Richtlinien zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen - Mietwohnraumförderung -
Richtlinien zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen - Mietwohnraumförderung -
Richtlinien zur Durchführung der vertraglich
vereinbarten Förderung des Neubaus von
Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen
- Mietwohnraumförderung –
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Vom 18. Juni 2008
Der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa erlässt zur Durchführung der vertraglich vereinbarten
Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der
Freien Hansestadt Bremen mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten aufgrund des Wohnraumförderungsgesetzes - WoFG - vom 13. September 2001 (BGBl. I
S. 2376) in der jeweils geltenden Fassung folgende
Richtlinien:
Inhaltsübersicht
| 1. | Zweck und Gegenstand der Förderung |
| 2. | Rechtsanspruch/Kumulierung |
| 3. | Förderungsstelle |
| 4. | Art und Höhe der Förderung |
| 4.1 | Höhe der Förderung |
| 4.2 | Tilgung, Verzinsung, Verwaltungskosten |
| 5. | Berechtigter Personenkreis |
| 5.1 | Einkommensgrenzen |
| 5.2 | Bevorzugte Zielgruppen |
| 5.3 | Wohnberechtigungsnachweis |
| 6. | Anforderungen an den Förderungsnehmer |
| 7. | Anforderungen an den geförderten Wohnraum |
| 7.1 | Allgemeines |
| 7.1.1 | Nicht gefördert wird Wohnraum |
| 7.2 | Wohnungsstandard |
| 7.2.1 | Wohnungsgrößen |
| 7.2.2 | Gebäudeplanung |
| 7.2.3 | Aufenthaltsräume und andere Räume |
| 7.3 | Technische Vorschriften im Wärmeschutz und Anlagentechnik |
| 7.4 | Besondere ökologische Anforderungen |
| 8. | Zweckbestimmung des geförderten Wohnraumes |
| 8.1 | Dauer der Zweckbestimmung |
| 8.2 | Inhalt der Zweckbestimmung |
| 8.2.1 | Belegungsbindung |
| 8.2.2 | Mietbindung |
| 8.3 | Sicherung der Zweckbestimmung |
| 9. | Mittelbare Belegung des neugeschaffenen Wohnraums |
| 9.1 | Allgemeines |
| 9.2 | Anforderungen an die Ersatzwohnung |
| 9.3 | Belegungs- und Mietbindung für die Ersatzwohnung |
| 10. | Antrags- und Förderungsverfahren |
| 10.1 | Anmeldung des Bauvorhabens |
| 10.2 | Entscheidung über die Einbeziehung in die Förderung |
| 10.3 | Antrag auf Gewährung der Förderung |
| 10.4 | Förderungsvertrag |
| 10.5 | Darlehensvertrag |
| 10.6 | Bearbeitungsentgelt bei Verzicht auf Inanspruchnahme des Darlehens |
| 11. | Baubeginn |
| 12. | Sicherung und Auszahlung des Förderdarlehens |
| 12.1 | Sicherung des Förderdarlehens |
| 12.2 | Auszahlung des Förderdarlehens |
| 12.3 | Pfandentlassung |
| 13. | Rechtsnachfolge/Umwandlung |
| 14. | Rechtsfolgen bei Verstößen gegen den Förderungsvertrag |
| 14.1 | Kündigung des Förderungsvertrages |
| 14.2 | Vertragsstrafe |
| 14.3 | Folgen einer Kündigung des Förderungsvertrages |
| 15. | Ausnahmegenehmigungen |
| 16. | Inkrafttreten, Anwendung bisheriger Vorschriften |
1.
Zweck und Gegenstand der Förderung
Zweck der Förderung ist der Neubau von
Wohnraum in Baulücken und im innerstädtischen Verdichtungsbereich der Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven zugunsten der
unter Nr. 5 genannten Personenkreise, wenn
hieran ein besonderes öffentliches Interesse
besteht.
Mietwohnraum wird nur gefördert, wenn er in
Gebäuden mit mehr als zwei Mietwohnungen
und in Mietreihenhäusern neu geschaffen
wird.
2.
Rechtsanspruch/Kumulierung
Ein Rechtsanspruch auf Gewährung von Förderungsmitteln besteht auch bei Vorliegen aller
Förderungsvoraussetzungen nicht, und zwar
auch dann nicht, wenn die Förderungsstelle einen Bescheid über die grundsätzliche Einbeziehung erteilt oder einem vorzeitigen Baubeginn zugestimmt hat (s. Nr. 10.2 und Nummer 11).
Die Förderung des Baus von Mietwohnraum
nach diesen Richtlinien schließt die gleichzeitige
Förderung mit anderen (auch bremischen) Mitteln im Sinne des WoFG aus. Die Förderungsstelle soll die Inanspruchnahme weiterer Förderungsmittel zulassen, wenn diese Mittel für
besondere bauliche Maßnahmen gewährt werden, die Mehrkosten verursachen.
3.
Förderungsstelle
Förderungsstelle für die Freie Hansestadt
Bremen ist die Bremer Aufbau-Bank GmbH
(BAB), Wachtstr. 27-29, 28195 Bremen, Postanschrift: Kontorhaus am Markt, Langenstr. 2-4,
28195 Bremen. Die Anschrift der Außenstelle
Bremerhaven lautet: Stadthaus 1, Hinrich-Schmalfeldt-Straße, 27576 Bremerhaven.
4.
Art und Höhe der Förderung
4.1
Höhe der Förderung
Die Förderung erfolgt aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Förderungsvertrages durch ein
zinsverbilligtes Darlehen (Förderdarlehen) in
Höhe von bis zu € 35 000 je Wohneinheit, höchstens jedoch bis zu 80 v.H. der Gesamtkosten
(Kosten des Baugrundstücks und Gebäudes,
Baunebenkosten). Das Darlehen wird auf volle
€ 50 pro Wohnung gerundet.
