Grundstückgewinnsteuerverordnung

(Vom 29. Mai 2001) Der Regierungsrat des Kantons Schwyz, gestützt auf §§ 122 Abs. 2, 187 Abs. 1, 188 und 200 Abs. 2 des Steuerge- setzes vom 9. Februar 2000 (StG), 2 beschliesst:

I. Allgemeine Bestimmungen

§ 1 1. Ge genstand

Diese Verordnung enthält die Ausführungsbestimmungen für die Veranlagung und den Bezug der Grundstückgewinnsteuern sowie der damit in Zusammen- hang stehenden Nachsteuern.

§ 2 2. Verhältnis zu anderen Ausführungsbestimmungen

Soweit diese Verordnung keine Regelung enthält, finden die übrigen Ausfüh- rungsbestimmungen zum Steuergesetz sinngemäss Anwendung.

§ 3 3

II. Materielle Ausführungsbestimmungen

§ 4 1. Übertragung massgebender Beteiligungen an I mmobiliengesell -

schaften

1 Eine Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft gilt als massgebend im Sinne von § 106 Abs. 2 Buchstabe a StG, wenn sie für sich oder im Zusammenwirken mit Drittpersonen die stimmkraftmässige Mehrheit verschafft oder wenn durch die Betei ligung Sonderrechte an einer Wohneinheit oder Sondernutzungsrechte einge räumt werden.

2 Massgebender Veräusserungszeitpunkt bei einer gestaffelten Übertragung ist der Zeitpunkt der Übertragung desjenigen Anteils, mit dem insgesamt eine massgebende Beteiligung als übertragen gilt.

§ 5 2. Erbteilung zelne oder mehrere Erben erfolgt ungeachtet allfälliger Ausgleichszahlungen

immer ein vollständiger Besteuerungsaufschub.

1 Bei Veräusserungen mit teilweisem Erbvorbezug, gemischter Schenkung oder teilentgeltlichem Vermächtnis wird die Besteuerung aufgeschoben, sofern der Veräusserungserlös 75 % des Verkehrswerts des Grundstücks nicht über steigt und der Steueraufschub von den Parteien gemeinsam beantragt wird.

2 Entspricht der Veräusserungserlös mehr als 75 Prozent des Verkehrswerts, wird der ganze Grundstückgewinn besteuert.

3 Soweit auf Grundstücke das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht 5 Anwendung findet, entspricht der Ver kehrswert dem erzielbaren Erlös.

4 Bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken ist grundsät zlich der steuerliche Verkehrswert gemäss rechtskräftiger Schätzungsverfügung massgebend, ang e- passt um die seit dem Wertbasisstichtag gemäss dem steuerlich massgeben den Baukostenindex geänderte Teuerung. In begründeten Fällen kann die Veran- lagungsbehörde vom ermittelten Wert abweichen.

§ 7 6

§ 8 5. Ersatzbeschaffungen

a) Frist zur Ersatzbeschaffung

1 Die Frist zur Ersatzbeschaffung im Sinne der §§ 108 und 109 StG b erechnet sich ab dem Zeitpunkt der Veräusserung, für welche ein Besteuerungsaufschub geltend gemacht wird.

2 Ersatzbeschaffungen nach Ablauf von vier Jahren für Wohneigentum bewirken nur dann einen nachträglichen Aufschub, wenn sie aus wichtigen Gründen in- nert Frist nicht möglich waren. Gleiches gilt sinngemäss bei Vorausbeschaffun- gen.

§ 9 7 b) Berechnung und Besteuerung des Aufschubs

1 Bei Ersatzbeschaffungen im Sinne der §§ 108 und 109 StG wird die Besteu e- rung um jenen Anteil am Veräusserungsgewinn aufg eschoben, um welchen die massgebenden Anlagekosten des Ersatzgrundstücks bzw. der Ersatzbeteiligung jene des veräusserten Grundstücks bzw. der veräusserten Beteiligung überstei- gen. Wurde dem Veräusserer des Ersatzgrundstücks bzw. der Ersatzbeteiligung ein Steueraufschub nach § 107 StG gewährt, sind anstelle der Anlagekosten des Ersatzgrundstücks bzw. der Ersatzbeteiligung der vom Erwerber gezahlte E r- werbspreis und die vom ihm getragenen Aufwendungen im Sinne von § 116 StG massgebend.

