Gesetz über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke --> 172.230

(Vom 24. November 2004) Der Kantonsrat des Kantons Schwyz, gestützt auf §§ 22 Abs. 3 und 42 Abs. 3 des Steuergesetzes (StG) 2 vom

9. Februar 2000,

beschliesst:

I. Allgemeine B estimmungen

§ 1 3 1. Gegenstand und Geltungsbereich

1 Nach diesem Gesetz werden Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken ermittelt.

2 Als nichtlandwirtschaftlich gilt ein Grundstück, wenn es nicht in den Gel - tungsber eich des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) 4 fällt. Vorbehalten bleibt § 42 Abs. 2 Satz 2 StG.

§ 2 5 2. Verhältnis zum Steuergesetz und dessen übrigen Ausführung s-

bestimmungen Soweit dieses Gesetz keine Regelung enthält , gelten die allgemeinen Vorschri f- ten des Steuergesetzes und dessen übrige Ausführungsbestimmungen.

§ 3 3. Sprachliche Gleichstellung

Personenbezeichnungen beziehen sich in gleicher Weise auf Angehörige beider Geschlechter.

§ 4 4. Begriffsbestimmung

Die Nu tzniessung ist dem Eigentum und die Pacht der Miete gleichgestellt.

II. Grundlagen

1. Schätzungsobjekte

Gegenstand der Schätzung bilden Grundstücke im Sinne von § 42 Abs. 1 StG im Eigentum von natürlichen Personen und von nicht steuerbefreiten juristis chen

1 Eine generelle Neuschätzung aller Schätzungsobjekte wird mit Wertbasis

31. Dezember 2004 vorgenommen.

2 Die Neuschätzungen finden erstmals auf die Steuerperiode 2007 Anwendung und behal ten bis zur nächsten generellen Neuschätzung Gültigkeit, sofern in der Zwischenzeit nicht eine individuelle Schätzung gemäss § 8 f. erfolgt.

3 Auf die Bewertung eines Grundstückes im Rahmen der generellen Neu - schätzung wird verzichtet, wenn in der Zeit vom 31. Dezember 2004 bis

31. Dezember 2007 eine individuelle Schätzung des ganzen Grundstückes

erfolgt ist.

§ 7 3. Individuelle Schätzung

a) Voraussetzungen

1 Individuelle Schätzungen von einzelnen Grundstücken sind bei wesentlicher Bestandes -, Wert - und Nu tzungsänderungen von Amtes wegen vorzunehmen.

2 Bestandes -, Wert - und Nutzungsänderungen sind insbesondere: – Umzonung; – Parzellierung oder Vereinigung von Grundstücken; – Neu -, Um -, Aus - und Anbauten oder Abbruch von Dauerbauten; – Begründung oder Aufheb ung von Baurechten und Stockwerkeigentum; – Einräumung von wirtschaftlich wesentlichen Rechten und Lasten; – Zweckänderung von Dauerbauten; – Ausbeutung von Naturvorteilen, Errichtung von Deponien und Rekultivieru n- gen.

3 Erwirbt eine natürliche Person eine bisher nicht geschätzte Liegenschaft, ist von Amtes wegen eine individuelle Schätzung vorzunehmen.

4 Bei Um -, Aus - und Anbauten erfolgt eine individuelle Schätzung erst ab einer Bausumme von Fr. 200 000. -- .

§ 8 b) Schätzungszeitpunkt

1 Für die Ermittlung der Schätzungswerte sind die Verhältnisse bei Eintritt des Schätzungsgrundes massgebend.

2 Bei baulichen Veränderungen gilt die Schätzung ab dem Zeitpunkt, in welchem die Arbeiten soweit fortgeschritten sind, dass eine Nutzung möglich ist, bei Neu - bauten spätestens ab Bezugstermin.

§ 9 4. Schätzungsumfang

Bei generellen Neuschätzungen ist immer das ganze Grundstück neu zu schä t- zen. Bei individuellen Schätzungen sind nur die veränderten Liegenschaftsteile neu zu schätzen, soweit diese von der übrigen Liegen schaft schätzungstechnisch

Schätzungen haben Gültigkeit bis zur nächsten generellen oder individuellen Schätzung.