Die Höhe der Baukosten soll bei der Anmeldung durch eine Kostenschätzung oder Kostenermittlung nachgewiesen werden. Nach
Durchführung der Baumaßnahme ist ein Kostennachweis durch Vorlage der Schlussrechnung zu erbringen.
4.2
Tilgung, Verzinsung, Verwaltungskosten
Das Darlehen wird für zehn Jahre zinslos gewährt. Vom 11. bis 15. Jahr werden Zinsen in
Höhe von 2 v.H. erhoben. Ab dem 16. Jahr ist
das Darlehen mit dem dann marktüblichen
Zinssatz, mindestens aber mit 6 v.H. zu verzinsen.
Das Darlehen ist zunächst mit 1 v.H. und ab
dem 16. Jahr mit 2 v.H. jeweils zuzüglich ersparter Zinsen zu tilgen. An Verwaltungskosten werden einmalig zu Beginn der Förderung
1 v.H. und dann laufend jährlich 0,375 v.H. vom
Nominalbetrag erhoben.
Die Tilgung bzw. die Frist für die Verzinsung
beginnt ein Jahr nach Abschluss des Darlehensvertrages. Sofern das Darlehen zu diesem
Zeitpunkt noch nicht ausgezahlt ist, beginnt
die Tilgung bzw. die Verzinsungsfrist mit der
Auszahlung des Darlehens.
5.
Berechtigter Personenkreis
5.1
Einkommensgrenzen
Die Wohnungen sind ab Bezugsfertigkeit an
Wohnungssuchende zu vermieten, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenzen des
§ 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit der Verordnung über Abweichungen von den Einkommensgrenzen des § 9 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes auf dem Gebiet der sozialen
Wohnraumförderung und des sozialen Wohnungsbaus vom 14. Mai 2002 (Brem.GBl. S. 128)
in der jeweils geltenden Fassung um bis zu
60 v.H. überschreitet.
Die Einzelheiten über die Ermittlung des maßgeblichen Jahreseinkommens gemäß den §§ 20
bis 24 WoFG ergeben sich aus dem Einkommensprüfungserlass des Senators für Bau und
Umwelt (jetzt: Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa) vom 20. August 2002 in der
jeweils geltenden Fassung, der bei der Förderungsstelle eingesehen werden kann.
5.2
Bevorzugte Zielgruppen
Die Wohnungen sollen vorrangig an Wohnungssuchende vergeben werden, die die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG einhalten.
Die Förderung soll insbesondere der Wohnraumversorgung folgender Zielgruppen dienen:
a)
Familien, Haushalte mit Kindern und Paare in der Familiengründungsphase,
b)
junge Menschen und Berufseinsteiger,
c)
ältere und behinderte Menschen,
d)
Haushalte mit geringem Einkommen.
5.3
Wohnberechtigungsnachweis
Die Wohnungssuchenden müssen ihre Wohnberechtigung im Sinne von Nr. 5.1 und 5.2 gegenüber dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages durch Aushändigung einer entsprechenden, bei Bezug der Wohnung noch gültigen Bescheinigung gemäß § 27 Abs. 1-5
WoFG nachweisen (Wohnberechtigungsschein).
Der Wohnberechtigungsschein kann von dem
Wohnungssuchenden bei der jeweils zuständigen Wohnungsbehörde beantragt werden. Zuständig sind in Bremen der Senator für Umwelt,
Bau, Verkehr und Europa und in Bremerhaven
der Magistrat - Sozialamt.
6.
Anforderungen an den Förderungsnehmer
Der Förderungsnehmer muss geeignet, zuverlässig und leistungsfähig sein.
Er soll zur Finanzierung der Gesamtkosten
(s. Nr. 4.1) eine Eigenleistung in Höhe von mindestens 15 v.H. dieser Kosten erbringen. Dieses
ist durch eine entsprechende Bestätigung des
finanzierenden Kreditinstitutes nachzuweisen.
7.
Anforderungen an den geförderten Wohnraum
7.1
Allgemeines
Die Neuschaffung von Wohnraum wird nur gefördert, wenn dieser den Vorschriften des Baugesetzbuches und der Bremischen Landesbauordnung (BremLBO) vom 27. März 1995
(Brem.GBl. S. 211) in der jeweils geltenden
Fassung entspricht und die Erschließung gesichert ist.
Die geplanten Baumaßnahmen sollen im Einklang mit den kommunalen Stadt- und Quartiersentwicklungszielen der Stadtgemeinden
Bremen und Bremerhaven stehen. In diesem
Rahmen kommt modellhaften Vorhaben bzw.
Pilotprojekten besondere Bedeutung zu. Bauvorhaben in Gebieten mit besonderem Handlungsbedarf werden bevorzugt.
7.1.1
Nicht gefördert wird Wohnraum,
a)
der zur dauernden Unterbringung ungeeignet ist,
b)
der wegen seiner Lage oder Grundrissgestaltung keinen ausreichenden Wohnwert hat,
c)
der in seiner Bauausführung und Ausstattung erheblich über durchschnittliche Wohnbedürfnisse hinausgeht,
d)
mit dessen Bau schon vor der grundsätzlichen Einbeziehung in die Wohnraumförderung begonnen wurde, ohne dass die Förderungsstelle einen vorzeitigen Baubeginn zugelassen hatte.
7.2
Wohnungsstandard
Die Wohnungen sollen hinsichtlich Größe und
Grundrissgestaltung so errichtet werden, dass
sie den Wohnungsbedarf der unter Nr. 5 genannten Personenkreise erfüllen. Sie müssen
ferner entsprechend der erteilten Bauerlaubnis
und den von der Baugenehmigungsbehörde
genehmigten Bauplänen errichtet werden und
sollen den heute üblichen Ausstattungsstandard von Neubauwohnungen aufweisen.
Die Wohnungen sollen barrierefrei erreichbar
und in ihrer Nutzung behindertenfreundlich sein.