2 Bei Veräusserung eines Ersatzgrundstücks bzw. einer Ersatzbeteiligung werden nicht besteuerte Gewinne von den Anlagekosten in Abzug gebracht.

3 Bei der Berechnung des Besteuerungsaufschubes gemäss Abs. 1 ist sowohl beim veräusserten Grundstück wie auch beim Ersatzgrundstück auf die grund- buchlichen Eigentumsverhältnisse abzustellen; bei Gesamteigentum ist zusät z- lich die im Innenverhältnis geltende Quote beizuziehen.

Für die Bestimmung des für den Besteuerungsaufschub infolge Ersatzbeschaf- fung massgebend en Veräusserungserlöses eines teilweise fremdgenutzten Grundstücks ist der auf die Fremdnutzung entfallende Anteil auszuscheiden. Gleiches gilt sinngemäss für die Bestimmung der massgebenden Anlagekosten eines teilweise fremdgenutzten Ersatzgrundstücks. Wurde dem Veräusserer des Ersatzgrundstücks ein Steueraufschub nach § 107 StG gewährt, sind anstelle der Anlagekosten des Ersatzgrundstücks der vom Erwerber gezahlte Erwerbspreis und die vom ihm getragenen Aufwendungen im Sinne von § 116 StG massg e- bend.

2 Bei selbstgenutzten Grundstücken, die nur teilweise überbaut sind, gilt Abs. 1 sinngemäss.

III. Organisation und Verfahren

§ 11 1. Steuererklärung

1 Die Nichtzustellung einer Steuererklärung entbindet nicht von der Pflicht zur rechtzeitigen Deklaration.

2 § 142 StG gilt sinngemäss.

§ 12 2. Voraussichtlicher Steuerbetrag

a) Vorgängige Veräusserungsmeldung Veräussernde und erwerbende Personen sind verpflichtet, zum Zwecke der Steu- ersicherung Veräusserungen, die einen Grundbucheintrag bewirken, mindestens fünf Tage im Voraus dem zuständigen Notariat und Grundbuchamt zu melden. Bei nicht grundbuchlichen Veräusserungen hat die Meldung innert gleicher Frist bei der kantonalen Steuerverwaltung zu erfolgen. § 15 ist sinngemäss anwend- bar.

§ 13 9 b) Festlegung und Mi tteilung

1 Der voraussichtliche Steuerbetrag wird unter Berücksichtigung der Angaben in der Veräusserungsmeldung festgelegt.

2 Die Veranlagungsbehörde teilt den im Sinne von § 197 StG festgelegten vor - aussichtlichen Steuerbetrag der veräussernden Person schriftlich mit, bei Ver - äusserung mit Grundbucheintrag auch dem Notariat und Grundbuchamt, wel - ches im Falle der ungenügenden Steuersicherung die Erwerber nach § 197 Abs. 3 StG schriftlich über die Rechtslage belehrt.

3 Bei nicht grundbuchlichen Veräusserungen informiert die Veranlagungsbehörde zusätzlich die erwerbende Person schriftlich über das Bestehen einer Steuersi - cherungspflicht (ohne Betragsangabe), die Steuerhaftung bei Nichtleistung und die Möglichkeit, sich vor der Veräusserung bei m Amt für Finanzen über die Leistung der erfor derlichen Steuersicherung zu erkundigen.

spracherecht.

§ 14 3. Mitwirkung anderer Behörden

a) Notariate und Grundbuchämter aa) Aufgaben

1 Die Notariate und Grundbuchämter haben im Grundstückgewinnsteuerverfah- ren folgende Aufgaben: a) Meldung voraussichtlicher Veräusserungen mit Grundbucheintrag; b) Mitwirkung bei der Berechnung des voraussichtlichen Steuerbetrages; c) Entgegennahme und Ablieferun g der Steuersicherungen; d) Belehrung der Erwerber über die Steuerhaftung; e) Meldung über grundbuchlich vollzogene Veräusserungen.

2 Die Mitwirkung hat nach den Weisungen der kantonalen Steuerverwaltung zu erfolgen.

§ 15 10 bb) Veräusserungsmeldung

1 Die N otariate und Grundbuchämter machen der kantonalen Steuerverwaltung nach deren Weisung Meldung über Veräusserungen von Grundstücken oder An- teilen an solchen und Rechtsgeschäfte, die wie Veräusserungen wirken.