III. Eigenmietwert

§ 11 1. Grundsatz

1 Zielgrösse zur Festsetzung des Eigenmietwertes bei selbstgenutztem Wohne i- gentum ist 65 Prozent des Marktmietwertes.

2 Bei geschäftlicher Nutzung der Grundstücke beträgt der Mietwert 100 Prozent des Marktmietwertes.

3 Bei Grundstücken im Baurecht erfolgt die Schätzung gemäss Abs. 1.

4 Verändert sich de r selbstgenutzte Wohnraum, indem der Eigentümer einen grösseren oder kleineren Anteil davon oder einen anderen Bereich der Liegen - schaft selber nutzt, sind die Werte auf der Wertbasis der letzten Schätzung an die veränderten Verhältnisse anzupassen.

§ 12 2. Berechnung

1 Der Marktmietwert ist der im freien Handel erzielbare Mietzins. Zur Berec h- nung des Marktmietwertes wird für die Ortschaften gemäss Anhang ein Mie t- preisniveau festgelegt.

2 Das Mietpreisniveau bestimmt sich aus den ortsweise repräsentativ erm ittelten Mietzinsen. Die Mietzinsen sind hierzu auf Normmietwerte umzurechnen. Beur - teilungskriterien sind dabei wirtschaftliches Alter (Zeitwert), Bauweise, Wohnla - ge, Ausbau, Anordnung und Heizungsart. Der Durchschnitt der Normmietwerte ergibt das Mietpr eisniveau in Franken pro Raumeinheit und pro Jahr.

3 Im Einzelfall ermittelt sich der massgebende Marktmietwert auf Grund des örtlichen Mietpreisniveaus unter Berücksichtigung der individuellen Wohn - situation und der Beurteilungskriterien gemäss Abs. 2.

4 Das örtliche Mietpreisniveau wird von der Steuerverwaltung festgelegt und jährlich aktualisiert.

5 Im Rechtsmittelverfahren kann der Steuerpflichtige eine nachvollziehbare Begründung über die Ermittlung des aktuellen örtlichen Mietpreisniveaus ve r- langen.

IV. Vermögenssteuerwert

§ 13 1. Grundsatz

1 Als Vermögenssteuerwert gilt der Verkehrswert.

2 Die Berechnung des Vermögenssteuerwertes erfolgt im Rahmen der nachfo l-

1 Der Ver kehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis. Er wird in der Regel aus Real - und Ertragswert ermittelt.

2 Das Verhältnis von Real - und Ertragswert bestimmt sich durch den Gewich - tungskoeffizienten. Der Realwert wird mit dem K oeffizient Eins gewichtet. Der Gewichtungsspielraum für den Ertragswert liegt zwischen 0.0 und 5.0 und rich - tet sich nach Art, Nutzung und Marktgängigkeit des Objektes. In der Regel ist der Gewichtungskoeffizient des Ertragswertes bei Einfamilienhäusern un d Stock - werkeigentum tief, bei Mehrfamilien - und Geschäftshäusern hoch anzusetzen.

3 Der Ertragswert für unüberbaute Grundstücke wird mit dem Koeffizient 0.0, der Ertragswert für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentumseinheiten mit dem Koeffizient von min destens 0.3 und der Ertragswert für Mehrfamilien - und Geschäftshäuser mit dem Koeffizient von mindestens 3.0 gewichtet.

§ 15 3. Realwert

1 Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert der Bauten, den Umge - bungs - und Baunebenkosten und dem Landwert.

2 Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertminderung (techni - sche und wirtschaftliche Alterung) reduzierten Neuwert.

3 Als Landwert gilt bei allen Grundstücken der Verkehrswert von unüberbautem Boden.

§ 16 4. Ertragswert

1 Der Ertragswert ents pricht dem kapitalisierten jährlich erzielbaren Mietzins ohne Nebenkosten.

2 Für generelle Neuschätzungen mit Wertbasis 31. Dezember 2004 setzt sich der Kapitalisierungszinssatz zusammen aus dem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz der Jahre 1999 bis 20 04 für variable erste Hypotheken der Schwyzer Kantonal bank und einem Zuschlag für Bewirtschaftungskosten.

3 Für individuelle Schätzungen setzt sich der Kapitalisierungszinssatz zusammen aus dem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz der letzten fünf Jahr e für variable erste Hypotheken der Schwyzer Kantonalbank am 1. Januar des Schä t- zungsjahres und einem Zuschlag für Bewirtschaftungskosten.