Ergänzend zur BremLBO sind die technischen
Baubestimmungen zu der DIN 18025 Teil 2
(Barrierefreie Wohnungen, Planungsgrundlagen) entsprechend der „Einführung von technischen Regeln als technische Baubestimmungen" vom 30. Dezember 2006 (Brem.ABl. 2007, S. 95) und vom 4. April 2003 (Brem.ABl. S. 229)
einzuhalten. Bei Bedarf können auch Maßnahmen zur Herstellung der Barrierefreiheit nach
DIN 18025 Teil 1 in die Förderung einbezogen
werden.
7.2.1
Wohnungsgrößen
Die Wohnungen sollen grundsätzlich folgende
Wohnungsgrößen nicht überschreiten:
| Anzahl der Personen | Wohnungsgröße in m² |
| 1 | 48 |
| 2 | 60 |
| 3 | 75 |
| 4 | 85 |
| 5 | 95 |
| 6 | 105 |
| 7 | 115 |
Dabei soll für jede Person eines Haushaltes ein
Raum ausreichender Größe vorhanden sein.
Einraumwohnungen werden nicht gefördert.
Für die Berechnung der Wohnfläche ist die
Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der jeweils
geltenden Fassung maßgebend.
7.2.2
Gebäudeplanung
Bei der Planung von Gebäuden sind alle Möglichkeiten der Kostensenkung auszuschöpfen.
Die Planung soll darauf Rücksicht nehmen,
dass der Wohnraum auch bei Einschränkung
der Mobilität mit einer angemessenen Qualität
nutzbar bleibt.
7.2.3
Aufenthaltsräume und andere Räume
Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und unmittelbar ins Freie führende Fenster haben, die eine
ausreichende Belüftung und Beleuchtung mit
Tageslicht ermöglichen. Wohn- und Kinderzimmer ausschließlich mit Nordfenstern sind unzulässig, es sei denn, andere Lösungen sind
planerisch nicht möglich.
In den Entwürfen sind die Grundflächen der
einzelnen Räume, die mögliche Möblierung
und die Installierung von Küche und Bad einzutragen. Nachstehende Räume und Flächen
sind zu berücksichtigen, wenn nicht besondere
Grundrissformen eine Abweichung rechtfertigen.
a)
Windfänge
Bei jeder Wohnung mit Zugang zum Freien,
z.B. Außenganghäuser, soll ein Windfang
am Wohnungs- bzw. Hauseingang vorgesehen werden.
b)
Plätze für Waschmaschinen, Trockenräume
Zu jeder Wohnung ist der Platz für eine
Waschmaschine sowie ein gut zugänglicher
und ausreichend großer Trockenraum oder
ausreichend Stellfläche zum Aufstellen von
Wäschetrocknern nachzuweisen.
c)
Abstellfläche für Kinderwagen, Fahrräder
und Rollstühle
Es sind gut zugängliche und ausreichend
große Abstellflächen für Kinderwagen,
Fahrräder und ggf. Rollstühle in der Nähe
zum Hauseingang nachzuweisen.
d)
Bäder und Toilettenräume
Sanitärräume sollen barrierefrei ausgeführt
werden.
Bei Vier-Personen-Wohnungen sollte neben dem Bad ein räumlich getrenntes WC vorgesehen werden. Ab Fünf-Personen-Wohnungen ist ein WC im Bad und ein räumlich getrenntes WC mit einem zweiten Waschtisch zu schaffen.
e)
Abstellräume
Entsprechend der Wohnungsgröße ist ausreichend Abstellfläche innerhalb und außerhalb der Wohnung einzuplanen.
f)
Freiraumbezug
Alle Wohnungen sollen direkten Bezug zum Freiraum haben.
Die Außengestaltung des Grundstückes soll barrierefrei erfolgen. Bei der Planung und Durchführung der Außenanlagen ist die vorhandene Vegetation möglichst zu erhalten.
g)
Anlagen zur Müllbeseitigung
Der Platz für bewegliche Abfallbehälter ist an geeigneter nicht störender Stelle zu schaffen.
7.3
Technische Vorschriften im Wärmeschutz und
Anlagentechnik
Die Inanspruchnahme von Förderdarlehen
nach diesen Richtlinien setzt voraus, dass eine
Unterschreitung der nach der Energiesparverordnung (EnEV) vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519) und der dazu erlassenen Verordnung zur
Durchführung der Energieeinsparverordnung
im Lande Bremen (DVO-EnEV) vom 14. März
2008 (Brem.GBl. S. 59) in der jeweils geltenden
Fassung zulässigen Höchstwerte um 30 % angestrebt wird.
Bauvorhaben, die ihre Energiebilanz durch zusätzliche Maßnahmen darüber hinaus verbessern, erhalten den Vorzug.
7.4
Besondere ökologische Anforderungen
Bei der Errichtung von Baumaßnahmen sind
die Belange des Umweltschutzes zu beachten,
es sollen nur Materialien zur Verwendung
kommen, die hinsichtlich der Gewinnung, Verarbeitung, Funktion und Beseitigung eine hohe
Gesundheits- und Umweltverträglichkeit aufweisen.
Baustoffe und die Ausführung von Bau- und
sonstigen Leistungen sind umweltfreundlich,
wenn bei der Herstellung und Verwendung der
Baustoffe und bei der Ausführung der Leistungen weniger Ressourcen verbraucht und die
belebte und unbelebte Umwelt und die Gesundheit des Menschen weniger belastet werden als bei vergleichbaren Produkten und Ausführungsarten.
Informationen über Produkte mit Umweltzeichen, Zeichenanwender und Vergabekriterien
gibt das Umweltbundesamt heraus und können
im Internet unter www.umweltbundesamt.de
oder www.blauer-engel.de abgerufen werden.
8.
Zweckbestimmung des geförderten Wohnraumes
8.1
Dauer der Zweckbestimmung
Der Zweckbestimmungszeitraum beträgt 15 Jahre.
Die Zweckbestimmung beginnt mit der Bezugsfertigkeit aller Wohnungen eines Mietobjektes. Die Zweckbestimmungsdauer verkürzt
sich auch dann nicht, wenn der Förderungsnehmer das Förderdarlehen außerplanmäßig
freiwillig oder aufgrund einer von ihm zu vertretenden Kündigung vollständig zurückzahlt.
