Verwaltungsvorschriften zum Baugesetzbuch (VV-BauGB)

RdErl. d. MS v. 2.5.1988 - 301-21013 -

Vom 2. Mai 1988 (Nds. MBl. S. 547)

Zuletzt geändert durch RdErl. vom 18. April 1996 (Nds. MBl. S. 835)

- GültL 392/17 -

- VORIS 21074 00 00 00 002 -

1. Das Gesetz über das Baugesetzbuch vom 8.12.1986 (BGBl. I S. 2191) hat das Bundesbaugesetz (BBauG) geändert und in " Baugesetzbuch (BauGB) " umbenannt; das Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) wurde aufgehoben und die bisher in diesem Gesetz geregelte Materie in das BauGB übernommen. Dies macht es erforderlich, die bisherigen Verwaltungsvorschriften zum BBauG (VV-BBauG) und zum StBauFG anzupassen, zusammenzufassen und als Verwaltungsvorschriften zum BauGB (VV-BauGB) neu bekanntzumachen.

2. Es ist nicht möglich, die neugefaßten VV-BauGB in einem Zuge zu erlassen. Die Neufassung kann nur abschnittsweise erfolgen.

3. Hiermit werden die Nrn. 1 bis 7 und 201 bis 251 VV-BauGB erlassen ( Anlage ).

Die in den Nrn. 3.4 , 4.6 , 211.3.1 , 211.4.4 , 211.9.1 , 214.7 , 226.2 , 226.6.1 , 226.8.1 , 226.8.2 , 226.9.1 , 235.3.1 und 244.7.1 genannten Anlagen werden zu einem späteren Zeitpunkt gesondert bekanntgegeben.

4. Aufgehoben werden:

4.1 Nrn. 1 bis 7, 45, 46 und 85 bis 88 des RdErl. vom 10.2.1983 (Nds. MBl. S. 317 - GültL 392/15), geändert durch RdErl. vom 19.1.1984 (Nds. MBl. S. 209 - GültL 392/16);

4.2 RdErl. vom 17.4.1962 (Nds. MBl. S. 398 - GültL 392/7);

4.3 RdErl. vom 12.6.1962 (Nds. MBl. S. 575 - GültL 392/9);

4.4 RdErl. vom 22.11.1965 (Nds. MBl. S. 1219 - GültL 393/19);

4.5 RdErl. vom 4.2.1972 (Nds. MBl. S. 487 - GültL 391/77);

4.6 RdErl. vom 11.2.1972 (Nds. MBl. S. 490 - GültL 391/78), geändert durch RdErl. vom 29.1.1979 (Nds. MBl. S. 227 - GültL 391/110);

4.7 RdErl. vom 15.2.1972 (Nds. MBl. S. 491 - GültL 391/79);

4.8 RdErl. vom 7.6.1972 (Nds. MBl. S. 916 - GültL 391/81), geändert durch RdErl. vom 21.8.1975 (Nds. MBl. S. 1268 - GültL 391/95);

4.9 Erl. des MF vom 14.5.1973 (Nds. MBl. S. 1497);

4.10 RdErl. vom 16.5.1973 (Nds. MBl. S. 889 - GültL 391/84);

4.11 RdErl. vom 20.8.1973 (Nds. MBl. S. 1443 - GültL 391/86);

4.12 RdErl. vom 20.8.1975 (Nds. MBl. S. 1268 - GültL 391/94);

4.13 RdErl. vom 2.3.1976 (Nds. MBl. S. 379 - GültL 391/97);

4.14 Gem. RdErl. vom 20.9.1976 (Nds. MBl. S. 1769 - GültL MI 154/81).

5. Abweichend von Nr. 5.1 VV-BauGB sind neben diesen Verwaltungsvorschriften bis auf weiteres auch die nachstehenden Verwaltungsvorschriften zu beachten:

5.1 RdErl. vom 3.5.1974 (Nds. MBl. S. 1064 - GültL 391/89);

5.2 Gem. RdErl. vom 14.9.1976 (Nds. MBl. S.1699 - GültL MW 151/508), geändert durch Gem. RdErl. vom 13.7.1981 (Nds. MBl. S. 693 - GültL MW 151/577) und durch RdErl. des MW vom 10.10.1985 (Nds. MBl. S. 915 - GültL 151/612);

5.3 RdErl. vom 18.1.1962 (Nds. MBl. S. 182 - GültL 392/6);

5.4 RdErl. vom 4.4.1962 (Nds. MBl. S. 361- GültL 392/8);

5.5 Gem. RdErl. vom 15.12.1978 (Nds. MBl. 1979 S. 18 - GültL MI 154/73);

5.6 RdErl. des MI vom 20.12.1984 (Nds. MBl. 1985 S. 50 - GültL 154/82);

5.7 RdErl. des MI vom 1.7.1980 (Nds. MBl. S. 957 - GültL 154/76);

5.8 RdErl. des MI vom 1.8.1981 (Nds. MBl. S. 766 - GültL 154/78).

Anlage

Verwaltungsvorschriften zum Baugesetzbuch (VV-BauGB)

Inhaltsübersicht	Abschnitt

Allgemeines

Anwendungsbereich	1
Baugesetzbuch	2
Rechtsvorschriften des Bundes zur Anwendung des BauGB	3
Rechtsvorschriften des Landes zur Anwendung des BauGB	4
Andere Verwaltungsvorschriften, Empfehlungen und Hinweise zum BauGB	5
Städtebauförderungsrecht	6
Unterrichtung des Sozialministers	7

Erstes Kapitel
Allgemeines Städtebaurecht

Erster Teil
Bauleitplanung

Erster bis Fünfter Abschnitt

(nicht besetzt)	8 - 24

Sechster Abschnitt
Verfahren zur Aufstellung von Bauleitplänen

Aufstellungsbeschluß (§ 2 Abs. 1 Satz 2)	25
Ausarbeitung von Bauleitplänen	26
Beteiligung der Bürger (§ 3)	27
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4)	28
Beteiligung von Mitgliedsgemeinden (§ 205 Abs. 7), Stadtbezirken und Ortschaften	29
Behandlung der Bedenken und Anregungen (§ 3 Abs. 2)	30
Änderung des Planentwurfs (§ 3 Abs. 3)	31
Feststellungsbeschluß, Satzungsbeschluß	32
Beratung der Gemeinden durch die Aufsichtsbehörde	33
Genehmigung von Bauleitplänen (§§ 6, 11, 216)	34
Anzeige von Bebauungsplänen (§ 11 Abs. 1 und 3)	35
Ausfertigung von Bauleitplänen	36
Wirksamwerden der Bauleitpläne, Bekanntmachung (§ 6 Abs. 5 und 6, § 12)	37
Übersendung von Planabschriften	38

Siebenter Abschnitt
Änderung, Ergänzung und Aufhebung der Bauleitpläne

Änderung und Ergänzung der Bauleitpläne	39
Aufhebung und Außerkrafttreten der Bauleitpläne	40

Achter Abschnitt
Planunterlagen, Urkunden

Planunterlagen für Bauleitpläne	41
Planzeichen, Text, Verfahrensvermerke, sonstige Angaben	42
Urschriften, Abschriften, Urkunden	43

(nicht besetzt)	44 - 200

Zweites Kapitel
Besonderes Städtebaurecht

Erster Teil
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

Erster Abschnitt
Allgemeine Vorschriften

Anwendungsbereich des Sanierungsrechts, Verhältnis zu anderen Vorschriften	201
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen	202
Verfahrensarten der Sanierung	203
Aufgaben der Gemeinde	204
Aufgaben und Zuständigkeiten des Landes	205
Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen	206
Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger	207
Abwägung bei Sanierungsmaßnahmen	208

Zweiter Abschnitt
Vorbereitung der Sanierung

Vorbereitung im allgemeinen	209
Vorbereitende Untersuchungen	210
Sanierungssatzung	211
Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung	212
Städtebauliche Planung	213
Kosten- und Finanzierungsübersicht	214

Dritter Abschnitt
Durchführung der Sanierung

Durchführung der Sanierung im allgemeinen	215
Ordnungsmaßnahmen	216
Baumaßnahmen	217

Vierter Abschnitt
Sanierungsrechtliche Ergänzungen des allgemeinen Städtebaurechts

Vorkaufsrecht in Sanierungsgebieten	218
Erleichterungen des Enteignungsverfahrens	219

Fünfter Abschnitt
Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge

Anwendungsbereich der §§ 144 und 145, Verhältnis zu anderen Vorschriften	220
Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge	221
Genehmigung nach § 145	222

Sechster Abschnitt
Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften

Anwendungsbereich der §§ 153 bis 156, Zweck und Gegenstand der Vorschriften	223
Preisprüfung durch die Gemeinde	224
Erwerb von Grundstücken durch die Gemeinde, Veräußerung zum Neuordnungswert	225
Erhebung von Ausgleichsbeträgen	226
Sanierungsumlegung	227
Wertermittlung	228

Siebenter Abschnitt
Sanierungsträger und andere Beauftragte

Übertragung von Aufgaben der Gemeinde	229
Bestätigter Sanierungsträger	230
Treuhandvermögen	231

Achter Abschnitt
Abgaben- und steuerrechtliche Vorschriften

Abgaben- und Auslagenbefreiung	232
Steuerrechtliche Vergünstigungen	233

Neunter Abschnitt
Abschluß und Abwicklung der Sanierung

Abschluß und Abwicklung der Sanierung im allgemeinen	234
Aufhebung der Sanierungssatzung	235
Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke	236
Abwicklung der Sanierung	237

Zweiter Teil
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

Anwendungsbereich der §§ 165 bis 171	238

Dritter Teil
Erhaltungssatzung und städtebauliche Gebote

Erster Abschnitt
Erhaltungssatzung

Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten	239
Genehmigung gemäß § 173	240
Zurückstellung von Baugesuchen gemäß § 172 Abs. 2	241

Zweiter Abschnitt
Städtebauliche Gebote

Anwendungsbereich der §§ 172 bis 179	242
Baugebot und Anpassungsgebot	243
Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot	244
Pflanzgebot	245
Abbruchgebot	246

Vierter Teil
Sozialplan und Härteausgleich

Sozialplan	247
Härteausgleich	248

Fünfter Teil
Aufhebung und Verlängerung schuldrechtlicher Gebrauchs- und Nutzungsverhältnisse

Allgemeines	249
Aufhebung von schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsverhältnissen	250
Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen	251
(nicht besetzt)	252 - 400

Drittes Kapitel
Wertermittlung

Gutachterausschüsse und Obere Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (§§ 192, 198 BauGB, §§ 10ff. DVBauGB)	401
Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB)	402
Auskunft aus der Kaufpreissammlung (§ 195 Abs. 3 BauGB)	403
Gutachten (§ 193 BauGB, § 19 DVBauGB) und Obergutachten (§ 198 Abs. 2 BauGB, § 27 DVBauGB)	404
Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB, § 22 DVBauGB)	405
Übersichten über die Bodenrichtwerte für typische Orte (§ 22 Abs. 5 DVBauGB)	406
Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten (§ 193 Abs. 3 BauGB, §§ 8 bis 12 WertV)	407
Grundstücksmarktberichte (§ 23 DVBauGB)	408

Absch. 1 - 7, - Allgemeines

Abschnitt 1 VV-BauGB - 1. Anwendungsbereich

Diese Verwaltungsvorschriften dienen der einheitlichen Anwendung des Baugesetzbuches (BauGB) (Nr. 2) im Lande Niedersachsen. Sie gelten für die Anwendung von Vorschriften des BauGB

bei der öffentlich-rechtlichen Verwaltungstätigkeit der Behörden des Landes;

bei der öffentlich-rechtlichen Verwaltungstätigkeit der Landkreise, der Gemeinden und der Samtgemeinden im übertragenen Wirkungsbereich in Verfahren nach dem

BauGB

(z.B. Teilungsgenehmigung nach

§§ 19ff.

, Enteignung nach

§§ 104ff.

), im bauaufsichtlichen Verfahren oder in Verfahren nach anderen Gesetzen;

bei der Ausübung der Sonderaufsicht über die Gemeinden im Verfahren zur Genehmigung von Flächennutzungsplänen sowie im Verfahren zur Genehmigung oder bei der Anzeige von Bebauungsplänen und sonstigen Satzungen auf Grund des

BauGB

;

bei der Ausübung der Fachaufsicht über Satzungen auf Grund der

Niedersächsischen Bauordnung (NBauO)

(

Nr. 4.5

), soweit nach

§ 97 NBauO

die Vorschriften für das Verfahren zu der Aufstellung von Bebauungsplänen entsprechend anzuwenden sind. Dies gilt auch, wenn die örtliche Bauvorschrift nicht in einem Bebauungsplan aufgenommen ist;

bei der Ausübung der Kommunalaufsicht, soweit eine Sonderaufsicht oder Fachaufsicht nicht besteht;

bei der öffentlich-rechtlichen Verwaltungstätigkeit auf Grund anderer Vorschriften, soweit dabei Vorschriften des

BauGB

entsprechend anzuwenden sind, z.B. nach

§ 94 NBauO

Abschnitt 2 VV-BauGB - 2. Baugesetzbuch

2.1 Gesetz über das Baugesetzbuch

Durch das Gesetz über das Baugesetzbuch vom 8.12.1986 (BGBl. I S. 2191) - im folgenden: BauGB-Gesetz - wurde das Bundesbaugesetz (BBauG) geändert und in " Baugesetzbuch (BauGB) " umbenannt. Die sich auf Grund des BauGB-Gesetzes ergebende Fassung des BauGB ist am 8.12.1986 bekanntgemacht worden (BGBl. I S. 2253).

Da das BBauG nur geändert und nicht aufgehoben ist, gelten die zum BBauG erlassenen Verordnungen, Verwaltungsvorschriften und Satzungen weiter, soweit sie nicht durch Vorschriften des BauGB gegenstandslos geworden oder aufgehoben sind.

2.2 Aufhebung und Änderung von Rechtsvorschriften

Durch Art. 2 BauGB-Gesetz sind aufgehoben worden:

das Städtebauförderungsgesetz (StBauFG); auf Nr. 6 wird hingewiesen;

die Verordnung über die Kosten der Ordnungsmaßnahmen nach § 41 Abs. 2 des Städtebauförderungsgesetzes;

die Verordnung über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach den §§ 41 und 42 des Städtebauförderungsgesetzes;

die Verordnung über Garagen- und Einstellplätze, soweit sie als Bundesrecht noch weitergalt.

Die übrigen in Art. 2 BauGB-Gesetz genannten Vorschriften des Bundesrechts sind an das BauGB angepaßt worden.

2.3 Überleitungsvorschriften

Das BauGB enthält in §§ 233 bis 245 Überleitungsvorschriften.

Die Überleitungsvorschriften bei Einführung des BBauG ( §§ 173 bis 182 ) sind, obwohl das BauGB-Gesetz hierzu keine Regelungen enthält, weiterhin von Bedeutung, soweit sie Pläne und Verfahren rechtswirksam übergeleitet haben. Das gleiche gilt für die Überleitung auf Änderungen des BBauG. Für die Änderung des BBauG durch Art. 1 ÄndG-BBauG 1976 waren maßgebend die Überleitungsvorschriften des Art. 3 §§ 1 bis 12 ÄndG-BBauG 1976. Für die Änderung des BBauG durch Art. 1 des Gesetzes zur Beschleunigung von Verfahren und zur Erleichterung von Investitionsvorhaben im Städtebaurecht vom 6.7.1979 (BGBl. I S. 949) galten die Überleitungsvorschriften in §§ 183 bis 183g BBauG 1979.

2.4 Inkrafttreten

Das BauGB-Gesetz ist am 1.7.1987 in Kraft getreten (Art. 5). Es ist von diesem Zeitpunkt ab anzuwenden, soweit in den Überleitungsvorschriften ( §§ 233 bis 245 ) nichts anderes bestimmt ist.

Abschnitt 3 VV-BauGB - 3. Rechtsvorschriften des Bundes zur Anwendung des BauGB

3.1 Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO)

3.1.1 BauNVO 1962

Die Fassung der BauNVO vom 26.6.1962 (BGBl. I S. 429) - im folgenden als BauNVO 1962 bezeichnet - gilt weiterhin für Flächennutzungs- und Bebauungspläne, bei denen mit der Auslegung des Entwurfs (§ 2 Abs. 6 BBauG 1960) in der Zeit vom 1.8.1962 bis zum 31.12.1968 nach § 2 Abs. 6 BBauG 1960 begonnen wurde.

3.1.2 BauNVO 1968

Die Fassung der BauNVO vom 26.11.1968 (BGBl. I S.1237) - im folgenden als BauNVO 1968 bezeichnet - gilt weiterhin für Flächennutzungs- und Bebauungspläne, bei denen mit der Auslegung des Entwurfs (§ 2 Abs. 6 BBauG 1960 bzw. § 2a Abs. 6 BBauG 1976) in der Zeit vom 1.1.1969 bis zum 30.9.1977 begonnen wurde.

3.1.3 BauNVO 1977

Die Fassung der BauNVO vom 15.9.1977 (BGBl. I S. 1763) - im folgenden als BauNVO 1977 bezeichnet - gilt für Flächennutzungs- und Bebauungspläne, bei denen mit der Auslegung des Entwurfs (§ 2a Abs. 6 BBauG 1976/1979) nach dem 30.9.1977 begonnen wurde. Die Vorschriften über gesonderte Festsetzungen für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen sowie sonstige Teile baulicher Anlagen gelten nicht für Bebauungspläne, die solche Festsetzungen nach § 4 Abs. 5 , § 6 Abs. 4 , § 7 Abs. 4 BauNVO 1968 enthalten, wenn für sie vor dem 1.1.1977 mit der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange begonnen wurde; insoweit gilt die BauNVO 1968 .

§ 11 Abs. 3 BauNVO 1977 ist durch Verordnung vom 19.12.1986 (BGBl. I S. 2665) geändert worden. Die Änderung gilt ab 1.1.1987. Sie ist auf Bebauungspläne anzuwenden, deren Entwurf nach dem 1.1.1987 öffentlich ausgelegt worden ist (§ 25b Abs. 1 BauNVO 1977); § 11 Abs. 3 Satz 4 ist auf Bebauungspläne anzuwenden, auf die § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 in der bisherigen Fassung Anwendung findet.

3.1.4 Umstellung vorhandener Pläne auf die BauNVO 1977

Die früheren Fassungen der BauNVO sind für die während ihrer Geltungsdauer aufgestellten Flächennutzungs- und Bebauungspläne aber nur dann weiterhin maßgebend, soweit diese Pläne nicht bei späteren Änderungen auf das spätere Recht übergeleitet worden sind. Sollen bestehende Flächennutzungs- oder Bebauungspläne, für die noch eine frühere Fassung der BauNVO maßgebend ist, teilweise geändert werden, so ist zu prüfen, ob der gesamte Planinhalt auf die letzte Fassung der BauNVO umgestellt werden kann.

3.2 Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV)

3.2.1 PlanzV 1965

Die Fassung der PlanzV vom 19.1.1965 (BGBl. I S. 21) - im folgenden als PlanzV 1965 bezeichnet - gilt weiterhin für Flächennutzungs- und Bebauungspläne, die bis zum 31.10.1981 wirksam bzw. rechtsverbindlich geworden sind.

Die Planzeichen der PlanzV 1965 können weiterhin verwendet werden

für Änderungen oder Ergänzungen von Bauleitplänen, die bis zum 31.10.1981 rechtswirksam geworden sind,

für Bauleitpläne, deren Aufstellung die Gemeinde bis zum 31.10.1981 eingeleitet hat, wenn mit der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach

§ 2 Abs. 5

begonnen worden ist, sowie für Änderungen oder Ergänzungen dieser Bauleitpläne.

3.2.2 PlanzV 1981

Die Fassung der PlanzV vom 30.7.1981 (BGBl. I S. 833) - im folgenden als PlanzV 1981 bezeichnet - gilt für Flächennutzungs- und Bebauungspläne, die seit dem 1.11.1981 wirksam bzw. rechtsverbindlich geworden sind, soweit nicht nach Nr. 3.2.1 die Planzeichen der PlanzV 1965 weiterhin verwendet werden dürfen.

3.3 Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV)

Die WertV vom 7.8.1961 (BGBl. I S. 1183) ist in geänderter Fassung am 15.8.1972 (BGBl. I S. 1416) neu bekanntgemacht worden.

3.4 Sonstige für die Anwendung des BauGB bedeutsame Rechtsvorschriften des Bundes

Sonstige Rechtsvorschriften des Bundes, die im Einzelfall bei der Anwendung des Baugesetzbuchs heranzuziehen sind, sind in der Anlage aufgeführt.

Abschnitt 4 VV-BauGB - 4. Rechtsvorschriften des Landes zur Anwendung des BauGB

4.1 Verordnungen zur Durchführung des BauGB

Für die Durchführung des BauGB sind folgende Verordnungen des Landes maßgebend:

Niedersächsische Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs (DVBauGB) vom 14.7.1987 (Nds. GVBl. S. 122); die Verordnung ist am 1.7.1987 in Kraft getreten;

Niedersächsische Verordnung zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen

vom 26.10.1987 (Nds. GVBl. S. 181);

Verordnung über die Zuweisung der Baulandsachen an bestimmte Landgerichte vom 4.10.1960 (Nds. GVBl. S. 278);

Niedersächsische Verordnung zur Durchführung des Bundesbaugesetzes (DVBBauG) vom 19.6.1987 (Nds. GVBl. S. 560), zuletzt geändert durch § 11 der Verordnung vom 14.7.1987 (Nds. GVBl. S. 122);

Gebührenordnung für Gutachterausschüsse und deren Geschäftsstellen nach dem Bundesbaugesetz (GOGut) vom 4.9.1981 (Nds. GVBl. S. 251), geändert durch Verordnung vom 14.3.1984 (Nds. GVBl. S. 87);

Zuständigkeitsverordnung für Ordnungswidrigkeiten im Geschäftsbereich des Sozialministers vom 11.1.1988 (Nds. GVBl. S. 13).

4.2 Niedersächsische Gemeindeordnung

Für das Verfahren zur Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen und Satzungen nach dem BauGB gelten ergänzend

die

Niedersächsische Gemeindeordnung (NGO)

i.d.F. vom 22.6.1982 (Nds. GVBl. S. 229), zuletzt geändert durch Art. III des Gesetzes vom 26.11.1987 (Nds. GVBl. S. 214),

die Verordnung über die öffentliche Bekanntmachung von Satzungen der Gemeinden und Landkreise in amtlichen Verkündungsblättern i.d.F. vom 20.6.1973 (Nds. GVBl. S. 201), zuletzt geändert durch Verordnung vom 14.10.1982 (Nds. GVBl. S. 399), im folgenden: BekanntmachungsVO,

die Hauptsatzung der jeweiligen Gemeinde.

4.3 Gesetzliche Vorschriften über das Außerkrafttreten von Flächennutzungsplänen bei der Neugliederung von Gemeinden

Art. 1 des Gesetzes über das Außerkrafttreten von Flächennutzungsplänen bei der Neugliederung von Gemeinden sowie über Gebietsänderungen in den Bereichen Lüneburg, Dissen/Bad Rothenfelde, Geeste und Wieda vom 26.3.1974 (Nds. GVBl. S. 201) bestimmt, in welchen Fällen die Flächennutzungspläne bei der Neugliederung von Gemeinden außer Kraft getreten sind.

Die Weitergeltung von Bebauungsplänen und sonstigen Satzungen nach dem BauGB bei der Neugliederung von Gemeinden ist in den jeweiligen Neugliederungsgesetzen

geregelt.

4.4 Verwaltungsverfahrensgesetz

Auf Grund des § 1 Abs. 1 Satz 1 des Vorläufigen Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Niedersachsen (Nds. VwVfG) vom 3.12.1976 (Nds. GVBl. S. 311), zuletzt geändert durch Art. II des Gesetzes vom 2.7.1985 (Nds. GVBl. S. 207), findet das Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) vom 25.5.1976 (BGBl. I S. 1253), geändert durch Art. 7 Nr. 4 des Gesetzes vom 2.7.1976 (BGBl. I S. 1749), Anwendung.

4.5 NBauO

Soweit das BauGB von den Bauaufsichtsbehörden im bauaufsichtlichen Verfahren vollzogen wird, gelten ergänzend die Vorschriften der NBauO i.d.F. vom 6.6.1986 (Nds. GVBl. S. 157).

4.6 Sonstige für die Anwendung des BauGB erhebliche Rechtsvorschriften des Landes

Sonstige Rechtsvorschriften des Landes, die im Einzelfall bei der Anwendung des BauGB heranzuziehen sind, sind in der Anlage aufgeführt.

Abschnitt 5 VV-BauGB - 5. Andere Verwaltungsvorschriften, Empfehlungen und Hinweise zum BauGB

5.1 Andere Verwaltungsvorschriften

Neben diesen Verwaltungsvorschriften werden keine weiteren Verwaltungsvorschriften

zur Anwendung des BauGB erlassen.

5.2 Empfehlungen, Hinweise

Neben diesen Verwaltungsvorschriften werden erlassen und im Nds. MBl. veröffentlicht:

Empfehlungen; Empfehlungen sind nicht in gleicher Weise verbindlich wie Verwaltungsvorschriften.

Von ihnen kann abgewichen werden;

Hinweise; Hinweise sind ohne Verbindlichkeit.

5.3 Fachliche Weisungen

Von diesen Verwaltungsvorschriften unberührt bleiben Erlasse und Verfügungen der Fachaufsichtsbehörde an die Träger öffentlicher Belange für deren Stellungnahme nach § 4 .

Abschnitt 6 VV-BauGB - 6. Städtebauförderungsrecht

6.1 Weitergeltende Vorschriften des StBauFG

Gesetzliche Grundlage für die Finanzierung und Förderung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen i.S. der § 136 bis 164 durch das Land sind die folgenden in § 245 Abs. 11 genannten Vorschriften des StBauFG über die Finanzierung und Förderung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen; diese Vorschriften sind weiter anzuwenden, bis Landesrecht an deren Stelle tritt:

§ 38 Abs. 2 Satz 2 und 3 (Kosten- und Finanzierungsübersicht),

§ 39 (Einsatz von Sanierungsförderungsmitteln),

§ 40 (Kosten der Vorbereitung der Sanierung),

§ 41 Abs. 1 bis 3 (Kosten der Ordnungsmaßnahmen),

§ 43 Abs. 3 und 4 (Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen),

§ 44 (Kosten der Verlagerung oder Änderung von Betrieben),

§ 45 (Kosten der Neubebauung und der Ersatzbauten),

§ 46 (Überlassung geförderter Wohnungen),

§ 47 (Einsatz anderer öffentlicher Mittel),

§ 48 (Verteilung eines Überschusses),

§ 49 (Gewährung und Verwendung von Entschädigungen).

6.2 Städtebauförderungsrichtlinien

Zur Durchführung des weitergeltenden Städtebauförderungsrechts sind bis auf weiteres die Richtlinien zur Förderung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach dem Städtebauförderungsgesetz (Städtebauförderungsrichtlinien - R-StBauFG) , RdErl. vom 15.6.1979 (Nds. MBl. S. 1369 - GültL 391/111), geändert durch RdErl. vom 25.9.1986 (Nds. MBl. S. 983 - GültL 393/23), anzuwenden.

Abschnitt 7 VV-BauGB - 7. Unterrichtung des Sozialministeriums

Das Sozialministerium ist durch die beteiligten Gemeinden, Samtgemeinden, Landkreise oder Behörden des Landes zu unterrichten

über Entscheidungen in Normenkontrollverfahren nach

§ 47 Abs. 1 Nr. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO)

betreffend die Gültigkeit von Bebauungsplänen oder sonstigen Satzungen,

über Gerichtsentscheidungen von grundsätzlicher Bedeutung, insbesondere wenn diese von diesen Verwaltungsvorschriften abweichen.

Absch. 8 - 200, Erstes Kapitel - Allgemeines Städtebaurecht

Absch. 8 - 200, Erster Teil - Bauleitplanung

Absch. 8 - 24, Erster bis Fünfter Abschnitt - nicht besetzt -

Abschnitt 8 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 9 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 10 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 11 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 12 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 13 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 14 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 15 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 16 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 17 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 18 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 19 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 20 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 21 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 22 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 23 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 24 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Absch. 25 - 38, Sechster Abschnitt - Verfahren zur Aufstellung von Bauleitplänen

Abschnitt 25 VV-BauGB - 25. Aufstellungsbeschluß ( § 2 Abs. 1 Satz 2 )

25.1 Erforderlichkeit

Eine Verpflichtung der Gemeinde, einen Aufstellungsbeschluß zu fassen, besteht nicht. Ein Beschluß ist dann erforderlich, wenn Rechtswirkungen (z.B. Veränderungssperre, Zurückstellung von Baugesuchen) hieran geknüpft werden sollen.

Der Aufstellungsbeschluß und seine ortsübliche Bekanntmachung nach § 2 Abs. 1 Satz 2 sind nicht Voraussetzung für die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ( § 4 ) und die frühzeitige Bürgerbeteiligung an der Bauleitplanung ( § 3 Abs. 1 ).

25.2 Bekanntmachung

In der Bekanntmachung des Beschlusses zur Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans sind der räumliche Geltungsbereich und seine Lage im Gemeindegebiet durch Text oder Zeichnung anzugeben.

25.3 Zuständigkeit innerhalb der Gemeinde

Zuständig für den Aufstellungsbeschluß ist der Verwaltungsausschuß ( § 57 Abs. 2 NGO ), sofern der Rat sich die Beschlußfassung nicht vorbehalten hat ( § 40 Abs. 2 NGO ).

Nr. 32.4 gilt entsprechend.

25.4 Fehlerhafter Aufstellungsbeschluß

Ist der Aufstellungsbeschluß fehlerhaft oder nicht ordnungsgemäß nach § 2 Abs. 1 Satz 2 bekanntgemacht worden, so ist dies rechtlich unerheblich, wenn der Aufstellungsbeschluß nicht erforderlich ist (vgl. Nr. 25.1).

Ist ein erforderlicher Aufstellungsbeschluß (vgl. Nr. 25.1) jedoch fehlerhaft, so kann er durch den Auslegungsbeschluß ( Nr. 27.3.1 ) ersetzt werden.

Die Absätze 1 und 2 gelten nicht, wenn der Fehler des Aufstellungsbeschlusses auf einer Verletzung von § 26 NGO beruht.

Abschnitt 26 VV-BauGB - 26. Ausarbeitung von Bauleitplänen

26.1 Befugnis zur Übertragung

Die Gemeinden haben das Recht, andere fachlich geeignete Personen oder Stellen mit

der Ausarbeitung eines Bauleitplans zu beauftragen.

26.2 Von der Übertragung ausgeschlossene Aufgaben

Hoheitliche Aufgaben der Gemeinde im Zusammenhang mit der Aufstellung von Bauleitplänen können nicht übertragen werden. Dies gilt insbesondere für

die Bürgerbeteiligung (

§ 3

die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (

§ 4

die erforderlichen Beschlüsse,

die Bekanntmachung nach §

6 Abs. 5

und

sowie

§ 12

Abschnitt 27 VV-BauGB - 27. Beteiligung der Bürger ( § 3 )

27.1 Allgemeines

27.1.1 Formen der Bürgerbeteiligung

Das Verfahren zur Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung ist zweistufig. Es umfaßt

die frühzeitige Bürgerbeteiligung und

das förmliche Auslegungsverfahren.

27.1.2 Beteiligte Bürger

Die Beteiligung an der Bauleitplanung nach § 3 Abs. 1 ist jedermann, d.h. jeder natürlichen oder juristischen Person ohne Rücksicht auf ihren Sitz oder Wohnsitz zu ermöglichen. Ein rechtliches oder sonstiges Interesse an der Bauleitplanung braucht nicht vorzuliegen bzw. nicht nachgewiesen zu werden.

Im Rahmen der Bürgerbeteiligung kann auch Verbänden Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben werden. So ist es bei der Ausweisung von Sondergebieten nach § 11 Abs. 3 BauNVO in der Regel zweckdienlich und erforderlich, den Interessenverbänden des Einzelhandels und der Verbraucher (Einzelhandelsverband und Verbraucherverband) Gelegenheit zur Äußerung zu geben.

27.2 Frühzeitige Bürgerbeteiligung ( § 3 Abs. 1 )

27.2.1 Zeitpunkt

Mit der frühzeitigen Bürgerbeteiligung soll begonnen werden, wenn Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung ausreichend konkret sind. Dies kann zweckmäßigerweise eine Grobabstimmung mit Trägern öffentlicher Belange erfordern.

27.2.2 Inhalt

Nach § 3 Abs. 1 hat die Gemeinde die Bürger über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten. Die Unterrichtung kann mit Hilfe informeller Pläne (z.B. städtebauliche Rahmenpläne, vgl. Nr. 213.3 ) erfolgen.

27.2.3 Art

Die öffentliche Unterrichtung muß in geeigneter Weise erfolgen; dies bedeutet, daß die Planungsabsichten für den Bürger verständlich gemacht werden müssen. Sie sollte so erfolgen, daß möglichst viele Bürger informiert werden.

Der Begriff "Unterrichten" umfaßt sowohl die mündliche als auch die schriftliche oder anderweitige Information.

Die "öffentliche" Unterrichtung kann z.B. in öffentlicher Versammlung erfolgen. Sie kann auch durch Bekanntmachung in der Tagespresse oder durch Aushang geschehen, ohne daß in diesen Fällen die Anforderungen einer förmlichen öffentlichen Bekanntmachung erfüllt sein müssen. Für die öffentliche Unterrichtung genügt es, daß in ortsüblicher oder anderer geeigneter Weise bekanntgemacht wird, daß für einen bestimmten Zeitraum an einer bestimmten Stelle, z.B. in der Gemeindeverwaltung, über Inhalt, Zweck und Auswirkungen der Planung, ggf. auch über Alternativen, Informationen gegeben werden.

Zur "Erörterung" gehört, daß nicht nur Äußerungen der Bürger entgegengenommen werden, sondern auch Gelegenheit zu einer Besprechung mit einem sachkundigen Vertreter der Gemeindeverwaltung oder einem Beauftragten bestehen muß.

27.2.4 Verfahren

Das BauGB enthält keine Vorschriften über die nähere Ausgestaltung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung. Es überläßt dies der Gemeinde.

Zuständig für eine gemeindliche Regelung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ist, soweit der Rat sie sich nicht vorbehält ( § 40 Abs. 2 NGO ), der Verwaltungsausschuß; der Verwaltungsausschuß kann sie auch dem Gemeindedirektor übertragen ( § 57 Abs. 4 NGO ).

Sind nach § 55 oder 55a NGO Stadtbezirke gebildet worden, so kann der Rat allgemein oder im Einzelfall bestimmen, daß bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Bebauungsplänen von räumlich an den Stadtbezirk begrenzter Bedeutung die frühzeitige Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung den Stadtbezirksräten übertragen wird ( § 55c Abs. 4 Satz 2 NGO ).

27.2.5 Absehen von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung

Bei der Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans kann die Gemeinde nach § 3 Abs. 1 Satz 2 von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung absehen, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

Bei der Aufstellung oder Aufhebung des Flächennutzungsplans ist dagegen stets eine frühzeitige Bürgerbeteiligung erforderlich.

Bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans kann von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung abgesehen werden, wenn nur unwesentliche Auswirkungen auf das Plangebiet einschließlich der Nachbargebiete zu erwarten sind.

Im übrigen kann von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung abgesehen werden, wenn die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer planerischer Grundlage erfolgt sind. Die andere planerische Grundlage muß in ihrem wesentlichen Inhalt dem vorgesehenen Bauleitplan entsprechen. Das kann ein Rahmenplan oder ein sonstiger Plan mit städtebaulichen Konzeptionen sein. Ein informeller Plan für ausschließlich sachliche Teilbereiche (z.B. Nutzungs- oder Versorgungs- oder Grünflächen- oder Gestaltungsplan) reicht nur aus, wenn auch der Bauleitplan nur entsprechende Teilkomplexe regeln soll. Die vorangegangene Unterrichtung muß verfahrensmäßig und inhaltlich den Anforderungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 genügen. Außerdem muß die vorangegangene Unterrichtung und Erörterung in einem angemessenen Zusammenhang mit der beabsichtigten Bauleitplanung stehen. Der erörterte informelle Plan muß inhaltlich noch aktuell sein.

Zuständig für die Entscheidung, von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung abzusehen, ist, wenn der Rat sie sich nicht vorbehält ( § 40 Abs. 2 NGO ), der Verwaltungsausschuß; der Verwaltungsausschuß kann sie auch dem Gemeindedirektor übertragen ( § 57 Abs. 4 NGO ).

Nr. 27.2.4 Abs. 3 bleibt unberührt.

27.3 Förmliches Auslegungsverfahren (§ 3 Abs. 2)

27.3.1 Entscheidung über die Auslegung

Die Auslegung nach § 3 Abs. 2 setzt grundsätzlich einen Auslegungsbeschluß voraus.

Der Auslegungsbeschluß muß sich sowohl auf den Planentwurf als auch auf die Entwurfserläuterung bzw. Entwurfsbegründung beziehen.

Zuständig für den Auslegungsbeschluß ist der Verwaltungsausschuß ( § 57 Abs. 2 NGO ), sofern der Rat sich die Beschlußfassung nicht vorbehalten hat ( § 40 Abs. 2 NGO ). Der Verwaltungsausschuß kann seine Zuständigkeit auf den Gemeindedirektor übertragen ( § 57 Abs. 4 NGO ).

Nr. 32.4 gilt entsprechend.

27.3.2 Gegenstand der Auslegung

Ausgelegt wird der ggf. durch Auslegungsbeschluß gebilligte Entwurf des Flächennutzungsplans oder des Bebauungsplans.

Mit dem Entwurf des Flächennutzungsplans bzw. des Bebauungsplans sind die Entwurfserläuterung bzw. die Entwurfsbegründung öffentlich auszulegen ( § 3 Abs. 2 Satz 1 ).

Die auszulegenden Unterlagen müssen vollständig sichtbar, griffbereit und als zusammengehörig erkennbar ausgelegt werden.

27.3.3 Ort der Auslegung

Die Auslegung hat innerhalb der betreffenden Gemeinde an einem der Öffentlichkeit zugänglichen Ort zu erfolgen.

Bei Samtgemeinden muß der Entwurf des Flächennutzungsplans am Sitz der Samtgemeinde ausgelegt werden. Eine Auslegung in den Mitgliedsgemeinden ist erforderlich, wenn die Hauptsatzung der Samtgemeinde dies vorsieht.

Bei Samtgemeinden muß der Entwurf eines Bebauungsplans grundsätzlich in der betreffenden Mitgliedsgemeinde ausgelegt werden. Die Auslegung am Sitz der Samtgemeinde kommt abweichend davon nur in Betracht, wenn alle Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde dieser

die Befugnis zur Aufstellung von Bebauungsplänen gemäß

§ 72 Abs. 1 Satz 2 NGO

und

§ 205 Abs. 1 BauGB

oder

die Führung der Verwaltungsgeschäfte gemäß

§ 72 Abs. 1 Satz 2 NGO

übertragen haben.

27.3.4 Auslegungszeit

Der Planentwurf braucht nicht während aller Dienststunden auszuliegen. Eine Beschränkung auf die Besuchszeit reicht aus, wenn hierdurch die Möglichkeit zur Einsichtnahme nicht unzumutbar eingeschränkt wird.

27.3.5 Dauer der Auslegung

Die Dauer der Auslegung beträgt einen Monat. Bei der Berechnung der Monatsfrist ist entsprechend § 187 Abs. 2 BGB der erste Tag der Auslegung mitzuzählen.

Für das Ende der Monatsfrist gilt § 193 BGB entsprechend (vgl. § 31 VwVfG ). Fällt das Ende der Monatstrist auf einen Sonnabend oder Sonntag oder auf einen gesetzlichen Feiertag, so verlängert sich die Frist bis zum Ablauf des darauffolgenden Werktages.

27.3.6 Bekanntmachung

Ort und Dauer der Auslegung sind ortsüblich bekanntzumachen.

Die Art der ortsüblichen Bekanntmachung bestimmt sich nach der Hauptsatzung der Gemeinde. Die Verordnung über die öffentliche Bekanntmachung von Satzungen der Gemeinden und Landkreise in amtlichen Verkündungsblättern ist auf die Bekanntmachung nach § 3 Abs. 2 nicht anwendbar. Wird für die ortsübliche Bekanntmachung eine Übersichtskarte benötigt, so eignet sich hierfür im Regelfall eine Vergrößerung der Topographischen Karte 1:25.000 (TK 25).

Die Bekanntmachung muß enthalten:

den Hinweis, daß der Planentwurf mit der Entwurfserläuterung bzw. mit der Entwurfsbegründung öffentlich ausgelegt wird;

bei Bebauungsplänen sowie räumlich begrenzten Änderungen oder Ergänzungen des Flächennutzungsplans: hinreichend genaue Bezeichnung des Gebietes, für das der Entwurf aufgestellt wurde, so daß der Bürger ohne weiteres erkennen kann, auf welchen Bereich sich die Planung bezieht und ob er davon betroffen wird; die mit der Auslegung bezweckte "Anstoßwirkung" muß erreicht werden;

genaue Angaben über Ort und Dauer der Auslegung; Beginn und Ende der Auslegung sind datumsmäßig zu bezeichnen; Angaben über den Beginn und das Ende der Besuchszeiten (vgl. Nr. 27.3.4);

den Hinweis, daß während der Auslegungsfrist Bedenken und Anregungen vorgebracht werden können. Dieser Hinweis darf nicht mit einschränkenden Zusätzen versehen werden; so ist z.B. der Hinweis, daß Bedenken und Anregungen nur schriftlich erhoben werden können, unzulässig. Eine Ausnahme gestattet

§ 3 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2

in den Fällen einer wiederholten Auslegung.

Die Bekanntmachung hat mindestens eine Woche vor der Auslegung zu erfolgen, sofern nicht die Hauptsatzung eine längere Frist vorschreibt.

Die Wochenfrist des § 3 Abs. 2 Satz 2 ist entsprechend § 187 Abs. 1 , § 188 Abs. 2 BGB zu berechnen; der Tag der Bekanntmachung zählt also nicht mit. Für das Ende der Frist gilt § 193 BGB entsprechend ( § 31 VwVfG ; Nr. 27.3.5 Abs. 2).

27.3.7 Benachrichtigung der Träger öffentlicher Belange

Die nach § 4 Abs. 1 beteiligten Behörden und Stellen sollen gemäß § 3 Abs. 2 Satz 3 von der Auslegung benachrichtigt werden.

Die Benachrichtigung ersetzt nicht das Verfahren nach § 4 .

27.3.8 Beteiligung des Stadtbezirksrates

Die Vorschrift des § 55c Abs. 4 Satz 2 NGO bezieht sich nur auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung (Nr. 27.2); sie ist auf das förmliche Auslegungsverfahren (Nr. 27.3) nicht anwendbar.

27.4 Abweichende Regelungen nach dem BauGB-MaßnahmenG

27.4.1 Abweichung von Nr. 27.2.5

Nach § 2 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG kann von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Wird von dieser Regelung Gebrauch gemacht, ist nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB im Rahmen des Auslegungsverfahrens (vgl. Nr. 27.3) den Bürgern auch Gelegenheit zur Erörterung zu geben. Hierauf ist in der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB hinzuweisen. Fehlt ein solcher Hinweis oder ist die Gelegenheit zur Erörterung nicht gegeben worden, berührt dies die Wirksamkeit des Bebauungsplans nicht (§ 9 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauGB-MaßnahmenG).

Gelegenheit zur Erörterung im Rahmen des Auslegungsverfahrens bedeutet, daß während des Auslegungsverfahrens selbst und bis zur abschließenden Behandlung der Bedenken und Anregungen Gelegenheit zur Erörterung gegeben werden kann.

Die Möglichkeit, aus den in § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB genannten Gründen von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung abzusehen, bleibt durch § 2 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG unberührt.

27.4.2 Abweichung von Nr. 27.3.5

Die Dauer der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs ( § 3 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB ) kann unter den Voraussetzungen des § 2 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG von einem Monat auf bis zu zwei Wochen verkürzt werden. In die Bekanntmachung über die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB ist die verkürzte Frist aufzunehmen.

Abschnitt 28 VV-BauGB - 28. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ( § 4 )

28.1 Träger öffentlicher Belange

28.1.1 Behörden im funktionalen Sinne

Für die Anwendung des § 4 kommt es nicht darauf an, ob die zu beteiligenden Träger öffentlicher Belange Behörden oder Stellen im organisationsrechtlichen Sinne sind.

Die Begriffe "Behörden und Stellen" i.S. von § 4 entsprechen im wesentlichen dem im Verwaltungsverfahrensrecht (vgl. § 1 Abs. 4 Nds. VwVfG ) verwendeten funktionalen Behördenbegriff.

Hierzu gehören

Behörden und sonstige Dienststellen der unmittelbaren und mittelbaren Staatsverwaltung,

natürliche oder juristische Personen des Privatrechts, denen hoheitliche Befugnisse durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes übertragen sind (sogenannte Beliehene),

Privatpersonen oder privatrechtliche Unternehmen, die durch staatliche Konzessionen berechtigt sind, öffentliche Aufgaben zu erfüllen, für die sich der Staat ein Beleihungsrecht vorbehalten hat.

Behörden und Stellen der Kirche und öffentlich-rechtlicher Religionsgesellschaften stehen den Behörden und Stellen der unmittelbaren und mittelbaren Staatsverwaltung gleich.

28.1.2 Öffentliche Belange

Behörden und Stellen im vorbezeichneten Sinne sind nach § 4 nur zu beteiligen, soweit sie Träger "öffentlicher Belange" sind.

Der Begriff des "öffentlichen Belanges" bezieht sich auf alle öffentlichen Interessen, die sich auf die Bodennutzung innerhalb des Plangebietes auswirken und damit für die Abwägung nach § 1 Abs. 6 von Bedeutung sein können.

Bei den "öffentlichen Belangen" braucht es sich nicht um öffentliche Planungsaufgaben oder Planungsbefugnisse zu handeln. Der Begriff des Trägers öffentlicher Belange ist weiter als der des öffentlichen Planungsträgers nach §§ 7 oder 205 Abs. 1 . Öffentliche Planungsträger sind jedoch in jedem Falle Träger öffentlicher Belange.

Zu den öffentlichen Belangen können auch die Belange der vermögensverwaltenden Stellen des Bundes, des Landes oder sonstiger juristischer Personen des öffentlichen Rechts gehören, wenn im Bauleitplan Darstellungen oder Festsetzungen für öffentliche Bauten oder Anlagen beabsichtigt sind.

28.1.3 Träger von öffentlichen Belangen

Träger öffentlicher Belange kann nur die Behörde oder Stelle im vorbezeichneten Sinne (Nr. 28.1.1) sein, der die Wahrnehmung des betreffenden öffentlichen Belanges als öffentliche Aufgabe zur Erledigung im eigenen Namen mit Wirkung nach außen zugewiesen ist.

Nicht zu den Trägern öffentlicher Belange gehören daher Behörden, Stellen, Organisationen oder Personen, die keine Erklärungen mit verbindlicher Wirkung nach außen abgeben können, sondern nur verwaltungsintern, z.B. gutachtlich oder beratend tätig werden. Ihre Beteiligung an der Bauleitplanung erfolgt erforderlichenfalls durch die Behörde oder Stelle, die gegenüber der Gemeinde die Wahrnehmung des betreffenden öffentlichen Belanges zu vertreten hat.

28.1.4 Betroffene Träger öffentlicher Belange

Die Träger öffentlicher Belange sind nur insoweit zu beteiligen, als ihr sachlicher und örtlicher Zuständigkeitsbereich durch die jeweilige Bauleitplanung konkret betroffen ist.

28.1.5 Aufzählung von Trägern öffentlicher Belange

Die Behörden oder Stellen, deren Beteiligung als Träger öffentlicher Belange in Betracht kommt, sind in Anlage 17 aufgeführt. Die Aufnahme in die Liste begründet nicht die Eigenschaft, Träger öffentlicher Belange zu sein. Die Aufstellung ist auch nicht abschließend.

Die Beteiligung von Mitgliedsgemeinden an der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Flächennutzungsplänen der Samtgemeinden (vgl. § 72 Abs. 1 Nr. 1 NGO ) ist in § 205 Abs. 7 abschließend geregelt (vgl. Nr. 29 ).

Die Samtgemeinden sind als Träger der Flächennutzungsplanung an der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bebauungsplänen ihrer Mitgliedsgemeinden zu beteiligen.

28.1.6 Beteiligung von benachbarten Gemeinden

Zu den Trägern öffentlicher Belange gehören auch die benachbarten Gemeinden.

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 betrifft im Gegensatz hierzu das materielle Verhältnis von Bauleitplänen benachbarter Gemeinden; sie bezieht sich nicht auf das Abstimmen als Tätigkeit, sondern auf das Abgestimmtsein der Bauleitpläne. Die formelle Abstimmung mit den Nachbargemeinden erfolgt im Rahmen des Verfahrens nach § 4 .

Benachbart sind nicht nur die angrenzenden Gemeinden, sondern alle Gemeinden, auf

die sich die betreffende Bauleitplanung auswirken kann.

Eine Beteiligung benachbarter Gemeinden nach § 4 kann insbesondere im Hinblick auf die Darstellung oder Festsetzung von Sondergebieten

nach § 11 Abs. 3 BauNVO gegeben sein.

28.2 Beteiligungsverfahren

28.2.1 Beteiligungspflicht

§ 4 Abs. 1 Satz 1 ist eine "Soll"-Vorschrift. Im Regelfall besteht eine Beteiligungspflicht; von ihr kann nur in besonderen Fällen abgesehen werden.

Eine Nichtbeteiligung kann jedoch dazu führen, daß öffentliche Belange i.S. des § 1 Abs. 5 nicht oder nicht hinreichend berücksichtigt werden und somit ein Abwägungsfehler (sogenanntes Abwägungsdefizit) vorliegt.

28.2 Beteiligungsverfahren

28.2.1 Beteiligungspflicht

§ 4 Abs. 1 Satz 1 ist eine "Soll"-Vorschrift. Im Regelfall besteht eine Beteiligungspflicht; von ihr kann nur in besonderen Fällen abgesehen werden.

28.2.2 Stufen der Beteiligung, Unterlagen

Werden von der Planungsabsicht Träger öffentlicher Belange erkennbar wesentlich berührt, empfiehlt es sich, bereits bei der Ausarbeitung eines Vorentwurfs Skizzen und erste nichtförmliche Entwürfe den Trägern öffentlicher Belange zuzuleiten, um zu verhindern, daß Planentwürfe ausgearbeitet werden, die mit Fachplanungen der Träger öffentlicher Belange im Widerspruch stehen. Eine solche Abstimmung ist in der Regel schon vor der Bürgerbeteiligung gemäß § 3 zweckmäßig.

Für das Verfahren nach § 4 Abs. 1 (förmliches Beteiligungsverfahren) ist es erforderlich, den Trägern öffentlicher Belange einen ausgearbeiteten Vorentwurf zum Bauleitplan mit dem dazugehörigen Erläuterungsbericht bzw. der Begründung zur Stellungnahme zuzuleiten. Dieser Vorentwurf muß alle wesentlichen Darstellungen oder Festsetzungen enthalten und damit so hinreichend konkretisiert sein, daß die Träger öffentlicher Belange erkennen können, ob und inwieweit ihre Belange von der gemeindlichen Planung berührt werden.

Es ist nicht erforderlich, neben dem Vorentwurf zum Bauleitplan dem Träger öffentlicher Belange Fachpläne oder Gutachten zu dem betroffenen öffentlichen Belang vorzulegen. Die Gemeinde ist z.B. nicht verpflichtet, dem Träger öffentlicher Belange für seine Prüfung Berechnungsgrundlagen zur Oberflächenentwässerung zu beschaffen; dies ist vielmehr Aufgabe des Trägers öffentlicher Belange. Dies gilt nicht für die Landschafts- und Grünordnungspläne nach § 6 des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes zur Vorbereitung oder Ergänzung ihrer Bauleitplanung.

Durch die Beteiligung des Trägers öffentlicher Belange wird die Gemeinde nicht von ihrer Pflicht entbunden, die abwägungserheblichen Unterlagen zu beschaffen.

28.2.3 Beteiligung einer Behörde in mehrfacher Hinsicht

Ist eine Behörde (z.B. BezReg., Landkreis) in mehrfacher Hinsicht Träger öffentlicher Belange, ist sie dennoch einheitlich, jedoch unter Angabe der sie berührenden Belange zu beteiligen. Wird sie auch nur wegen eines Belanges um Stellungnahme gebeten, so erstreckt sich diese Beteiligung dennoch auf alle von ihr zu vertretenden öffentlichen Belange (Nr. 28.3.1).

28.2.4 Frist für Stellungnahme

Die Gemeinde soll den Trägern öffentlicher Belange für die Abgabe ihrer Stellungnahme eine angemessene Frist setzen ( § 4 Abs. 1 Satz 3 ). Die Angemessenheit der Frist ist nach den Umständen des Einzelfalles zu bestimmen.

In der Regel soll sie sechs Wochen betragen. Die Frist zur Stellungnahme mit der Wirkung

des § 4 Abs. 1 Satz 3 kann nur im förmlichen Beteiligungsverfahren (Nr. 28.2.2 Abs. 2) gesetzt werden.

Die Träger öffentlicher Belange sollen innerhalb der gesetzten Frist Stellung nehmen.

28.2.5 Verbindung des Verfahrens mit der Bürgerbeteiligung

Nach § 4 Abs. 2 können die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und das förmliche Auslegungsverfahren nach § 3 Abs. 2 gleichzeitig durchgeführt werden. Die Zusammenfassung dieser Verfahrensstufen kann das Planverfahren beschleunigen. Sie empfiehlt sich aber nur, wenn entweder eine Vorabstimmung mit den wesentlichen Trägern öffentlicher Belange durchgeführt worden ist (Nr. 28.2.2 Abs. 1) oder von ihnen Stellungnahmen zu erwarten sind, die zu keiner Änderung des Planentwurfs führen; andernfalls würde der Zeitgewinn durch die erneute Beteiligung wegen der Änderung des Planentwurfs nach der öffentlichen Auslegung ( Nr. 31.1 ) wieder entfallen.

28.3 Stellungnahme

28.3.1 Inhalt

In ihrer Stellungnahme haben die Träger öffentlicher Belange der Gemeinde auch Aufschluß über die von ihnen beabsichtigten oder bereits eingeleiteten Planungen und sonstigen Maßnahmen sowie deren zeitliche Abwicklung zu geben, soweit diese Angaben für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Plangebietes bedeutsam sein können. Hängt die beabsichtigte Planung oder Maßnahme von der Zustimmung einer anderen Behörde ab, so hat der Träger öffentlicher Belange in seiner Stellungnahme hierauf hinzuweisen.

Die Träger öffentlicher Belange sollen nur insoweit Stellung nehmen, als ihre Belange durch die Bauleitplanung konkret betroffen werden. Sie haben sich nicht zu Belangen zu äußern, für die sie örtlich oder sachlich nicht zuständig sind.

Ist eine Behörde (z.B. BezReg., Landkreis) in mehrfacher Hinsicht Träger öffentlicher Belange (Nr. 28.2.3), hat sie alle von ihr zu vertretenden öffentlichen Belange einzeln darzustellen und zusammenfassend zu bewerten.

28.3.2 Form

Die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange müssen grundsätzlich schriftlich vorliegen. Werden die Träger öffentlicher Belange in einem eigens dafür angesetzten Erörterungstermin gehört, so hat die Gemeinde hierüber eine Niederschrift anzufertigen, aus der die Stellungnahme der einzelnen Träger öffentlicher Belange ersichtlich sein muß. Fehlanzeigen sind zu vermerken. Die Niederschrift muß von allen Beteiligten genehmigt werden. Dies kann durch Verlesen am Schluß des Termins oder im schriftlichen Verfahren erfolgen.

28.4 Wirkung des Beteiligungsverfahrens

28.4.1 Ausbleiben der Stellungnahme

Eine "Äußerung" i.S. des § 4 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 liegt auch vor, wenn der Träger öffentlicher Belange ausdrücklich begründet, daß er eine Stellungnahme noch nicht abgeben könne.

Die nicht fristgemäße Äußerung löst nicht die Fiktion aus, daß bestimmte, von den Trägern wahrzunehmende öffentliche Belange nicht berührt sind; § 4 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 hat keine Ausschlußwirkung.

Der Träger öffentlicher Belange ist auch nicht daran gehindert, seine Belange nachträglich vorzutragen.

Werden der Gemeinde öffentliche Belange anderweitig bekannt, so hat sie diese in die Abwägung einzubeziehen.

28.4.2 Bindung der Gemeinde

Die Gemeinde ist nicht in jedem Falle an die Stellungnahme eines beteiligten Trägers öffentlicher Belange gebunden. Das Beteiligungsverfahren nach § 4 zwingt nicht zur Herstellung des Einvernehmens. Die Gemeinde hat die Stellungnahme in ihre Abwägung nach § 1 Abs. 6 einzubeziehen und das Abwägungsergebnis im Erläuterungsbericht ( § 5 Abs. 5 ) bzw. in der Begründung ( § 9 Abs. 8 ) darzulegen.

Die Gemeinde ist jedoch an die Stellungnahme gebunden, soweit diese auf zwingenden Rechtsvorschriften beruht und ein Abweichen einen Rechtsverstoß bedeuten würde.

28.5 Abweichende Regelungen nach dem BauGB-MaßnahmenG

28.5.1 Abweichung von Nr. 28.2.4

Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG kann die Frist für die Stellungnahme der Träger öffentlicher Belange auf einen Monat verkürzt werden. Die Vorschrift räumt der Gemeinde ein Wahlrecht zwischen der Anwendung des § 4 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 1 BauGB und dem Setzen der Monatsfrist ein. Die Entscheidung zwischen beiden Möglichkeiten liegt im Ermessen der Gemeinde.

Auf Verlangen eines Trägers öffentlicher Belange soll die Frist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes angemessen verlängert werden (§ 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG). Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist eine Rechtsfrage; ein Beurteilungsspielraum besteht weder für die planende Gemeinde noch für den betroffenen Träger öffentlicher Belange. Dabei kommt es insbesondere auf die Schwierigkeit des Planungsfalles, den Umfang ggf. vorzunehmender Untersuchungen und den Grad der Betroffenheit des jeweiligen öffentlichen Belanges an; allgemeine Arbeitsüberlastung oder personelle Engpässe reichen nicht aus.

§ 2 Abs. 5 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG sieht vor, daß die Gemeinde an Stelle der Fristsetzung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG einen Anhörungstermin festsetzen kann. Von welcher Verfahrensweise die Gemeinde Gebrauch macht, liegt in ihrem Ermessen. Das Gesetz enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, welcher Zeitraum zwischen der Ladung zu dem Anhörungstermin und dem Anhörungstermin selbst liegen muß. Die Monatsfrist des § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG bietet sich für den Regelfall an, kann aber auch unterschritten werden.

Auf Antrag eines Trägers öffentlicher Belange im Anhörungstermin ist ihm unter angemessener Fristsetzung Gelegenheit für eine abschließende Stellungnahme zu geben. Einem solchen Antrag ist - anders als dem Verlangen auf Fristverlängerung nach § 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG - zwingend stattzugeben. Das Gesetz enthält weder Voraussetzungen für einen solchen Antrag noch für die Angemessenheit der Fristsetzung für die Abgabe der abschließenden Stellungnahme. Bei Bemessung der Frist ist der vom Gesetzgeber gewollte Beschleunigungseffekt zu berücksichtigen. Da § 2 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG für die Abgabe der Stellungnahme die Monatsfrist als Regelfrist vorsieht, ist diese auch für die Abgabe der abschließenden Stellungnahme zugrunde zu legen. Eine darüber hinausgehende Frist ist dem Träger öffentlicher Belange dann einzuräumen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

28.5.2 Abweichung von Nr. 28.4.1

Nicht fristgemäß vorgetragene Belange bleiben unberücksichtigt mit der Folge, daß hieraus ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot nicht hergeleitet werden kann. Die Vorschrift des § 2 Abs. 4 Satz 3 Halbsatz 1 BauGB-MaßnahmenG hat insofern Ausschlußwirkung. Der für die Abwägung nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB maßgebliche Zeitpunkt wird insoweit auf das Ende der Äußerungsfrist vorverlagert.

Die Ausschlußwirkung tritt als Folge der Fristsetzung durch die Gemeinde kraft Gesetzes ein. Die Vorschrift schließt es jedoch nicht aus, daß die Gemeinde Belange, die von der Ausschlußwirkung erfaßt sind und gleichwohl nach Fristablauf geltend gemacht werden, in die Abwägung einstellt. Dabei handelt es sich um eine Ermessensentscheidung der Gemeinde. Die Ausschlußwirkung tritt nicht ein bezüglich solcher Belange, die der Gemeinde auch ohne das Vorbringen des Trägers öffentlicher Belange bekannt sind oder hätten bekannt sein müssen. Dazu gehören auch solche Belange, die der Gemeinde nur in Ansätzen bekannt sind oder hätten bekannt sein müssen, so daß sie dem (sonst) näher nachgegangen wäre oder hätte näher nachgehen müssen.

Die beteiligten Träger öffentlicher Belange sind auf diese Folgen hinzuweisen.

Abschnitt 29 VV-BauGB - 29. Beteiligung von Mitgliedsgemeinden ( § 205 Abs. 7 ), Stadtbezirken und Ortschaften

29.1 Beteiligung von Mitgliedsgemeinden

Die Vorschrift des § 205 Abs. 7 kommt zur Anwendung bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des Flächennutzungsplans einer Samtgemeinde oder eines sonstigen Planungsverbandes. Samtgemeinden sind Planungsverbände i.S. von § 205 .

Die Samtgemeinde bzw. der Planungsverband hat den Entwurf eines Bauleitplans mit der Entwurfserläuterung bzw. Entwurfsbegründung den Mitgliedsgemeinden, für deren Gebiet der Bauleitplan aufgestellt werden soll, zur Stellungnahme zuzuleiten.

Die Beteiligung hat vor dem Feststellungsbeschluß bzw. Satzungsbeschluß zu erfolgen.

Die Frist für die Abgabe der Stellungnahme ist nach den Umständen des Einzelfalles zu bestimmen. In der Regel soll sie sechs Wochen betragen.

Für die Behandlung der fristgerecht vorgebrachten Bedenken und Anregungen gilt Nr. 30 entsprechend. Das Ergebnis der Prüfung ist der betroffenen Mitgliedsgemeinde mitzuteilen.

29.2 Beteiligung von Stadtbezirken

Die nach § 55 oder 55a NGO gebildeten Stadtbezirke sind nach Maßgabe des § 55c Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 4 Satz 1 zu hören.

Die Anhörungspflicht besteht

bei der Aufstellung oder Aufhebung des Flächennutzungsplans uneingeschränkt,

bei der Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans und bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bebauungsplänen, soweit sich Darstellungen bzw. Festsetzungen auf das Gebiet des Stadtbezirks erstrecken.

Die Anhörung hat spätestens nach Abschluß des Verfahrens zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 ( Nr. 28 ) zu erfolgen.

Anzuhören ist der Stadtbezirksrat.

Die Verletzung der Anhörungspflicht hat die Rechtsunwirksamkeit des Feststellungsbeschlusses ( Nr. 32 ) bzw. des Satzungsbeschlusses ( § 10 ) zur Folge (vgl. Sten. Bericht über die 40. Sitzung des LT vom 4.6.1980, Sp. 5136).

29.3 Beteiligung der Ortschaften

Die nach § 55e NGO gebildeten Ortschaften sind nach Maßgabe des § 55g Abs. 3 Nr. 2 NGO zu hören. Anzuhören ist der Ortsrat bzw. der Ortsvorsteher ( § 55h Abs. 1 Satz 6 NGO ). Die Ortschaften sind so rechtzeitig zu beteiligen, daß das Ergebnis der Anhörung auch unter Berücksichtigung des § 57 Abs. 1 Satz 1 NGO noch in der abschließenden Beschlußfassung des Rates ( Nr. 32 ) Berücksichtigung finden kann.

Im übrigen gilt Nr. 29.2 entsprechend.

Abschnitt 30 VV-BauGB - 30. Behandlung der Bedenken und Anregungen ( § 3 Abs. 2 )

30.1 Prüfung

Während des förmlichen Auslegungsverfahrens können von jedermann Bedenken und Anregungen vorgebracht werden.

Die Gemeinde hat gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 die während der Auslegungsfrist vorgebrachten Bedenken und Anregungen zu prüfen.

Nach Ablauf der Auslegungsfrist vorgebrachte Bedenken und Anregungen sind ebenfalls zu prüfen. Die Auslegungsfrist ist keine Ausschlußfrist.

Nicht vorgetragene Gesichtspunkte sind aber nur dann abwägungsbeachtlich, wenn sich der Gemeinde die Tatsache, daß diese betroffen sind, aufdrängen muß.

Zuständig für die Prüfung von Bedenken und Anregungen ist, soweit der Rat sie sich nicht vorbehält ( § 40 Abs. 2 NGO ), der Verwaltungsausschuß; der Verwaltungsausschuß kann sie auch dem Gemeindedirektor übertragen ( § 57 Abs. 4 NGO ).

30.2 Mitteilung des Prüfungsergebnisses

Die Gemeinde hat denjenigen, die fristgemäß Bedenken und Anregungen vorgebracht haben, das Ergebnis der Prüfung schriftlich mitzuteilen ( § 3 Abs. 2 Satz 6 ).

Die Mitteilungspflicht besteht auch gegenüber den Trägern öffentlicher Belange, die während des förmlichen Auslegungsverfahrens Bedenken und Anregungen vorgebracht haben.

Die Mitteilung soll vor dem Antrag auf Genehmigung bzw. Anzeige des betreffenden Bauleitplans

erfolgen.

Die Mitteilung ist kein Verwaltungsakt. Von einer Rechtsbehelfsbelehrung ist daher

abzusehen.

Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, das Ergebnis der Prüfung von Bedenken und Anregungen, die nach der Auslegungsfrist vorgebracht worden sind, den Betroffenen mitzuteilen.

30.3 Änderung des Planentwurfs

Führt die Berücksichtigung der Bedenken und Anregungen zu einer Änderung bzw. Ergänzung des Bauleitplanentwurfs, so ist nach Nr. 31 zu verfahren.

Abschnitt 31 VV-BauGB - 31. Änderung des Planentwurfs ( § 3 Abs. 3 )

31.1 Erneutes Auslegungsverfahren ( § 3 Abs. 3 Satz 1 )

Wird der Entwurf eines Bauleitplans nach Beginn des förmlichen Auslegungsverfahrens ( § 3 Abs. 2 ) geändert oder ergänzt, so muß, sofern § 3 Abs. 3 Satz 2 nicht zur Anwendung kommt, der geänderte oder ergänzte Planentwurf zusammen mit dem entsprechend geänderten oder ergänzten Erläuterungsbericht bzw. mit der geänderten oder ergänzten Begründung erneut nach § 3 Abs. 2 neu ausgelegt werden.

Für die erneute öffentliche Auslegung kann bestimmt werden, daß Bedenken und Anregungen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen des Planentwurfs vorgebracht werden können.

In der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, daß der Bauleitplanentwurf wegen Änderungen gegenüber der vorangegangenen Auslegung erneut ausgelegt wird. Sollen Bedenken und Anregungen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen des Bauleitplanentwurfs vorgebracht werden können, so ist auch hierauf hinzuweisen.

Es ist erforderlich, daß der geänderte oder ergänzte Bauleitplanentwurf insgesamt mit dem entsprechend geänderten oder ergänzten Entwurf des Erläuterungsberichts bzw. der Begründung erneut ausgelegt wird. Die Änderungen oder Ergänzungen sind in der Planzeichnung oder durch Text hervorzuheben, so daß der Bürger ohne weiteres erkennen kann, auf welchen Bereich sich die Änderung bezieht und ob er davon betroffen wird. Für das erneute Auslegungsverfahren gilt im übrigen Nr. 27.3 .

Werden Bedenken und Anregungen auch zu nicht geänderten oder ergänzten Teilen des Planentwurfs vorgebracht, so sind diese in die Abwägung einzubeziehen, soweit sie abwägungserheblich sind.

Die endgültige Beschlußfassung zum Bauleitplan muß sich auf das zum gesamten Plan vorliegende Abwägungsmaterial einschließlich aller im Laufe des gesamten Verfahrens vorgebrachten Anregungen und Bedenken beziehen und die Planungsentscheidung insgesamt zum Inhalt haben. Sie darf sich daher nicht auf den geänderten oder ergänzten Teil beschränken.

31.2 Eingeschränkte Beteiligung ( § 3 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 und Satz 2 )

31.2.1 Voraussetzungen

Werden durch eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplanentwurfs die Grundzüge der Planung nicht berührt, so kann die Gemeinde

nach

§ 3 Abs. 2

den geänderten oder ergänzten Bauleitplanentwurf insgesamt auslegen, ohne die Bedenken und Anregungen auf die geänderten oder ergänzten Teile zu beschränken,

den geänderten oder ergänzten Bauleitplanentwurf zwar insgesamt gemäß

§ 3 Abs. 2

auslegen, Bedenken und Anregungen jedoch nach

§ 3 Abs. 3 Satz 1

auf die geänderten oder ergänzten Teile beschränken, oder

die eingeschränkte Beteiligung nach

§ 3 Abs. 3 Satz 2

durchführen.

Das gleiche gilt für Änderungen oder Ergänzungen von Flächen oder sonstigen Darstellungen im Entwurf des Flächennutzungsplans, wenn diese im Umfang geringfügig oder von geringer Bedeutung sind. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans nicht geändert wird, die grundsätzliche Zuordnung der Flächen unterschiedlicher Nutzung zueinander nicht verändert wird oder es sich um Detailfragen einschließlich geringfügiger räumlicher Verschiebungen handelt.