2 Jede Veräusserungsmeldung muss enthalten: a) Namen, Geburtsdaten und Adressen der veräussernden und erwerbenden Personen; b) Veräusserungsgegenstand (Grundstücksgemeinde, Grundbuch- /Katasternum - mer, Fläche/Anteile, Beschrieb) und mit diesem subjektiv -dinglich verbunde- ne Rechte; c) Gegenleistung (Ver äusserungspreis und weitere Leistungen); d) Erwerbsart.

3 Meldungen über voraussichtliche Veräusserungen müssen zusätzlich zu Abs. 2 enthalten: a) Voraussichtliche Daten der Beurkundung und des Grundbucheintrags; b) Anteil der veräussernden Personen an den Veräusserungskosten (Notariats - und Grundbuchkosten); c) Datum der letzten steuerbaren Veräusserung sowie Personalien der damals veräussernden Personen.

4 Meldungen über vollzogene Veräusserungen müssen zusätzlich zu Abs. 2 die Daten der öffentlichen Beur kundung, des Grundbucheintrags und des Antrittst a- ges enthalten.

5 Die kantonale Steuerverwaltung kann ergänzende Angaben verlangen.

§ 16 b) Betreibungs - und Konkursbehörden

Im Zwangsverwertungsverfahren wirken die Betreibungs - und Konkursbehörden zum Zwecke der Steuersicherung und Veranlagung nach Weisung der kantonalen Steuerverwaltung mit.

1 Die Notariate und Grundbuchämter sowie die Betreibungs - und Konkursbehör - den erhalten für ihre Mitwirkung eine pauschale Entschädigung.

2 Der Regierungsrat regelt die Entschädigung.

§ 18 11 4. Besteuerungsaufschub

a) Ersatzbeschaffung (neu) aa) (neu) Geltendmachung bei vorgängiger Ersatzbeschaffung Bei vorgängiger Ersatzbeschaffung ist der Besteuerungsaufschub für einen spä- ter erzielten Veräus serungsgewinn spätestens bis zum Ablauf der Frist, innert welcher Einsprache gegen die Veranlagung dieses Veräusserungsgewinns erho- ben werden kann, geltend zu machen.

§ 18a 12 bb) Verfügung bei nachträglicher Ersatzbeschaffung

Erfolgt eine Ersatzbeschaffung mehr als 30 Tage nach der Veräusserung, so verfügt die Veranlagungsbehörde den Gewinn zunächst ohne Berücksichtigung der Ersatzbeschaffung und nimmt anschliessend eine Anpassung im Sinne von

§ 173 StG vor.

§ 19 13 b) Umstrukturierung

1 Fallen die bei einer Umstrukturierung im Sinne von § 107 Bst. d StG für einen fortdauernden Besteuerungsaufschub notwendigen Voraussetzungen vorzeitig dahin, ist der Gewinn auf den Zeitpunkt der Veräusserung, für die ein Aufschub gewährt wurde, nachzubesteuern. Die gemäss §§ 20 Abs. 2 StG oder 67 Abs. 2 StG veräusserte Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft muss ihrerseits nicht massgebend im Sinne von § 4 sein.

2 Verfügungen, die auf der Grundlage eines früheren Besteuerungsaufschubs er - folgten, sind anzupassen. Im Anfechtungsverfahren kann nur die unrichtige An- passung geltend gemacht werden.

3 Das Verfahren richtet sich nach den §§ 175 ff. StG.

§ 20 14 5. Steuerbezug

a) Bezugsorgan Das Amt für Finanzen ger egelt sind.

§ 21 15 b) Fälligkeit und Zahlungsfrist

1 Die Grundstückgewinnsteuern und Nachsteuern werden 30 Ta ge nach der Ver - äusserung fällig und sind innert 30 Tagen seit Rechnungsstellung zu bezahlen.

2 Der Bezug der Nachsteuern wird für die Dauer eines Einsprache- oder gericht- lichen Verfahrens aufgeschoben.

aa) Vergütungszinsen

1 Steuerbeträge, die auf grund einer Mitteilung über den voraussichtlichen Steu- erbetrag oder ei ner Rechnung bezahlt wurden, sind von Amtes wegen bis zum Eintritt der Fälligkeit vollumfänglich, danach in dem den definitiven Steuerbe- trag überschiessenden Umfang zu Gunsten der Steuerpflichtigen zu verzinsen.