Die Bezugsfertigkeit im Sinne von § 13 Abs. 4
des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG)
vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404) in der
jeweils geltenden Fassung ist vom Förderungsnehmer nachzuweisen.
8.2
Inhalt der Zweckbestimmung
Die Zweckbestimmung beinhaltet im Wesentlichen die Belegungs- und Mietbindungen der
geförderten Wohnungen.
Während der 15-jährigen Zweckbestimmung
ist die Aufhebung der Eigenschaft als Mietwohnung durch das Geltendmachen von Eigenbedarf und die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum und deren Einzelverkauf - mit Ausnahme des Verkaufes der
Mietwohnung an wohnende Mieter zum
Zwecke der Selbstnutzung - ausgeschlossen.
Der Förderungsnehmer hat sich im Förderungsvertrag zu verpflichten, eine beabsichtigte
Umwandlung der Mietwohnungen zum
Zwecke des Verkaufes der Wohnung an wohnende Mieter zur Selbstnutzung der Förderungsstelle unaufgefordert unverzüglich
schriftlich aufzugeben und sie nicht ohne Zustimmung der Förderungsstelle vorzunehmen.
8.2.1
Belegungsbindung
Der Förderungsnehmer darf eine Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch
überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung einen Wohnberechtigungsschein der zuständigen Wohnungsbehörde (s. Nr. 5.3) übergibt und wenn die in dieser Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten
wird.
Der Förderungsnehmer hat der Wohnungsbehörde durch Übersendung einer Mieterliste,
der Meldebescheinigungen über den Bezug
der alleinigen Wohnung und der Wohnberechtigungsscheine mitzuteilen, an wen die Wohnungen vermietet worden sind. Endet ein Mietverhältnis vor Ablauf der 15-jährigen Zweckbestimmung, hat er das Datum des Auslaufens
des Mietverhältnisses und des Freiwerdens der
Wohnung mitzuteilen. Der Förderungsnehmer
muss die Wohnung unverzüglich wieder an
einen berechtigten Wohnungssuchenden vermieten und der Wohnungsbehörde den Wohnberechtigungsschein übersenden.
Freistellungen von der Belegungsbindung können von der Wohnungsbehörde nur unter den
Voraussetzungen des § 30 WoFG erteilt werden. Näheres regelt der Erlass zur Freistellung
von den Belegungsbindungen des Senators für
Bau und Umwelt (jetzt: Senator für Umwelt,
Bau, Verkehr und Europa) vom 18. Dezember
2002 in der jeweils geltenden Fassung.
Die Belegungsbindung wird von den in Nr. 5.3
genannten Wohnungsbehörden überwacht.
8.2.2
Mietbindung
Ab Bezugsfertigkeit der Mietwohnungen darf
höchstens eine Miete von € 6,10 je m
²
Wohnfläche monatlich (netto/kalt) erhoben werden.
Während des 15-jährigen Zweckbestimmungszeitraumes darf diese Miete nur im Rahmen des
§ 558 BGB erhöht werden, höchstens aber um
15 v.H. innerhalb von drei Jahren. Weitere
Mieterhöhungen - auch modernisierungsbedingte - sind während der Dauer der Zweckbestimmung unzulässig.
Neben der vorgenannten Miete dürfen nur Betriebskosten nach Maßgabe der §§ 556, 556a
und 560 BGB sowie ggf. die Pauschale für
Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 Zweite
Berechnungsverordnung (II. BV) vom 12. Oktober 1990 (BGBl. S. 2178) in den jeweils geltenden Fassungen erhoben werden.
Die Vereinbarung zusätzlicher Geld-, Sach-
oder Arbeitsleistungen des Mieters für die
Wohnungsüberlassung - insbesondere Maklergebühren - ist nicht zulässig.
Der Förderungsnehmer hat die Mietbindungen
einzuhalten. Im Mietvertrag ist der Anspruch
des Mieters zu begründen, dass er sich gegenüber dem Förderungsnehmer auf die Einhaltung der vorgenannten Mietbindung berufen
kann. Der Förderungsnehmer wird im Förderungsvertrag dahingehend verpflichtet.
Der Förderungsnehmer darf mit den Mietern
nur unbefristete Mietverträge abschließen, es
sei denn, die Förderungsstelle hat ausdrücklich
anderen Mietverträgen zugestimmt. Staffelmietverträge sind nicht zulässig.
8.3
Sicherung der Zweckbestimmung
Zur Sicherung der Zweckbestimmung des geförderten Wohnraums bestellt der Förderungsnehmer zugunsten der zuständigen Wohnungsbehörde (Nr. 5.3) eine beschränkte persönliche
Dienstbarkeit an dem geförderten Objekt oder
ggf. an dem Objekt, in dem sich die Bestandswohnung (s. Nr. 9) befindet, und zwar in Abt. II
des jeweiligen Grundbuchs an rangbereitester
Stelle unmittelbar nach den in Abt. III eingetragenen Förderungsmitteln. Der Förderungsnehmer hat für die Bestellung dieser Dienstbarkeit
die von der Förderungsstelle vorgegebenen
Vordrucke zu verwenden.
Die Wohnungsbehörde wird nach Ablauf der
Zweckbestimmung die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen.
9.
Mittelbare Belegung des neugeschaffenen
Wohnraums
9.1
Allgemeines
Der durch diese Förderung neu geschaffene
Wohnraum kann auch gefördert werden, wenn
die Belegungs- und Mietbindungen nicht an
diesem, sondern an Ersatzwohnungen (Bestandswohnungen) eingeräumt wird.