31.2.2 Zuständigkeit für die Entscheidung

Zuständig für die Entscheidung, wie verfahren werden soll, ist der Verwaltungsausschuß, sofern sich der Rat die Entscheidung nicht vorbehalten hat ( § 40 Abs. 2 NGO ). Der Verwaltungsausschuß kann seine Zuständigkeit auch auf den Gemeindedirektor übertragen ( § 57 Abs. 4 NGO ).

31.2.3 Beteiligte

Die zu Beteiligenden bestimmen sich nach § 13 Abs. 1 Satz 2 .

Zu beteiligen sind:

die Eigentümer der von den Änderungen oder Ergänzungen betroffenen Grundstücke.

Betroffen sind die Grundstücke, auf die sich die planungsrechtlichen Darstellungen bzw. Festsetzungen, die geändert oder ergänzt werden sollen, auswirken können. Dies können angrenzende oder auch entfernt liegende Grundstücke sein.

Inhaber gundstücksgleicher Rechte sind den Eigentümern gleichgestellt. Andere Nutzungsberechtigte (z.B. Nießbraucher, Pächter) sind dann zu beteiligen, wenn sie in ihrem Nutzungsrecht betroffen sein können und sich daraus für die Abwägung bedeutsame Gesichtspunkte ergeben können;

die von den Änderungen oder Ergänzungen berührten Träger öffentlicher Belange.

31.2.4 Frist

Die Frist nach § 13 Abs. 1 Satz 2 soll in der Regel vier Wochen betragen.

31.3 Von Nr. 31.1 abweichende Regelung nach dem BauGB-MaßnahmenG

Die Frist zur erneuten öffentlichen Auslegung des geänderten oder ergänzten Planentwurfs kann nach § 2 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG auf ebenfalls bis zu zwei Wochen verkürzt werden (vgl. Nr. 27.3.5 ).

Abschnitt 32 VV-BauGB - 32. Feststellungsbeschluß, Satzungsbeschluß

32.1 Abschließende Beschlüsse

Das gemeindliche Verfahren zur Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen wird abgeschlossen

beim Flächennutzungsplan durch den Feststellungsbeschluß,

beim Bebauungsplan durch den Satzungsbeschluß nach

§ 10

32.2 Zeitpunkt für die Beschlußfassung

Der Feststellungsbeschluß oder der Satzungsbeschluß darf nicht vor der Entscheidung über die Bedenken und Anregungen ( § 3 Abs. 2 Satz 4 ) gefaßt werden.

32.3 Zuständigkeit

Zuständig für den Feststellungsbeschluß und den Satzungsbeschluß ist der Rat ( § 40 Abs. 1 Nr. 5 NGO ).

32.4 Verfahrensvorschriften

Für die Beschlußfassung sind die Vorschriften des Gemeinderechts ( NGO , Hauptsatzung, Geschäftsordnung des Rates) maßgebend.

In diesem Zusammenhang wird auf das Mitwirkungsverbot von Ratsherren auf Grund von

§ 39 Abs. 3 i.V.m. § 26 NGO besonders hingewiesen.

Abschnitt 33 VV-BauGB - 33. Beratung der Gemeinden durch die Aufsichtsbehörde

Die Aufsichtsbehörde ( Nr. 34.2 ) kann die Gemeinde bereits vor dem Antrag auf Genehmigung des Bauleitplans bzw. vor

Anzeige des Bebauungsplans beraten (vgl. § 25 Satz 2 VwVfG ). Auf diese Weise können Fehler rechtzeitig erkannt und behoben werden.

Mit der Beratung kann dem Genehmigungsverfahren bzw. dem Anzeigeverfahren nicht vorgegriffen werden. Verbindliche Erklärungen der Aufsichtsbehörde sind nur unter den Voraussetzungen des § 38 VwVfG zulässig.

Eine ausdrückliche Zustimmung der Aufsichtsbehörde zum Planentwurf ist nicht möglich.

Abschnitt 34 VV-BauGB - 34. Genehmigung von Bauleitplänen ( §§ 6 , 11 , 216 )

34.1 Genehmigungsvorbehalt, Anwendungsbereich

Folgende Bauleitpläne (Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung) bedürfen nach § 6 Abs. 1 bzw. § 11 Abs. 1 der Genehmigung:

Flächennutzungspläne; dies gilt auch für Änderungen und Ergänzungen im vereinfachten Verfahren gemäß

§ 13 Abs. 2

;

selbständige Bebauungspläne i.S. von

§ 8 Abs. 2 Satz 2

; dies gilt auch für Änderungen und Ergänzungen im vereinfachten Verfahren bei fristgerechtem Widerspruch eines Beteiligten (

§ 13 Abs. 1 Satz 3

);

vorzeitige Bebauungspläne i.S. von

§ 8 Abs. 4

; dies gilt auch für Änderungen und Ergänzungen im vereinfachten Verfahren bei fristgerechtem Widerspruch eines Beteiligten (

§ 13 Abs. 1 Satz 3

Die Bauleitplanung unterliegt insoweit einer planungsrechtlichen Sonderaufsicht.

34.2 Aufsichtsbehörde

Zuständig für die Genehmigung der in Nr. 34.1 bezeichneten Bauleitpläne sind die BezReg. Sie üben insoweit die Sonderaufsicht über die Bauleitplanung der Gemeinden aus.

Die BezReg. unterstehen der Fachaufsicht des MS.

34.3 Vorlage des Bauleitplans zur Genehmigung

Die Gemeinde hat den Genehmigungsantrag mit den erforderlichen Unterlagen (Nr. 34.4.2) der Aufsichtsbehörde vorzulegen.

Eine kreisangehörige Gemeinde, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt oder einen Sonderstatus (Stadt Göttingen) besitzt, legt den Antrag auf Genehmigung des Flächennutzungsplans sowie eines genehmigungsbedürftigen Bebauungsplans mit den erforderlichen Unterlagen über den Landkreis vor. Der Landkreis leitet den Antrag unverzüglich an die BezReg. weiter.

34.4 Genehmigungsantrag, Unterlagen

34.4.1 Genehmigungsantrag

Der Antrag auf Genehmigung eines Bauleitplans soll nach dem als Anlage 18 bzw. Anlage 19 beigefügten Muster gestellt werden. Der Antrag ist in der Regel in einfacher Ausfertigung vorzulegen; die in Nr. 34.4.2 zu den Punkten 16 und 17 genannten Ausfertigungen sind in der Regel zweifach beizufügen.

34.4.2 Unterlagen

Dem Antrag sind folgende Unterlagen in der nachstehend bezeichneten Reihenfolge geordnet beizufügen:

beim Bebauungsplan: Übersichtskarte - möglichst auf der Grundlage der Topographischen Karte 1:25.000 (TK 25) oder der Deutschen Grundkarte 1:5.000 (DGK 5) -, die die Lage des Geltungsbereichs des Bebauungsplans erkennen läßt; die Geltungsbereiche benachbarter Bebauungspläne sind kenntlich zu machen;

Auszug aus der Hauptsatzung mit den Bestimmungen über die Art der öffentlichen Auslegung gemäß

§ 3 Abs. 2

und ggf. der Bestimmung, daß kein Verwaltungsausschuß gebildet worden ist. Hat sich die Hauptsatzung während des Planaufstellungsverfahrens geändert, so sind Auszüge der jeweils geltenden Fassung beizufügen, unter Angabe der Geltungsdauer;

Abschrift des RdSchr. gemäß

§ 4

an die Träger öffentlicher Belange, einschließlich der benachbarten Gemeinden;

Abschriften der Stellungnahme der Träger öffentlicher Belange, einschließlich der benachbarten Gemeinden;

bei Bauleitplänen von Samtgemeinden oder sonstigen Planungsverbänden: Abschriften der Stellungnahmen der Mitgliedsgemeinden gemäß

§ 205 Abs. 7

; Stellungnahme der Samtgemeinde bzw. des Planungsverbandes zu nicht berücksichtigten Bedenken und Anregungen;

Abschrift der Niederschrift über den Auslegungsbeschluß;

Abschrift der Bek. über die öffentliche Auslegung gemäß

§ 3 Abs. 2

; ggf. entsprechende Ausschnitte aus dem Amtsblatt/den Tageszeitungen;

Vermerk über Beginn und Ende des Aushangs;

gemäß

§ 3 Abs. 2

ausgelegter Entwurf/ausgelegte Entwürfe des Flächennutzungsplans bzw. Bebauungsplans;

10)

Entwurfserläuterung bzw. Entwurfsbegründung: bei mehrmaliger öffentlicher Auslegung (vgl.

Nr. 31.1

) die entsprechende Fassung;

11)

Abschrift der Benachrichtigung der Träger öffentlicher Belange einschließlich der benachbarten Gemeinden gemäß

§ 3 Abs. 2 Satz 3

;

12)

Abschriften der im förmlichen Auslegungsverfahren nach

§ 3 Abs. 2

eingegangenen Bedenken und Anregungen, soweit sie nicht berücksichtigt worden sind; Stellungnahmen der Gemeinde hierzu;

13)

Übersichtskarte mit Kenntlichmachung der Darstellungen oder Festsetzungen, auf die sich nicht berücksichtigte Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (einschließlich benachbarter Gemeinden) sowie nicht berücksichtigte Bedenken und Anregungen beziehen, soweit es zum Verständnis zweckmäßig ist;

14)

Abschrift der Niederschrift über den Beschluß zu Bedenken und Anregungen (

§ 3 Abs. 2

);

15)

Abschrift der Niederschrift über den Feststellungsbeschluß zum Flächennutzungsplan (

Nr. 32.1

) bzw. über den Satzungsbeschluß zum Bebauungsplan;

16)

Flächennutzungsplan bzw. Bebauungsplan (Urschrift und erforderliche Ausfertigungen);

17)

Erläuterungsbericht bzw. Begründung (Urschrift und erforderliche Ausfertigungen).

34.4.3 Wirksamkeit des Genehmigungsantrages

Der Antrag ist mit Eingang bei der zuständigen Aufsichtsbehörde (Nr. 34.2) wirksam gestellt.

Ist der Antrag bei einer unzuständigen Behörde gestellt, so leitet diese den Antrag unverzüglich an die zuständige Aufsichtsbehörde weiter. Die Aufsichtsbehörde bestätigt gegenüber der Gemeinde den Tag des Eingangs.

34.5 Dauer des Genehmigungsverfahrens ( § 6 Abs. 4 , § 11 Abs. 2 )

34.5.1 Verfahrensfrist

Die Aufsichtsbehörde hat innerhalb einer Frist von drei Monaten über die Genehmigung des Bauleitplans zu entscheiden.

Werden räumliche oder sachliche Teile eines Bauleitplans vorweg genehmigt, so ist über den nicht entschiedenen Rest auch innerhalb der Frist zu entscheiden. Werden dagegen räumliche oder sachliche Teile des Bauleitplans gemäß § 6 Abs. 3 von der Genehmigung ausgenommen, so ist damit das Genehmigungsverfahren abgeschlossen.

34.5.2 Beginn der Frist

Die Frist beginnt mit Eingang des Genehmigungsantrages bei der zuständigen Aufsichtsbehörde. Für ihre Berechnung gelten gemäß § 31 VwVfG die §§ 187 bis 193 BGB entsprechen. Die Frist beginnt auch zu laufen, wenn die Angaben im Genehmigungsantrag oder die beigefügten Unterlagen unvollständig sind. Der Lauf der Frist kann durch eine Zwischenverfügung der Genehmigungsbehörde, mit der z.B. fehlende Antragsunterlagen angefordert werden, nicht unterbrochen werden. Kann über den Bauleitplan wegen unvollständiger Unterlagen nicht innerhalb der Frist entschieden werden, muß der Genehmigungsantrag abgelehnt werden. Unberührt bleibt die Möglichkeit der Gemeinde, den Genehmigungsantrag schriftlich zurückzuziehen und den Antrag neu zu stellen.

34.5.3 Fristverlängerung

Auf Antrag der Aufsichtsbehörde kann die Frist von der übergeordneten Behörde aus wichtigen Gründen verlängert werden. Die Gründe sind im Verlängerungsantrag schriftlich darzulegen. Der Antrag auf Verlängerung soll der übergeordneten Behörde zwei Wochen vor Fristablauf vorliegen. Die Frist wird nur um bis zu drei Monate verlängert. Lediglich in besonderen Ausnahmefällen kann die Frist um mehr als drei Monate verlängert werden. Über die Fristverlängerung wird gegenüber der antragstellenden Aufsichtsbehörde schriftlich entschieden; diese setzt die Gemeinde hiervon in Kenntnis.

34.6 Genehmigungsfiktion

Wird über die Genehmigung des Bauleitplans innerhalb der ggf. verlängerten Frist nicht entschieden, so gilt die Genehmigung nach Fristablauf als erteilt.

34.7 Rücknahme des Antrages auf Genehmigung

Die Gemeinde kann den Antrag auf Genehmigung bis zum Wirksamwerden der Entscheidung der Aufsichtsbehörde zurücknehmen. Die Rücknahme soll schriftlich erfolgen. Eine mündliche Rücknahme soll schriftlich bestätigt werden.

34.8 Art und Gegenstand der Prüfung

34.8.1 Prüfungsmaßstab

Im Genehmigungsverfahren ist der betreffende Bauleitplan ausschließlich darauf zu prüfen, ob er den formellrechtlichen und materiellrechtlichen Anforderungen entspricht ( § 6 Abs. 2 , §§ 11 , 216 ). Eine darüber hinausgehende Prüfung der Zweckmäßigkeit (Fachaufsicht i.S. von § 127 Abs. 1 NGO ) ist unzulässig.

34.8.2 Formellrechtliche Prüfung

Die formellrechtliche Prüfung erstreckt sich darauf, ob der Bauleitplan in seiner äußeren Form (z.B. Planunterlagen, Planzeichen, Planzeichenerläuterung, Verfahrensvermerke) den Anforderungen entspricht und entsprechend den Verfahrensvorschriften ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Dabei ist auch die Einhaltung von Vorschriften des Gemeinderechts zu prüfen.

34.8.3 Materiellrechtliche Prüfung Die materiellrechtliche Prüfung erstreckt sich darauf, ob der Bauleitplan seinem Inhalt nach den Anforderungen des BauGB oder sonstigen übergeordneten Normen des materiellen (Verfassungs-, Gesetzes-, Verordnungs-) Rechts entspricht. Insbesondere sind zu prüfen:

Erforderlichkeit (

§ 1 Abs. 3

);

Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung (

§ 1 Abs. 4

);

Berücksichtigung vorrangiger Fachplanungen;

Zulässigkeit des Inhalts;

Durchführbarkeit;

Berücksichtigung der Grundsätze des

§ 1 Abs. 5

;

gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange (

§ 1 Abs. 6

);

bei Bebauungsplänen: Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (

§ 8 Abs. 2 Satz 1

) bzw. Voraussetzungen des

§ 8 Abs. 3

oder

34.8.4 Einhaltung von Übernahme zur Kennzeichnung, nachrichtlichen Übernahme und Aufnahme von Vermerken

Im aufsichtlichen Verfahren ist ferner zu prüfen, ob § 5 Abs. 3 und 4 bzw. § 9 Abs. 5 und 6 eingehalten sind.

34.8.5 Prüfungsverfahren

Die Prüfung nach den Nrn. 34.8.2 bis 34.8.4 ist in jedem Fall in vollem Umfang durchzuführen. Eine stichprobenweise Prüfung ist unzulässig.

Die Prüfung ist auch dann zu Ende zu führen, wenn vor Abschluß der Prüfung ein Fehler festgestellt wird, der für sich allein die Versagung der Genehmigung begründet.

Bei der Prüfung haben Beamte mitzuwirken, die die durch Prüfung erworbene Befähigung zum höheren allgemeinen Verwaltungsdienst oder zum Richteramt besitzen.

34.9 Inhalt der Entscheidung der Aufsichtsbehörde

34.9.1 Genehmigung

Entspricht der Bauleitplan den Anforderungen des formellen und materiellen Rechts,

hat die Gemeinde einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung.

34.9.2 Versagung der Genehmigung

Die Genehmigung ist zu versagen, wenn der Bauleitplan den Anforderungen des formellen oder materiellen Rechts widerspricht oder seine Durchführbarkeit von vornherein offensichtlich aussichtslos ist ( § 6 Abs. 2 , § 11 ).

Die Genehmigung ist auch zu versagen, wenn der Bauleitplan Vorschriften widerspricht,

deren Verletzung sich nach den §§ 214 und 215 auf die Rechtswirksamkeit des Bauleitplans nicht auswirkt ( § 216 ). Die §§ 214 und 215 sind für die Genehmigungsbehörden lediglich dann von Bedeutung, wenn die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des zur Genehmigung vorgelegten Bauleitplans von der Rechtswirksamkeit eines bereits bekanntgemachten Bauleitplans abhängt (z.B. Wirksamkeit eines Bauleitplans bei Änderungen oder Ergänzungen, Wirksamkeit des Flächennutzungsplans bei Aufstellung eines Bebauungsplans).

Die Genehmigung darf nicht versagt werden, wenn eine Genehmigung unter Auflagen (Nr. 34.9.3) oder Maßgaben (Nr. 34.9.4), eine Vorweggenehmigung (Nr. 34.9.5) oder die Herausnahme von sachlichen oder räumlichen Teilen (Nr. 34.9.6) in Betracht kommt.

34.9.3 Genehmigung unter Auflagen

Die Genehmigung kann gemäß § 36 VwVfG unter Auflagen erteilt werden, durch die Versagungsgründe ausgeräumt werden.

Nach § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG ist eine Auflage eine Bestimmung, durch die dem Begünstigten ein Tun, Dulden oder Unterlassen vorgeschrieben wird. Die Auflage tritt selbständig zum Hauptinhalt des Verwaltungsaktes hinzu. Die von diesem angestrebte Rechtsfolge tritt unabhängig davon ein, ob die Auflage erfüllt wird oder nicht. Die Auflage ist jedoch selbständig hoheitlich erzwingbar.

Mit einer Auflage im vorbezeichneten verwaltungsrechtlichen Sinne können in der Regel nur formelle Mängel des Plans ausgeräumt werden. In Betracht kommt z.B. eine Ergänzung oder Korrektur

der auf dem Plan angegebenen Rechtsgrundlage,

der Planzeichen oder der Planzeichenerklärung,

des Erläuterungsberichts oder der Begründung oder

der nachrichtlichen Kennzeichnungen und Übernahmen (

§ 5 Abs. 3

und

§ 9 Abs. 5

und

34.9.4 Genehmigung mit Maßgaben

Unter einer Genehmigung mit Maßgaben ist die Ablehnung der Genehmigung des Bauleitplans in der vorgelegten Form zu verstehen, verbunden mit der Erklärung, daß eine die Maßgaben berücksichtigende Fassung im voraus genehmigt wird (sog. antizipierte Genehmigung).

Die Genehmigung unter Maßgaben wird in der Regel dann in Frage kommen, wenn die Genehmigung nur nach einer inhaltlichen Planänderung möglich ist. Diese Planänderung darf allerdings nicht die Grundzüge der Planung insgesamt oder in wesentlichen Bereichen berühren. Die Genehmigung unter Maßgaben ist im Hinblick auf die Planungshoheit der Gemeinde nur zulässig, wenn sich jeweils nur eine genau bestimmbare andere Lösung anbietet. Die Maßgabe muß aus Gründen der Rechtssicherheit eindeutig bestimmt sein.

Ist ein Bauleitplan mit Maßgaben genehmigt, so richtet sich das weitere Verfahren nach Nr. 31 . In der Regel kann gemäß § 3 Abs. 2 auf ein erneutes Auslegungsverfahren verzichtet werden, da die Maßgabe die Grundzüge der Planung nicht berührt.

In jedem Falle ist ein erneuter Feststellungs- bzw. Satzungsbeschluß gemäß Nr. 32.1 erforderlich, der die Maßgabe berücksichtigt (Beitrittsbeschluß).

34.9.5 Vorweggenehmigung räumlicher oder sachlicher Teile

Nach § 6 Abs. 4 Satz 1 können räumliche oder sachliche Teile des Bauleitplans vorweg genehmigt werden.

Die Vorweggenehmigung hat zur Folge, daß die Genehmigung des restlichen Teils zurückgestellt wird. Die Entscheidung über den zurückgestellten Teil muß innerhalb der - ggf. verlängerten - Frist herbeigeführt werden (vgl. Nr. 34.5.1).

Eine Vorweggenehmigung kommt nur in Betracht, wenn

die Genehmigung des restlichen Teils erwartet werden kann oder

die Ablehnung des restlichen Teils sich nicht auf den Inhalt des vorweggenehmigten

Teils auswirken kann.

34.9.6 Herausnahme von räumlichen oder sachlichen Teilen aus dem Flächennutzungsplan

Die Herausnahme von räumlichen oder sachlichen Teilen des Flächennutzungsplans von der Genehmigung nach § 6 Abs. 3 setzt voraus, daß der Aufsichtsbehörde ein vollständiger Flächennutzungsplan vorliegt. Der Flächennutzungsplan muß auch für die räumlichen oder sachlichen Teile, für die eine Anwendung des § 6 Abs. 3 in Betracht kommt, Darstellungen enthalten.

Die Herausnahme von räumlichen oder sachlichen Teilen des Flächennutzungsplans von der Genehmigung ist nur zulässig, wenn

bestehende Versagungsgründe durch Auflagen nicht ausgeräumt werden können und

sich die ausgenommenen Teile nicht auf den übrigen Inhalt des Flächennutzungsplans auswirken können.

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 ist die Gemeinde verpflichtet, auch für die von der Genehmigung ausgenommenen Teile des Flächennutzungsplans eine genehmigungsfähige Planung zu schaffen.

34.9.7 Teilgenehmigung

Ein Bebauungsplan kann auch zum einen Teil genehmigt, zum anderen Teil abgelehnt werden.

Eine solche Entscheidung kommt in Betracht, wenn lediglich eine bestimmte Festsetzung gegen materiellrechtliche Vorschriften verstößt. Ein derartiger Rechtsverstoß führt zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans erst dann, wenn entweder der Planungsvorgang durch die Unwirksamkeit der betreffenden Festsetzung in seinem Kern getroffen wird oder wenn der verbleibende Rest der planungsrechtlichen Festsetzung aus sich heraus nicht mehr verständlich ist und darum keine sinnvolle Inhaltsbestimmung für den geplanten Bereich trifft.

Der nur teilweise genehmigte Bebauungsplan bedarf zu seiner Wirksamkeit eines Beitrittsbeschlusses

( Nr. 32.1 ) der Gemeinde. Zuständig hierfür ist der Rat.

Die Teilgenehmigung ist auch bei Änderungen oder Ergänzungen des Flächennutzungsplans zulässig.

34.10 Form der Entscheidung der Aufsichtsbehörde

34.10.1 Verwaltungsakt

Die Entscheidung über den Antrag auf Genehmigung eines Bauleitplans erfolgt durch Verwaltungsakt. Ist die Entscheidung nicht in schriftlicher Form ergangen, so ist sie unverzüglich schriftlich zu bestätigen (vgl. § 37 Abs. 2 VwVfG ).

Eine formlose Rückgabe zur Genehmigung vorgelegter Bauleitpläne ist unzulässig, es sei denn, daß der Antrag auf Genehmigung gemäß Nr. 34.7 zurückgenommen worden ist.

Mit der Genehmigung übersendet die Aufsichtsbehörde der Gemeinde die mit einem Genehmigungsvermerk versehene Urschrift des Flächennutzungsplans bzw. des Bebauungsplans sowie die Urschrift des Erläuterungsberichts bzw. der Begründung.

34.10.2 Inhalt der Genehmigung

Die Genehmigungsverfügung darf nur die rechtlich zulässige Beschränkung nach den Nrn. 34.9.3 bis 34.9.7 enthalten, diese sind als solche eindeutig zu bestimmen. Darüber hinausgehende Bestimmungen, Empfehlungen oder Hinweise sind in die Genehmigungsverfügung nicht aufzunehmen. Bei Genehmigung nach Nr. 34.9.4 soll angegeben werden, ob nach § 3 Abs. 3 Satz 2 verfahren werden kann.

34.10.3 Anhörung der Gemeinde

Wird die Genehmigung abgelehnt oder nur unter Auflagen oder mit Maßgaben oder nur für bestimmte räumliche oder sachliche Teile erteilt, so ist die Gemeinde gemäß § 28 VwVfG grundsätzlich zu hören, bevor der Verwaltungsakt erlassen wird.

34.10.4 Begründung

Wird die Genehmigung abgelehnt oder nur unter Auflagen oder mit Maßgaben oder nur für bestimmte räumliche oder sachliche Teile erteilt, so ist dies zu begründen ( § 39 VwVfG ). In der Begründung sind sämtliche im Genehmigungsverfahren gemäß Nr. 34.8.5 festgestellten Versagungsgründe aufzuführen.

34.10.5 Rechtsbehelfsbelehrung

Wird die Genehmigung versagt oder mit Einschränkungen erteilt, so ist die Entscheidung mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen ( § 211 BauGB und § 58 VwGO ). Als Rechtsbehelf kommt die Verpflichtungsklage nach § 42 VwGO in Betracht ( § 133 Abs. 2 NGO ).

34.11 Rechtswirkung der Genehmigung

Die Genehmigung stellt fest, daß der Bauleitplan dem formellen und materiellen Recht entspricht. Durch eine - irrtümlich erteilte oder kraft Fiktion ( § 6 Abs. 4 Satz 4 ) eingetretene - Genehmigung werden Mängel eines Bauleitplans nicht geheilt.

Ist eine Genehmigung durch Fiktion eingetreten, so ist eine nachfolgende Genehmigung

durch Verwaltungsakt unwirksam.

34.12 Verletzung von Vorschriften über die Genehmigung

Liegt eine Genehmigung nicht vor und wird der Bauleitplan dennoch bekanntgemacht,

so ist diese Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften nach § 214 Abs. 1 Nr. 3 in jedem Falle beachtlich.

34.13 Nr. 34.1 ergänzende Regelung des BauGB-MaßnahmenG

Bebauungspläne nach § 1 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG bedürfen der Genehmigung der Aufsichtsbehörde (Nr. 34.2).

Abschnitt 35 VV-BauGB - 35. Anzeige von Bebauungsplänen ( § 11 Abs. 1 und 3 )

35.1 Anzeigevorbehalt

Bebauungspläne, die keiner Genehmigung bedürfen, sind gemäß § 11 Abs. 1 der Aufsichtsbehörde ( Nr. 34.2 ) anzuzeigen. Der Anzeigevorbehalt gilt auch für die vereinfachte Änderung oder Ergänzung solcher Bebauungspläne, wenn ein fristgerechter Widerspruch eines Beteiligten vorliegt ( § 13 Abs. 1 Satz 3 ).

Die Bebauungspläne unterliegen insoweit einer planungsrechtlichen Sonderaufsicht.

35.2 Aufsichtsbehörde

35.2.1 Landkreis

Die Landkreise sind nach § 1 Abs. 1 Satz 1 DVBauGB zuständig für die Entgegennahme der Anzeige und Prüfung von Bebauungsplänen kreisangehöriger Gemeinden, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzen. Diese Zuständigkeitsregelung gilt auch im Falle der Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bebauungsplänen der genannten Gemeinden (§ 1 Abs. 5 DVBauGB).

Von der Zuständigkeit der Landkreise sind nach § 1 Abs. 1 Satz 2 DVBauGB ausgenommen:

Bebauungspläne, deren Geltungsbereich ganz oder teilweise in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder Ersatz- und Ergänzungsgebiet nach § 142 liegt (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 DVBauGB).

Der Ausschluß der Zuständigkeit des Landkreises wird wirksam, sobald die Sanierungssatzung nach § 143 Abs. 2 rechtsverbindlich geworden ist. Der Ausschluß endet mit der Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162.

Wird während des Anzeigeverfahrens eine Sanierungssatzung erlassen oder aufgehoben, ändert sich die Zuständigkeit für die Entgegennahme der Anzeige und Prüfung des Bebauungsplans. In einem solchen Falle gibt die Behörde, bei der die Anzeige eingereicht worden ist, diese unverzüglich an die zuständige Aufsichtsbehörde weiter. Die Vorschriften über die Dauer des Anzeigeverfahrens (Nr. 35.5) bleiben unberührt;

Bebauungspläne, die vom Landkreis ausgearbeitet worden sind (§ 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 DVBauGB).

Bei der Prüfung der Zuständigkeit ist die Angabe des Planverfassers in den Verfahrensvermerken beim Bebauungsplan gemäß Anlage 16 zugrunde zu legen.

Ob die Zuständigkeit des Landkreises hiernach ausgeschlossen ist, ist im Verfahren für die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des Bebauungsplans jeweils gesondert zu prüfen. War z.B. die Zuständigkeit des Landkreises im Aufstellungsverfahren ausgeschlossen, so ist dieses bei einer nachfolgenden Änderung, Ergänzung oder Aufhebung wiederum gegeben, wenn diese nicht vom Landkreis, sondern von der Gemeinde oder einem Dritten ausgearbeitet worden ist.

35.2.2 Bezirksregierung

Die BezReg. sind zuständig für die Entgegennahme der Anzeige und Prüfung von

Bebauungsplänen der kreisfreien Städte, der großen selbständigen Städte und der Stadt Göttingen,

Bebauungsplänen kreisangehöriger Gemeinden, die nach § 1 Abs. 1 Satz 2 DVBauGB von der Zuständigkeit des Landkreises ausgenommen sind.

35.2.3 Fachaufsicht

Die den Landkreisen als Aufsichtsbehörden (Nr. 35.2.1) übertragenen Aufgaben gehören zum übertragenen Wirkungskreis (§ 1 Abs. 6 DVBauGB). Die Landkreise unterstehen insoweit der Fachaufsicht der BezReg. (Art. II § 4 des Achten Gesetzes zur Verwaltungs- und Gebietsreform).

Die BezReg. unterstehen der Fachaufsicht des MS.

35.3 Anzeigeverfahren

Die Gemeinde hat die Anzeige des Bebauungsplans mit den erforderlichen Unterlagen (Nr. 35.4.2) der Aufsichtsbehörde (Nr. 35.2) vorzulegen.

Eine kreisangehörige Gemeinde, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt oder einen Sonderstatus (Stadt Göttingen) besitzt, legt die Anzeige eines Bebauungsplans, der von der Zuständigkeit des Landkreises ausgenommen ist, mit den erforderlichen Unterlagen über den Landkreis vor. Der Landkreis leitet den Antrag unverzüglich an die BezReg. weiter.

35.4 Anzeige, Unterlagen

35.4.1 Anzeige

Die Anzeige eines Bebauungsplans soll nach dem als Anlage 19 beigefügten Muster in einfacher Ausfertigung erfolgen.

35.4.2 Unterlagen

Der Anzeige sind in einfacher Ausfertigung die in Nr. 34.4.2 genannten Unterlagen beizufügen.

35.4.3 Wirksamkeit der Anzeige

Die Anzeige ist mit Eingang bei der nach Nr. 35.2 zuständigen Aufsichtsbehörde wirksam. Die Aufsichtsbehörde bestätigt gegenüber der Gemeinde den Tag des Eingangs.

Im übrigen gilt Nr. 34.4.3 entsprechend.

35.5 Dauer der Prüfung

35.5.1 Prüfungsfrist

Nach § 11 Abs. 3 kann die Verletzung von Rechtsvorschriften nur innerhalb von drei Monaten geltend

gemacht werden.

35.5.2 Beginn der Frist

Die Frist beginnt mit Eingang der Anzeige und der erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Aufsichtsbehörde. Für ihre Berechnung gelten gemäß § 31 VwVfG die §§ 187 bis 193 BGB entsprechend.

Die Frist beginnt auch zu laufen, wenn die Angaben in der Anzeige oder die beigefügten Unterlagen unvollständig sind. Ist eine fristgerechte Prüfung wegen unvollständiger Angaben oder Unterlagen nicht möglich, muß die mangelnde Prüfbarkeit als Rechtsverletzung geltend gemacht werden.

Eine Verlängerung der Prüfungsfrist ist nicht möglich.

35.6 Rücknahme der Anzeige

Die Gemeinde kann die Anzeige bis zum Ablauf der Prüfungsfrist zurücknehmen. Die Rücknahme soll schriftlich erfolgen. Eine mündliche Rücknahme soll schriftlich bestätigt werden.

35.7 Art und Gegenstand der Prüfung

Die Nrn. 34.8.2 bis 34.8.5 gelten entsprechend.

Soll die Verletzung von Rechtsvorschriften durch den Landkreis als Aufsichtsbehörde geltend gemacht werden, so ist § 57 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 NLO weder unmittelbar noch mittelbar anzuwenden. Diese Vorschrift betrifft nur kommunalaufsichtliche Genehmigungen; sie gilt nicht für Maßnahmen im Rahmen der Sonderaufsicht nach § 11 (vgl. Entwurf eines Achten Gesetzes zur Änderung der Niedersächsischen Gemeindeordnung und der Niedersächsischen Landkreisordnung, Begründung zu Art. II Nr. 14, LT-Drs. 9/1961).

Ist der Landkreis für die Prüfung eines Bebauungsplans zuständig, der nach § 8 Abs. 3 im Parallelverfahren aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben wird, so hat sich der Landkreis im Hinblick auf § 8 Abs. 3 mit der BezReg. rechtzeitig abzustimmen.

35.8 Entscheidung der Aufsichtsbehörde

35.8.1 Fehlerfreie Bebauungspläne

Entspricht der Bebauungsplan den Anforderungen des formellen und materiellen Rechts, ist von der Aufsichtsbehörde in der Regel nichts zu veranlassen. Die Aufsichtsbehörde kann gegenüber der Gemeinde aber auch ausdrücklich erklären, daß Rechtsverletzungen nicht vorliegen. Die Gemeinde wird hierdurch in die Lage versetzt, den Bebauungsplan bereits vor Ablauf der Frist von drei Monaten in Kraft zu setzen ( § 11 Abs. 3 Satz 2 ). Die Erklärung ist ein Verwaltungsakt.

35.8.2 Geltendmachung von Rechtsverletzungen bei fehlerhaften Bebauungsplänen

Widerspricht der Bebauungsplan den Vorschriften des formellen oder des materiellen Rechts oder ist seine Durchführbarkeit von vornherein offensichtlich aussichtslos, so hat die Aufsichtsbehörde die betreffende Rechtsverletzung geltend zu machen und dies mit dem Hinweis zu verbinden, daß die Bekanntmachung nach § 12 nicht erfolgen darf.

Hat die Aufsichtsbehörde bestimmte Rechtsverletzungen geltend gemacht, so ist das Geltendmachen weiterer Rechtsverletzungen innerhalb der Prüfungsfrist (Nr. 35.5.1) nicht ausgeschlossen.

Bei der Entscheidung, ob festgestellte Rechtsverletzungen geltend zu machen sind, steht der Aufsichtsbehörde kein Ermessen zu. Die Entscheidung unterliegt nicht dem Opportunitätsprinzip.

Nr. 34.10.3 gilt entsprechend.

Behebt die Gemeinde den geltend gemachten Fehler, so ist der Bebauungsplan erneut

anzuzeigen.