2 Der Vergütungszins ist vom Tage der Steuer zahlung (Eingangsvaluta) bis zum Eintritt der Fälligkeit bzw. bis zur Rückzahlung zu berechnen.

3 Vorbehalten bleibt § 173 Abs. 2 StG.

§ 23 17 bb) Verzugszinsen

1 Auf Steuern und Nachsteuern wird ab Eintritt der Fälligkeit ein Verzugszins erhoben.

2 Die Ver zugszinsen werden mit dem Forderungsbetrag oder nach dessen Ein- gang in Rechnung gestellt.

§ 24 d) Geringfügigkeit

1 Steuern, Steuernachforderungen und Zinsen werden nicht eingefordert, wenn sie gesamthaft pro Veräusserung 30 Franken nicht übersteigen.

2 Nachsteuern werden immer erhoben.

§ 25 e) Steuerrückerstattung und Verrechnung

Steuerguthaben werden, soweit keine Verrechnung möglich ist, rückerstattet.

§ 26 18 6. Steuersicherung

a) Sicherungsarten

1 Steuerhinterlagen im Sinne von § 197 Abs. 1 StG müssen in bar oder mit Check einer in der Schweiz domizilierten Bank geleistet werden, wobei der Bankcheck spätestens fünf Tage vor Ablauf der Vorlegungsfrist gemäss Art. 1116 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts 19 der Einreichungs - stelle übergeben werde n und zu Gunsten des zuständigen Notariats und Grund- buchamtes oder des Amtes für Finanzen ausgestellt sein muss.

2 Steuersicherstellungen durch Bankgarantien oder Bankbürgschaften im Sinne von § 197 Abs. 1 StG müssen zu Gunsten des Amtes für Finanzen ausg estellt sein und dürfen gegenüber den Bestimmungen des Schwei zerischen Obligati o- nenrechts keine zu Ungunsten des Gläubigers abweichende Formulierungen enthal ten.

3 Die kantonale Steuerverwaltung kann die zu verwendenden Texte und Formula- re vorschreiben.

§ 27 20 b) Einreichungsstelle

1 Steuersicherungen für Veräusserungen mit Grundbucheintrag sind gegenüber den zuständigen Notariaten und Grundbuchämtern und für die übrigen Veräus - serungen gegenüber dem Amt für Finanzen zu leisten.

dieser Verordnung nicht genügen, sind nur unter dem ausdrücklichen Vermerk der ungenügenden Steuersicherung entgegenzunehmen. Die Erwerber sind schriftlich darüber zu belehren, dass sie bei Vollzug der Veräusserung nicht von der Steuerhaftung entbunden sind.

§ 28 21 c) Weiterleitung

1 Die Notariate und Grundbuchämter überweisen hinterlegte Steuerbeträge in- nert 30 Tagen an das Amt für Finanzen. Bei verspäteter Überweisung wird ein Ver zugszins berechnet.

2 Bankgarantien und Bankbürgschaften sind unverzüglich der kantonalen Steu- erverwaltung weiterzuleiten, welche diese nach Eröffnung der Veranlagungsverfü- gung an das Amt für Finanzen übermittelt.

§ 29 22 d) Geltendmachung

1 Steuerhinterlagen durch Bankchecks si nd unverzüglich nach Erhalt einzulösen.

2 Steuersicherstellungen durch Bankgarantien und Bankbürgschaften sind spä- testens mit der Eröffnung der Veranlagung geltend zu machen (Versand mit

§ 30 1. In -Kraft -Treten und Aufhebung bisherigen Rechts

Diese Verordnung tritt rückwirkend auf den 1. Januar 2001 in Kraft. Sie ersetzt die Verordnung betreffend die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer vom

4. November 1997.

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§ 31 2. Übergangsbestimmung

1 Die Verordnung betreffend die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer vom

4. November 1997 24 bleibt anwendbar für Veräusserungen, die vor dem 1.

Januar 2001 ins Grundbuch eingetragen wurden. Für Veräusserungen ohne Grundbuch eintrag ist das Datum des Übergangs der Verfügungsgewalt oder der Beteili gungsrecht e massgebend.