In diesem Fall ist in dem Förderungsvertrag
(Nr. 10.4) zu vereinbaren, wie viele der Mietwohnungen in dem Förderungsobjekt voraussichtlich aufgrund einer mittelbaren Belegungs- und Mietbindung bei Bestandswohnungen gefördert werden sollen. In einer den Förderungsvertrag ergänzenden Vereinbarung ist
bis zur Bezugsfertigkeit des Förderungsobjektes endgültig festzulegen, für welche Mietwohnungen im Förderungsobjekt eine mittelbare
Belegungs- und Mietbindung bei welchen Bestandswohnungen erfolgen soll. Sowohl die jeweilige Mietwohnung im Förderungsobjekt als
auch die dazugehörige Bestandswohnung
müssen in der Vereinbarung genau bezeichnet
sein (Adresse, Lage, Größe, Mietbeginn). Der
Mietbeginn darf frühestens nach Abschluss des
Förderungsvertrages und soll spätestens bis zur
Bezugsfertigkeit der Mietwohnungen im Förderungsobjekt erfolgen.
9.2
Anforderungen an die Ersatzwohnung
Die als Ersatzwohnung dienende Bestandswohnung muss in der gleichen Stadtgemeinde
liegen, in der auch die zu fördernde, neu geschaffene Mietwohnung liegt. Sie muss ferner
zur Vermietung an einen berechtigten neuen
Mieter anstehen.
Es muss sich außerdem um eine belegungs- und mietbindungsfreie Mietwohnung handeln,
die annähernd gleich groß ist wie die neu geschaffene Mietwohnung und die bezüglich der
Ausstattung auch in etwa dem heutigen Wohnungsstandard entspricht.
Sofern Zweifel an der Eignung der Wohnung
bestehen, erfolgt eine örtliche Überprüfung
durch die Wohnungsbehörde.
9.3
Belegungs- und Mietbindung für die Ersatzwohnung
Im Falle der mittelbaren Belegung unterliegt
nicht die neugeschaffene Wohnung sondern
die Bestandswohnung der Belegungs- und
Mietbindung (s. Nr. 8.2). Abweichend von
Nr. 8.2.2 darf für eine Bestandswohnung höchstens eine Miete von € 5,60 je m
²
Wohnfläche
monatlich erhoben werden.
10.
Antrags- und Förderungsverfahren
10.1
Anmeldung des Bauvorhabens
Das Bauvorhaben ist vor Baubeginn zunächst
formlos zur Einbeziehung in die Förderung mit
einem Lageplan und unter Angabe der Anzahl
der zu erstellenden Wohneinheiten beim Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa zur
Prüfung der Förderungswürdigkeit anzumelden. Diese Stelle kann die Vorlage weiterer
Unterlagen verlangen.
Es wird empfohlen, vor Beantragung einer
Bauerlaubnis bzw. der Genehmigungsfreistellung nach der Landesbauordnung der vorgenannten Behörde die Erfüllung der Anforderungen nach Nr. 7 nachzuweisen.
10.2
Entscheidung über die Einbeziehung in die
Förderung
Die Deputation für Bau und Verkehr entscheidet im Grundsatz über die Einbeziehung der
angemeldeten Bauvorhaben in die Förderung.
Sie entscheidet ebenfalls über eine nachträgliche Einbeziehung von Bauvorhaben. Bei
Bauvorhaben bis zu 25 Wohnungen entscheiden
der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa sowie die Förderungsstelle in eigener Verantwortung.
Die Förderungsstelle teilt dem Antragsteller
verbindlich mit, ob und inwieweit sein Bauvorhaben im Grundsatz in die Förderung einbezogen worden ist. Dabei ist der Antragsteller darauf hinzuweisen, dass sich die Einzelheiten
über die Förderung aus dem noch abzuschließenden Förderungsvertrag (vgl. Nr. 10.4) ergeben.
10.3
Antrag auf Gewährung der Förderung
Das Förderdarlehen ist von dem Förderungsnehmer nach Einbeziehung in die Förderung
und vor Baubeginn auf entsprechenden Antragsvordrucken unter Beifügung der erforderlichen Unterlagen bei der Förderungsstelle zu
beantragen. Die Antragsvordrucke sind bei der
Förderungsstelle erhältlich.
Mit dem Förderungsantrag sind mindestens
a)
die amtliche Bauerlaubnis gemäß den §§ 64
und 67 BremLBO nebst Anlagen (genehmigte Baupläne, Lageplan usw.) oder wenn das Gebäude gemäß
§ 66 BremLBO
(Genehmigungsfreistellung) erstellt wird,
die vollständigen, bei der Gemeinde eingereichten Bauvorlagen sowie die Bescheinigung der Gemeinde über die Genehmigungsfreiheit,
b)
eine qualifizierte Baubeschreibung,
c)
einen Nachweis über die Höhe der Gesamtkosten (vgl. Nr. 4.1),
d)
ein Finanzierungsplan,
e)
die Wohnflächenberechnung (vgl. Nr. 7.2.1)
mit einer Zusammenstellung der Wohnungsgrößen und der vorgesehenen Belegung,
f)
der Eigentumsnachweis über das zu bebauende Grundstück durch Grundbuchauszug
bzw. Kaufvertrag oder Erbbaurechtsvertrag
vorzulegen.
Anträge, die unvollständig sind oder sonstige
Mängel aufweisen, gibt die Förderungsstelle
zur Ergänzung oder Überarbeitung unverzüglich an den Antragsteller zurück oder sie fordert die fehlenden Unterlagen nach. Dem Antragsteller ist eine angemessene Frist zum
Nachholen der erforderlichen Handlungen einzuräumen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist
soll der Antrag abgelehnt werden.
10.4
Förderungsvertrag
Sind die Förderungsvoraussetzungen erfüllt,
schließt die Förderungsstelle mit dem Förderungsnehmer einen öffentlich-rechtlichen Vertrag im Sinne der
§§ 54 ff. des Bremischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (BremVwVfG)
vom
9.
Mai 2003 (Brem.GBl. S. 219) in der jeweils
geltenden Fassung über die Gewährung des
Förderdarlehens mit allen Rechten und Pflichten nach diesen Richtlinien. Außerdem können
zusätzliche Verpflichtungen des Förderungsnehmers vereinbart werden, soweit diese zur
Erreichung des Förderungszieles notwendig
erscheinen.