35.8.3 Geltendmachung von Rechtsverletzungen mit Maßgaben

Die Verfügung der Aufsichtsbehörde gemäß Nr. 35.8.2 kann auch mit Maßgaben verbunden werden. In diesem Falle werden gegen den Bebauungsplan in der vorgelegten Form Rechtsverletzungen geltend gemacht, doch wird dies mit der Erklärung verbunden, daß bei einer die Maßgabe berücksichtigenden Änderung des Bebauungsplans im voraus auf das Geltendmachen von Rechtsverletzungen verzichtet wird. Im übrigen gilt Nr. 34.9.4 entsprechend.

Erforderlich ist ein erneuter Satzungsbeschluß, der die Maßgabe berücksichtigt (Beitrittsbeschluß).

Ist der Beitrittsbeschluß gefaßt, ist ein erneutes Anzeigeverfahren entbehrlich.

35.8.4 Geltendmachung der Verletzung von Formvorschriften

Weist der Bebauungsplan redaktionelle Mängel auf oder sind Formvorschriften verletzt, die sich nicht auf den Inhalt des Bebauungsplans auswirken (z.B. Verletzung von § 9 Abs. 5 oder 6 ), so sind diese Fehler ebenfalls geltend zu machen. Die Geltendmachung kann mit der Erklärung verbunden werden, daß bei einer Behebung des Fehlers im voraus auf das Geltendmachen von Rechtsverletzungen verzichtet wird. Ein Geltendmachen von Rechtsverletzungen mit "Auflagen" ist nicht zulässig.

Ein erneuter Satzungsbeschluß (Beitrittsbeschluß) ist nicht erforderlich.

35.8.5 Geltendmachung von Rechtsverletzungen für Teile des Bebauungsplans

Bei einem Bebauungsplan können Rechtsverletzungen auch im Hinblick auf räumliche oder sachliche Teile geltend gemacht werden. Nr. 34.9.6 gilt entsprechend.

35.8.6 Form der Geltendmachung von Rechtsverletzungen

Rechtsverletzungen werden gegenüber der Gemeinde durch belastenden Verwaltungsakt geltend gemacht. Ist die Geltendmachung nicht in schriftlicher Form ergangen, ist sie unverzüglich zu bestätigen ( § 37 Abs. 2 VwVfG ).

Durch formlose Rückgabe des Bebauungsplans werden Rechtsverletzungen nicht wirksam geltend gemacht.

Der Verwaltungsakt ist zu begründen. Dabei sind die Rechtsverletzungen im einzelnen zu bezeichnen ( § 39 VwVfG ).

Der Verwaltungsakt ist mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen ( § 211 ). Als Rechtsbehelf kommt der Widerspruch nach § 68 VwGO in Betracht. Wird dem Widerspruch nicht abgeholfen, ist die Anfechtungsklage nach

§ 42 VwGO statthaft.

35.8.7 Rückgabe der Planunterlage

Nach Abschluß des Prüfungsverfahrens übersendet die Aufsichtsbehörde der Gemeinde die mit einem Verfahrensvermerk versehene Urschrift des Bebauungsplans sowie die Urschrift der Begründung.

35.9 Anzeige von Bebauungsplänen bei gleichzeitiger Aufstellung, Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans

Ein im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 aufgestellter Bebauungsplan kann bereits vor Genehmigung des Flächennutzungsplans bekanntgemacht werden, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten am Flächennutzungsplan anzunehmen ist, daß er aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird.

Maßgebend dafür, ob bei einem im Parallelverfahren aufgestellten Bebauungsplan das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 beachtet worden ist, ist nach § 8 Abs. 3 Satz 2 die "Planreife des Flächennutzungsplans". Die Beurteilung dieser Voraussetzungen obliegt der für die Genehmigung des Flächennutzungsplans zuständigen Aufsichtsbehörde. Ist für die Entgegennahme und Prüfung der Anzeige eines Bebauungsplans der Landkreis zuständig, so hat er im Hinblick auf die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Satz 2 die Entscheidung der BezReg. einzuholen.

35.10 Verletzung von Vorschriften über die Anzeige

Ist ein Bebauungsplan bekanntgemacht worden, obwohl

das Anzeigeverfahren nicht durchgeführt worden ist oder

die Aufsichtsbehörde Rechtsverletzungen fristgerecht geltend gemacht hat,

so liegt ein Verfahrensfehler vor, der nach § 214 Abs. 1 Nr. 3 in jedem Falle beachtlich ist.

35.11 Von Nr. 35.5.1 abweichende Regelung nach dem BauGB-MaßnahmenG

§ 2 Abs. 6 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG sieht unter den dort genannten Voraussetzungen eine Verkürzung der 3-Monats-Frist des Anzeigeverfahrens auf einen Monat vor.

Aus wichtigen Gründen ( § 6 Abs. 4 Sätze 2 und 3 BauGB ) kann die Monatsfrist um höchstens zwei Monate verlängert werden.

Abschnitt 36 VV-BauGB - 36. Ausfertigung von Bauleitplänen

36.1 Grundsatz

Bebauungspläne bedürfen wie andere Rechtsnormen der Ausfertigung. Die Ausfertigung soll bezeugen, daß der textliche und zeichnerische Inhalt des Bebauungsplans mit dem Willen des Satzungsgebers übereinstimmt und die für die Rechtswirksamkeit maßgebenden Anforderungen beachtet worden sind.

Absatz 1 gilt für den Flächennutzungsplan entsprechend ( § 6 Abs. 8 NGO ).

36.2 Zuständigkeit

Die Ausfertigung ist vom Ratsvorsitzenden und vom Gemeindedirektor vorzunehmen ( § 6 Abs. 4 NGO ).

36.3 Form

Die Ausfertigung erfolgt durch handschriftliche Unterzeichnung mit dem Familiennamen

auf der Urschrift des Bebauungsplans. Die Unterzeichnung mit dem Namenszeichen ("Paraphe")

reicht nicht aus. Der Ort und das Datum sind anzugeben (Muster in den Anlagen 12 bis 14 ).

Abschnitt 37 VV-BauGB - 37. Wirksamwerden der Bauleitpläne, Bekanntmachung ( § 6 Abs. 5 und 6 , § 12 )

37.1 Bekanntmachung des Flächennutzungsplans ( § 6 Abs. 5 )

37.1.1 Rechtspflicht zur Bekanntmachung

Die Gemeinde ist zur Bekanntmachung nach § 6 Abs. 5 rechtlich verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinde inzwischen von der Planung Abstand genommen hat; will sie die Bekanntmachung nicht vornehmen, muß sie den Feststellungsbeschluß wieder aufheben.

37.1.2 Inhalt

Die Bekanntmachung braucht nicht den Wortlaut der Genehmigung mitzuteilen. Auf Auflagen, Maßgaben oder sonstige Beschränkungen der Genehmigung braucht nicht hingewiesen zu werden.

Im Falle des § 6 Abs. 4 Satz 4 ist anzugeben, daß die Genehmigung wegen Fristablaufs als erteilt gilt.

Bei räumlich begrenzten Änderungen oder Ergänzungen des Flächennutzungsplans ist in der Bekanntmachung der räumliche Geltungsbereich und seine Lage im Gemeindegebiet zu bezeichnen. Nur hierdurch wird der mit der Bekanntmachung verfolgte Hinweiszweck (vgl. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 ) erreicht.

Auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften sowie von Mängeln der Abwägung und die damit verbundenen Rechtsfolgen nach § 215 Abs. 1 ist hinzuweisen ( § 215 Abs. 2 ).

37.1.3 Art und Form der Bekanntmachung

Art und Form der Bekanntmachung richten sich nach der Verordnung über die öffentliche Bekanntmachung von Satzungen der Gemeinden und Landkreise in amtlichen Verkündungsblättern ( § 6 Abs. 8 Satz 1 NGO ).

37.1.4 Zuständigkeit

Die Bekanntmachung ist vom Gemeindedirektor vorzunehmen ( § 6 Abs. 8 NGO i.V.m. § 6 Abs. 4 Satz 1 NGO ).

37.1.5 Rechtswirkung

Mit der Bekanntmachung wird der Flächennutzungsplan wirksam ( § 6 Abs. 5 Satz 2 ).

37.2 Neubekanntmachung des Flächennutzungsplans

37.2.1 Beschluß

Voraussetzung für die Neubekanntmachung des Flächennutzungsplans nach § 6 Abs. 6 ist ein Beschluß der Gemeinde, der zusammen mit dem Feststellungsbeschluß zu der Änderung bzw. Ergänzung des Flächennutzungsplans gefaßt wird.

Zuständig für den Beschluß ist der Rat.

Der Beschluß hat keine konstitutive Wirkung.

37.2.2 Neufassung

Die Neufassung des Flächennutzungsplans muß sowohl die Urfassung als auch alle bisher wirksam gewordenen Änderungen oder Ergänzungen des Flächennutzungsplans berücksichtigen. Sie darf jedoch den Inhalt der Darstellungen nicht verändern.

Die Planunterlage muß dem neuesten Stand entsprechen. Die Planzeichen sind einheitlich für den gesamten Plan zu verwenden.

In einem besonderen Verfahrensvermerk ist anzugeben, daß es sich um eine Neubekanntmachung gemäß § 6 Abs. 6 handelt. Ferner ist anzugeben, wann die Urfassung und die berücksichtigten Änderungen bzw. Ergänzungen wirksam geworden sind.

37.2.3 Verfahren

Die Neufassung ist nicht Gegenstand des Änderungs- oder Ergänzungsverfahrens, das Anlaß für die Neubekanntmachung gegeben hat. Die Bekanntmachung der Neufassung des Flächennutzungsplans erfolgt in entsprechender Anwendung von § 6 Abs. 5 Satz 1 .

37.2.4 Wirkung

Die bekanntgemachte Neufassung des Flächennutzungsplans hat keine rechtsgestaltende (konstitutive) Wirkung. Bestehen Zweifel über den Inhalt von Darstellungen, ist auf die Urfassung des Flächennutzungsplans und die nachfolgenden Änderungen und Ergänzungen zurückzugreifen.

37.3 Bekanntmachung des Bebauungsplans ( § 12 )

37.3.1 Rechtspflicht

Nr. 37.1.1 gilt entsprechend.

37.3.2 Inhalt

Bekanntzumachen ist die Erteilung der Genehmigung bzw. die Durchführung des Anzeigeverfahrens. Nr. 37.1.2 gilt entsprechend.

Nach § 12 Satz 3 ist in der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann. Außerdem soll angegeben werden, zu welcher Zeit die Einsichtnahme möglich ist. Eine Einsichtsmöglichkeit während der Besuchszeit reicht aus.

In der Bekanntmachung ist der räumliche Geltungsbereich und seine Lage im Gemeindegebiet zu bezeichnen. Nur hierdurch wird der mit der Bekanntmachung verfolgte Hinweiszweck (vgl. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 ) erreicht. Die Bezeichnung des Bebauungsplans mit einer Nummer genügt nicht.

In die Bekanntmachung ist auch ein Hinweis auf die Vorschriften des § 44 Abs. 3 Sätze 1 und 2 aufzunehmen ( § 44 Abs. 5 ).

37.3.3 Art und Form der Bekanntmachung

Nr. 37.1.3 gilt entsprechend.

37.3.4 Zuständigkeit

Nr. 37.1.4 gilt entsprechend.

37.3.5 Rechtswirkung

Mit der Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan in Kraft ( § 12 ). Die hiervon abweichende Regelung des § 6 Abs. 6 NGO gilt nicht für Bebauungspläne.

Abschnitt 38 VV-BauGB - 38. Übersendung von Planabschriften

38.1 Übersendungspflicht

Die Gemeinden sind verpflichtet, nach Bekanntmachung gemäß § 6 Abs. 5 bzw. § 12 je eine beglaubigte Abschrift des wirksam gewordenen Bauleitplans bzw. der Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bauleitplans mit Erläuterungsbericht oder Begründung an folgende Stellen zu übersenden; dies gilt auch für vereinfachte Änderungen oder Ergänzungen gemäß § 13 sowie für die Neubekanntmachung des Flächennutzungsplans gemäß § 6 Abs. 6 :

bei Flächennutzungsplänen:

an die BezReg., wenn die wirksam gewordene Fassung nicht mit der zur Genehmigung vorgelegten Fassung übereinstimmt;

bei kreisangehörigen Gemeinden an den Landkreis;

bei Samtgemeinden an ihre Mitgliedsgemeinden;

an das Gewerbeaufsichtsamt;

an das Katasteramt;

an das Finanzamt.

bei Bebauungsplänen:

die dem Landkreis angezeigt worden sind, an die BezReg.;

die dem Landkreis angezeigt worden sind, an den Landkreis, wenn die wirksam gewordene Fassung nicht mit der angezeigten Fassung übereinstimmt;

kreisangehöriger Gemeinden, die der BezReg. angezeigt oder von ihr genehmigt worden sind, an den Landkreis;

von Mitgliedsgemeinden an die Samtgemeinde;

bei vereinfachten Änderungen und Ergänzungen, die nach § 13 keiner Genehmigung oder Anzeige bedürfen, an die BezReg. und bei Bebauungsplänen kreisangehöriger Gemeinden daneben auch an den Landkreis;

an das Katasteramt;

an das Finanzamt.

38.2 Abschriften

Sonstigen Behörden und Gerichten ist auf Verlangen eine beglaubigte Abschrift des Bauleitplans zur Verfügung zu stellen. Auf die §§ 4 bis 8 VwVfG wird hingewiesen.

Soweit die Gemeinde nicht selbst die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde wahrnimmt, ist dem Landkreis auf Verlangen eine weitere beglaubigte Abschrift der Bauleitpläne der kreisangehörigen Gemeinde zur Verfügung zu stellen.

Absch. 39 - 40, Siebenter Abschnitt - Änderung, Ergänzung und Aufhebung der Bauleitpläne

Abschnitt 39 VV-BauGB - 39. Änderung und Ergänzung der Bauleitpläne

39.1 Allgemeines

39.1.1 Änderung

Eine Änderung liegt vor, wenn die bisherigen Darstellungen oder Festsetzungen geändert werden.

39.1.2 Ergänzung

Bei einer Ergänzung des Bauleitplans treten weitere Darstellungen bzw. Festsetzungen neben die bisher zum Planinhalt gehörigen, ohne diese zu verändern. Die Erweiterung bzw. Einschränkung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans kann nicht als Ergänzung oder Änderung angesehen werden. Vielmehr handelt es sich hier um die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans bzw. um die (teilweise) Aufhebung eines Bebauungsplans.

39.1.3 Planunterlage

Für eine Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans ist, soweit nicht nur die Textform gewählt wird, jeweils eine besondere Planunterlage ( Nr. 41 ) zu verwenden. Die Planunterlage für die Änderung oder Ergänzung soll im gleichen Maßstab wie der ursprüngliche Plan gefertigt sein. Es ist unzulässig, die Änderung oder die Ergänzung als Kartenausschnitt auf dem ursprünglichen Plan aufzubringen.

39.1.4 Numerierung

Änderungen oder Ergänzungen sollen ohne Unterscheidung fortlaufend numeriert werden.

39.1.5 Prüfungen

Bei zahlreichen oder umfangreichen Änderungen oder Ergänzungen kann es aus Gründen der Rechtsklarheit erforderlich sein, den betreffenden Bauleitplan neu aufzustellen.

Bei Änderungen oder Ergänzungen ist zu prüfen, ob sich hieraus Auswirkungen auf die nicht geänderten Darstellungen oder Festsetzungen sowie auf benachbarte Pläne ergeben.

39.2 Vereinfachte Änderungen oder Ergänzungen des Flächennutzungsplans ( § 13 Abs. 2 )

39.2.1 Materielle Voraussetzungen

Materielle Voraussetzung ist, daß die Änderungen oder Ergänzungen im Umfang geringfügig oder von geringer Bedeutung sind. Das ist anzunehmen, wenn die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans nicht geändert wird, die Zuordnung der Flächen unterschiedlicher Nutzung zueinander nicht grundsätzlich geändert wird und es sich um Detailfragen einschließlich geringfügiger räumlicher Verschiebungen handelt.

39.2.2 Erforderlichkeit

Soweit bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung eines Bebauungsplans im Rahmen des "Entwickelns" nach § 8 Abs. 2 Satz 1 von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abgewichen werden kann, ist eine Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans gemäß § 1 Abs. 3 in der Regel nicht erforderlich.

39.2.3 Nicht erforderliche Verfahren

Bei der vereinfachten Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans sind nicht erforderlich:

der Aufstellungsbeschluß nach

§ 2 Abs. 1

(

Nr. 25

die frühzeitige Bürgerbeteiligung nach

§ 3 Abs. 1

(

Nr. 27

das förmliche Auslegungsverfahren nach

§ 3 Abs. 2

(

Nr. 30

die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach

§ 4

(

Nr. 28

39.2.4 Beteiligungsverfahren

Im Verfahren zur vereinfachten Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans ist einem eingeschränkten Kreis von Beteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Die Frist hierzu soll in der Regel einen Monat betragen.

Zu beteiligen sind:

die Eigentümer der von den Änderungen oder Ergänzungen betroffenen Grundstücke.

Betroffen sind die Grundstücke, auf die sich die planungsrechtlichen Darstellungen, die geändert oder ergänzt werden sollen, auswirken können. Dies können angrenzende oder auch entfernt liegende Grundstücke sein.

Inhaber grundstücksgleicher Rechte sind den Eigentümern gleichgestellt. Andere Nutzungsberechtigte (z.B. Nießbraucher, Pächter) sind dann zu beteiligen, wenn sie in ihrem Nutzungsrecht betroffen sein können und sich daraus für die Abwägung bedeutsame Gesichtspunkte ergeben können;

die von den Änderungen oder Ergänzungen berührten Träger öffentlicher Belange.

Die Stellungsnahmen der Beteiligten sind als Bedenken und Anregungen zu behandeln;

§ 3 Abs. 2 Sätze 4 und 6 ist entsprechend anzuwenden.

39.2.5 Genehmigung, Bekanntmachung

Die vereinfachte Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans bedarf in jedem Falle der Genehmigung ( Nr. 34.1 ). Die Änderung oder Ergänzung wird mit der Bekanntmachung gemäß § 6 Abs. 5 wirksam ( Nr. 37.1 ).

39.3 Vereinfachte Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans ( § 13 Abs. 1 )

39.3.1 Materielle Voraussetzungen

Materielle Voraussetzung ist, daß durch die Änderungen oder Ergänzungen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

39.3.2 Nicht erforderliche Verfahren

Nr. 39.2.3 gilt entsprechend.

39.3.3 Beteiligungsverfahren

Nr. 39.2.4 gilt entsprechend.

39.3.4 Genehmigung, Anzeige, Bekanntmachung

Widersprechen Beteiligte innerhalb der Frist den beabsichtigten Änderungen oder Ergänzungen, so bedarf die Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans der Genehmigung ( Nr. 34 ) oder der Anzeige ( Nr. 35 ).

Die Änderungen oder Ergänzungen treten mit der Bekanntmachung gemäß § 12 in Kraft.

39.4 Von Nr. 39.3.1 abweichende Regelung nach dem BauGB-MaßnahmenG

39.4.1 Das vereinfachte Verfahren zur Änderung oder Ergänzung eines Bebauungsplans ist auch möglich, wenn die Grundzüge der Planung berührt werden (§ 2 Abs. 7 BauGB-MaßnahmenG).

39.4.2 Die Anpassung des Flächennutzungsplans im Wege der Berichtigung (§ 1 Abs. 2 Satz 3 BauGB-MaßnahmenG) hat unter Beachtung der Vorschriften in § 5 BauGB zu erfolgen. Ober die Berichtigung sind die in Nr. 38.1 genannten Behörden zu unterrichten.

Abschnitt 40 VV-BauGB - 40. Aufhebung und Außerkrafttreten der Bauleitpläne

40.1 Aufhebungsverfahren

Soll ein Bauleitplan ersatzlos aufgehoben werden, so ist ein besonderes Aufhebungsverfahren erforderlich. Maßgebend hierfür sind die Vorschriften für die Aufstellung von Bauleitplänen ( § 2 Abs. 4 ).

Das Aufhebungsverfahren ist auch erforderlich, wenn ein Bauleitplan rechtsunwirksam

ist und der durch den unwirksamen Plan erzeugte Rechtsschein beseitigt werden soll.

40.2 Aufhebung durch neuen Bauleitplan

Wird ein Bauleitplan neu aufgestellt und der bis dahin geltende Bauleitplan aufgehoben.

so kann auf ein gesondertes Aufhebungsverfahren verzichtet werden.

Allen Beteiligten muß jedoch in allen Stadien des Verfahrens zur Aufstellung des neuen Bauleitplans bewußt sein, daß ein Bauleitplan bisher vorhanden war und dieser aufgehoben werden soll. Fehlt es hieran, so kann darin ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot liegen. Im Erläuterungsbericht bzw. in der Begründung ist daher auf den bisherigen Bauleitplan hinzuweisen und der Grund für seine Aufhebung darzulegen.

Zur Vermeidung von Zweifelsfällen soll in allen erforderlichen Beschlüssen der Gemeinde jeweils auf den aufzuhebenden Plan Bezug genommen werden. Die nach § 4 zu beteiligenden Träger öffentlicher Belange sollen auf die gleichzeitige Aufhebung des bisherigen Plans hingewiesen werden. Im Auslegungsverfahren nach § 3 Abs. 2 soll die Öffentlichkeit durch einen entsprechenden Vermerk ausdrücklich über die gleichzeitige Aufhebung des bisher geltenden Plans unterrichtet werden. Der abschließende Feststellungs- bzw. Satzungsbeschluß soll ausdrücklich auch über die Aufhebung befinden.

Die Aufhebung wird mit Bekanntmachung der Genehmigung bzw. der Durchführung des Anzeigeverfahrens bezüglich des neuen Bauleitplans nach § 6 Abs. 5 bzw. § 12 wirksam.

40.3 Außerkrafttreten wegen Fortfalls der Planungsgrundlage

Ein Bauleitplan kann in besonderen Fällen außer Kraft treten, wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse, die seiner Aufstellung zugrunde lagen, so wesentlich ändern, daß eine Änderung oder Ergänzung nicht möglich ist.

Aus Gründen der Rechtsklarheit ist in diesem Falle der Rechtsschein der Gültigkeit eines Bebauungsplans durch ein Aufhebungsverfahren zu beseitigen.

40.4 Außerkrafttreten wegen Funktionslosigkeit

Ein Bauleitplan kann in besonderen Fällen außer Kraft treten, wenn infolge einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse die Verwirklichung der Darstellungen oder Festsetzungen auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen ist. Diese Abweichung zwischen der planerischen Darstellung bzw. Festsetzung und der tatsächlichen Situation muß offenkundig sein, so daß ein Vertrauen auf den Fortbestand nicht mehr schutzwürdig ist.

Aus Gründen der Rechtsklarheit ist in diesem Falle der Rechtsschein der Gültigkeit eines Bebauungsplans durch ein Aufhebungsverfahren zu beseitigen ( Nr. 25 ).

40.5 Verfahrensvermerk

Die Aufhebung des Bauleitplans ist auf der Planunterlage zu vermerken.

Absch. 41 - 43, Achter Abschnitt - Planunterlagen, Urkunden

Abschnitt 41 VV-BauGB - 41. Planunterlagen für Bauleitpläne

41.1 Planunterlagen für Flächennutzungspläne

41.1.1 Einheitlicher Maßstab

Planunterlage für die Darstellung des Flächennutzungsplans ist in der Regel die Deutsche Grundkarte 1:5.000 (DGK 5).

Das Format der Planunterlage soll möglichst nicht größer als DIN A0 sein. Für große Gemeinden und Samtgemeinden soll daher der Flächennutzungsplan auf mehreren Kartenblättern in einem handlichen Format dargestellt werden (vgl. Nr. 41.1.2).

41.1.2 Verschiedene Maßstäbe

Bei Gemeinden oder Samtgemeinden, die aus einzelnen, geographisch voneinander getrennt liegenden Ortsteilen bestehen, kann für die Darstellung die topographische Karte 1 :25 000 (TK 25) i.V.m. der DGK 5 verwendet werden. Hierbei soll möglichst wie folgt verfahren werden:

In der TK 25 werden durch rechteckige Ausschnitte die einzelnen Ortslagen und evtl. weitere Flächen im Umfang der vorhandenen und voraussichtlichen baulichen und sonstigen Nutzung gekennzeichnet. Außerhalb dieser Abschnitte ist die beabsichtigte Art der Bodennutzung darzustellen. Insbesondere werden dort Darstellungen gemäß § 5 Abs. 2 Nrn. 3 bis 8 getroffen werden, für die der gewählte Maßstab als hinreichend genau angesehen werden kann.

Darstellungen, für die wegen der erforderlichen Differenzierung die TK 25 nicht ausreicht, werden in einen Ausschnitt der DGK 5 eingetragen. Dies ist in erster Linie für Darstellungen gemäß § 5 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 der Fall. Der Rechteckausschnitt ist in der DGK 5 mit einem Kennzeichen zu versehen. Als Ausschnitt können in der Regel, abgesehen von größeren Ortslagen, die Formate DIN A4 bzw. A3 zugrunde gelegt werden. Dabei sollen sich die Darstellungen nicht überschneiden. Ein Flächennutzungsplan der beschriebenen Art besteht demnach aus mehreren Kartenblättern in verschiedenen Maßstäben. Auf die Nrn. 43.1.2 und 43.1.3 wird hingewiesen.

41.1.3 Angaben zum Stand der Planunterlage

Der Stand der Planunterlage (Monat/Jahr) soll angegeben werden.

41.2 Planunterlagen für Bebauungspläne

41.2.1 Grundlagen

Die Planunterlage ist auf der Grundlage der Liegenschaftskarte (§ 12 NVermKatG) von der Vermessungs- und Katasterbehörde, einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder einer anderen behördlichen Vermessungsstelle i.S. des § 1 Abs. 3 NVermKatG anzufertigen. Die Planunterlage kann auch auf der Grundlage einer bei einem Stadtvermessungsamt geführten Karte angefertigt werden, sofern sie hinsichtlich Maßstab, Inhalt und Genauigkeit den Anforderungen des § 1 Abs. 2 PlanzV 90 entspricht.

Die Planunterlage für den Bebauungsplan soll im Maßstab 1:1.000 gefertigt sein. In Ausnahmefällen können Planunterlagen im Maßstab 1:500 oder 1:2.000 verwendet werden.

41.2.2 Genauigkeit und Vollständigkeit im allgemeinen

Die Genauigkeit der Planunterlage muß dem Zweck, der mit dem Bebauungsplan verfolgt wird, entsprechen. Die Planunterlage muß die vorhandenen baulichen Anlagen, soweit sie städtebaulich von Bedeutung sind, sowie öffentliche Straßen, Wege und Plätze vollständig enthalten. Bei bewegtem Gelände sollen die Höhenlinien dargestellt werden. Dabei ist zu prüfen, ob die vorhandene Höhendarstellung der DGK 5 ausreicht.

Hinsichtlich der Anforderungen an die Genauigkeit und Vollständigkeit der Planunterlagen für Bebauungspläne sind zu unterscheiden:

41.2.3 Genauigkeit und Vollständigkeit bei Bebauungsplänen ohne Auswirkungen auf die geometrische Form der Grundstücke

Bebauungspläne, deren Festsetzungen sich nicht auf die geometrische Form der Grundstücke auswirken, wie z.B. Bebauungspläne, die lediglich Festsetzungen von Art und Maß der baulichen Nutzung, der Mindestgröße von Baugrundstücken oder von Grundstücken enthalten, die von der Bebauung freizuhalten sind.

Die Planunterlagen für diese Bebauungspläne brauchen von einer in Nr. 41.2.1 genannten Stelle im allgemeinen nur hinsichtlich der Vollständigkeit der vorhandenen baulichen Anlagen sowie der öffentlichen Straßen, Wege und Plätze überprüft und ggf. ergänzt, sonst aber nicht überarbeitet zu werden.

41.2.4 Genauigkeit und Vollständigkeit bei Bebauungsplänen mit Auswirkungen auf die geometrische Form der Grundstücke

Bebauungspläne, bei deren Durchführung Änderungen der geometrischen Form von Grundstücken erforderlich werden, wie z.B. Bebauungspläne, die Festsetzungen von Verkehrsflächen enthalten, auf Grund derer Teile privater Grundstücke in Anspruch genommen werden sollen.

Zu dieser Gruppe von Bebauungsplänen zählen auch die, deren Festsetzungen sich zwar nicht auf die geometrische Form der Grundstücke auswirken, die aber Festsetzungen von überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen ( § 9 Abs. 1 Nr. 2 ) enthalten.

Die Planunterlagen für diese Bebauungspläne müssen mindestens hinsichtlich folgender Darstellungen geometrisch einwandfrei sein:

der Umringsgrenze für den Geltungsbereich des Bebauungsplans,

derjenigen Grenzen, die bei der Durchführung des Bebauungsplans bestehen bleiben sollen,

derjenigen Grenzen, die bei der Durchführung des Bebauungsplans fortfallen sollen, aber zu einer neu zu bildenden Grenze in bestimmter geometrischer Beziehung stehen (z.B. bei einer Straßenverbreiterung der Verlauf der neuen Straßenbegrenzungslinie in bestimmtem Abstand zur vorhandenen Straßenbegrenzungslinie),

derjenigen baulichen Anlagen, die für die Festsetzung der überbaubaren und der nicht überbaubaren Grundstücksflächen, der Stellung der baulichen Anlagen oder für die bei der Durchführung des Bebauungsplans neu zu bildenden Grundstücksgrenze von Bedeutung sind.

Sollen bei der Durchführung des Bebauungsplans Grenzen neu gebildet werden, so muß die Übertragbarkeit in die Örtlichkeit geometrisch einwandfrei möglich sein (vgl. Nr. 41.3).

41.2.5 Zweck des Bebauungsplans

Bereits bei der Anfertigung von Planunterlagen ist auf den Zweck, dem der Bebauungsplan

dienen soll, abzustellen.

Um Verzögerungen bei der späteren Erteilung der erforderlichen Bescheinigungen nach Nr. 41.3 zu vermeiden, sollen die Gemeinden möglichst schon im Antrag auf Anfertigung einer Planunterlage angeben, zu welchem Zweck der Bebauungsplan aufgestellt werden soll und welche Anforderungen daher an die Genauigkeit der Planunterlage gestellt werden.

Die Gemeinde soll während der Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfs ständig eng mit dem Hersteller der Planunterlage zusammenarbeiten, damit ggf. noch die Voraussetzungen für die nach Nr. 41.3 erforderlichen Bescheinigungen geschaffen werden können. Das gilt vor allem, wenn zwischen der Anfertigung der Planunterlage und der Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfs ein größerer Zeitraum liegt oder das Bebauungsplanverfahren länger dauert.

41.2.6 Vervielfältigungen

Bei der Verwendung der Planunterlagen sind der RdErl. des Ml vom 2.1.1990 (Nds. MBl. S. 13) und der RdErl. des MI vom 26.2.1990 (Nds. MBl. S. 243) zu beachten.

41.2.7 Angaben zum Stand der Planunterlage

Der Stand der Planunterlage (Monat/Jahr) soll angegeben werden.

41.3 Vermessungs- und katastertechnische Bescheinigungen auf Bebauungsplänen

Von einer der in Nr. 41.2.1 genannten Stellen ist auf dem Bebauungsplan zu bescheinigen, daß die Planunterlage den Anforderungen nach Nr. 41.2 genügt. Die Bescheinigung darf nicht auf der Planunterlage, sondern nur auf der Urschrift ( Nr. 43 ) vollzogen werden. Die Bescheinigung schließt die Vollständigkeit militärischer Anlagen nicht ein.

Die Bescheinigungen nach Nr. 41.3.1 oder 41.3.2 sind auch bei einer Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erforderlich, soweit hierfür Planunterlagen verwendet werden (vgl. Nr. 39.1.3 ). In diesem Falle ist

die Bescheinigung nach Nr. 41.3.1 lediglich für den Bereich der Planunterlage, in dem die Änderung oder Ergänzung liegt,

die Bescheinigung nach Nr. 41.3.2 lediglich für die durch die Änderung oder Ergänzung neu zu bildenden Grenzen

anzugeben.

Der Wortlaut der in den Nrn. 41.3.1 und 41.3.2 vorgeschriebenen Bescheinigungen ist entsprechend zu ändern.

41.3.1 Wortlaut der Bescheinigungen

Für die Bescheinigung ist dem jeweiligen Verwendungszweck des Bebauungsplans entsprechend der in Anlage 16 genannte Wortlaut zu wählen.

41.3.2 Bildung neuer Grenzen

Sollen bei der Durchführung eines Bebauungsplans neue Grenzen gebildet werden, deren Verlauf durch den Bebauungsplan festgesetzt wird, so ist zu bescheinigen, daß die neu zu bildenden Grenzen in die Örtlichkeit einwandfrei übertragen werden können (vgl. Anlage 16 ).

Abschnitt 42 VV-BauGB - 42. Planzeichen, Text, Verfahrensvermerke, sonstige Angaben

42.1 Planzeichen

Für die Darstellungen oder Festsetzungen in Bauleitplänen sollen die in der PlanzV 90 enthaltenen Planzeichen verwendet werden.

Für Darstellungen oder Festsetzungen, für die in der PlanzV 90 keine Planzeichen enthalten sind, können Planzeichen sinngemäß aus den in der PlanzV 90 angegebenen Planzeichen entwickelt werden.

Die verwendeten Planzeichen sind auf dem Plan unter der Überschrift "Planzeichenerklärung" zu erläutern. Es sollen nur die Planzeichen aufgeführt werden, mit denen tatsächlich auch im Plan Darstellungen oder Festsetzungen getroffen worden sind; bei Verwendung einer Generallegende sind die nicht verwendeten bzw. die verwendeten Planzeichen kenntlich zu machen. Mit der Überschrift "Planzeichenerklärung" sind diese Erläuterungen eindeutig von den textlichen Darstellungen oder Festsetzungen abzuheben.

42.2 Textliche Darstellungen oder Festsetzungen

Ein Textteil ist neben der Planzeichnung nur dann erforderlich, wenn Darstellungen

oder Festsetzungen getroffen werden sollen, die nicht aus der Zeichnung hervorgehen

bzw. zeichnerisch nicht darstellbar sind (z.B. Ausnahmeregelungen).

42.3 Zusammenfassung von zeichnerischer und textlicher Darstellung und Festsetzung

Zeichnerische und textliche Darstellungen oder Festsetzungen sollen auf der Planunterlage zusammengefaßt werden. Ein von der Planzeichnung getrennter "Satzungstext" (sogenannte Mantelsatzung) ist unangebracht.

42.4 Präambel, Verfahrensvermerke, sonstige Angaben

Neben der zeichnerischen und textlichen Darstellung des Planinhalts sind in die Planzeichnung

folgende Angaben aufzunehmen:

Bezeichnung, bei Bebauungsplänen bzw. Änderungen und Ergänzungen des Flächennutzungsplans: Angabe des Geltungsbereichs, bei Änderungen und Ergänzungen: Angabe der laufenden Nummer (

Nr. 39.1.4

);

Präambel (Muster in den

Anlagen 12 bis 14

);

Ausfertigung (

Nr. 36

);

Vermerke über das Verfahren (Muster in den

An1agen 15

und

);

Planzeichenerklärung;

Maßstab und Nordpfeil;

bei beglaubigten Abschriften (

Nr. 43

): Beglaubigungsvermerk

Hinweis auf die maßgebliche Fassung der BauNVO.