4 Der Kapitalisierungssatz beträgt für Einfamilienhäuser mindestens 5.4 Prozent, für Mehrfamilienhäuser mindestens 6 .0 Prozent und für Geschäftshäuser, G e- werbebauten und Industriegebäude mindestens 6.0 Prozent.

5 Bewirtschaftungskosten sind insbesondere Betriebskosten, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle und Rückstellungen.

V. Organisation u nd Verfahren

§ 17 1. Augenschein

1 Schätzungen werden auf Grund eines Augenscheins durch die kantonale Steu - erverwaltung vorgenommen. Der Eigentümer wird in der Regel über den Zeit -

derung der Grundstücksfläche oder nach Beseitigung einer Baute.

§ 18 2. Mitwirkung des Eigentümers

Der Eigentümer ist berechtigt und, sofern es die kantonale Steuerverwaltung ver - langt, verpflichtet, der Schätzung beizuwohnen. Er ist dafür verantwortlich, dass das Grundstück ungehindert betreten werden kann. Er hat alle notwendigen Aus - künfte zu erteilen und alle Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die für die Schätzung von Bedeutung sin d.

§ 19 3. Eröffnung der Schätzungswerte

Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert werden dem Eigentümer in Form einer selbstständig anfechtbaren Verfügung eröffnet. Mit der Verfügung erhält der Eigentümer einen nachvollziehbaren Schätzungsbericht.

§ 20 4. Aus führungsbestimmungen

Der Regierungsrat erlässt die Ausführungsbestimmungen in einer Schätzungs - anleitung. Dabei berücksichtigt er die Richtlinien des jeweils gültigen Schätze r- handbuches der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewe r- tungsexperte n und der Schweizerischen Schätzungsexperten -Kammer / Schwe i- zerischer Verband der Immobilien -Treuhänder (SVKG und SEK/SVIT).

VI. Schlussbestimmungen

§ 21 1. Aufhebung bisherigen Rechts

Mit dem Inkrafttreten dieser Verordnung werden alle ihr widersprechende n Vor - schriften aufgehoben, insbesondere die Verordnung über die steueramtliche Schätzung von Grundstücken vom 17. April 1984. 6

§ 22 7 2. Referendum, Publikation, Inkrafttreten

1 Dieses Gesetz unterliegt dem Referendum gemäss §§ 34 oder 35 der Kanton s- verf assung.

2 Es wird im Amtsblatt veröffentlicht und nach Inkrafttreten in die Gesetzsam m- lung aufgenommen.

3 Der Regierungsrat wird mit dem Vollzug beauftragt. Er bestimmt den Zeitpunkt

Ortschaften für die Festlegung des örtlich en Mietpreisniveaus gemäss § 12 Abs. 1 Ortschaft Ortschaft Ortschaft Alpthal Illgau Rothenthurm Altendorf Immensee Sattel Arth Ingenbohl Schindellegi Bäch Innerthal Schübelbach Bennau Küssnacht Schwyz Biberbrugg Lachen Seewen Brunnen Lauerz Siebnen Buttik on Merlischachen Steinen Egg Morschach Steinerberg Einsiedeln Muotathal Stoos Euthal Nuolen Studen Feusisberg Oberarth Trachslau Freienbach Oberiberg Tuggen Galgenen Pfäffikon Unteriberg Gersau Reichenburg Vorderthal Goldau Rickenbach Wangen Gross Ried Wil en Ibach Riemenstalden Willerzell Wollerau

1 Dieses Gesetz wurde als dem fakultativen Referendum unterstehende Verordnung erlassen: GS

21 -4 mit Änderungen , vom 25. September 2013 ( KRB Anpassung an neue Kantonsverfa ssung, GS 23 -80g) und vom 17. Dezember 2013 (RRB Anpassung an neue Kantonsverfassung, GS 23 -

97) .

2 SRSZ 172.200.

3 Abs. 1 in der Fassung vom 25. September 2013.

4 SR 211.412.11.

5 Fassung vom 25. September 2013.

6 GS 17 -493.

7 Überschrift, Abs. 1 , 2 und 3 in der Fassung vom 17. Dezember 2013.

1. Januar 2005 (Abl 2005 1410); Änderungen vom 25. September 2013 am 1. Januar 2014

(Abl 2013 2851) und vom 17. Dezember 2013 am 1. Januar 2014 (Abl 2013 2974) in Kraft getreten.