Der Förderungsvertrag regelt das Förderungsverhältnis zwischen den Vertragspartnern abschließend. Eine Anpassung oder Kündigung
dieses Vertrages ist nur nach
§ 60 BremVwVfG
möglich.
In diesem Vertrag sind auch die Regelungen
über die Rückforderung der Mittel und die Vertragsstrafen zu Lasten des Förderungsnehmers
für den Fall der Nichterfüllung oder nicht vollständigen Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen oder bei Vertragsverstößen zu
vereinbaren.
Sind mehrere Personen aufgrund des Förderungsvertrages berechtigt, so können sie ihre
Rechte nur gemeinschaftlich ausüben. Für die
sich aufgrund des abgeschlossenen Förderungsvertrages ergebenden Verpflichtungen
haftet jeder als Gesamtschuldner.
Der Förderungsnehmer ist mit dem abzuschließenden Förderungsvertrag zu verpflichten,
a)
der Förderungsstelle die amtliche Bauschlussabnahmebescheinigung oder bei
Mietreihenhäusern - sofern die zuständige
Baugenehmigungsbehörde gemäß der Landesbauordnung auf die Erteilung einer solchen Bescheinigung verzichtet - eine Bestätigung des bauleitenden Architekten
über die Fertigstellung des Förderungsobjektes entsprechend den bauamtlich genehmigten Bauplänen unverzüglich vorzulegen,
b)
die in diesen Richtlinien festgelegten Förderungsbedingungen, insbesondere die Zweckbestimmung für die Mietwohnung in dem
Zweckbestimmungszeitraum einzuhalten,
c)
den Mietwohnraum für die Dauer der
Zweckbestimmung ordnungsgemäß instand
zu halten,
d)
einen Eigentumswechsel der geförderten
Wohnungen unverzüglich der Förderungsstelle anzuzeigen,
e)
im Falle einer beabsichtigten Umwandlung
des geförderten Mietobjekts in Eigentumswohnungen diese Umwandlung nicht ohne
Zustimmung der Förderungsstelle vorzunehmen,
f)
die Förderungsstelle unverzüglich vom Eintritt eines Kündigungsgrundes nach Nr. 14.1
oder von Gründen, die zur Erhebung von
zusätzlichen Leistungen nach Nr. 14.2 berechtigen, zu unterrichten,
g)
der Förderungsstelle, dem Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa und dem
Rechnungshof der Freien Hansestadt Bremen oder deren Beauftragten auf Verlangen
jederzeit Auskunft über die für die Gewährung bzw. Weiterbelassung des Förderdarlehens maßgebenden Umstände zu erteilen sowie diesen Stellen zu diesem
Zweck jederzeit Einsichtnahme in die Verträge, Belege und sonstige Unterlagen zu
gewähren bzw. eine Besichtigung des geförderten Objektes zu gestatten,
h)
einzuwilligen, dass alle für die Erfüllung des
Förderungszweckes benötigten Daten erfasst und verarbeitet werden dürfen,
i)
hinsichtlich der mieterbezogenen Daten
sich die Einwilligung des jeweiligen Mieters
geben zu lassen, dass auch dessen Daten erfasst und verarbeitet werden dürfen,
j)
die von ihm aufgrund des abgeschlossenen
Förderungsvertrages übernommenen Verpflichtungen einem evtl. Rechtsnachfolger
aufzuerlegen,
k)
nach Durchführung der Baumaßnahme eine
Schlussrechnung aufzustellen und die
Nachweise bis zur Höhe der Gesamtkosten
(Nr. 4.1) zu erbringen,
l)
einzuwilligen, dass das Darlehen nach Vorlage der Schlussrechnung auf den nach
Nr. 4.1 festzusetzenden Betrag gekürzt
wird.
Der Förderungsnehmer muss die Annahme des
Vertrages innerhalb von 6 Wochen nach Übersendung des Vertragsangebotes erklären, indem er eine unterzeichnete Ausfertigung an
die Förderungsstelle zurückgibt.
Der Förderungsvertrag wird dreifach ausgefertigt. Ausfertigungen erhalten der Förderungsnehmer, die Wohnungsbehörde sowie die Förderungsstelle.
10.5
Darlehensvertrag
Nach Abschluss des Förderungsvertrages wird
die BAB als Treuhandinstitut mit dem Förderungsnehmer einen privatrechtlichen Darlehensvertrag schließen. Darin wird sichergestellt, dass die in Nr. 10.4 genannten Inhalte
des Förderungsvertrages auch im Darlehensverhältnis umgesetzt werden können, der
Darlehensvertrag im Falle einer Kündigung
des Förderungsvertrages (s. Nr. 14) ebenfalls
gekündigt werden kann, das Förderdarlehen
sowie die Zweckbestimmung dinglich gesichert
werden (s. Nr. 12.1 und Nr. 8.3) und die notwendige Versicherung (s. Nr. 12.2) abgeschlossen wird. Ferner wird dabei eine Verzinsung
entsprechend Nr. 14.3 vorbehalten.
Darüber hinaus ist in dem Darlehensvertrag eine
Kündigung des Förderdarlehens für den Fall
vorzubehalten, dass eine Ersetzung dieses
Darlehens durch Kapitalmarktmittel möglich
ist. Die Ausübung dieses Kündigungsrechts erfolgt insoweit, als die oberste Landesbehörde
dies zugelassen und festgestellt hat, dass die
Ersetzung des gewährten Darlehens für den
Förderungsnehmer zumutbar ist.
Die BAB als Treuhandinstitut ist im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehensvertrages berechtigt, von dem Förderungsnehmer die
banküblichen Erklärungen und Nachweise zu
fordern.
10.6
Bearbeitungsentgelt bei Verzicht auf Inanspruchnahme des Darlehens
Wenn der Förderungsnehmer nach Abschluss
der Förderungs- und Darlehensverträge auf die
Inanspruchnahme des Darlehens verzichtet,
wird von der BAB als Treuhandinstitut ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 v.H.
der Darlehenssumme erhoben.