Abschnitt 43 VV-BauGB - 43. Urschriften, Abschriften, Urkunden

43.1 Urschriften, Abschriften

43.1.1 Urschrift

Der Flächennutzungsplan, der Erläuterungsbericht, der Bebauungsplan und die Begründung werden in einer Urschrift gefertigt.

Auf der Urschrift sind die erforderlichen Verfahrensvermerke ( Nr. 42.4 ) und Unterschriften (vgl. Nr. 42.4 Buchst. b ) im Original aufzubringen.

43.1.2 Beglaubigte Abschriften

Neben der Urschrift sind in dem erforderlichen Umfang beglaubigte Abschriften zu fertigen.

§ 33 VwVfG ist anzuwenden.

43.2 Urkunden

43.2.1 Allgemeines

Der Flächennutzungsplan, der Erläuterungsbericht, der Bebauungsplan und die Begründung sind Urkunden. Dies gilt sowohl für die Urschrift (Nr. 43.1.1) als auch für die beglaubigten Abschriften (Nr. 43.1.2).

Ein Flächennutzungsplan aus mehreren Kartenblättern (vgl. Nr. 41.1.2 ) kann als

Gesamturkunde oder

Mehrheit von Einzelurkunden

gefertigt werden.

43.2.2 Einzelurkunden

Der Erläuterungsbericht und die Begründung werden in der Regel als Gesamturkunde gefertigt.

Wird ein Flächennutzungsplan aus mehreren Kartenblättern als Mehrheit von Einzelurkunden gefertigt, so sind die einzelnen Blätter fortlaufend zu kennzeichnen und jeweils mit allen Verfahrensvermerken und Unterschriften bzw. Beglaubigungsvermerken zu versehen.

43.2.3 Gesamturkunden

Die Blätter einer Gesamturkunde sind so miteinander zu verbinden, daß ihre Trennung ohne merkbare Beschädigung der Gesamturkunde nicht möglich ist; die Verbindungsstellen sind zu siegeln.

Wird ein Flächennutzungsplan aus mehreren Kartenblättern als Gesamturkunde gefertigt, so sind Verfahrensvermerke und Unterschriften bzw. Beglaubigungsvermerke nur einmal erforderlich.

43.3 Verwahrung, Sicherung

Die Urschriften sind nach Bekanntmachung des Bauleitplans ( § 6 Abs. 6 bzw. § 12 ) von der Gemeinde zu verwahren.

Nachträgliche Änderungen der Urschrift sind unzulässig. Dies gilt nicht für gesetzlich vorgeschriebene Berichtigungen.

Absch. 44 - 200, nicht besetzt

Abschnitt 44 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 45 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 46 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 47 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 48 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 49 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 50 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 51 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 52 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 53 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 54 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 55 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 56 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 57 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 58 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 59 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 60 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 61 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 62 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 63 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 64 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 65 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 66 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 67 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 68 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 69 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 70 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 71 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 72 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 73 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 74 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 75 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 76 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 77 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 78 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 79 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 80 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 81 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 82 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 83 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 84 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 85 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 86 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 87 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 88 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 89 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 90 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 91 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 92 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 93 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 94 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 95 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 96 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 97 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 98 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 99 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 100 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 101 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 102 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 103 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 104 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 105 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 106 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 107 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 108 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 109 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 110 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 111 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 112 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 113 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 114 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 115 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 116 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 117 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 118 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 119 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 120 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 121 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 122 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 123 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 124 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 125 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 126 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 127 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 128 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 129 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 130 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 131 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 132 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 133 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 134 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 135 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 136 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 137 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 138 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 139 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 140 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 141 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 142 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 143 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 144 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 145 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 146 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 147 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 148 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 149 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 150 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 151 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 152 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 153 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 154 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 155 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 156 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 157 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 158 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 159 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 160 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 161 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 162 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 163 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 164 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 165 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 166 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 167 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 168 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 169 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 170 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 171 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 172 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 173 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 174 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 175 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 176 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 177 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 178 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 179 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 180 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 181 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 182 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 183 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 184 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 185 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 186 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 187 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 188 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 189 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 190 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 191 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 192 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 193 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 194 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 195 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 196 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 197 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 198 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 199 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 200 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Absch. 201 - 400, Zweites Kapitel - Besonderes Städtebaurecht

Absch. 201 - 237, Erster Teil - Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

Absch. 201 - 208, Erster Abschnitt - Allgemeine Vorschriften

Abschnitt 201 VV-BauGB - 201. Anwendungsbereich des Sanierungsrechts, Verhältnis zu anderen Vorschriften

201.1 Sanierungsrecht

Die §§ 136 bis 164 sind sachlich, räumlich und zeitlich begrenzt anwendbares bodenrechtliches Sonderrecht für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen.

Weitere Vorschriften zur Sanierung enthalten:

§ 17 Abs. 6

(Außerkrafttreten einer Veränderungssperre mit förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets),

§ 24 Abs. 1 Nr. 3

(Vorkaufsrecht in Sanierungsgebieten),

§ 87 Abs. 3 Satz 3

(Enteignung zugunsten des Sanierungsträgers),

§ 88

(Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen in Sanierungsgebieten),

§ 89

(Veräußerungspflicht bei enteigneten Grundstücken),

§ 180

(Sozialplan),

§ 182

(Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen),

§ 191

(Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken),

§ 245

(Überleitungsvorschriften).

Soweit § 144 zur Anwendung kommt (hierzu Nrn. 201.2.2 und 203.3), sind zu beachten:

§ 14 Abs. 4

(Veränderungssperre),

§ 17 Abs. 6

(Geltungsdauer einer Veränderungssperre),

§ 15 Abs. 3

(Zurückstellung von Baugesuchen),

§ 19 Abs. 4 Nr. 2

(Teilungsgenehmigung),

§ 51 Abs. 1 Satz 2

(umlegungsrechtliche Verfügungs- und Veränderungssperre).

Innerhalb des Sanierungsrechts nehmen die §§ 152 bis 156 wegen der darin geregelten besonderen bodenpolitischen Konzeption eine eigenständige Stellung ein. Das BauGB faßt sie daher unter der Bezeichnung "besondere sanierungsrechtliche Vorschriften" zusammen.

201.2 Verhältnis zum allgemeinen Städtebaurecht

201.2.1 Grundsatz

Soweit sich aus den Vorschriften des Sanierungsrechts nichts anderes ergibt, gelten die Vorschriften des allgemeinen Städtebaurechts auch bei Sanierungsmaßnahmen.

Unberührt bleiben auch das Bauordnungsrecht, das Denkmalschutzrecht sowie die sonstigen Vorschriften des öffentlichen Baurechts.

201.2.2 Bei Anwendung von § 144 ausgeschlossene Vorschriften

Ist § 144 Abs. 1 anwendbar, so sind folgende Vorschriften und Verfahren des allgemeinen Städtebaurechts ausgeschlossen:

die Veränderungssperre nach

§§ 14

und

(

§ 14 Abs. 4

und

§ 17 Abs. 6

die Zurückstellung von Baugesuchen nach

§ 15

(

§ 15 Abs. 3

die Teilungsgenehmigung nach

§§ 19

und

(

§ 19 Abs. 4 Nr. 2

Die umlegungsrechtliche Verfügungs- und Veränderungssperre nach § 51 ist nur ausgeschlossen, soweit eine Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 besteht. Dies ist im Einzelfall zu prüfen. Ist § 144 insgesamt anwendbar, so ist auch § 51 ausgeschlossen ( § 51 Abs. 1 Satz 2 ).

Neben § 144 bleiben weiterhin anwendbar:

der durch Satzung begründete Genehmigungsvorbehalt in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen nach

§ 22

der gesetzliche Genehmigungsvorbehalt nach

§ 109

bei Enteignungsverfahren,

der durch Erhaltungssatzung nach

§ 172

begründete Genehmigungsvorbehalt.

201.2.3 Bei Anwendung der §§ 152 bis 156 ausgeschlossene Vorschriften

Sind die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156 anwendbar, so sind folgende Vorschriften und Verfahren des allgemeinen Städtebaurechts ausgeschlossen:

die Verteilung nach Flächen gemäß

§ 58

bei der Umlegung (

§ 153 Abs. 5 Nr. 3

die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach

§§ 127 bis 135

für die Herstellung von Erschließungsanlagen i.S. von

§ 127 Abs. 2

(

§ 154 Abs. 1 Satz 2

die Erhebung von Beiträgen nach

§ 6 des Niedersächsischen Kommunalabgabengesetzes (NKAG)

für die Erweiterung, Verbesserung oder Erneuerung von Erschließungsanlagen i.S. von

§ 127 Abs. 2

(

§ 154 Abs. 1 Satz 2

Die Erhebung sonstiger kommunaler Abgaben auf Grund von § 6 NKAG für Anlagen, die keine Erschießungsanlagen i.S. von § 127 Abs. 2 sind, bleibt unberührt. Dies gilt insbesondere für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser (vgl. § 127 Abs. 4 ).

201.2.4 Ergänzungen des allgemeinen Städtebaurechts

Die Vorschriften des allgemeinen Städtebaurechts werden in folgender Hinsicht durch das Sanierungsrecht ergänzt:

Erweiterung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gemäß

§ 24 Abs. 1 Nr. 3

(hierzu

Nr. 218

Erleichterung des Enteignungsverfahrens gemäß

§ 87 Abs. 3

und

§ 88

(hierzu

Nr. 219

201.3 Anwendungsbereich

201.3.1 Sachlicher Anwendungsbereich

Der Anwendungsbereich des Sanierungsrechts ist sachlich begrenzt auf städtebauliche Sanierungsmaßnahmen i.S. des § 136 .

Das Sanierungsrecht gilt gemäß § 136 Abs. 1 für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in "Stadt und Land". Es sieht keine Begrenzung auf städtische Bereiche vor, sondern bezieht alle Gemeindegrößen und Siedlungsformen ein. Das Sanierungsrecht kann auch in Gemeinden und Ortsteilen mit herkömmlich landwirtschaftlicher Siedlungsstruktur zur Anwendung kommen.

Auf sonstige Maßnahmen der Stadt- und Dorferneuerung, bei denen die Voraussetzungen und Merkmale städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen nicht gegeben sind, ist das Sanierungsrecht nicht anwendbar.

201.3.2 Räumlicher Anwendungsbereich

Das Sanierungsrecht trifft Regelungen für folgende Gebiete, Flächen oder räumlich bestimmte Maßnahmen:

Untersuchungsbereiche (

Nr. 210.4

förmlich festgelegte Sanierungsgebiete (

Nr. 202.10

förmlich festgelegte Ersatz- und Ergänzungsgebiete (

Nr. 202.11

Erschließungsanlagen und Ersatzanlagen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, soweit sie durch die Sanierung bedingt sind (

Nrn. 215.3

und

216.5.2

Ersatzbauten, Ersatzanlagen und durch die Sanierung bedingte Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets (

Nrn. 217.3.2 und 217.4.2

Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs, die sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen (

§ 145 Abs. 5 Satz 2

201.3.3 Zeitlicher Anwendungsbereich

Das Sanierungsrecht regelt

die Vorbereitung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (hierzu

Nrn. 209 bis 214

die Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (hierzu

Nrn. 215 bis 217

den Abschluß städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (hierzu

Nrn. 234 bis 236

die Abwicklung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (hierzu

Nr. 237

Abschnitt 202 VV-BauGB - 202. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

202.1 Allgemeines

Der Begriff der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ist in § 136 Abs. 2 gesetzlich bestimmt. Weitere Wesensmerkmale sind § 136 Abs. 1 und 4 , §§ 142 und 149 Abs. 3 und den übrigen Vorschriften des Sanierungsrechts zu entnehmen.

202.2 Städtebauliche Gesamtmaßnahme, Einzelmaßnahmen

202.2.1 Merkmale der Gesamtmaßnahme

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Gesamtmaßnahmen (vgl. § 149 Abs. 2 und 3 ) und als solche darauf angelegt, für ein bestimmtes Gebiet ein Geflecht mehrerer städtebaulicher Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und zügig durchzuführen.

Als städtebauliche Gesamtmaßnahme ist die Sanierung durch folgende Merkmale gekennzeichnet:

Bezug auf ein bestimmtes Gebiet (Nrn. 202.10 und 202.11),

Behebung städtebaulicher Mißstände als allgemeines Ziel (hierzu Nr. 202.5),

Ausrichtung auf eine einheitliche Konzeption und Planung (hierzu Nr. 202.8),

langfristige Dauer (Nr. 202.9),

Bündelung und zielgerichtete Ausrichtung einer Vielzahl zum Teil verschiedenartiger Einzelmaßnahmen,

gesteigerte Verantwortung der Gemeinde (

Nr. 204.1.3

202.2.2 Einzelmaßnahmen

Einzelmaßnahmen sind einzelne konkrete Vorhaben oder Projekte (z.B. die Aufstellung eines Bebauungsplans, der Erwerb eines bestimmten Grundstücks, die Verlagerung eines bestimmten Betriebs, die Modernisierung eines bestimmten Gebäudes, die Herstellung einer bestimmten Erschließungsanlage).

Einzelmaßnahmen sind sanierungsrechtlich nur von Bedeutung, wenn sie Bestandteil der Gesamtmaßnahme sind und dieser deshalb zugerechnet werden können. Sie können für sich nicht Gegenstand einer städtebaulichen Sanierung sein. In besonderen Fällen kann die städtebauliche Gesamtmaßnahme jedoch in einer Einzelmaßnahme ihren Schwerpunkt haben, wenn die Einzelmaßnahme städtebaulich für das Gebiet oder für die Umgebung besonders bedeutsam ist.

202.2.3 Gruppen von Einzelmaßnahmen

Das BauGB faßt die Einzelmaßnahmen einer Sanierung in

Hauptgruppen,

Gruppen und

Untergruppen

zusammen. Hieraus ergeben sich unterschiedliche rechtliche Anknüpfungen und Folgerungen.

Hauptgruppen sind die Vorbereitung ( § 140 ) und die Durchführung der Sanierung ( § 146 ). Die Vorbereitung ist in § 140 , die Durchführung in § 146 in Gruppen gegliedert. Die Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen als Gruppen der Durchführung sind in § 147 Abs. 1 bzw. in § 148 Abs. 2 ihrerseits in Untergruppen aufgeteilt.

202.3 Städtebauliche Mißstände

202.3.1 Allgemeines

Voraussetzung für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ist das Vorliegen städtebaulicher Mißstände in dem betreffenden Gebiet ( § 136 Abs. 2 Satz 1 ). Es reicht jedoch aus, wenn die Mißstände erst latent vorhanden sind; in diesem Falle kommen Sanierungsmaßnahmen in Betracht, um eine Verschlechterung zu verhindern.

Der Begriff des städtebaulichen Mißstandes wird in § 136 Abs. 2 Satz 2 gesetzlich bestimmt. Dabei werden zwei Arten von Mißständen unterschieden, die sich jedoch in einem Gebiet überlagern können:

Substanzschwächen (Nr. 202.3.2) und

Funktionsschwächen (Nr. 202.3.3).

202.3.2 Substanzschwächen

Substanzschwächen liegen nach § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. In § 136 Abs. 3 Nr. 1 werden Kriterien aufgezählt, die bei der Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Mißstände vorliegen, zu berücksichtigen sind.

Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden in § 136 nicht näher bestimmt. Sie müssen im Einzelfall ermittelt werden. Eine untere Grenze bildet die Schwelle zur polizeilichen Gefahr; ist die Sicherheit der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen gefährdet, so sind die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht mehr gewahrt. Eine obere Grenze stellen die heutigen Anforderungen des städtebaulichen Planungsrechts (z.B. in § 1 Abs. 5 oder in der BauNVO), des Bauordnungsrechts, des Arbeitsstättenrechts, des Immissionsschutzrechts und sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften dar; allerdings sind nicht in jedem Falle schon ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gegeben, wenn diese Anforderungen nicht eingehalten werden.

Maßgebend ist im betreffenden Gebiet die vorhandene Bebauung oder die sonstige, nicht durch Bebauung geprägte Beschaffenheit (z.B. Nutzungen ohne Bebauung, Verkehrsanlagen, Grünanlagen, Altlasten). Auch von nicht bebauten Grundstücken können städtebaulich relevante Störungen ausgehen, die einen städtebaulichen Mißstand begründen.

Zu den Anforderungen des städtebaulichen Planungsrechts gehören insbesondere die Sicherung und der Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen, der sparsame und schonende Umgang mit Grund und Boden sowie die sozialen und kulturellen Bedürfnisse einzelner Bevölkerungsgruppen. Beispielsweise können ein hoher Grad an Bodenversiegelung oder spezielle Anforderungen an behindertengerechte Grundrisse als Substanzschwäche gewertet werden.

202.3.3 Funktionsschwächen

Funktionsschwächen liegen nach § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 vor, wenn das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen. In § 136 Abs. 3 Nr. 2 werden Aufgaben (Funktionen) beispielhaft aufgezählt, deren Erfüllung beeinträchtigt sein kann. Die Aufgaben, die einem Gebiet auf Grund seines Lage zukommen, können auch Aufgaben zum Schutz und zur Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen sein (Arten und Lebensgemeinschaften, Vielfalt, Eigenart und Schönheit von Natur und Landschaft, Boden, Wasser, Klima und Luft).

Ob ein Gebiet in der Lage ist, die ihm obliegenden Aufgaben zu erfüllen, ergibt sich aus einem Vergleich des bestehenden Zustandes mit der für das Gebiet maßgebenden Aufgabenzuweisung, dem gegenwärtigen Zustand von Natur und Landschaft sowie der Lage im Stadtgefüge. Entscheidend ist, ob eine erhebliche Abweichung des gegenwärtigen Zustandes vom "Soll"-Zustand vorliegt. Die Abweichung kann sowohl im Hinblick auf die gegenwärtigen Aufgaben als auch auf künftige Funktionen bestehen. Auch der unbebaute Zustand eines Gebiets kann eine Funktionsschwäche darstellen, wenn eine Bebauung oder eine andere Nutzung zur Aufgabenerfüllung erforderlich ist. Für die Funktionsschwächensanierung kommt es nicht darauf an, ob die bauliche oder sonstige Beschaffenheit des Gebiets Mängel aufweist.

Die Aufgaben für ein Gebiet können sich ergeben aus

der überörtlichen Planung (Programme und Pläne der Raumordnung),

einer festgesetzten Fachplanung,

einem gutachtlichen Fachplan des Naturschutzes (Landschaftsrahmenplan, Landschaftsplan, Grünordnungsplan),

dem Flächennutzungsplan,

einem Bebauungsplan oder einem Bebauungsplanentwurf, der das Stadium der Planreife

i.S. von

§ 33 Abs. 1

erlangt hat,

einer örtlichen Bauvorschrift über die Gestaltung nach

§ 56 NBauO

seiner Lage im Stadtgefüge.

Eine Funktionsschwächensanierung kommt unter den genannten Voraussetzungen insbesondere in Betracht zur

Umnutzung von Flächen aus Gründen der städtebaulichen Umstrukturierung,

Aufbereitung und Umnutzung von Flächen mit aufgegebener Nutzung (Brachflächen),

baulichen Verdichtung bisher aufgelockerter Bebauung,

Ergänzung bebauter Gebiete um einen weiteren Ortsteil,

Entwicklung von bebauten Bereichen im Außenbereich zu im Zusammenhang bebauten Ortsteilen,

Zentrenbildung in ländlichen Gemeinden,

Gestaltung des Ortsbildes, z.B. durch Rekonstruktion historischer Bauten oder Anpassung

von Bauten an das vorhandene oder geplante Ortsbild,

verträglichen Gestaltung unterschiedlicher Nutzungen in Gemengelagen,

städtebaulichen Lärmsanierung,

Sicherung und Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen,

Realisierung ökologischer städtebaulicher Planungen.

202.4 Ziele der Raumordnung und Landesplanung

Das BauGB fordert nicht ausdrücklich die Beachtung von Zielen der Raumordnung und Landesplanung bei der Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen. Sanierungsmaßnahmen haben nicht in jedem Falle raumordnerische Bedeutung. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Sanierung vornehmlich der Beseitigung ungesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder der Erhaltung von Bausubstanz dient.

Hat die Sanierung die Behebung von Funktionsschwächen zum Ziel (Nr. 202.3.3), können die Ziele der Raumordnung und Landesplanung in zweifacher Hinsicht von Bedeutung sein:

Aus ihnen kann sich in besonderen Fällen die Aufgabe und Zielsetzung des Gebiets und damit die Begründung für die Sanierungsbedürftigkeit ergeben.

Die Funktionsverbesserung oder Funktionsänderung des Gebiets kann sich auf die Verwirklichung der festgelegten Ziele der Raumordnung und Landesplanung auswirken, z.B. bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben.

Unmittelbare Bindungswirkung haben die Ziele der Raumordnung und Landesplanung über § 1 Abs. 4 im Falle der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bauleitplänen für das Sanierungsgebiet.

202.5 Behebung von städtebaulichen Mißständen

202.5.1 Wesentliche Verbesserung des Gebiets

Ein Gebiet wird wesentlich verbessert, wenn unter Aufrechterhaltung der Gebietsstruktur

bauliche und sonstige Anlagen errichtet, modernisiert, instandgesetzt oder erhalten

werden.

202.5.2 Wesentliche Umgestaltung des Gebiets

Die Behebung städtebaulicher Mißstände kann gemäß § 136 Abs. 2 auch durch wesentliche Umgestaltung des Gebiets erfolgen. Ein Gebiet wird wesentlich

umgestaltet, wenn insbesondere

die Art der baulichen oder sonstigen Nutzung bebauter oder unbebauter Flächen,

das Maß der baulichen Nutzung,

die Bauweise,

die überbaubaren Grundstücksflächen oder

die Erschließung

verändert werden.

202.5.3 Behebung, Minderung

Zur "Behebung" ist nicht erforderlich, daß alle städtebaulichen Mißstände beseitigt werden. Es reicht aus, wenn die vorhandenen Mißstände wesentlich gemindert oder durch die Maßnahmen der Gemeinde private Investitionen so angeregt werden, daß sich der notwendige Umstrukturierungs- und Erneuerungsprozeß aus eigener Kraft weiter vollziehen kann.

202.5.4 Maßnahmen zur Behebung

Zur Behebung städtebaulicher Mißstände kommen insbesondere in Betracht:

die Beseitigung baulicher Anlagen und die Neubebauung (Flächensanierung),

die nutzungsgerechte Aufbereitung von Flächen, z.B. durch Beseitigung von Altlasten,

die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen,

die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden,

die Bebauung noch unbebauter Flächen,

die Beseitigung baulicher und sonstiger Anlagen ohne anschließende Neubebauung, jedoch für eine andere festgelegte Nutzung, erforderlichenfalls für Zwischennutzung,

Verlagerung störender Betriebe,

die Schaffung ökologischer Ausgleichsflächen sowie Renaturierung.

Die verschiedenen Arten von Maßnahmen zur Mißstandsbehebung können sich in einem Gebiet überschneiden.

202.6 Erforderlichkeit von Sanierungsmaßnahmen

Die Vorbereitung und Durchführung der Sanierung in Form einer städtebaulichen Gesamtmaßnahme unter Anwendung des Sanierungsrechts müssen das geeignete und notwendige Mittel zur Behebung der städtebaulichen Mißstände sein. Das Merkmal der Erforderlichkeit begrenzt die Anwendung des Sanierungsrechts insgesamt. Es muß schon im Hinblick auf die mit der Sanierung verbundenen Rechtsbeschränkungen gegeben sein.

Die Anwendung des Sanierungsrechts ist gegenüber anderen Maßnahmen subsidiär. Das Sanierungsrecht kommt daher nicht zur Anwendung, wenn die Behebung der städtebaulichen Mißstände allein auf andere Weise ohne die Rechtsbeschränkungen der §§ 136 bis 164 möglich ist.

202.7 Öffentliches Interesse

Das öffentliche Interesse i.S. von § 136 Abs. 1 Satz 1 ist nicht bereits mit dem Nachweis der städtebaulichen Mißstände gegeben, sondern muß als weiteres Merkmal hinzutreten, damit das Sanierungsrecht angewendet werden kann.

Ob ein öffentliches Interesse besteht, ist an Hand der Gesamtsituation des Einzelfalles festzustellen. Das öffentliche Interesse ist zu verneinen, wenn die Sanierung lediglich den Interessen von privaten Eigentümern oder Betrieben dient.

202.8 Einheitliche Vorbereitung

Wesensmerkmal der städtebaulichen Gesamtmaßnahme ist die einheitliche Vorbereitung ( § 136 Abs. 1 ). Durch sie werden die zum Teil verschiedenartigen Einzelmaßnahmen innerhalb des Sanierungsgebiets auf ein einheitliches Ziel ausgerichtet, aufeinander abgestimmt und miteinander verflochten.

Der Begriff der einheitlichen Vorbereitung schließt nicht aus, daß sich die Zielvorstellungen im Verlauf einer Sanierungsmaßnahme wandeln können.

202.9 Dauer der Sanierung, Gebot der zügigen Durchführung

202.9.1 Beginn und Ende der Sanierung

Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme beginnt formal mit dem Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 3 Satz 1 ( Nr. 210.5.1 ). Sie endet mit der Abwicklung der Sanierung ( Nr. 237 ).

202.9.2 Zulässige Dauer der Sanierung

Das BauGB trifft keine Bestimmung darüber, wie lange eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme dauern darf. Es verlangt in § 143 Abs. 1 Satz 3 lediglich die Durchführung innerhalb eines absehbaren Zeitraums.

Eine genaue Festlegung der Sanierungsdauer ist in der Regel auch nicht möglich, da aus vielfältigen Gründen (z.B. Änderung der Sanierungsplanung, Änderung von Vorstellungen der öffentlichen Aufgabenträger, Streckung von Förderungsmitteln, Rechtsmittel der Betroffenen) die Durchführung verzögert werden kann.

Dennoch sollen im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets im Regelfall nicht mehr als zehn Jahre für die Durchführung der Sanierung veranschlagt werden. Dies hat Auswirkungen auf die Größe des Sanierungsgebiets (Nr. 202.10).

202.9.3 Gebot der zügigen Durchführung

Gemäß § 136 Abs. 1 sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen zügig durchzuführen (Gebot der zügigen Durchführung).

Aus dem Gebot der zügigen Durchführung folgt, daß der Ablauf der einzelnen Verfahrensschritte sowie die Vorbereitung und Durchführung der Einzelmaßnahmen zeitlich aufeinander abgestimmt sein müssen.

Das Gebot der zügigen Durchführung begründet eine gesteigerte Verantwortung der Gemeinde. Die Gemeinde ist verpflichtet, die ihr nach dem BauGB und nach anderen Vorschriften zustehenden Befugnisse ( Nr. 204 ) auszuüben, sobald und soweit es zur Erreichung des Sanierungszwecks erforderlich ist. Aber auch im übrigen muß sich die Gemeinde um schnelle Beseitigung der Hemmnisse bemühen.

202.10 Sanierungsgebiet

202.10.1 Gebietsbezug von Sanierungsmaßnahmen

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind als Gesamtmaßnahmen gebietsbezogen ( § 136 Abs. 2 ). Gerade hierin äußert sich ihr städtebaulicher Charakter.

Der Bezug auf ein bestimmtes Gebiet gilt sowohl für den Nachweis der städtebaulichen Mißstände als auch für die in Aussicht genommenen Maßnahmen zur Mißstandsbehebung.

202.10.2 Abgrenzung des Sanierungsgebiets

Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 2 ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, daß sich die städtebauliche Sanierungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme zweckmäßig durchführen läßt.

Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets hängt weitgehend von Zweckmäßigkeitserwägungen der Gemeinde ab. Maßgebend sind die von der Gemeinde selbst festgelegten Ziele und Zwecke der Sanierung, gegebenenfalls eine städtebauliche Planung.

In das Sanierungsgebiet können auch Grundstücke einbezogen werden, auf denen keine städtebaulichen Mißstände vorliegen. Andererseits brauchen nicht alle Grundstücke, auf denen Mißstände oder mißstandsverursachende Zustände festgestellt worden sind, in das Sanierungsgebiet aufgenommen zu werden.

Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können gemäß § 142 Abs. 1 Satz 3 aus dem Sanierungsgebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden. Dies ist jedoch nicht möglich bei:

Grundstücken, auf denen Ordnungs- oder Baumaßnahmen durchgeführt werden müssen,

Grundstücken, auf denen während der Durchführung der Sanierung bauliche oder sonstige Veränderungen verhindert werden sollen,

Grundstücken, für die eine Verbesserung der Erschließung in Betracht kommt,

Grundstücken, bei denen mit einer sanierungsbedingten Steigerung des Bodenwerts zu rechnen ist.

202.10.3 Größe des Sanierungsgebiets

Der Gesichtspunkt der zweckmäßigen Durchführung ( § 142 Abs. 1 Satz 2 ) ermächtigt die Gemeinde einerseits, das Sanierungsgebiet in räumlicher Hinsicht weit genug zu erstrecken. Er setzt der räumlichen Ausdehnung des Sanierungsgebiets aber auch Grenzen. Im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung muß die Aussicht bestehen, die Gesamtmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums (Nr. 202.9) durchzuführen.

Im übrigen hängt es von den Verhältnissen und Zielsetzungen im Einzelfall ab, ob das Sanierungsgebiet einen kleinen oder größeren Umfang haben soll. Kleine Gebiete empfehlen sich, wenn eine totale Umstrukturierung das Ziel der Sanierung ist. Bei erhaltenden Sanierungsmaßnahmen sind größere Sanierungsgebiete in Betracht zu ziehen, gegebenenfalls auch im Hinblick auf steuerrechtliche Vergünstigungen ( Nr. 233 ).

Maßgebend für die Größe des Sanierungsgebiets ist auch, welche Verfahrensart die Gemeinde in Betracht zieht ( Nr. 203 ).

202.10.4 Erschließungsanlagen

Sollen zur Durchführung der Sanierung Erschließungsanlagen hergestellt, erweitert oder verändert werden, so sind die betreffenden Flächen in das Sanierungsgebiet einzubeziehen, wenn die Sanierung im umfassenden Verfahren ( Nr. 203.2 ) durchgeführt wird. Straßenflächen und Plätze sind in ihrer vollen Breite zu berücksichtigen. In das Sanierungsgebiet sind auch alle Grundstücke oder Teilflächen von Grundstücken einzubeziehen, die unmittelbar durch die betreffende Anlage erschlossen werden, insbesondere angrenzende Grundstücke. Die Einbeziehung dieser Grundstücke oder Grundstücksteile ist erforderlich, um ein einheitliches Verfahren bei der Abschöpfung von Ausgleichsbeträgen zu erreichen. Es ist zu vermeiden, daß wegen der Herstellung, Erweiterung oder Änderung einer Erschließungsanlage teils Ausgleichsbeträge, teils Erschließungsbeiträge erhoben werden müssen.

Bei Sanierungsmaßnahmen im vereinfachten Verfahren kann abweichend hiervon verfahren werden, da hier nur die Erhebung von Erschließungsbeiträgen in Betracht kommt.

202.11 Ersatz- und Ergänzungsgebiete

202.11.1 Zweck

Nach § 142 Abs. 2 können für jede städtebauliche Sanierungsmaßnahme Ersatz- und Ergänzungsgebiete festgelegt werden.

Ersatzgebiete sind Gebiete für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem Sanierungsgebiet.

Ergänzungsgebiete sind Gebiete für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen ( Nr. 217.4 ), soweit diese nicht im Sanierungsgebiet selbst untergebracht werden.

202.11.2 Voraussetzungen

Die Festlegung eines Ersatz- und Ergänzungsgebiets setzt die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets voraus.

Weitere Voraussetzung ist, daß die betreffenden Bauten, Anlagen oder Einrichtungen im Sanierungsgebiet selbst nicht untergebracht werden können. Dies muß sich aus den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung ergeben.

Nicht erforderlich ist, daß in dem beabsichtigten Ersatz- und Ergänzungsgebiet städtebauliche Mißstände vorliegen. Ist dies der Fall, kommt die Festlegung als Sanierungsgebiet oder die Einbeziehung in ein Sanierungsgebiet in Betracht.

202.11.3 Größe

Vorschriften über die zulässige Größe von Ersatz- und Ergänzungsgebieten bestehen nicht. Es muß sich jedoch um ein "Gebiet" handeln. Einzelne Grundstücke mit geringer Größe kommen als Ersatz- und Ergänzungsgebiet nicht in Betracht.

202.11.4 Förmliche Festlegung

Nach § 142 Abs. 2 Satz 2 sind für die förmliche Festlegung von Ersatz- und Ergänzungsgebieten die Vorschriften für die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten maßgebend. Die Festlegung kann in der Sanierungssatzung ( Nr. 210 ) oder in einer späteren Ergänzung der Sanierungssatzung vorgenommen werden.

202.11.5 Rechtswirkungen

Im förmlich festgelegten Ersatz- und Ergänzungsgebiet finden alle für das betreffende Sanierungsgebiet geltenden Vorschriften des Sanierungsrechts über die Rechtsfolgen der förmlichen Festlegung Anwendung ( § 142 Abs. 2 Satz 2 ).

Ist für das Sanierungsgebiet die Anwendung von §§ 152 bis 156 oder von § 144 ganz oder teilweise ausgeschlossen ( Nr. 203 ), so gilt der Ausschluß auch für das Ersatz- und Ergänzungsgebiet. Die Gemeinde kann für das Ersatz- und Ergänzungsgebiet keine vom Sanierungsverfahren abweichende Verfahrensart bestimmen.

Abschnitt 203 VV-BauGB - 203. Verfahrensarten der Sanierung

203.1 Allgemeines

Im Hinblick darauf, ob die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156 Anwendung finden, sind

das umfassende Sanierungsverfahren (Nr. 203.2) und

das vereinfachte Verfahren (Nr. 203.3)

zu unterscheiden ( § 142 Abs. 4 Halbsatz 1 und § 152 ).

Im vereinfachten Verfahren können wiederum im Hinblick auf den Ausschluß von Vorschriften des § 144 folgende Verfahrensarten unterschieden werden:

Sanierung im vereinfachten Verfahren mit Anwendung von

§ 144

insgesamt,

Sanierung im vereinfachten Verfahren mit Anwendung von

§ 144 Abs. 1

, aber ohne

§ 144 Abs. 2

Sanierung im vereinfachten Verfahren mit Anwendung von

§ 144 Abs. 2

, aber ohne

§ 144 Abs. 1

Sanierung im vereinfachten Verfahren ohne Anwendung von

§ 144

Die Sanierung ist nur in den genannten gesetzlich zugelassenen typisierten Verfahrensarten möglich. Die Bildung hiervon abweichender Verfahrensarten durch Ausschluß sonstiger Vorschriften ist nicht zulässig. Die Gemeinde kann auch nicht im vereinfachten Verfahren einzelne Vorschriften des besonderen Sanierungsrechts der §§ 152 bis 156 für anwendbar erklären.