2 Vorbehalten bleiben die §§ 247 bis 249 Abs. 1 StG sowie spezialgesetzliche Regelungen über die Verteilung der Erträge der Grundstückgewinnsteuer.

§ 31a 25 2a. Teilrevision 2006

Umstrukturierungen und Ersatzbeschaffungen, welche nach dem 28 . Februar

2006 vorgenommen werden, richten sich nach neuem Recht. Im Übrigen fi nden die ge änderten Bestimmungen auf Veräusserungen Anwendung, bei welchen der Grundbucheintrag bzw. der Übergang der Verfügungsgewalt oder der Beteil i- gungsrechte nach dem 31. Dezember 2006 stattfindet.

§§ 9 Abs. 1 und 10 Abs. 1 finden erstmals auf Veräusserungen Anwendung, bei welchen der Grundbucheintrag bzw. der Übergang der Verfügungsgewalt oder der Beteiligungsrechte nach dem 31. Dezember 2017 s tattfindet.

§ 32 3. Veröffentlichung

Diese Verordnung wird im Amtsblatt veröffentlicht und in die Gesetzsammlung aufgenommen.

1 GS 20 -97 mit Änderung vom 19. Dezember 2006 (GS 21 -109) , vom 10. Dezember 2013 (GS

23 -96b) , vom 21. Oktober 2014 (RRB Anpassung von Ausführungsbestimmungen zum Steuerg e- setz, GS 24 -19b) , vom 9. Dezember 2015 (FHV, GS 24 -60f) ,vom 13. Dezember 2016 (RRB Anpassung von Ausführungsbe stimmungen zum Steuergesetz und der Verordnung über die Rück- erstattung des zusätzlichen Steuerrückbehalts der Vereinigten Staaten von Amerika, GS 24 -86b) und vom 12. Dezember 2017 (RRB Anpassung von Ausführungsbestimmungen zum Steuerg e- setz, GS 25 -12b) .

2 SRSZ 172.200.

3 Aufgehoben am 21. Oktober 2014.

4 Abs. 1 und 4 in der Fassung vom 19. Dezember 2006.

5 SR 211.412.11.

6 Aufgehoben am 19. Dezember 2006.

7 Abs. 2 und 3 (neu) in der Fassung vom 19. Dezember 2006 , Abs. 1 in der Fassung vom 12. Dezember 2017 .

8 Abs. 1 in der Fassung vom 12. Dezember 2017.

9 Abs. 3 in der Fassung vom 9. Dezember 2015.

10 Abs. 3 Bst. b und Abs. 4 in der Fassung vom 13. Dezember 2016.

11 Überschrift in der Fassung vom 19. Dezember 2006.

12 Neu eingefügt am 19. Dezember 2006.

13 Übersc hrift und Abs. 1 in der Fassung vom 19. Dezember 2006.

14 Fassung vom 9. Dezember 2015.

15 Abs. 1 in der Fassung vom 21. Oktober 2014.

16 Abs. 1 und Abs. 2 in der Fassung vom 21. Oktober 2014.

17 Abs. 1 in der Fassung vom 21. Oktober 2014.

18 Abs. 1 und Abs. 2 in der Fassung vom 9. Dezember 2015.

19 SR 220.

20 Abs. 1 in der Fassung vom 9. Dezember 2015.

21 Abs. 1 und Abs. 2 in der Fassung vom 9. Dezember 2015.

22 Abs. 2 in der Fassung vom 10. Dezember 2013.

23 Abl 1997 1683; Änderungen vom 19. Dezember 2006 am 1. Mär z 2006 (§§ 9, 18a und 19) und am 1. Januar 2007 (restliche Bestimmungen; Abl 2006 2299) , vom 10. Dezember 2013 am

1. Januar 2014 (Abl 2013 2981) , vom 21. Oktober 2014 am 1. Januar 2015 (Abl 2014 2452) ,

vom 9. Dezember 2015 am 1. Januar 2016 (Abl 2015 2849) , vom 13. Dezember 2016 am 1. Januar 2017 (Abl 2016 28 69 ) und vom 12. Dezember 2017 am 1. Januar 2018 (Abl 2017

2856) in Kraft getr eten .

24 Abl 1997 1683.

25 Neu eingefügt am 19. Dezember 2006.

26 Neu eingefügt am 12. Dezember 2017.