11.
Baubeginn
Das geplante Objekt ist unverzüglich nach Erteilung des Bescheides über die Einbeziehung
des Bauvorhabens in die Förderung (s. Nr. 10.2)
zu realisieren. Der Förderungsnehmer hat der
Förderungsstelle zunächst den prüffähigen formellen Förderungsantrag mit den entsprechenden Unterlagen (s. Nr. 10.3) vorzulegen und die
Voraussetzungen für den Abschluss des Förderungsvertrages umgehend zu schaffen.
Ein Baubeginn vor der verbindlichen Mitteilung über die Einbeziehung in die Förderung
ohne vorherige Zustimmung der Förderungsstelle führt in der Regel zur Ablehnung der Förderung.
12.
Sicherung und Auszahlung des Förderdarlehens
12.1
Sicherung des Förderdarlehens
Das Förderdarlehen ist an rangbereitester Stelle
unmittelbar nach den zur Finanzierung des
Bauvorhabens aufgenommenen Fremdmitteln
und innerhalb von 85 v.H. der Gesamtkosten
(s. Nr. 4.1), aber vor etwaigen anderen als Ersatz der Eigenleistung anerkannten Fremdmitteln durch Eintragung im Grundbuch dinglich
zu sichern.
Bei dem der Absicherung des Darlehens dienenden Grundpfandrecht darf der gesetzliche
Löschungsanspruch gemäß § 1179a BGB nicht
ausgeschlossen werden. Soweit diesem Grundpfandrecht Grundschulden im Range vorgehen
oder gleichstehen, hat der Förderungsnehmer
(Grundstückseigentümer) seine gegenwärtigen
und zukünftigen Ansprüche auf Rückgewähr
(Übertragung, Verzicht, Aufhebung) der Grundschulden oder von Teilen derselben an die BAB
als Treuhänderin des Förderdarlehens abzutreten. Soweit zu diesem Zeitpunkt bereits wirksame Abtretungen bestehen, hat der Förderungsnehmer seine Ansprüche auf Rückübertragung seiner Rückgewähransprüche an die
BAB als Treuhandinstitut abzutreten.
12.2
Auszahlung des Förderdarlehens
Das Förderdarlehen wird auf Anforderung ausgezahlt, wenn der Förderungsnehmer der Förderungsstelle die Fertigstellung (Bezugsfertigkeit) sämtlicher Wohnungen des Förderungsobjektes schriftlich angezeigt und entsprechend
nachgewiesen hat. Die Bestätigung über den
ordnungsgemäßen Bezug (Nr. 8.2.1) des Förderungsobjektes ist nachzureichen.
Weitere Voraussetzung für die Auszahlung ist,
dass das aufzubringende Eigengeld verwendet
worden ist. Außerdem muss die Eintragung des
Grundpfandrechtes (s. Nr. 12.1) sowie der persönlichen Dienstbarkeit (s. Nr. 8.3) im Grundbuch durch Vorlage einer grundbuchamtlichen
Bescheinigung nachgewiesen werden oder
durch Erklärung eines Notars oder des Grundbuchamtes sichergestellt sein, dass der Eintragung des Grundpfandrechtes bzw. der persönlichen Dienstbarkeit an der vorgesehenen
Rangstelle keine Hinderungsgründe entgegenstehen.
Ferner ist das Bestehen einer ausreichenden
(z.B. zum gleitenden Neuwert) Versicherung
für das Gebäude gegen Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden nachzuweisen.
12.3
Pfandentlassung
Werden nach Fertigstellung eines Bauvorhabens
Teile des Grundstücks von mehr als 10 v.H. der
ursprünglichen Fläche veräußert oder für andere
Zwecke abgeschrieben, so wird eine Pfandentlassung nur erteilt, wenn der Eigentümer eine
außerordentliche Tilgung in Höhe der Wertentnahme auf das gewährte Förderdarlehen leistet. Maßgebend ist der eingebrachte Grundstückswert einschließlich Erschließungskosten.
Das Gleiche gilt, wenn ein Grundstücksteil durch
Enteignungsbeschluss abgeschrieben wird.
13.
Rechtsnachfolge/Umwandlung
Der Förderungsnehmer und jeder Rechtsnachfolger ist für die Dauer der Zweckbestimmung
verpflichtet, der Förderungsstelle eine beabsichtigte Veräußerung des geförderten Objektes rechtzeitig vorher schriftlich anzuzeigen.
Der Eigentumsübergang im Wege der Erbfolge
ist der Förderungsstelle ebenfalls schriftlich anzuzeigen. Die Förderungsstelle entscheidet
dann gemäß den Übertragungsrichtlinien des
Senators für Bau, Umwelt und Verkehr (jetzt:
Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa)
vom 10. Januar 2006 (Brem.ABl. S. 121) in der
jeweils geltenden Fassung über die Übertragung der Förderung.
Dieses gilt auch im Falle einer Umwandlung
der Mietwohnungen in Wohnungseigentum
zum Zwecke des Verkaufes der Wohnungen an
wohnende Mieter zur Selbstnutzung.
Der Förderungsnehmer hat die sich für ihn aus
der Inanspruchnahme der Förderung ergebenen Verpflichtungen seinen Rechtsnachfolgern
aufzuerlegen, und zwar in der Weise, dass diese
wiederum gehalten sind, ihre jeweiligen
Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu binden.
14.