203.2 Sanierung im umfassenden Verfahren

Die Sanierung im umfassenden Verfahren ist dadurch gekennzeichnet, daß bei ihr alle Vorschriften des Sanierungsrechts Anwendung finden, insbesondere

die Vorschriften der

§§ 144

und

145

über die Genehmigung von Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgängen und

die Vorschriften des besonderen Sanierungsrechts (

§§ 152 bis 156

Im Hinblick auf die Anwendung dieser Vorschriften sind die in Nrn. 201.2.2 und 201.2.3 genannten Vorschriften und Verfahren des allgemeinen Städtebaurechts ausgeschlossen.

In den Grundbüchern der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke ist gemäß § 143 Abs. 4 Satz 2 ein Sanierungsvermerk einzutragen.

203.3 Sanierung im vereinfachten Verfahren

Bei der Sanierung im vereinfachten Verfahren sind die besonderen sanierungsrechtlichen

Vorschriften der §§ 152 bis 156 ausgeschlossen ( § 142 Abs. 4 Halbsatz 1 ) und die in Nr. 201.2.3 genannten Vorschriften und Verfahren des allgemeinen Sanierungsrechts anzuwenden.

Wird die Anwendung von § 144 Abs. 1 oder von § 144 insgesamt ausgeschlossen, so sind die unter Nr. 201.2.2 Abs. 1 genannten Vorschriften und Verfahren des allgemeinen Städtebaurechts wieder anwendbar.

Schließt die Gemeinde die Anwendung von § 144 Abs. 2 aus, so entfällt nach § 143 Abs. 4 Satz 4 die Eintragung eines Sanierungsvermerks im Grundbuch. Neben der in diesem Falle anwendbaren

Vorschrift des § 144 Abs. 1 ist auch § 51 anzuwenden.

203.4 Bestimmung der Verfahrensart

Die Gemeinde bestimmt in der Sanierungssatzung ( Nr. 211 ), welche Verfahrensart zur Anwendung kommen soll ( § 142 Abs. 4 ).

Trifft die Gemeinde im Hinblick auf die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen

Vorschriften der §§ 152 bis 156 keine Bestimmung, so sind diese kraft Gesetzes anzuwenden. Es gilt das umfassende

Verfahren.

Schließt die Gemeinde die Anwendung der §§ 152 bis 156 aus, so ist § 144 insgesamt anzuwenden, falls in der Sanierungssatzung nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist.

Soll die Anwendung von § 144 Abs. 1 oder von § 144 Abs. 2 oder von § 144 insgesamt ausgeschlossen werden, so bedarf dies einer ausdrücklichen Regelung in der Sanierungssatzung.

203.5 Beurteilungsmaßstab für die Wahl des umfassenden oder des vereinfachten Verfahrens

Die Wahl zwischen dem umfassenden und dem vereinfachten Verfahren der Sanierung steht

nicht im freien Ermessen der Gemeinde. Die Gemeinde ist auf Grund von § 142 Abs. 4 Halbsatz 1 verpflichtet, die Anwendung des besonderen Sanierungsrechts auszuschließen, wenn

es für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und

die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird.

Bei der Entscheidung der Gemeinde sind insbesondere zu berücksichtigen:

die konkrete städtebauliche Situation im Sanierungsgebiet und die künftige Entwicklung,

die anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung,

die Durchführbarkeit der Sanierung im allgemeinen und

die Entwicklung der Bodenpreise infolge der Sanierung.

Sind sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen im Sanierungsgebiet oder in Teilen davon

zu erwarten, so ist die Anwendung der §§ 152 bis 156 in der Regel erforderlich,

um Ausgleichsbeträge zur Finanzierung der Sanierung zu erzielen,

um Grundstücke für Ziele und Zwecke der Sanierung zum sanierungsunbeeinflußten Grundstückswert zu erwerben und

um die Erschwerung privater Investitionen durch unkontrollierte Bodenwertsteigerungen

zu verhindern.

Inwieweit sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen zu erwarten sind, kann nur an Hand der konkreten städtebaulichen Situation im Sanierungsgebiet und auf Grund der von der Gemeinde selbst festgelegten allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung beurteilt werden. Hat die Sanierung im wesentlichen die Erhaltung, Modernisierung und Instandsetzung vorhandener baulicher Anlagen zum Ziel, sind in der Regel erhebliche Bodenwertsteigerungen nicht zu erwarten. Ist dagegen die Umstrukturierung eines Gebiets beabsichtigt, kann von erheblichen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen ausgegangen werden ( Nr. 223.3 ).

Beruhen die erheblichen Bodenwertsteigerungen im wesentlichen auf der Herstellung, Erweiterung, Verbesserung oder Erneuerung von Erschließungsanlagen i.S. von § 127 Abs. 2 , so ist die Anwendung des umfassenden Verfahrens nicht zwingend geboten, da die Gemeinde im vereinfachten Verfahren Einnahmen zur Finanzierung durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach dem BauGB oder nach dem NKAG erzielen kann.

Für die Entscheidung der Gemeinde ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlußfassung über die Sanierungssatzung maßgebend.

203.6 Maßstab für den Ausschluß von § 144 Abs. 1 , § 144 Abs. 2 oder von § 144 insgesamt

Das BauGB nennt keine Voraussetzungen, unter denen § 144 insgesamt oder teilweise ausgeschlossen werden kann. Insbesondere ist eine Erforderlichkeitsprüfung nicht vorgesehen.

Ist die Anwendung von § 144 Abs. 1 ausgeschlossen, so können zur Sicherung der Bauleitplanung die Vorschriften über die Veränderungssperre nach §§ 14 bis 18 und über die Teilungsgenehmigung nach §§ 19 , 20 , 21 und 23 angewendet werden ( Nr. 201.2.2 ).

203.7 Wechsel vom umfassenden zum vereinfachten Verfahren

Ein Wechsel vom umfassenden zum vereinfachten Verfahren ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Er kommt in Betracht, wenn die Anwendung des besonderen Sanierungsrechts nicht oder nicht mehr erforderlich ist, aber die Voraussetzungen für die Weiterführung der Sanierung im übrigen noch gegeben sind.

Von der weiteren Anwendung der §§ 152 bis 156 ist abzusehen, wenn

die Gemeinde die Erforderlichkeit dieser Vorschriften bei Erlaß der Sanierungssatzung falsch prognostiziert hat,

die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse sich so verändert haben, daß die Anwendung der

§§ 152 bis 156

nicht mehr erforderlich ist, oder

die Gemeinde die Ziele und Zwecke der Sanierung so verändert hat, daß die Anwendung der

§§ 152 bis 156

nicht mehr erforderlich ist.

Der Wechsel vom umfassenden zum vereinfachten Verfahren darf nicht zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung der betroffenen Grundstückseigentümer führen. Eine Ungleichbehandlung kann Sich insbesondere bei der Erhebung von Ausgleichsbeträgen einerseits und von Erschließungsbeiträgen andererseits ergeben. Der Verfahrenswechsel darf daher in der Regel nicht durch Änderung der vorliegenden Sanierungssatzung erfolgen. Er ist vielmehr in der Weise vorzunehmen, daß die bisherige Satzung gemäß § 162 aufgehoben und eine neue Satzung erlassen wird, in der die Anwendung der §§ 152 bis 156 ausgeschlossen ist. Auf Grund der Aufhebung der bisherigen Sanierungssatzung sind Ausgleichsbeträge gemäß § 154 Abs. 3 zu erheben.

203.8 Wechsel vom vereinfachten zum umfassenden Verfahren

Ein Wechsel vom vereinfachten zum umfassenden Verfahren kommt in Betracht, wenn die

Anwendung der §§ 152 bis 156 zur weiteren Durchführung der Sanierung erforderlich ist.

Der Wechsel ist im Regelfall in der Weise vorzunehmen, daß die bisherige Satzung aufgehoben und eine neue erlassen wird, in der die Anwendung der §§ 152 bis 156 nicht ausgeschlossen ist. Für die neue Satzung müssen die formellen und materiellen Voraussetzungen im Zeitpunkt der Beschlußfassung vorliegen.

Bei der im umfassenden Verfahren erforderlichen Bodenbewertung ist die zuvor durchgeführte Sanierung im vereinfachten Verfahren als Sanierung i.S. von § 153 Abs. 1 und § 154 Abs. 2 zu berücksichtigen.

203.9 Wechsel von Verfahrensarten innerhalb des vereinfachten Verfahrens

Hat die Gemeinde bei Sanierungen im vereinfachten Verfahren die Anwendung von § 144 insgesamt oder von § 144 Abs. 1 oder § 144 Abs. 2 nicht ausgeschlossen, kann sie im weiteren Verlauf der Sanierung die Anwendung der genannten Vorschriften ausschließen. Sie kann auch bisher ausgeschlossene Vorschriften des § 144 später für anwendbar erklären.

Der Wechsel von Verfahrensarten innerhalb des vereinfachten Verfahrens ist durch Änderung der Sanierungssatzung möglich. Dies ergibt sich aus § 245 Abs. 2 .

War die Anwendung von § 144 Abs. 2 bisher ausgeschlossen, soll diese Vorschrift aber künftig angewendet werden, so teilt die Gemeinde diese Änderung der Sanierungssatzung dem Grundbuchamt mit; sie hat hierbei die von der Satzungsänderung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen.

Wird die Anwendung des § 144 Abs. 2 durch die Änderung der Sanierungssatzung ausgeschlossen, so ersucht die Gemeinde das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

203.10 Überleitung für bereits laufende vereinfachte Sanierungsverfahren

Hat die Gemeinde vor dem 1.7.1987 eine Sanierung im vereinfachten Verfahren beschlossen, kann sie durch Änderung der Sanierungssatzung § 144 insgesamt oder § 144 Abs. 1 oder § 144 Abs. 2 für anwendbar erklären ( § 245 Abs. 2 ). Die Gemeinde teilt dies dem Grundbuchamt mit; sie hat hierbei die von der Sanierung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen.

Abschnitt 204 VV-BauGB - 204. Aufgaben der Gemeinde

204.1 Allgemeines

204.1.1 Verzicht auf generelle Aufgabenzuweisung im BauGB

Das BauGB verzichtet darauf, die Aufgaben der städtebaulichen Sanierung generell der Gemeinde zuzuweisen. Die Zuständigkeiten für Aufgaben der Vorbereitung, der Durchführung, des Abschlusses und der Abwicklung einer städtebaulichen Sanierung werden vielmehr für die einzelnen Gruppen der Einzelmaßnahmen ( Nr. 202.2.3 ) jeweils gesondert bestimmt. Insgesamt ergibt sich hieraus jedoch, daß die Gemeinde im wesentlichen Trägerin der Sanierung ist.

204.1.2 Eigener Wirkungskreis

Die der Gemeinde sanierungsrechtlich zugewiesenen Aufgaben sind Aufgaben des eigenen

Wirkungskreises i.S. von § 4 NGO .

204.1.3 Gesteigerte Verantwortung der Gemeinde

Aus dem Gebot der zügigen Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ( § 136 Abs. 1 ) ergibt sich ein gesteigertes Maß an Verantwortung ( Nr. 202.9 ).

204.1.4 Zuständigkeit bei Samtgemeinden

Bei Samtgemeinden ist für die genannten Aufgaben der Gemeinde die Mitgliedsgemeinde zuständig, es sei denn, daß die städtebauliche Sanierung als Gesamtmaßnahme nach § 72 Abs. 1 Satz 2 NGO auf die Samtgemeinde übertragen ist.

Die Übertragung von Einzelmaßnahmen oder von Gruppen auf die Samtgemeinde ist nicht zulässig, da die Gesamtverantwortung entweder bei der Mitgliedsgemeinde oder bei der Samtgemeinde liegen muß. Die Samtgemeinde kann aber als sonstiger Beauftragter (hierzu Nr. 229 ) tätig werden.

204.2 Sanierungsrechtlich begründete Aufgaben der Gemeinde

Nach dem Sanierungsrecht ist die Gemeinde für folgende Aufgaben im Rahmen der Gesamtmaßnahme zuständig:

Vorbereitung der Sanierung (

Nrn. 209 bis 214

Ordnungsmaßnahmen (

Nr. 216

Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen (

Nr. 217.4

Durchführung von Baumaßnahmen der Gemeinde (Nr. 204.4),

Durchführung sonstiger Baumaßnahmen, soweit nicht gewährleistet ist, daß diese vom Eigentümer zügig und zweckmäßig durchgeführt werden (Nr. 204.5),

Entscheidung über Genehmigungen nach

§§ 144

und

145

(

Nr. 222

Ausübung des Vorkaufsrechts nach

§ 24 Abs. 1 Nr. 3

Änderung und Aufhebung der Sanierungssatzung nach

§ 162

(

Nrn. 211.10

und

235

Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke (

Nr. 236

Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach

§ 154

(

Nr. 226

Abwicklung der Sanierung im übrigen (

Nr. 237

204.3 Aufgaben und Befugnisse der Gemeinde im übrigen

Unberührt bleiben die Aufgaben und Befugnisse der Gemeinde auf Grund

des BauGB,

anderer gesetzlicher Regelungen, z.B. nach

§ 56 NBauO

zum Erlaß örtlicher Bauvorschriften,

ihres Selbstverwaltungsrechts nach

§ 4 NGO

eigener Privatrechte.

204.4 Übernahme von Baumaßnahmen vom Eigentümer

Die Gemeinde hat die Durchführung sonstiger Baumaßnahmen (Neubauten, Modernisierung, Instandsetzung) zu übernehmen, soweit nicht gewährleistet ist, daß der Eigentümer sie zügig und zweckmäßig durchführt ( § 148 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ).

Die Durchführung von Baumaßnahmen ist gewährleistet, wenn der Eigentümer die Absicht zur Durchführung glaubhaft bekundet hat und wirtschaftlich hierzu in der Lage ist, erforderlichenfalls nach Inanspruchnahme öffentlicher Mittel.

Eine Baumaßnahme wird zügig durchgeführt, wenn sie nach Beendigung erforderlicher Ordnungsmaßnahmen begonnen und ohne Verzögerung zu Ende geführt wird.

Eine Baumaßnahme wird zweckmäßig durchgeführt, wenn sie den Zielen und Zwecken der Sanierung entspricht.

Sind die genannten Voraussetzungen nicht gewährleistet, muß die Gemeinde folgende Maßnahmen in Betracht ziehen:

fachliche, organisatorische und finanzielle Beratung des Eigentümers,

finanzielle Förderung der Baumaßnahme des Eigentümers,

Durchführung in eigener Regie (Geschäftsführung, Ersatzvornahme, Beauftragung Dritter).

204.5 Übertragung von Ordnungsmaßnahmen auf den Eigentümer

Auf Grund von § 147 Abs. 2 kann die Gemeinde die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen ganz oder teilweise auf den Eigentümer übertragen. Die Entscheidung hierüber liegt im Ermessen der Gemeinde.

Bei den zu übertragenden Ordnungsmaßnahmen wird es sich in der Regel um Maßnahmen handeln, die auf dem betreffenden Grundstück durchzuführen sind. Hierzu können gehören:

der Abbruch baulicher Anlagen,

die Umsetzung von Bewohnern,

die Verlagerung von Betrieben,

die Herstellung oder Änderung von Erschließungsanlagen.

Die Übertragung erfolgt durch öffentlich-rechtlichen Vertrag i.S. von §§ 54 bis 62 VwVfG .

Die Gemeinde hat dem Eigentümer in der Regel die ihm entstehenden Kosten für die übertragenen Ordnungsmaßnahmen zu erstatten. Die Erstattung ist im Übertragungsvertrag zu regeln. Im Vertrag kann auch bestimmt werden, ob und inwieweit die Gemeinde dem Eigentümer eine Vorauszahlung zur Deckung der Kosten gewährt.

Stellt sich nach der Übertragung heraus, daß die zweckmäßige und zügige Durchführung der betreffenden Ordnungsmaßnahmen durch den Eigentümer nicht mehr gewährleistet ist, so muß die Gemeinde gemäß § 147 Abs. 2 Satz 2 für die Durchführung sorgen (z.B. durch Beratung, organisatorische oder finanzielle Unterstützung) und sie erforderlichenfalls auch wieder selbst übernehmen.

204.6 Übertragung von Aufgaben der Gemeinde auf Sanierungsträger und sonstige Beauftragte

Auf Nr. 229 wird hingewiesen.

Abschnitt 205 VV-BauGB - 205. Aufgaben und Zuständigkeiten des Landes

205.1 Allgemeine Aufgaben und Zuständigkeiten

Die allgemeinen Aufgaben des Landes und Zuständigkeiten von Behörden des Landes auf Grund anderweitiger Regelungen werden durch das Sanierungsrecht nicht berührt.

205.2 Sanierungsrechtliche Aufgaben und Zuständigkeiten

Bei der Anwendung des Sanierungsrechts sind für folgende Aufgaben folgende Behörden des Landes zuständig:

Prüfung der Sanierungssatzung nach

§ 143 Abs. 1

: Bezirksregierung;

Entscheidung über den Umfang der Kosten- und Finanzierungsübersicht nach

§ 149 Abs. 4

: Sozialminister;

Prüfung der Kosten- und Finanzierungsübersicht nach

§ 149 Abs. 1

: Bezirksregierung;

Koordinierung der öffentlichen Aufgabenträger nach

§ 149 Abs. 5

: Bezirksregierung;

Entscheidung über Erstattungsbeträge nach

§ 150 Abs. 2

: Bezirksregierung;

Bestätigung von Sanierungsträgern nach

§ 158

(hierzu

Nr. 230

): Bezirksregierung;

Prüfung der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung nach

§ 162 Abs. 2

: Bezirksregierung;

Beratung der Gemeinden: Bezirksregierung.

205.3 Förderungsrechtliche Zuständigkeiten

Die Zuständigkeiten bei der Förderung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen werden gesondert geregelt.

Abschnitt 206 VV-BauGB - 206. Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen

206.1 Allgemeines

Die in § 137 vorgeschriebene Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen an der Sanierung gilt sowohl für die Vorbereitung als auch für die Durchführung.

Die besondere Verantwortung der Eigentümer für die Durchführung von Baumaßnahmen ist in § 148 Abs. 1 speziell festgelegt.

Anderweitige Beteiligungsvorschriften, z.B. nach §§ 3 , 13 , 34 Abs. 5 , §§ 50 , 70 , 173 Abs. 3 Satz 1 , §§ 175 und 180 , bleiben unberührt. Die Beteiligung nach diesen Vorschriften kann im Einzelfall mit der nach § 137 verbunden werden.

206.2 Betroffene

Die Beteiligung nach § 137 ist auf den Kreis der Betroffenen beschränkt. Eine allgemeine Beteiligung aller Bürger ist sanierungsrechtlich nicht geboten. Zum Kreis der Betroffenen gehören:

die Eigentümer,

die Erbbauberechtigten (

§ 200 Abs. 2

die Mieter,

die Pächter,

sonstige zum Besitz oder zur Nutzung eines Grundstücks, eines Gebäudes oder Gebäudeteils Berechtigte.

Die Betroffenheit beschränkt sich auf das konkrete Sanierungsgebiet. Sie ist gegeben, wenn ein Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet von der Sanierung betroffen ist ( Nr. 202.10.2 ).

Eine nur mittelbare Betroffenheit reicht nicht aus.

206.3 Information, Anhörung, Erörterung

Die Pflicht der Gemeinde nach § 137 Satz 1 , die Betroffenen zu beteiligen, umfaßt die Pflicht:

zur Information,

zur Anhörung bzw. zur Entgegennahme von Anregungen und Bedenken,

zur Erörterung.

206.4 Mitwirkung der Betroffenen

Die Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen erfordert die Mitwirkung der Betroffenen. Die Gemeinde soll daher gemäß § 137 Satz 2 die Betroffenen zur Mitwirkung, insbesondere zur Durchführung der erforderlichen Baumaßnahmen, anregen und beraten. Dies gilt auch, um die Akzeptanz von ökologischen Maßnahmen zu erhöhen.

206.5 Auskunftspflicht

Die Betroffenen sind gemäß § 138 gegenüber der Gemeinde oder ihrem Beauftragten zur Auskunft verpflichtet. Die Erteilung der Auskunft kann nach § 138 Abs. 4 durch Androhung und Festsetzung eines Zwangsgeldes erzwungen werden.

206.6 Datenschutz

206.6.1 Geschützte Daten

Die im Zusammenhang mit der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erhobenen personenbezogenen Daten unterliegen gemäß § 138 Abs. 2 einem besonderen Schutz. Sie sind vertraulich zu behandeln. Sie dürfen nur für Zwecke der städtebaulichen Sanierung verwendet werden. Eine Weitergabe der Daten an andere Stellen ist nur zulässig, soweit § 138 dies ausdrücklich vorsieht.

Auf Grund von § 138 Abs. 2 Satz 3 sind die personenbezogenen Daten nach Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets zu löschen, soweit sie nicht mehr für die Erfüllung von Forderungen gegen das Treuhandvermögen oder von Forderungen des Treuhandvermögens gegen Dritte benötigt werden. In diesen Fällen sind sie nach Beendigung des jeweiligen Schuldverhältnisses zu löschen.

206.6.2 Verpflichtung von Beauftragten

Soweit Daten nicht von der Gemeinde selbst, sondern von einem Beauftragten der Gemeinde

erhoben werden, darf dieser die Daten nach § 138 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 nur an die Gemeinde weitergeben.

Als Beauftragte i.S. dieser Vorschrift kommen alle Beauftragten nach § 157 Abs. 1 , hauptsächlich jedoch Sanierungsträger nach § 158 in Betracht. Dabei gelten nicht nur die unmittelbar von der Gemeinde beauftragten

Personen und Unternehmen als Beauftragte, sondern auch deren Personal.

Die mit der Erhebung von Daten Beauftragten der Gemeinde sind gemäß § 138 Abs. 3 bei Aufnahme ihrer Tätigkeit zu verpflichten. Bei Sanierungsmaßnahmen, mit deren Vorbereitung oder Durchführung vor dem 1.7.1987 begonnen wurde, ist die Verpflichtung zum Schutz der personenbezogenen Daten von der Gemeinde gemäß § 245 Abs. 6 nachzuholen.

Da die personenbezogenen Daten im Auftrage der Gemeinde erhoben werden, trägt sie die Verantwortung für die Verpflichtung der Beauftragten nach § 138 Abs. 3 Satz 1 . Die Verpflichtung des Personals der von der Gemeinde unmittelbar beauftragten Sanierungsträger obliegt dem Träger. Es reicht aus, wenn die Gemeinde den von ihr beauftragten Sanierungsträger schriftlich zur Einhaltung der vertraulichen Behandlung der personenbezogenen Daten gemäß § 138 Abs. 3 verpflichtet und ihn darauf hinweist, daß dessen Personal von ihm selbst ebenfalls nach dieser Vorschrift besonders zu verpflichten ist.

In die Verpflichtung ist ein Hinweis auf das Fortbestehen der Verschwiegenheitspflicht nach Beendigung der Tätigkeit gemäß § 138 Abs. 3 Satz 2 aufzunehmen. Ferner kann mit der Verpflichtung ein Hinweis auf die Strafbarkeit der

unbefugten Weitergabe der personenbezogen Daten nach § 203 Abs. 2 Nr. 2 des Strafgesetzbuches verbunden werden.

Zum Zwecke der Nachweisbarkeit ist eine Verpflichtung des Personals mit schriftlicher Bestätigung zu empfehlen.

Die Verpflichtungen nach dem Niedersächsischen Datenschutzgesetz bleiben unberührt.

Abschnitt 207 VV-BauGB - 207. Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger

207.1 Allgemeines

Die Beteiligung und Mitwirkung der öffentlichen Aufgabenträger und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung sind in § 139 vorgeschrieben.

Anderweitige Beteiligungsvorschriften, z.B. nach §§ 4 , 13 , 34 Abs. 5 , bleiben unberührt.

Unberührt von § 139 bleiben auch die Mitwirkungsgebote an öffentliche Aufgabenträger auf anderer gesetzlicher Grundlage, z.B. nach § 6 Abs. 3 des Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetzes oder § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes.

207.2 Träger öffentlicher Belange, öffentliche Aufgabenträger, Bedarfsträger

Das Beteiligungs- und Mitwirkungsgebot des § 139 betrifft:

die Träger öffentlicher Belange. Der Kreis der Träger öffentlicher Belange wird in VV-BauGB zu

§ 4

bestimmt. Diese Vorschrift gilt für das sanierungsrechtliche Verfahren entsprechend;

die öffentlichen Aufgabenträger. Öffentliche Aufgabenträger sind der Bund, einschließlich seiner Sondervermögen, das Land und die sonstigen Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts. Nicht zu den öffentlichen Aufgabenträgern i.S. von

§ 139 Abs. 1

gehören die Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts;

die Bedarfsträger. Zu den Bedarfsträgern i.S. von

§ 139 Abs. 4

gehören die für die in

§ 26 Nr. 2

genannten Aufgaben zuständigen Behörden sowie die Betreiber von Anlagen, die den in

§ 38

genannten Vorschriften unterliegen.

207.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

Die Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 139 Abs. 2 an der Sanierung zu beteiligen.

Die Träger öffentlicher Belange sind insbesondere bei der Vorbereitung allgemein zu beteiligen bei:

vorbereitenden Untersuchungen nach

§ 141

(

Nr. 210

der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung (

Nr. 212

der städtebaulichen Planung (

Nr. 213

der Erörterung der beabsichtigten Sanierung.

Bei Durchführungsmaßnahmen kommt eine Beteiligung nur in Betracht, soweit ein Träger öffentlicher Belange von der Maßnahme konkret betroffen ist. Bedarf die Ordnungsmaßnahme einer Baugenehmigung oder sonstigen Genehmigung, Erlaubnis oder Zustimmung, erfolgt die Beteiligung im jeweils dafür maßgebenden Verwaltungsverfahren.

Die Träger öffentlicher Belange haben gemäß § 139 Abs. 2 Satz 1 der Gemeinde Aufschluß über von ihnen beabsichtigte oder bereits eingeleitete Maßnahmen zu geben, die für die Sanierung bedeutsam sein können. Sie haben die Gemeinde auch über Änderungen ihrer Absichten zu unterrichten ( § 139 Abs. 2 Satz 2 ).

207.4 Unterstützungspflicht

Nach § 139 Abs. 1 haben die öffentlichen Aufgabenträger im Rahmen der ihnen obliegenden Aufgaben die Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen zu unterstützen.

Die Vorschrift begründet eine eigenständige Pflichtaufgabe des betreffenden Aufgabenträgers; die Unterstützung stellt keine Amtshilfe dar, so daß die Vorschriften über Amtshilfe ( §§ 4 bis 8 VwVfG ) nicht anwendbar sind.

Als Formen der Unterstützung kommen in Betracht:

die Beratung,

die Bereitstellung von Förderungsmitteln nach anderen gesetzlichen Vorschriften und Programmen,

die Durchführung von Baumaßnahmen, soweit diese im Aufgabenbereich des betreffenden Aufgabenträgers anfallen,

die Abtretung von Grundstücken.

207.5 Abstimmung bei Planungen und Maßnahmen

§ 139 Abs. 3 verpflichtet sowohl die Gemeinde als auch die Träger öffentlicher Belange, ihre Maßnahmen und Planungen aufeinander abzustimmen.

Ist eine Änderung abgestimmter Planungen und Maßnahmen erforderlich, so haben sich die Gemeinde und die betreffenden Träger öffentlicher Belange unverzüglich ins Benehmen zu setzen.

207.6 Durchführungsmaßnahmen auf Grundstücken öffentlicher Aufgabenträger

207.6.1 Zustimmungsvorbehalt des Bedarfsträgers

Der Zustimmungsvorbehalt nach § 139 Abs. 4 Satz 1 zugunsten des Bedarfsträgers betrifft nur die Durchführung der Sanierung.

Vorbereitungsmaßnahmen können auch ohne Zustimmung des Bedarfsträgers durchgeführt werden. Dies gilt insbesondere für die Einbeziehung der betreffenden Grundstücke

in den Untersuchungsbereich bei vorbereitenden Untersuchungen nach

§ 141

in das förmlich festzulegende Sanierungsgebiet,

in Ersatz- und Ergänzungsgebiete.

207.6.2 Öffentlich zweckgebundene Grundstücke

Der Zustimmungsvorbehalt des Bedarfsträgers betrifft Grundstücke,

die den in

§ 26 Nr. 2

bezeichneten Zwecken dienen,

auf denen sich Anlagen befinden, die den in

§ 38

genannten Vorschriften unterliegen oder für die ein Verfahren nach diesen Vorschriften eingeleitet worden ist.

Keinem Zustimmungsvorbehalt unterliegen Sanierungsmaßnahmen auf solchen Grundstücken des betreffenden Bedarfsträgers, die für andere als die genannten öffentlichen Zwecke verwendet werden, z.B. für fiskalische Zwecke oder für soziale bzw. karitative Aufgaben der Kirchen.

207.6.3 Interessenabwägung bei Zustimmungen des Bedarfsträgers

Die Bedarfsträger haben nach § 139 Abs. 4 Satz 2 eine Abwägung zwischen den ihnen obliegenden öffentlichen Aufgaben und dem öffentlichen Interesse an der Sanierung vorzunehmen. Überwiegt das Sanierungsinteresse, soll die Zustimmung erteilt werden.

Abschnitt 208 VV-BauGB - 208. Abwägung bei Sanierungsmaßnahmen

208.1 Sanierungsrechtliches Abwägungsgebot

208.1.1 Inhalt

Die Vorschrift des § 136 Abs. 4 Satz 3 enthält ein spezielles sanierungsrechtliches Abwägungsgebot. Danach sind bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

208.1.2 Verhältnis zu anderen Abwägungsgeboten

Das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot ist gegenüber anderen Abwägungsgeboten und sonstigen Vorschriften zur Berücksichtigung öffentlicher und privater Belange subsidiär.

Bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen richtet sich die Abwägung allein nach dem allgemeinen planungsrechtlichen Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 . Das gleiche gilt für Fachplanungen und das im jeweiligen Fachplanungsgesetz enthaltene Abwägungsgebot.

208.2 Gegenstand der sanierungsrechtlichen Abwägung

208.2.1 Vorbereitungsmaßnahmen

Das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot bezieht sich in erster Linie auf Maßnahmen der Vorbereitung, insbesondere auf:

die Entscheidung über die Einleitung vorbereitender Untersuchungen und die Abgrenzung des Untersuchungsbereichs (vgl.

Nrn. 210.4 und 210.5

die Festlegung der anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung im Rahmen der vorbereitenden

Untersuchungen (

Nr. 210.2.3

die Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets (

Nr. 202.10

die Art des anzuwendenden Sanierungsverfahrens (

Nr. 203

die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung (

Nr. 212

die städtebauliche Rahmenplanung (

Nr. 213

die Durchführungsplanung (

Nr.213.3.9

), soweit diese nicht in der Rahmenplanung enthalten ist,

die Aufstellung und Fortschreibung des Sozialplans (

Nr. 247

208.2.2 Durchführungsmaßnahmen

Maßnahmen der Durchführung unterliegen dem sanierungsrechtlichen Abwägungsgebot nur, soweit es sich bei ihnen um rechtlich relevante Entscheidungen der Gemeinde handelt und der Gemeinde hierbei ein Ermessen zusteht (z.B. bei der Gewährung eines Härteausgleichs nach § 181 ). In diesen Fällen wird das Ermessen durch das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot gebunden.

Das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot kommt nicht zur Anwendung, wenn die zu treffende Entscheidung im Rahmen der Sanierung rechtlich gebunden ist, insbesondere wenn ein Anspruch auf Erteilung eines Verwaltungsaktes besteht, z.B. in den Fällen der §§ 144 und 145 .

Reine Tathandlungen ohne rechtlich relevanten Entscheidungscharakter unterliegen nicht dem sanierungsrechtlichen Abwägungsgebot.

208.3 Abwägungsvorgang, Abwägungsergebnis

208.3.1 Abwägungsvorgang und Abwägungsergebnis

Das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot bezieht sich sowohl auf den Abwägungsvorgang als auch auf das Abwägungsergebnis, wenn es um die planerische Festlegung von Inhalten der Sanierung geht. Dies ist der Fall bei

der Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung (

Nr. 212

der städtebaulichen Rahmenplanung (

Nr. 213

der Aufstellung und Fortschreibung des Sozialplans (

Nr. 247

208.3.2 Abwägungsergebnis

Lediglich auf das Abwägungsergebnis kommt es bei Maßnahmen ohne planerischen Inhalt an. Hierzu gehören:

die Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen (

Nr. 210.5

die Abgrenzung des Untersuchungsbereichs (

Nr. 210.4

die Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets (

Nr. 202.10.2

die Festlegung von Ersatz- und Ergänzungsgebieten (

Nr. 202.11

die Art des anzuwendenden Sanierungsverfahrens (

Nr. 203

Durchführungsmaßnahmen (

Nrn. 215 bis 217

208.4 Allgemeine Ziele für die Abwägung

Bei der sanierungsrechtlichen Abwägung sind insbesondere die in § 136 Abs. 4 Satz 2 aufgeführten allgemeinen Ziele der Sanierung zu berücksichtigen. Die Ziele haben für die sanierungsrechtliche Abwägung die gleiche Bedeutung wie die in § 1 Abs. 5 Satz 1 genannten Ziele für die planerische Abwägung.

208.5 Abwägungsmaterial

Bei der sanierungsrechtlichen Abwägung nach § 136 Abs. 4 Satz 3 sind als Abwägungsmaterial zu berücksichtigen

die öffentlichen und privaten Belange;

die Rahmenbedingungen für die Sanierung;

die Auswirkungen der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme oder von Einzelmaßnahmen im Rahmen der Sanierung.

208.6 Mängel der Abwägung

Die Abwägung nach § 136 Abs. 4 Satz 3 kann, ebenso wie die nach § 1 Abs. 6 , Mängel aufweisen. Für die Geltendmachung von Mängeln der Abwägung gilt § 215 Abs. 1 Nr. 2 .

Absch. 209 - 214, Zweiter Abschnitt - Vorbereitung der Sanierung

Abschnitt 209 VV-BauGB - 209. Vorbereitung im allgemeinen

209.1 Maßnahmen der Vorbereitung

209.1.1 Vorbereitungsmaßnahmen im eigentlichen Sinne

Die Aufzählung der Vorbereitungsmaßnahmen in § 140 Nrn. 1 bis 6 ist nicht abschließend. Zur Vorbereitung können insgesamt gehören:

die vorbereitenden Untersuchungen (

Nr. 210

die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets (

Nr. 211

die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung (

Nr. 212

die städtebauliche Planung (

Nr. 213

die Erörterung der beabsichtigten Sanierung,

die Erarbeitung und Fortschreibung des Sozialplans (

Nr. 247

die Aufstellung und Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht (

Nr. 214

die Bestellung von Sanierungsträgern und sonstigen Beauftragten (

Nr. 229

städtebauliche Gutachterverfahren und Wettbewerbe,

Untersuchungen über die Erforderlichkeit und Möglichkeit von Baumaßnahmen (z.B. Bauvorentwürfe bis zum Maßstab 1:200; Kostenschätzungen),

der Erlaß von Erhaltungssatzungen für das Sanierungsgebiet (

Nr. 239

der Erlaß von örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung nach

§ 56 NBauO

Informationen über das Niveau der Bodenwerte (

Nr. 228.2.1

Informationen über die Bevölkerungsstruktur,

ökologische Bestandsaufnahme.

209.1.2 Fiktive Vorbereitungsmaßnahmen

Der Vorbereitung können gemäß § 140 Nr. 7 auch einzelne Ordnungs- oder Baumaßnahmen zugerechnet werden, die vor einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden. Dabei muß gewährleistet sein, daß die betreffenden Ordnungs- oder Baumaßnahmen den vorgesehenen Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechen, die Mitwirkungsmöglichkeit der Betroffenen nicht nachhaltig beeinflussen und mit den betroffenen Trägern öffentlicher Belange und öffentlichen Aufgabenträgern abgestimmt sind.

209.2 Beginn und Ende der Vorbereitung

209.2.1 Beginn der Vorbereitung

Die Vorbereitung der Sanierung beginnt mit dem Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 Abs. 3 .

209.2.2 Dauer der Vorbereitung

Die vorbereitenden Untersuchungen werden mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beendet. Sie können auch vorher ohne Ergebnis abgebrochen werden ( Nr. 210.6.2 ).

Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets endet auch die Möglichkeit, einzelne Ordnungs- oder Baumaßnahmen gemäß § 140 Nr. 7 der Vorbereitung zuzuordnen.

Die übrigen Vorbereitungsmaßnahmen können sich dagegen über den gesamten Durchführungszeitraum erstrecken. Im Verlauf der Durchführung kann es z.B. erforderlich sein, festgelegte Ziele und Zwecke der Sanierung sowie städtebauliche Planungen näher zu konkretisieren und zu ändern. Die Vorbereitung hat insoweit keinen statischen Charakter, sondern Prozeßcharakter.

Die Vorbereitung endet spätestens mit der Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 ( Nr. 235 ). Nach diesem Zeitpunkt erforderliche Maßnahmen sind der Abwicklung der Sanierung zuzurechnen ( Nr. 237 ).

Abschnitt 210 VV-BauGB - 210. Vorbereitende Untersuchungen

210.1 Erforderlichkeit

210.1.1 Grundsatz

Die Durchführung vorbereitender Untersuchungen ist zwingende verfahrensrechtliche Voraussetzung für den Erlaß der Sanierungssatzung.

210.1.2 Absehen von vorbereitenden Untersuchungen

Vorbereitende Untersuchungen sind nicht erforderlich, soweit bereits hinreichende

Beurteilungsunterlagen vorliegen ( § 141 Abs. 2 ).

Die Regelung des § 141 Abs. 2 bezieht sich jedoch nur auf einzelne Untersuchungen im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen, nicht aber auf die Einleitung und Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen als Verfahrensabschnitt insgesamt.

210.2 Aufgabe und Inhalt der vorbereitenden Untersuchungen

210.2.1 Feststellung der Notwendigkeit der Sanierung

Ziel der vorbereitenden Untersuchungen ist nach § 141 Abs. 1 , die Voraussetzungen für die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme im betreffenden Gebiet festzustellen. Aus den vorbereitenden Untersuchungen müssen sich daher ergeben:

Vorschlag zur Abgrenzung eines förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets (

Nr. 202.10

), erforderlichenfalls auch von Ersatz- und Ergänzungsgebieten (

Nr. 202.11

Nachweis der städtebaulichen Mißstände im betreffenden Gebiet (

Nr. 202.3

Begründung der Erforderlichkeit von Sanierungsmaßnahmen (

Nr. 202.6

Nachweis des öffentlichen Interesses an der Sanierung (

Nr. 202.7

Abstimmung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung (

Nr. 202.4

210.2.2 Bestandsaufnahme und Bewertung der sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge

Zur Beurteilung der Frage, ob eine Sanierung notwendig ist und in welcher Weise sie gegebenenfalls durchgeführt werden könnte, ist eine Bestandsaufnahme und Analyse der vorhandenen Verhältnisse erforderlich. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wie sich diese Verhältnisse entwickeln würden, falls eine Sanierung nicht durchgeführt würde. Zu den strukturellen Zusammenhängen gehören insbesondere auch ökologische und soziale Zusammenhänge.

Im Rahmen der Bestandsaufnahme sind auch die planungsrechtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Erfaßt und ausgewertet werden müssen:

die Ziele der Landes- und Regionalplanung,

Fachplanungen,

Darstellungen des Flächennutzungsplans,

Bebauungspläne, Erhaltungssatzungen, örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung.

Ist ein Bebauungsplan vorhanden, muß geprüft werden, ob auf seiner Grundlage die Sanierung durchgeführt werden kann oder ob eine Umplanung erforderlich ist.

Erfaßt und bewertet werden müssen, soweit dies erforderlich ist, auch die sonstigen rechtlichen Gegebenheiten, z.B. die Eigentumsstruktur.

Bestandsaufnahme und Analyse dürfen sich nicht auf das in Aussicht genommene Sanierungsgebiet beschränken, vielmehr sind auch die strukturellen und funktionellen Zusammenhänge und Verflechtungen dieses Gebiets mit anderen Teilen des Gemeindegebiets zu berücksichtigen.

210.2.3 Festlegung der anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung

Die Bewertung der Verhältnisse und Zusammenhänge muß zu Aussagen darüber führen, ob und gegebenenfalls welche Änderungen, Umgestaltungen oder Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sind. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen sind die anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung festzulegen.

Eine Konkretisierung dieser Ziele und Zwecke der Sanierung ist nur insoweit erforderlich, als diese für die Beurteilung der Notwendigkeit der Sanierung, die Abgrenzung des Sanierungsgebiets und die Art des anzuwendenden Sanierungsverfahrens ( Nr. 203 ) von Bedeutung sein können. Grundstücksbezogene Aussagen sind nicht notwendig.

210.2.4 Begründung der Durchführbarkeit im allgemeinen

Die in Aussicht genommene städtebauliche Sanierungsmaßnahme muß im Hinblick auf die festgelegten allgemeinen Ziele der Sanierung gebietlich, inhaltlich, organisatorisch und finanziell durchführbar sein. Dies ergibt sich aus dem Gebot der zügigen Durchführung in § 136 Abs. 1 ( Nr. 202.9 ). Besteht keine Aussicht auf Durchführung innerhalb eines absehbaren Zeitraums, ist die Sanierungssatzung nach § 143 Abs. 1 Satz 3 rechtsfehlerhaft ( Nr. 202.9.2 ). Im Hinblick darauf müssen die vorbereitenden Untersuchungen Aussagen ergeben über:

die zweckmäßige Abgrenzung und die Größe des Sanierungsgebiets (

Nr. 202.10

);

die Mitwirkungsbereitschaft der Träger öffentlicher Belange (

Nr. 207.2

);

die Abstimmung mit Planungen und Maßnahmen anderer öffentlicher Aufgabenträger und Bedarfsträger in sachlicher, zeitlicher und finanzieller Hinsicht (

Nrn. 207.3 und 207.4

). Ist zur Vorbereitung und Durchführung der Sanierung die Mitwirkung oder in den unter

Nr. 206.6

genannten Fällen die Zustimmung öffentlicher Aufgabenträger erforderlich, kann die Durchführbarkeit in Frage gestellt sein, wenn ein wesentlicher Aufgabenträger der Sanierung aus triftigen Gründen widerspricht und eine Abstimmung gemäß

§ 139

sich nicht erreichen läßt;

die Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen. Mangelnde Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen (Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte) vermag in der Regel die Aussicht auf Durchführung nicht zu beeinträchtigen. Das

BauGB

gibt den Gemeinden hinreichende Befugnisse, für eine zügige Durchführung zu sorgen (

Nr. 204.3

);

die Verwaltungskraft der Gemeinde, Bestellung eines Beauftragten. Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme stellen hohe Anforderungen an die Verwaltungskraft einer Gemeinde. Besitzt die Gemeinde nicht die erforderlichen Kräfte, muß sie einen Sanierungsträger oder einen sonstigen Beauftragten bestellen (

Nr. 229

);

die voraussichtlichen Gesamtkosten der Sanierung. Hierzu ist eine überschlägige Ermittlung der Kosten erforderlich;

die Festlegung von Durchführungsabschnitten und Durchführungszeiten. Hierzu ist die Aufstellung eines groben Zeit-Maßnahme-Plans erforderlich;

die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der

§§ 152 bis 156

. Auf

Nrn. 223 bis 228

wird verwiesen;

die Finanzierbarkeit. Die Kosten der Sanierung können im Regelfall nur zu einem geringen Umfange durch sanierungsbedingte Einnahmen gedeckt werden. Die Gemeinde muß daher zur Finanzierung der durch Einnahmen nicht gedeckten Kosten Finanzierungsmittel bereitstellen. Insoweit muß ihre finanzielle Leistungsfähigkeit gegeben sein. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen braucht allerdings nicht der volle Nachweis der Finanzierbarkeit geführt zu werden. Die Durchführbarkeit der Sanierung ist erst dann in Frage gestellt, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß eine Aussicht besteht, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen (

§ 143 Abs. 1 Satz 3

). Einigermaßen verläßliche Aussagen über die Bereitstellung von Mitteln der Gemeinde sind auch nur für das jeweilige Haushaltsjahr und den Zeitraum der fünfjährigen Finanzplanung der Gemeinde möglich. Für den Nachweis der Finanzierbarkeit im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen reicht es aus, wenn der Haushaltsplan und die fünfjährige Finanzplanung die Bereitstellung von entsprechenden Mitteln der Gemeinde als möglich erscheinen lassen. Ist die betreffende Sanierungsmaßnahme in das Förderungsprogramm des Landes aufgenommen und sind dementsprechend Städtebauförderungsmittel des Landes zu erwarten, so beschränkt sich der Nachweis der Finanzierbarkeit auf den daneben noch von der Gemeinde aufzubringenden Eigenanteil.

210.2.5 Ermittlung nachteiliger Auswirkungen

Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen sind auch die nachteiligen Auswirkungen der beabsichtigten Sanierung auf die hiervon unmittelbar Betroffenen zu ermitteln, soweit sie erkennbar sind. Nachteilig betroffen sein können:

die persönlichen Lebensumstände;

die wirtschaftlichen Verhältnisse. Hierzu gehören z.B. Mehrbelastungen durch höhere Mieten, Veränderungen im Kundenstamm bei Gewerbe betrieben;

die sozialen Verhältnisse. Diese können betroffen sein, wenn sich die Notwendigkeit ergibt, z.B. das Sanierungsgebiet verlassen oder den Arbeitsplatz wechseln zu müssen.

210.3 Ausgeschlossene Planungen und Untersuchungen

Nicht zu den vorbereitenden Untersuchungen gehören:

Planungen und Untersuchungen auf dem Gebiete der Raumordnung,

Aufstellung und nicht sanierungsbedingte Änderungen des Flächennutzungsplans,

Aufstellung anderweitig gesetzlich vorgeschriebener Pläne,

Erstellung von Generalverkehrsplänen,

Landschaftsplanungen,

allgemeine Vermessungen.

210.4 Untersuchungsbereich

Die vorbereitenden Untersuchungen erstrecken sich auf einen abgegrenzten Bereich des Gemeindegebiets, für den der Verdacht besteht, daß dort sanierungsbedürftige Zustände vorhanden sind (Untersuchungsbereich).

Der Untersuchungsbereich ist so abzugrenzen, daß die beabsichtigte Sanierung zügig durchgeführt werden kann. Er ist in der Regel größer als das später festzulegende Sanierungsgebiet.

210.5 Verfahren

210.5.1 Einleitungsbeschluß

Gemäß § 141 Abs. 3 Satz 1 werden die vorbereitenden Untersuchungen durch Beschluß der Gemeinde eingeleitet.

Zuständig für den Beschluß ist der Verwaltungsausschuß ( § 57 Abs. 2 NGO ), sofern der Rat sich nicht die Beschlußfassung gemäß § 40 Abs. 2 NGO vorbehalten hat.

Der Beschluß ist an keine Voraussetzungen des Gesetzes gebunden. Er erschöpft sich darin, den Untersuchungsbereich zu bezeichnen. Mit ihm verbunden ist der Auftrag an die Verwaltung der Gemeinde, die Untersuchungen durchzuführen.

Der Beschluß nach § 141 Abs. 3 Satz 1 ist keine Satzung, sondern ein Verwaltungsakt in Form einer Allgemeinverfügung.

Unmittelbare Rechtsfolgen zur Sicherung der späteren Sanierung sind mit dem Beschluß nicht verbunden. Diese treten erst mit Erlaß der Sanierungssatzung in Kraft. Die Gemeinde muß daher erforderlichenfalls die allgemeinen Instrumente zur Sicherung städtebaulicher Planungen und Maßnahmen (z.B. Veränderungssperre, Zurückstellung von Baugesuchen, Teilungsgenehmigung, Ausübung von allgemeinen Vorkaufsrechten) anwenden.

210.5.2 Bekanntmachung

Der Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ist ortsüblich bekanntzumachen ( § 141 Abs. 3 Satz 2 ).

Die Art der örtlichen Bekanntmachung bestimmt sich nach der Hauptsatzung der Gemeinde. Die BekanntmachungsVO ist auf die Bekanntmachung nach § 141 Abs. 3 Satz 2 nicht anzuwenden.

Wird für die ortsübliche Bekanntmachung eine Übersichtskarte benötigt, so eignet sich hierfür die Topographische Karte 1:25.000 (TK 25).

210.5.3 Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen

Die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen obliegt der Gemeinde. Sie kann sich hierzu eines geeigneten Beauftragten bedienen ( Nr. 229 ).

210.5.4 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Betroffenen

Auf die notwendige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ( Nr. 207 ) und der Betroffenen ( Nr. 206 ) wird hingewiesen.

210.6 Beendigung der vorbereitenden Untersuchungen

210.6.1 Abschluß, Bericht

Die vorbereitenden Untersuchungen sind abzuschließen, wenn die erforderlichen Beurteilungsgrundlagen vorliegen.

Über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen ist, falls die Gemeinde die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets in Betracht zieht, ein Bericht über die Gründe anzufertigen ( § 143 Abs. 1 Satz 1 ). Der Bericht ist Grundlage für die Prüfung der Aufsichtsbehörde ( Nr. 211.5 ).

Ein Bericht ist sanierungsrechtlich nicht erforderlich, wenn die vorbereitenden Untersuchungen zum Ergebnis kommen, daß eine Sanierung nicht durchgeführt werden kann.

210.6.2 Abbruch der vorbereitenden Untersuchungen

Die Gemeinde kann die vorbereitenden Untersuchungen auch ohne Ergebnis abbrechen.

Das Gemeindeorgan, das den Beschluß über die vorbereitenden Untersuchungen gefaßt hat, hat im Regelfall auch über deren vorzeitige Beendigung zu entscheiden.

Im Hinblick auf die Rechtswirkungen der Einleitung vorbereitender Untersuchungen ist es geboten, die Einstellung der Untersuchungen ebenfalls ortsüblich bekanntzumachen.

210.7 Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen in Stufen

Die vorbereitenden Untersuchungen können auch in Stufen durchgeführt werden.

Die erste Untersuchungsstufe bezieht sich auf das gesamte Untersuchungsgebiet mit dem dazugehörigen Verflechtungsbereich. Sie schließt mit der Abgrenzung von Gebieten mit hoher Sanierungsbedürftigkeit ab.

Die zweite Untersuchungsstufe und erforderlichenfalls jede weitere ist auf das Gebiet mit hoher Sanierungsbedürftigkeit beschränkt. Sie bildet die Grundlage für die Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets.

Abschnitt 211 VV-BauGB - 211. Sanierungssatzung

211.1 Erforderlichkeit, Bedeutung

211.1.1 Zweck der Sanierungssatzung

In der Sanierungssatzung werden gemäß § 142 förmlich festgelegt:

das Sanierungsgebiet (

Nr. 202.10

Ersatz- und Ergänzungsgebiete (

Nr. 202.11

das Sanierungsverfahren (

Nr. 203

211.1.2 Wirkungen

Mit dem Erlaß der Sanierungssatzung beginnt die Durchführung der Sanierung. Von diesem Zeitpunkt an übernimmt die Gemeinde eine gesteigerte Verantwortung für die Durchführung der Sanierung ( Nr. 204.1.3 ). Zugleich werden folgende sanierungsrechtliche Regelungen anwendbar:

die Vorschriften über das Vorkaufsrecht nach

§ 24 Abs. 1 Nr. 3

die besonderen Vorschriften über die Enteignung nach

§ 87 Abs. 3

und

§ 88

die Pflicht der Gemeinde zur Wiederveräußerung von Grundstücken nach

§ 89

die Bestimmungen der

§§ 144

und

145

über die Genehmigungspflicht von Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgängen, soweit ihre Anwendung nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist,

die Vorschriften des

§ 51 Abs. 1 Satz 2

und des

§ 153 Abs. 5

über die Bodenordnung,

die Bestimmungen der

§§ 153 bis 155

über die Preisprüfung der Gemeinde und die Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen, soweit die Anwendung nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist,

die Vorschriften über die Aufhebung und Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen nach

§§ 182 bis 186

211.2 Voraussetzungen

211.2.1 Verfahrensrechtliche Voraussetzung

Verfahrensrechtliche Voraussetzung für den Erlaß der Sanierungssatzung ist der Abschluß der vorbereitenden Untersuchungen ( Nr. 210 ).

211.2.2 Materiellrechtliche Voraussetzungen

Materiellrechtlich müssen die Voraussetzungen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gegeben sein. Die Abgrenzung des förmlich festzulegenden Gebiets muß den gesetzlichen Anforderungen ( Nr. 202 ) entsprechen.

Bei der Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets muß eine sanierungsrechtliche Abwägung gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 ( Nr. 208 ) stattgefunden haben.

211.3 Form und Inhalt der Sanierungssatzung

211.3.1 Notwendiger Inhalt

Ein bestimmter Wortlaut für die Sanierungssatzung ist nicht vorgeschrieben. Erforderlich sind jedoch:

Angabe der Ermächtigungsgrundlage,

eindeutige Abgrenzung des Sanierungsgebiets gemäß

§ 142 Abs. 3 Satz 2

(Nr. 211.3.2),

Erklärung, daß das in der Satzung bezeichnete Gebiet als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt ist,

bei Sanierungen im vereinfachten Verfahren (

Nr. 203.3

): Ausschluß der

§§ 153 bis 156

bei Sanierungen im vereinfachten Verfahren: Ausschluß von

§ 144 Abs. 1

, von

§ 144 Abs. 2

oder von

§ 144

insgesamt, wenn die Anwendung der betreffenden Vorschrift nicht in Betracht kommen

soll.

In der Satzung soll das Sanierungsgebiet mit einer Kurzbezeichnung (z.B. "Sanierungsgebiet

Innenstadt") gekennzeichnet werden.

Muster für die Sanierungssatzung sind als Anlage abgedruckt.

211.3.2 Abgrenzung des Sanierungsgebiets

Das Sanierungsgebiet muß in der Sanierungssatzung eindeutig abgegrenzt werden, so daß die Übertragbarkeit der Grenzen in die Örtlichkeit einwandfrei möglich ist. Dies kann geschehen durch:

Aufzählung der einzelnen Grundstücke im Sanierungsgebiet mit ihrer katastertechnischen Bezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück),

zweifelsfreie Grenzbeschreibung,

zeichnerische Darstellung auf der Grundlage der Liegenschaftskarte/Stadtkarte oder

Kombination von zeichnerischer Darstellung und Beschreibung.

Erfolgt die Abgrenzung durch zeichnerische Darstellung in einer Karte, so muß diese zum Bestandteil der Satzung erklärt werden.

Sofern die Abgrenzung des Sanierungsgebiets nicht durch zeichnerische Darstellung in einer Karte erfolgt, kann zur Erläuterung der Satzung eine Karte mit den Grenzen des Sanierungsgebiets angefertigt werden. Es empfiehlt sich in diesem Falle aber nicht, diese Karte zum Bestandteil der Satzung zu erklären.

Eine der in Nr. 21.2.1 VV-BBauG genannten Stellen hat zu bescheinigen, daß die Übertragung der Grenzen in die Örtlichkeit möglich ist.

Neben der Satzung ist die Anfertigung eines Bestandsverzeichnisses in allen Fällen zu empfehlen. Dieses ist ohnehin erforderlich, wenn gemäß § 143 Abs. 4 Satz 2 ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher eingetragen werden muß (Nr. 211.8.1) oder wenn im Sanierungsgebiet ein Umlegungsverfahren durchgeführt werden soll.

211.3.3 Begründung, Bericht

Eine förmliche Begründung der Sanierungssatzung ist nicht vorgeschrieben. Der Sanierungssatzung ist jedoch gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ein Bericht über die Gründe, die eine förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebiets rechtfertigen, beizufügen. Hierfür reicht im Regelfall der Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen ( Nr. 210.6.1 ) aus. Ist auf vorbereitende Untersuchungen verzichtet worden ( Nr. 210.1.2 ), ist ein Bericht über die sonstigen Beurteilungsunterlagen i.S. von § 141 Abs. 2 erforderlich.

Der Bericht ist nicht Bestandteil der Satzung. Er ist dem Rat der Gemeinde bei den Beratungen über die Sanierungssatzung zur Kenntnis zu bringen.

211.3.4 Beschlußfassung

Für die Beschlußfassung über die Sanierungssatzung sind die Vorschriften der NGO (insbesondere § 40 ), der Hauptsatzung und der Geschäftsordnung des Rates maßgebend. Auf das Mitwirkungsverbot von Ratsherren auf Grund von § 39 Abs. 3 und § 26 NGO wird besonders hingewiesen.

211.4 Anzeige der Sanierungssatzung

211.4.1 Anzeigevorbehalt, Sonderaufsicht

Die Sanierungssatzung ist gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 der Aufsichtsbehörde anzuzeigen. Sie unterliegt insoweit einer sanierungsrechtlichen Sonderaufsicht.

211.4.2 Aufsichtsbehörde

Aufsichtsbehörde ist die Bezirksregierung.

211.4.3 Anzeigeverfahren

Die Gemeinde hat die von ihr beschlossene Sanierungssatzung mit den erforderlichen Unterlagen (Nr. 211.4.4) der Aufsichtsbehörde vorzulegen.

Eine kreisangehörige Gemeinde, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzt, legt die Satzung über den Landkreis vor. Der Landkreis prüft die Unterlagen auf ihre Vollständigkeit. Er hat zu der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme auch als Kommunalaufsichtsbehörde Stellung zu nehmen und hierbei insbesondere darauf einzugehen, ob und gegebenenfalls inwieweit die Gemeinde auf Grund ihrer Verwaltungs- und Finanzkraft in der Lage ist, die beabsichtigte Sanierung innerhalb eines absehbaren Zeitraums ( Nr. 202.9 ) durchzuführen. Ferner soll der Landkreis darlegen, inwieweit er zur Unterstützung der Sanierungsmaßnahme bereit ist.

211.4.4 Form der Anzeige, erforderliche Unterlagen

Die Anzeige der Sanierungssatzung ist in dreifacher Ausfertigung vorzulegen.

Der Anzeige sind folgende Unterlagen, in der nachstehenden Reihenfolge geordnet, in dreifacher Ausfertigung beizufügen:

Wortlaut der Sanierungssatzung,

Bericht über die Gründe, die die förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebiets rechtfertigen (Nr. 211.3.3),

Übersichtskarte auf der Grundlage der Deutschen Grundkarte 1:5.000 (DGK 5), die die Lage des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets und von Ersatz- und Ergänzungsgebieten sowie des Untersuchungsbereichs erkennen läßt,

Karte mit den Grenzen des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets und von Ersatz und Ergänzungsgebieten auf der Grundlage der Liegenschaftskarte/Stadtkarte,

beglaubigter Auszug aus der Niederschrift über den Satzungsbeschluß des Rates,

beglaubigter Auszug aus der Niederschrift über den Beschluß des Rates zur Einleitung vorbereitender Untersuchungen,

Bekanntmachung des Beschlusses über die Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen,

Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange in tabellarischer Zusammenfassung entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster,

Übersicht über die Finanzlage der Gemeinde entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster.

211.4.5 Wirksamkeit der Anzeige, Rücknahme

Die Anzeige ist mit dem Eingang bei der nach Nr. 211.4.2 zuständigen Aufsichtsbehörde wirksam.

Die Aufsichtsbehörde bestätigt gegenüber der Gemeinde den Tag des Eingangs.

Die Gemeinde kann die Anzeige jederzeit zurücknehmen. Die Rücknahme soll schriftlich erfolgen.

211.5 Dauer der Prüfung

211.5.1 Prüfungsfrist

Für das Prüfungsverfahren gilt § 11 Abs. 3 entsprechend ( § 143 Abs. 1 Satz 2 ). Hiernach können Rechtsverletzungen nur innerhalb von drei Monaten geltend gemacht werden.

211.5.2 Beginn der Frist

Die Frist beginnt mit Eingang der Anzeige bei der für die Prüfung zuständigen Aufsichtsbehörde; dies gilt auch, wenn die Anzeige gemäß Nr. 211.4.3 auf dem Dienstweg über den Landkreis vorgelegt wird. Für ihre Berechnung gelten gemäß § 31 VwVfG die §§ 187 bis 193 BGB entsprechend. Die Frist beginnt auch zu laufen, wenn die Angaben in der Anzeige oder die beigefügten Unterlagen unvollständig sind. Ist eine fristgerechte Prüfung wegen unvollständiger Angaben oder Unterlagen nicht möglich, muß die mangelnde Prüfbarkeit als Rechtsverletzung geltend gemacht werden.

Eine Verlängerung der Prüfungsfrist ist nicht möglich.

211.6 Prüfung der Sanierungssatzung

211.6.1 Prüfungsmaßstab

Im Anzeigeverfahren ist die Sanierungssatzung darauf zu prüfen, ob die verfahrensrechtlichen und materiellrechtlichen Vorschriften eingehalten worden sind ( § 143 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 11 Abs. 3 und § 216 ). Eine über die Rechtskontrolle hinausgehende Prüfung der Zweckmäßigkeit (Fachaufsicht i.S. von § 127 Abs. 1 NGO ) ist nicht zulässig.

Die Vorschriften der §§ 127 und 130 NGO sind bei der Ausübung der sanierungsrechtlichen Sonderaufsicht nicht anzuwenden.

Die Prüfung erstreckt sich gemäß § 143 Abs. 1 Satz 3 auch auf die Frage, ob die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchführbar ist ( Nr. 202.9 ).

211.6.2 Prüfungsverfahren

Bei der Prüfung haben Beamte mitzuwirken, die die durch Prüfung erworbene Befähigung zum höheren allgemeinen Verwaltungsdienst oder zum Richteramt besitzen.

Jede vorgelegte Satzung ist vollständig zu prüfen. Eine stichprobenweise Prüfung ist unzulässig.

Ist zur Finanzierung der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme der Einsatz von Förderungsmitteln des Landes erforderlich, gibt die Aufsichtsbehörde eine Ausfertigung der Satzung mit den dazugehörenden Unterlagen und der Stellungnahme der Kommunalaufsichtsbehörde an den Sozialminister weiter.

211.7 Entscheidung der Aufsichtsbehörde

211.7.1 Bei fehlerfreien Sanierungssatzungen

Entspricht die Sanierungssatzung den Anforderungen des formellen und materiellen Rechts, ist von der Aufsichtsbehörde in der Regel nichts zu veranlassen.

Die Aufsichtsbehörde kann gegenüber der Gemeinde aber auch ausdrücklich erklären, daß Rechtsverletzungen nicht vorliegen. Die Gemeinde wird hierdurch in die Lage versetzt, die Sanierungssatzung bereits vor Ablauf der Frist von drei Monaten in Kraft zu setzen ( § 143 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 11 Abs. 3 Satz 2 ). Die Erklärung ist ein Verwaltungsakt.

211.7.2 Geltendmachung von Rechtsverletzungen bei fehlerhaften Sanierungssatzungen

Widerspricht die Sanierungssatzung den Vorschriften des formellen und des materiellen Rechts, so hat die Aufsichtsbehörde die betreffende Rechtsverletzung geltend zu machen. Dies gilt auch, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß keine Aussicht besteht, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen.

Bei der Entscheidung, ob festgestellte Rechtsverletzungen geltend zu machen sind, steht der Aufsichtsbehörde kein Ermessen zu. Die Entscheidung unterliegt nicht dem Opportunitätsprinzip.

211.7.3 Geltendmachung von Rechtsverletzungen mit Nebenbestimmungen

Die Verfügung der Aufsichtsbehörde gemäß Nr. 211.7.2 kann auch mit bestimmten Nebenbestimmungen i.S. von § 36 VwVfG versehen werden.

Eine Befristung (mit einem Endtermin) gemäß § 36 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG ist zulässig, wenn das Rechtshindernis zu einem bestimmten Zeitpunkt wegfällt, z.B. infolge Rechtsänderung.

Eine auflösende Bedingung gemäß § 36 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG ist zulässig, wenn das Rechtshindernis mit dem ungewissen Eintritt eines künftigen Ereignisses wegfällt.

Eine Verfügung mit Auflagen i.S. von § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG ist nicht möglich, da Auflagen nur bei begünstigenden Verwaltungsakten in Betracht kommen.

211.7.4 Geltendmachung von Rechtsverletzungen mit Maßgaben

Die Verfügung der Aufsichtsbehörde gemäß Nr. 211.7.2 kann auch mit Maßgaben verbunden werden. In diesem Falle werden gegen die Sanierungssatzung in der vorgelegten Form Rechtsverletzungen geltend gemacht, doch wird dies mit der Erklärung verbunden, daß bei einer die Maßgabe berücksichtigenden Änderung der Satzung auf das Geltendmachen von Rechtsverletzungen im voraus verzichtet wird.

Die Maßgaben können sich z.B. auf die Abgrenzung des Sanierungsgebiets oder die Art des anzuwendenden Sanierungsverfahrens beziehen.

Erforderlich ist ein erneuter Satzungsbeschluß, der die Maßgabe berücksichtigt (Beitrittsbeschluß).

Ist der Beitrittsbeschluß gefaßt, ist ein erneutes Anzeigeverfahren entbehrlich.

211.7.5 Geltendmachung von Rechtsverletzungen für Teile der Sanierungssatzung

Bei einer Sanierungssatzung können Rechtsverletzungen auch im Hinblick auf einzelne Teile geltend gemacht werden.

Eine solche Entscheidung kommt in Betracht, wenn das Sanierungsgebiet zu groß abgegrenzt ist oder wenn Grundstücke einbezogen worden sind, die nicht einbezogen werden dürfen ( Nr. 207.6.2 ). Die geltend gemachte Rechtsverletzung darf jedoch nicht so schwerwiegend sein, daß die Festlegung des gesamten Gebiets in Frage gestellt ist. Der verbleibende Rest muß für sich die Durchführung einer städtebaulichen Sanierung als Gesamtmaßnahme rechtfertigen.

Notwendig ist ein Beitrittsbeschluß der Gemeinde.

211.7.6 Form der Geltendmachung von Rechtsverletzungen

Rechtsverletzungen werden gegenüber der Gemeinde durch (belastenden) Verwaltungsakt geltend gemacht. Ist die Geltendmachung nicht in schriftlicher Form ergangen, ist sie unverzüglich zu bestätigen ( § 37 Abs. 2 VwVfG ).

Durch formlose Rückgabe der Sanierungssatzung werden Rechtsverletzungen nicht wirksam geltend gemacht.

Der Verwaltungsakt ist mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen ( § 211 ). Als Rechtsbehelf kommt der Widerspruch nach § 68 VwGO und die Anfechtungsklage nach § 42 VwGO in Betracht.

211.8 Bekanntmachung, Wirksamwerden

211.8.1 Bekanntmachung

Form und Inhalt der Bekanntmachung gemäß § 143 Abs. 2 richten sich nach der BekanntmachungsVO.

Ist eine Karte Bestandteil der Satzung (hierzu Nr. 211.3.2), so kann gemäß § 4 BekanntmachungsVO die Bekanntmachung dieses Teils der Satzung dadurch ersetzt werden, daß sie an einer bestimmten Stelle der Gemeindeverwaltung zu jedermanns Einsicht, während der Dienststunden ausgelegt wird. Die Anordnung der Ersatzbekanntmachung muß genaue Angaben über Ort und Dauer der Auslegung enthalten und mit der Satzung veröffentlicht werden.

In der Bekanntmachung ist hinzuweisen auf:

die erfolgte Durchführung des Anzeigeverfahrens,

die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der

§§ 153 bis 156

, sofern die Sanierung nicht im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird,

die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung sowie die Rechtsfolgen (

§ 215 Abs. 2

211.8.2 Wirksamwerden

Mit der Bekanntmachung wird die Sanierungssatzung gemäß § 143 Abs. 2 Satz 3 rechtsverbindlich.

Die hiervon abweichende Regelung in § 6 Abs. 6 NGO gilt nicht für Sanierungssatzungen.

211.9 Benachrichtigungen, Mitteilungen

211.9.1 Mitteilung an das Grundbuchamt

Die Gemeinde hat gemäß § 143 Abs. 4 Satz 1 dem Grundbuchamt zum Zweck der Eintragung des Sanierungsvermerks eine beglaubigte Abschrift der rechtsverbindlichen Sanierungssatzung mitzuteilen. Der Mitteilung ist ein Verzeichnis beizufügen, in dem die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufgeführt sind; ein Muster ist als Anlage abgedruckt.

Eine Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn im vereinfachten Verfahren die Anwendung

von § 144 Abs. 2 ausgeschlossen ist.

211.9.2 Benachrichtigung sonstiger Stellen

Die Gemeinde hat eine beglaubigte Abschrift der Sanierungssatzung und der Bekanntmachung an folgende Stellen zu übersenden:

an den Sozialminister,

an die Bezirksregierung,

bei kreisangehörigen Gemeinden, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzen an den Landkreis,

an das Katasteramt zugleich für den Gutachterausschuß,

an das Finanzamt.

211.10 Wirksamkeitsvoraussetzungen

Die Vorschriften der §§ 214 und 215 über die Wirksamkeit von Satzungen gelten auch für Sanierungssatzungen.

Ist eine Sanierungssatzung bekanntgemacht worden, obwohl

das Anzeigeverfahren nicht durchgeführt worden ist oder

die Aufsichtsbehörde Rechtsverletzungen geltend gemacht hat,

so liegt ein Verfahrensfehler vor, der auch nach Ablauf der in § 215 Abs. 1 genannten Fristen nicht unbeachtlich wird ( § 214 Abs. 1 Nr. 3 ).

211.11 Änderung der Sanierungssatzung

211.11.1 Umfassende Änderung

Die Vorschriften über den Erlaß der Sanierungssatzung gelten auch für Änderungen.

211.11.2 Vereinfachte Änderung

Eine Änderung der Sanierungssatzung,

die nur eine geringfügige Änderung der Grenzen betrifft und

der nur unwesentliche Bedeutung zukommt,

bedarf keiner Anzeige, wenn die Eigentümer der betroffenen Grundstücke zustimmen ( § 143 Abs. 3 ).

Werden für die betreffende Sanierungsmaßnahme Städtebauförderungsmittel des Landes gewährt, so bedarf auch die vereinfachte Änderung der vorherigen Abstimmung mit der für die Förderung zuständigen Stelle. Eine nicht abgestimmte Änderung kann bei der Förderung nicht berücksichtigt werden.