Rechtsfolgen bei Verstößen gegen den Förderungsvertrag
14.1
Kündigung des Förderungsvertrages
Der Förderungsvertrag kann von der Förderungsstelle ganz oder teilweise mit sofortiger
Wirkung gekündigt werden, wenn
a)
der Förderungsnehmer oder der Rechtsnachfolger gegenüber der Förderungsstelle
unrichtige oder unvollständige Angaben
gemacht oder Tatsachen verschwiegen hat,
die für die Gewährung oder den Fortbestand der Förderung von Bedeutung sind,
b)
Tatsachen eintreten oder bekannt werden,
aus denen sich ergibt, dass der Förderungsnehmer oder dessen Rechtsnachfolger nicht
mehr leistungsfähig, nicht mehr zuverlässig,
nicht mehr kreditwürdig oder zur Erfüllung
seiner Verpflichtungen nicht mehr in der
Lage ist,
c)
der Förderungsnehmer den ordnungsgemäßen Erstbezug nicht nachweist,
d)
die Wohnungen bestimmungswidrig vermietet oder genutzt werden oder leer stehen,
e)
das Förderdarlehen nicht zweckentsprechend verwendet oder die Schlussrechnung
nicht vorgelegt wird,
f)
der Förderungsnehmer die Wohnungen
schuldhaft nicht ordnungsgemäß instand
hält,
g)
das Förderungsobjekt nicht nach den von
der Förderungsstelle anerkannten Plänen
entsprechend dem Förderungsantrag oder
abweichend von der genehmigten Bauausführung errichtet wurde oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht,
h)
die sonstigen Bestimmungen oder Auflagen
des Förderungs- oder Darlehensvertrages
nicht eingehalten werden oder gegen die
Vorschriften des WoFG oder diese Förderungsrichtlinien verstoßen wird,
i)
ein Eigentumswechsel eintritt und die Förderungsstelle die Förderdarlehen dem
Rechtsnachfolger nicht überträgt,
j)
Rückstände bei der Bedienung des Förderdarlehens eingetreten sind,
k)
über das Vermögen des Förderungsnehmers
die Eröffnung des Insolvenzverfahrens beantragt ist oder die Zwangsversteigerung
oder Zwangsverwaltung des Förderungsobjektes beantragt wird,
l)
Voraussetzungen vorliegen, nach denen
aufgrund des
§ 49 Abs. 3 BremVwVfG
ein
Zuwendungsbescheid aufgehoben werden
könnte.
Andere Kündigungsgründe bleiben vorbehalten.
14.2
Vertragsstrafe
Die Förderungsstelle ist unbeschadet des Rechtes auf Kündigung des Förderungsvertrages berechtigt, bei einem schuldhaften Verstoß gegen
die Bestimmungen des Förderungs- oder Darlehensvertrages eine Vertragsstrafe zu erheben.
Die Pflicht des Förderungsnehmers zur Einhaltung der Belegungs- und Mietbindung während der Dauer der Zweckbestimmung sowie
die Verpflichtung zur Erstattung überhöhter
Mietzahlungen an den Mieter bleibt davon unberührt.
Die Vertragsstrafe beträgt für die Dauer des
Verstoßes bis zu € 5,00 monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung, auf die sich
der Verstoß bezieht. Jeder angefangene Monat
ist als voller Monat anzurechnen.
Die Vertragsstrafe ist innerhalb von einem Monat nach Zugang der Zahlungsaufforderung
fällig. Bei verspätet eingehenden Zahlungen
werden Zinsen entsprechend Nr. 14.3 erhoben.
14.3
Folgen einer Kündigung des Förderungsvertrages
Im Falle der Kündigung des Förderungsvertrages
wird der Darlehensvertrag ebenfalls gekündigt.
Die Zweckbestimmung (Nr. 8) bleibt davon unberührt.
Bei teilweiser Kündigung werden die übrigen
durch den Förderungsvertrag begründeten
Verpflichtungen des Förderungsnehmers nicht
berührt.
Für ein zurückzuzahlendes Darlehen kann vom
Zeitpunkt der ungerechtfertigten Inanspruchnahme bis zum Eingang der Rückzahlung eine
Verzinsung bis zu 5 v.H. über dem Basiszinssatz
nach § 247 BGB gefordert werden. Der am Ersten eines jeden Monats geltende Basiszinssatz
ist für jeden Zinstag dieses Monats zugrunde zu
legen.
15.
Ausnahmegenehmigungen
Der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa oder die Förderungsstelle können im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften Ausnahmen
von diesen Richtlinien zulassen.
16.
Inkrafttreten, Anwendung bisheriger Vorschriften
Diese Förderungsrichtlinien finden Anwendung auf alle Bauvorhaben, für die die Grundsatzbescheide nach dem 22. Mai 2008 erstellt
werden.
Die bisherigen Richtlinien zur Durchführung
der vertraglich vereinbarten Förderung von
Mietwohnungen durch das Schließen von
Baulücken in der Freien Hansestadt Bremen
vom
10. Mai 2004 (Brem.ABl. S. 425)
werden
mit der Maßgabe gegenstandslos, dass sie
künftig nur noch für die Abwicklung der nach
ihnen geförderten Bauvorhaben und für die auf
ihrer Grundlage in die Förderung einbezogenen Bauvorhaben anzuwenden sind.
Bremen, den 18. Juni 2008
Der Senator für Umwelt,
Bau, Verkehr und Europa
Fußnoten
1)
Red. Anmerkung: Gemäß Nr. 16 Abs. 3 der „Neufassung der Richtlinien zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen – Mietwohnraumförderung -“ vom 21.06.2011 (
Brem.ABl. 2011, S. 717
) werden diese Richtlinien „mit der Maßgabe gegenstandslos, dass sie künftig nur noch für Bauvorhaben anzuwenden sind, die aus den Wohnraumförderungsprogrammen 2008 und 2009 gefördert wurden bzw. unter Beachtung von Absatz 2 gefördert werden.“
2)
Red. Anmerkung: Gemäß Nr. 16 Abs. 3 der „Neufassung der Richtlinien zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen – Mietwohnraumförderung -“ vom 13.10.2014 (
Brem.ABl. 2014, S. 1394
) werden diese Richtlinien „werden mit der Maßgabe gegenstandslos, dass sie künftig nur noch für Bauvorhaben anzuwenden sind, die aus den Wohnraumförderungsprogrammen 2008, 2009 und 2010 gefördert wurden.“
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