Abschnitt 212 VV-BauGB - 212. Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung

212.1 Bedeutung

Nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets sind im Rahmen der weiteren Vorbereitung die Ziele und Zwecke der Sanierung i.S. von § 140 Nr. 3 zu bestimmen. Diese Bestimmung hat rechtlich erhebliche Bedeutung. Folgende Vorschriften

des BauGB stellen hierauf ab:

§ 139 Abs. 3

(Abstimmung der Sanierung mit Planungen und Maßnahmen der öffentlichen Aufgabenträger),

§ 142 Abs. 2

(Festlegung von Ersatz- und Ergänzungsgebieten),

§ 145 Abs. 2

(Versagung der Genehmigung bei Vorhaben, Teilungen oder Rechtsvorgängen, die den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen),

§ 146

(Begriffsbestimmung der Durchführungsmaßnahme),

§ 163

(Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke),

§ 177 Abs. 5

(Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot),

§ 182 Abs. 1

(Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen).

212.2 Inhalt

Der mögliche Inhalt von Zielen und Zwecken der Sanierung ist gesetzlich nicht festgelegt. Anhaltspunkte ergeben sich aus § 136 Abs. 4 . Der Gemeinde steht insoweit ein erhebliches Ermessen zu. Entscheidend sind die Verhältnisse im Einzelfall.

Im Regelfall werden bei der Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung i.S. von

§ 140 Nr. 3 die bereits im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen festgelegten allgemeinen

Ziele der Sanierung ( Nr. 210.2.3 ) konkretisiert.

212.3 Form der Bestimmung

212.3.1 Eigenständige Bestimmung

Die Bestimmung kann gesondert für sich und unabhängig von sonstigen Planungen in schriftlicher oder zeichnerischer Form oder durch Kombination von schriftlicher und zeichnerischer Form erfolgen.

212.3.2 Verbindung mit anderen Planungen

Die Ziele und Zwecke der Sanierung können auch in der Weise bestimmt werden, daß sie sich mittelbar aus anderen Planungen ergeben. Hierfür kommen in Betracht:

die städtebauliche Rahmenplanung (

Nr. 213.3

der Bebauungsplan,

die Erhaltungssatzung nach

§ 172

(

Nr. 239

eine örtliche Bauvorschrift über die Gestaltung nach

§ 56 NBauO

212.4 Verfahren zur Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung

212.4.1 Beteiligung der Betroffenen und der Träger öffentlicher Belange

Gemäß § 137 sind die Betroffenen bei der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung zu beteiligen. Die insoweit erforderliche Erörterung gehört nach § 140 Nr. 5 zur Vorbereitung der Sanierung. Falls in der Gemeinde ein Sanierungsbeirat besteht, ersetzt seine Äußerung nicht die Beteiligung gemäß § 137 .

Die Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 139 Abs. 2 zu beteiligen.

Eine besondere Abstimmung ist nach § 139 Abs. 3 erforderlich, wenn Ziele und Zwecke der Sanierung geändert werden sollen, die zuvor mit Maßnahmen und Planungen anderer öffentlicher Aufgabenträger abgestimmt waren.

212.4.2 Abwägung

Die Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung unterliegt dem Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 3 ( Nr. 208 ).

212.4.3 Beschluß

Ein Beschluß zur Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung ist erforderlich, wenn es bei einer Entscheidung gegenüber Betroffenen oder Dritten auf die Ziele und Zwecke der Sanierung ankommt, insbesondere bei der Anwendung von § 145 Abs. 2 oder von § 163 .

Zuständig für den Beschluß ist der Verwaltungsausschuß ( § 57 Abs. 2 NGO ), sofern sich der Rat die Beschlußfassung nicht gemäß § 40 Abs. 2 NGO vorbehalten hat.

Abschnitt 213 VV-BauGB - 213. Städtebauliche Planung

213.1 Allgemeines

213.1.1 Erforderlichkeit, Bedeutung

Die städtebauliche Planung ist für jede Sanierungsmaßnahme erforderlich. Dies ergibt sich aus dem Gebot der einheitlichen Vorbereitung in § 136 Abs. 1 und aus dem Wesen der städtebaulichen Gesamtmaßnahme ( Nr. 202.2.1 ).

Aufgabe der städtebaulichen Sanierungsplanung ist es, die Verbesserung oder Umgestaltung des Sanierungsgebiets vorzubereiten und zu leiten. Die Planung ist dabei aus den Zielen und Zwecken der Sanierung zu entwickeln. Diese sind in räumlicher und sachlicher Hinsicht zu konkretisieren und erforderlichenfalls zu modifizieren.

213.1.2 Stufen und Formen der städtebaulichen Sanierungsplanung

Die städtebauliche Planung des Sanierungsgebiets kann schritt- und abschnittsweise vorgenommen werden, wenn dies im Hinblick auf die Größe des Sanierungsgebiets oder die Art der Sanierungsmaßnahme zweckmäßig erscheint. Es kommen, soweit erforderlich, folgende Planungsstufen in Betracht:

städtebauliche Gesamtkonzeption,

städtebaulicher Rahmenplan,

Durchführungspläne mit Einzelheiten der städtebaulichen und gestalterischen Zielsetzung,

Bebauungspläne,

Erhaltungssatzungen,

örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung nach

§ 56 NBauO

213.2 Städtebauliche Gesamtkonzeption

Die städtebauliche Gesamtkonzeption ist die Umsetzung der Ziele und Zwecke der Sanierung in ein grobes, leitbildhaftes, graphisches oder schriftliches Konzept.

Das städtebauliche Gesamtkonzept zeigt die grobe Zielrichtung der angestrebten städtebaulichen Entwicklung auf. Dabei sind die innerörtlichen Bezüge und Nutzungsstrukturen und die beabsichtigte nutzungsmäßige und funktionelle Bedeutung des Gebiets zu berücksichtigen.

213.3 Städtebaulicher Rahmenplan

213.3.1 Bedeutung, Wirkungen

Der städtebauliche Rahmenplan besitzt keine unmittelbaren Rechtswirkungen. Er ist jedoch im Rahmen der Sanierung von Bedeutung als Beurteilungsgrundlage für:

die weitere Vorbereitung und Durchführung der Sanierung,

die Beteiligung der Betroffenen und die Erörterung der Sanierung,

die Abstimmung mit anderen öffentlichen Aufgabenträgern und Bedarfsträgern,

die Aufstellung und Fortschreibung des Sozialplans,

die Aufstellung und Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht,

Entscheidungen nach

§§ 144

und

145

als Ausformung der Ziele und Zwecke der Sanierung,

die Entscheidung über den Abschluß der Sanierung nach

§ 162

bzw.

§ 163

die Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bebauungsplänen,

die Zulassung von Vorhaben nach

§ 33

die Zulassung von Vorhaben nach

§ 31 Abs. 2 Nr. 2

den Erlaß von Erhaltungssatzungen nach

§ 172

und

die Anordnung von städtebaulichen Geboten nach

§§ 175 bis 179

213.3.2 Fortschreitende Planung

Der städtebauliche Rahmenplan ist ein Instrument gleitender, d.h. fortschreitender Planung. Er kann in den verschiedenen Phasen der Sanierung eine unterschiedliche Schärfe, Aussagekraft und Aussagedichte besitzen.

213.3.3 Planungsgebiet

Der städtebauliche Rahmenplan für eine Sanierungsmaßnahme soll das Gebiet erfassen, auf das sich die städtebauliche Sanierung als Gesamtmaßnahme auswirken kann. Hierzu gehören:

das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet,

Ersatz- und Ergänzungsgebiete,

benachbarte Gebiete, soweit diese von der Sanierung betroffen sind,

benachbarte Gebiete, soweit von diesen Einwirkungen auf das Sanierungsgebiet ausgehen.

Es kann auch zweckmäßig sein, gebietliche Teilrahmenpläne zu entwickeln.

213.3.4 Inhalt im allgemeinen, Bestandteile

Der städtebauliche Rahmenplan besitzt keinen fest umrissenen Inhalt. Er wird vielmehr nach der jeweiligen Aufgabenstellung formuliert. Im Regelfall trifft der städtebauliche Rahmenplan Aussagen zu folgenden Teilaspekten, die jeweils gesondert auch in sachlichen Teilplänen dargestellt werden können:

Bestandsanalyse, z.B. Nutzungen, Verkehr, Ökologie, Gestaltung,

städtebauliches Planungskonzept,

Durchführungsplanung.

213.3.5 Bestandsanalyse

Die Bestandsanalyse ist das Ergebnis der Bestandsaufnahme in graphischer oder schriftlicher Darstellung. Sie stellt die gegebene städtebauliche Situation dar und bewertet sie. Hierfür können von Bedeutung sein:

Art und Maß der vorhandenen baulichen Nutzung,

Ortsgrundriß mit Bauweise und Baustruktur,

Erschließung der Grundstücke,

Baudenkmale,

Ortsbild,

geschichtliche Entwicklung, z.B. Gebäudestil, historische Bedeutung,

Erhaltungszustand von Gebäuden oder Gebäudegruppen sowie von Straßen und Plätzen,

Einzugsbereiche von Verwaltungsstellen, Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, Geschäften sowie von Gaststätten,

Grundstücksgrenzen,

Fußwegverbindungen, Fußgängerdichte,

ökologische Bestandsaufnahme, einschließlich der Beschreibung des gegenwärtigen Zustandes von Natur und Landschaft,

Gebäude- und Grundrißstruktur,

Sozialstruktur in bezug auf städtebauliche Auswirkungen,

Verkehrsstruktur, z.B. Verkehrsdichte, Verkehrsarten, Wegeverbindungen,

für den Naturschutz wertvolle Gegebenheiten.

Beizubehaltende Nutzungen, Verkehrslösungen, Umweltbelastungen und ortsbildwirksame Situationen werden als solche dargestellt.

213.3.6 Städtebauliches Konzept

Das städtebauliche Konzept enthält Angaben über Art und Maß der künftigen baulichen und sonstigen Nutzung. Hierzu gehören in der Regel Aussagen über:

Art und Maß der baulichen Nutzung, erforderlichenfalls geschoßweise gegliedert,

Bauweise,

Einrichtungen des Gemeinbedarfs, erforderlichenfalls in Verbindung mit sonstigen Nutzungsarten,

Flächen für Versorgungsanlagen,

öffentliche und private Frei- und Grünflächen,

Wasserflächen,

Flächen für Gemeinschaftsanlagen bestimmter Grundstücke, z.B. für Kinderspielplätze, Stellplätze und Garagen,

Ortsbildgestaltung,

ökologische Konzepte,

Nutzungsverflechtungen,

Auswirkungen auf die Bevölkerungsstruktur.

213.3.6a Umweltplan

Der Umweltplan stellt die ökologischen Zielsetzungen dar. Im einzelnen kann der Umweltplan folgende Aussagen enthalten:

Lärmschutz der Gebäude, einschließlich ihrer Freiräume,

ökologische Energieversorgung, einschließlich Maßnahmen zur Verminderung des Wasserverbrauchs,

Wärmeschutz der Gebäude,

Stadtklima,

Grünflächen, ökologische Ausgleichsflächen, Renaturierungen und Ersatzmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft,

Begrünung und Bepflanzung der Gebäude,

Anlage von Verkehrsflächen, die ein umweltfreundliches Verkehrsverhalten der Bewohner initiieren,

ökologische Erneuerung vorhandener Siedlungen und Gebäude,

Berücksichtigung ökologischer Aspekte bei der Schmutz- und Regenwasserentsorgung sowie Schaffung von Anreizen für eine getrennte Abfallsammlung wiederverwertbarer Stoffe,

Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, und Maßnahmen für ihre Sanierung.

213.3.7 Verkehrsplan

Der Verkehrsplan stellt alle Verkehrsflächen und Verkehrsbeziehungen dar und verdeutlicht ihre Verflechtung. Dabei soll die vorrangige Bedeutung des öffentlichen Verkehrs gegenüber dem motorisierten Individualverkehr zum Ausdruck kommen. Im einzelnen kann der Verkehrsplan folgende Aussagen enthalten:

Flächen und Beziehungen für den Fahrverkehr; hierzu zählen auch Fahrradverkehr und öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV),

Flächen und Beziehungen für den Fußgängerverkehr, insbesondere Fußgängerzonen sowie verkehrsberuhigte Zonen,

Flächen und Standorte für den ruhenden Verkehr (z.B. Parkhäuser, Tiefgaragen, Parkplätze, Stellplätze und Garagen),

Erschließung der Grundstücke, insbesondere Zu- und Abfahrten,

Anbindung des öffentlichen Nah- und Fernverkehrs an die sonstigen Verkehrsbeziehungen,

Kennzeichnungen besonders zu gestaltender Verkehrsanlagen,

Maßnahmen, die zu einer intensiveren Benutzung umweltfreundlicher Verkehrsmittel (Fahrrad, ÖPNV) anregen.

213.3.8 Gestaltungsplan

Der Gestaltungsplan enthält die räumlich wirksamen gestalterischen Zielsetzungen. Zu diesem Zweck können dargestellt werden:

landschaftliche Gegebenheiten (z.B. Höhenlinien, Steigungen, Böschungen, Geländebrüche, Wasserflächen),

Stadtgrundriß, Dorfgrundriß,

zu erhaltende Bauten, Straßen und Plätze,

Grundflächen der Baukörper, Baumassen, Bauhöhen, Geschoßzahl,

Dachaufsichten,

Straßen- und Platzraumbildung, Raumkanten und sonstige raumbildende und raumbegrenzende Elemente,

Raumbeziehungen, Durchblicke, Ausblicke,

Raummöblierung, z.B. Brunnen, Denkmale, Anschlagsäulen, Telefonzellen,

Oberflächen- und Bodenbeläge, z.B. Rasen, Erde, Kies, Pflaster, Asphalt, Beton,

Vegetation (z.B. Bäume, Bepflanzungen),

Straßenbeleuchtung, z.B. Leuchtentypen, Leuchtenanordnung, Art der Ausleuchtung,

besondere Nutzungen von Gebäuden, Freiflächen und Platzflächen,

zu erwartende Aktivitäten, z.B. Schaufensterattraktivität,

ökologische Gestaltung,

Fassadenabwicklungen,

Farbgestaltungen,

Hinweis- und Werbeschilder.

213.3.9 Durchführungsplan

Der Durchführungsplan trifft Aussagen über die anzustrebende Form der Verwirklichung geplanter Einzelmaßnahmen im Rahmen der Gesamtmaßnahme unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden oder in Aussicht genommenen Finanzierungsmittel. Die Reihenfolge der geplanten Einzelmaßnahmen wird aufgezeigt sowie die Abhängigkeit der Einzelmaßnahmen zueinander. In der Regel enthält der Durchführungsplan folgende Aussagen:

Vorschlag zur Abgrenzung von Durchführungsabschnitten,

Bezeichnung der Rangfolgen der einzelnen Durchführungsabschnitte,

Zeit- und Maßnahmenplan für die einzelnen Durchführungsabschnitte unter Berücksichtigung der Kosten- und Finanzierungsübersicht (

Nr. 214

213.3.10 Form des Rahmenplans

Eine besondere Form für den städtebaulichen Rahmenplan ist nicht vorgeschrieben. Die Darstellung erfolgt zweckmäßigerweise durch Text und Zeichnung.

Für die zeichnerische Darstellung kommt entsprechend der Größe des Gebiets der Maßstab 1:1.000 oder 1:500 in Betracht, gegebenenfalls auch größere oder kleinere Maßstäbe.

213.3.11 Verfahren

Zum Verfahren gilt Nr. 212.4 entsprechend.

213.4 Bebauungsplan

Auch in Sanierungsgebieten bestimmt sich die Aufstellung von Bebauungsplänen nach § 1 Abs. 3 ; hiernach sind Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

In Sanierungsgebieten besteht allerdings eine erhöhte Verantwortung der Gemeinde, für die zügige Durchführung zu sorgen ( Nr. 202.9 ). Die Aufstellung von Bebauungsplänen kann aus diesem Grunde in Sanierungsgebieten besonders erforderlich sein, z.B. wenn die Mitwirkung der Betroffenen unzureichend ist und deshalb eine Enteignung oder die Anordnung von Geboten nach §§ 176 bis 179 in Betracht gezogen werden muß.

Bei der Prüfung der Erforderlichkeit i.S. von § 1 Abs. 3 sind die Ziele und Zwecke der Sanierung sowie eine städtebauliche Rahmenplanung zu berücksichtigen.

Abschnitt 214 VV-BauGB - 214. Kosten- und Finanzierungsübersicht

214.1 Erforderlichkeit

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht ist nach § 149 Abs. 1 Satz 1 für jede städtebauliche Sanierungsmaßnahme aufzustellen. Dabei ist unerheblich, ob für die betreffende Sanierungsmaßnahme Städtebauförderungsmittel des Landes gewährt werden. Werden in einer Gemeinde mehrere Sanierungsmaßnahmen als Gesamtmaßnahme durchgeführt, so ist für jede dieser Maßnahmen eine gesonderte Übersicht erforderlich.

214.2 Bedeutung, Verhältnis zu anderen Planungen

214.2.1 Bedeutung der Kosten- und Finanzierungsübersicht

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht ist eine gemeindliche Teilplanung in finanzieller Hinsicht im Rahmen der gesamten Sanierungsplanung für die Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme.

214.2.2 Abstimmung mit anderen Planungen der Gemeinde

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht dient auch der Koordinierung der Sanierung mit anderen Investitionen, Maßnahmen und Planungen der Gemeinde. Eine Abstimmung ist insbesondere erforderlich mit:

den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung (

Nr. 212

der städtebaulichen Planung für das Sanierungsgebiet (

Nr. 213

dem Sozialplan nach

§ 180

(

Nr. 247

dem Haushaltsplan (

§ 85 NGO

) der Gemeinde,

der fünfjährigen Finanzplanung (

§ 90 NGO

) der Gemeinde.

214.2.3 Abstimmung mit Planungen und Maßnahmen anderer öffentlicher Aufgabenträger

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht hat schließlich die Aufgabe, die Maßnahmen der Gemeinde in finanzieller Hinsicht mit den Planungen und Maßnahmen anderer öffentlicher Aufgabenträger abzustimmen ( § 149 Abs. 1 Satz 2 ).

214.3 Räumlicher Bezugsrahmen

Die Übersicht ist für die betreffende städtebauliche Gesamtmaßnahme aufzustellen. Der räumliche Bezugsrahmen der Übersicht deckt sich mit dem der Gesamtmaßnahme ( Nrn. 202.10 und 202.11 ).

214.4 Zeitlicher Bezugsrahmen

Die Übersicht ist nach § 149 für die gesamte Laufzeit der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme aufzustellen. Erfaßt werden alle Einnahmen und Ausgaben für die Sanierung vom Beginn der Vorbereitung bis zum Abschluß und zur Abwicklung. Auf Nr. 214.3 wird hingewiesen.

Gemäß § 149 Abs. 4 wird hiermit bestimmt, daß die Kosten- und Finanzierungsübersicht für künftige Einnahmen und Ausgaben auf den Zeitraum der fünfjährigen Finanzplanung der Gemeinde beschränkt wird.

214.5 Einnahmen

214.5.1 Begriff

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht umfaßt auf der Einnahmeseite alle Mittel, die zur Finanzierung der Sanierung und damit zur Deckung von Ausgaben der Gesamtmaßnahme bestimmt sind.

214.5.2 Einnahmengruppen

Zu den Einnahmen gehören:

die zweckgebundenen Einnahmen aus der Sanierung (Nr. 214.5.3),

die Zuweisungen und Zuschüsse Dritter,

die Zuweisungen der Gemeinde (Eigenanteil der Gemeinde im Falle der Förderung),

die Zuwendungen des Landes im Falle der Förderung.

214.5.3 Zweckgebundene Einnahmen aus der Sanierung

Zu den zweckgebundenen Einnahmen aus der Sanierung gehören:

Ausgleichsbeträge,

Erschließungsbeiträge,

Beiträge nach dem

NKAG

Einnahmen aus dem Abgang von Vermögen,

Rückflüsse aus gewährten Darlehen,

Rückflüsse aus Vor- und Zwischenfinanzierungen,

Zinsen,

Einnahmen aus der Bewirtschaftung von Vermögen,

Überschüsse aus Umlegungen.

214.5.4 Gesamtdeckung

Die Einnahmen dienen insgesamt zur Deckung aller Ausgaben für die städtebauliche Sanierung als Gesamtmaßnahme.

214.6 Ausgaben

214.6.1 Begriff

§ 149 spricht von "Kosten" der Gesamtmaßnahme. Gemeint sind hiermit nicht die Kosten im betriebswirtschaftlichen Sinne, sondern die kameralistischen Zahlungsvorgänge. In der Kostenübersicht nach § 149 sind mithin nur die Ausgaben i.S. des Haushaltsrechts zu erfassen. Dabei sind kalkulatorische Kosten gemäß § 12 der Gemeindehaushaltsverordnung (GemHVO) (angemessene Abschreibung, angemessene Verzinsung des Sanierungsvermögens) nicht zu berücksichtigen.

214.6.2 Sanierungsbedingte Ausgaben

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht umfaßt auf der Ausgabenseite alle Ausgaben, die nach Maßgabe der nach § 245 Abs. 11 weiter anzuwendenden Vorschriften des StBauFG ( Nr. 6 ) der Gesamtmaßnahme zugerechnet werden können.

214.6.3 Gemeinde als Aufgabenträger

Darzustellen sind nur Ausgaben für Einzelmaßnahmen, die in den Aufgabenbereich der Gemeinde fallen ( Nr. 204 ).

214.6.4 Ausgaben anderer öffentlicher Aufgabenträger

Die Ausgaben anderer öffentlicher Aufgabenträger für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Sanierung sind nachrichtlich gesondert anzugeben ( § 149 Abs. 2 Satz 2 ). Sie sind nicht Bestandteil der Übersicht.

214.6.5 Ausgaben und Kosten der Eigentümer

In der Übersicht werden die Ausgaben und sonstigen Kosten bzw. Kostenanteile der privaten Eigentümer und sonstigen Investoren nicht dargestellt.

214.6.6 Ausgabengruppen

Jeweils eine Ausgabengruppe bilden die Ausgaben für

Vorbereitung (

§§ 140

und

245 Abs. 11

i.V.m. § 40 StBauFG),

Ordnungsmaßnahmen (

§§ 147

und

245 Abs. 11

i.V.m. § 41 Abs. 1 bis 3 StBauFG),

Baumaßnahmen der Gemeinde (

§ 148 Abs. 1 Halbsatz 2

und

§ 245 Abs. 11

i.V.m. § 39 Abs. 1 StBauFG),

Zuweisungen/Zuwendungen an Dritte für Baumaßnahmen (

§ 148 Abs. 1 Halbsatz 2

§§ 177

und

245 Abs. 11

i.V.m. § 39 Abs. 1 und § 43 Abs. 3 und 4 StBauFG),

Vor- und Zwischenfinanzierung von Maßnahmen anderer Kostenträger (

§ 245 Abs. 11

i.V.m. § 39 Abs. 4 StBauFG),

Bewirtschaftung des Sanierungsvermögens,

Sanierungsträger.

214.7 Inhalt, Form

214.7.1 Bestandteil

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht umfaßt

den Einnahmen- und Ausgabenplan (Nr. 214.7.2),

eine Abrechnung über bisherige Einnahmen und Ausgaben (Nr. 214.7.3) sowie

eine Vermögensübersicht (Nr. 214.7.4).

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht enthält keinen Organisationsplan und keinen Stellen- oder Personalplan. Die persönlichen und sachlichen Kosten der Gemeindeverwaltung zählen nicht zu den sanierungsbedingten Kosten ( § 245 Abs. 11 i.V.m. § 41 Abs. 3 StBauFG).

214.7.2 Einnahmen- und Ausgabenplan

Der Einnahmen- und Ausgabenplan umfaßt die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben

für das betreffende Haushaltsjahr, in dem die Übersicht erstellt wird (Basisjahr), und

jeweils für die vier folgenden Haushaltsjahre.

Für die zeitliche Zuordnung gilt der Grundsatz der Kassenwirksamkeit; maßgebend ist, zu welchem Zeitpunkt Ausgaben voraussichtlich geleistet werden müssen oder Einnahmen eingehen werden.

Die Einnahmen sind nach Gruppen (Nr. 214.5.2) und Untergruppen (Nr. 214.5.3) darzustellen; die Untergruppen einer Gruppe können zusammengefaßt werden. Einzusetzen sind die im Haushaltsplan und in der fünfjährigen Finanzplanung der Gemeinde ausgewiesenen Mittel für die Finanzierung der Gesamtmaßnahme. Liegt eine Mitteilung des Landes über die Berücksichtigung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme im Förderungsprogramm oder eine Bewilligung von Städtebauförderungsmitteln vor, so sind die dort genannten Beträge einzusetzen. Im übrigen sind die Einnahmen sorgfältig zu schätzen (vgl. § 7 Abs. 1 GemHVO).

Die Ausgaben sind nach Einzelzwecken zu veranschlagen und in der Übersicht nach Arten der kostenverursachenden Einzelmaßnahmen ( Nr. 202.2.3 ) in Gruppen (Nr. 214.6.6) und Untergruppen darzustellen; Untergruppen einer Gruppe können zusammengefaßt werden. Bei der Veranschlagung der Ausgaben ist von Erfahrungswerten, Kostenrichtwerten oder Schätzwerten auszugehen, soweit nicht genaue Angaben gemacht werden können, z.B. auf Grund von vorliegenden Wertgutachten, Verträgen oder Kostenangeboten. Für bestimmte Ausgabenarten, z.B. Umzugskosten, können auch pauschalierte Werte eingesetzt werden. Vergütungen für Sanierungsträger und sonstige Beauftragte sind ohne nähere Differenzierung nach Möglichkeit als geschätzte Beträge für bestimmte Zeiträume anzugeben. Die Ausgaben sind auf der Preisbasis des Jahres zu veranschlagen, in dem die Übersicht aufgestellt bzw. fortgeschrieben wird (Basisjahr).

Die Einnahmen- und Ausgabenplanung ist entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster

aufzustellen.

214.7.3 Abrechnung

Die Abrechnung umfaßt die Ist-Einnahmen und die Ist-Ausgaben

des dem Basisjahr vorangehenden Haushaltsjahres (Jahresrechnung) und

nachrichtlich für alle früheren Haushaltsjahre seit Beginn der Sanierungsmaßnahme (Gesamtmaßnahmen-Rechnung).

Bei der Jahresrechnung sind die Ist-Einnahmen und die Ist-Ausgaben den Soll-Einnahmen und den Soll-Ausgaben gegenüberzustellen. Ferner sind die Beträge festzustellen, um die die Soll-Einnahmen höher sind als die Ist-Einnahmen bzw. die Soll-Ausgaben als die Ist-Ausgaben (Reste).

Die Abrechnung ist entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster vorzunehmen. Dabei

sind die Gruppen von Einnahmen und Ausgaben entsprechend dem Muster zu untergliedern.

214.7.4 Vermögensübersicht

In der Vermögensübersicht sind auf der Aktivseite alle Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte und beweglichen Sachen, die für die Sanierung zweckgebunden sind, darzustellen. Das gleiche gilt für Forderungen aus Geldanlagen und Darlehen sowie für sonstige vermögenswerte Rechte. Darzustellen ist der jeweilige Stand der Forderung, d.h. der noch nicht getilgte Rest.

Auf der Passivseite sind Verbindlichkeiten darzustellen.

Maßgebend ist der Vermögensstand zu Beginn und zum Ende des betreffenden Jahres.

Die Darstellung ist entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster vorzunehmen.

214.8 Zeitpunkt für die Aufstellung und Fortschreibung

214.8.1 Aufstellung

Die Übersicht ist gemäß § 149 Abs. 1 Satz 1 "nach dem Stand der Planung" aufzustellen.

Bereits im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 sind die Kosten der Gesamtmaßnahme überschlägig zu ermitteln und die Möglichkeiten der Finanzierbarkeit aufzuzeigen. Die zunächst nur grobe Übersicht ist nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets im Zuge der Festlegung von Zielen und Zwecken der Sanierung und mit der näheren Festlegung der Sanierungsplanung ( Nr. 213 ) zu konkretisieren.

214.8.2 Fortschreibung

Die Übersicht ist fortzuschreiben, wenn sich die finanziellen und sonstigen Verhältnisse wesentlich ändern. Dies kann der Fall sein bei:

Änderung der Ziele und Zwecke der Sanierung,

Änderung der städtebaulichen Planung für das Sanierungsgebiet,

Änderung von städtebaulichen Planungen und Maßnahmen in der Nachbarschaft mit Auswirkungen auf das Sanierungsgebiet,

Änderung des Haushaltsplans der Gemeinde,

Änderung der fünfjährigen Finanzplanung der Gemeinde,

Änderung des Förderungsprogramms.

Ist die Kosten- und Finanzierungsübersicht auf den Zeitraum der fünfjährigen Finanzplanung beschränkt (Nr. 214.4), ist eine jährliche Fortschreibung erforderlich.

214.9 Vorlage der Übersicht

Die Gemeinde hat die Übersicht in zweifacher Ausfertigung der Bezirksregierung vorzulegen.

Eine kreisangehörige Gemeinde, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzt, legt die Übersicht über den Landkreis vor. Der Landkreis hat hierzu Stellung zu nehmen und dabei auch als Kommunalaufsichtsbehörde darauf einzugehen, ob und inwieweit die Gemeinde in der Lage ist, die von ihr zu leistenden Ausgaben zu erbringen.

Die Bezirksregierung gibt eine Ausfertigung der vorgelegten Übersicht zusammen mit einer Stellungnahme an den Sozialminister weiter.

214.10 Aufgabe der Bezirksregierung

214.10.1 Prüfung

Aufgabe der Bezirksregierung ist es, die Kosten- und Finanzierungsübersicht zu prüfen. Die Bezirksregierung kann von der Gemeinde Änderungen und Ergänzungen verlangen.

214.10.2 Abstimmung mit anderen Aufgabenträgern

Soweit die Abstimmung zwischen der Gemeinde und anderen öffentlichen Aufgabenträgern nicht erfolgt oder unzureichend durchgeführt ist, hat die Bezirksregierung für eine ausreichende Koordination aller öffentlichen Kostenträger zu sorgen. Zu diesem Zweck kann sie von anderen Trägern öffentlicher Belange Auskunft über deren Absichten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet verlangen. Die betreffenden Träger öffentlicher Belange haben hierbei ihre Kosten- und Finanzierungsvorstellungen darzulegen ( § 149 Abs. 5 ).

214.10.3 Unterstützung der Sanierungsmaßnahme

Neben der Prüfungs- und Koordinierungspflicht hat die Bezirksregierung auch die Aufgabe, die Gemeinde bei der Beschaffung von Förderungsmitteln aus anderen öffentlichen Haushalten zu beraten und zu, unterstützen. Dies gilt insbesondere dort, wo die Bezirksregierung selbst als Bewilligungsstelle oder in sonstiger Funktion an einer Förderung beteiligt ist.

Absch. 215 - 217, Dritter Abschnitt - Durchführung der Sanierung

Abschnitt 215 VV-BauGB - 215. Durchführung der Sanierung im allgemeinen

215.1 Durchführungsmaßnahmen

Die Durchführung der Sanierung umfaßt nach § 146

die Ordnungsmaßnahmen (

Nr. 216

) und

die Baumaßnahmen (

Nr. 217

215.2 Erforderlichkeit

Zur Durchführung der Sanierung gehören die genannten Maßnahmen nur, soweit sie nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind. Maßnahmen gleichen Inhalts, die nur bei Gelegenheit der Sanierung durchgeführt werden, aber nicht von den Zielen und Zwecken der Sanierung gefordert werden, gehören nicht zur Durchführung.

215.3 Gebietsbezug

Die Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen müssen nach § 146 innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets oder dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten durchgeführt werden. Hiervon sind nach § 147 Abs. 1 Satz 2 und § 148 Abs. 1 Satz 2 Ausnahmen zulässig ( Nrn. 216.2.4 , 216.5.2 , 217.3.2 und 217.4.2 ).

215.4 Zeitraum der Durchführung

Die Durchführung der Sanierung beginnt mit Inkrafttreten der Sanierungssatzung und endet mit deren Aufhebung.

Einzelne Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen können nach § 140 Nr. 7 schon vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden.

In den Fällen des § 163 Abs. 2 ( Nr. 236 ) sind Durchführungsmaßnahmen auch nach der Abschlußerklärung für das betreffende Grundstück, längstens jedoch bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung zulässig.

Abschnitt 216 VV-BauGB - 216. Ordnungsmaßnahmen

216.1 Bestandteile

Zu den Ordnungsmaßnahmen gehören die in § 147 Abs. 1 abschließend aufgezählten Maßnahmen.

216.2 Bodenordnung

216.2.1 Allgemeines

Der sanierungsrechtliche Begriff der Bodenordnung in § 147 ist weiter als der in §§ 45 bis 84 . Er umfaßt auch Maßnahmen auf Grund vertraglicher Regelung mit gleichartiger Zielsetzung sowie den Grunderwerb in den verschiedenen Formen.

216.2.2 Bodenordnung im engeren Sinne

Zur Bodenordnung im engeren Sinne gehören:

die Umlegung nach

§§ 45 bis 79

, gegebenenfalls i.V.m.

§ 153 Abs. 5 Nr. 1

. Zur Umlegung zählen auch die im Umlegungsverfahren getroffenen Vorwegentscheidungen gemäß

§ 76

;

die Grenzregelung nach

§§ 80 bis 84

216.2.3 Vertragliche oder freiwillige Umlegung

Zur Bodenordnung im sanierungsrechtlichen Sinne gehören neben den in Nr. 216.2.2 genannten Maßnahmen auch Maßnahmen mit gleichartiger Zielsetzung an Stelle der gesetzlichen Umlegung oder Grenzregelung auf Grund eines öffentlich-rechtlichen Vertrages gemäß § 54 VwVfG .

Der städtebauliche Vertrag, mit dem die sogenannte freiwillige Umlegung durchgeführt werden kann, ist in § 124 Abs. 2 allgemein und für Ordnungsmaßnahmen speziell in § 147 Abs. 2 zugelassen.

216.2.4 Grunderwerb

Zur Bodenordnung im sanierungsrechtlichen Sinne zählt auch jede Form des Grunderwerbs durch die Gemeinde, soweit die Grundstücke nach den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung zur Durchführung benötigt werden oder auf Grund gesetzlicher Vorschriften von der Gemeinde übernommen werden müssen.

Die Grundstücke können im Sanierungsgebiet, in dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten oder außerhalb dieser Gebiete gelegen sein. Liegt das Grundstück außerhalb der genannten Gebiete, ist der Erwerb sanierungsbedingt, wenn das Grundstück verwendet werden soll:

als Austausch- oder Ersatzland für Betroffene oder

für den Bau von Erschließungsanlagen, Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder Ersatzbauten und Ersatzanlagen entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung.

Der Grunderwerb als Bestandteil der Ordnungsmaßnahmen umfaßt hiernach:

den freihändigen Erwerb;

den Erwerb nach Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gemäß

§ 24 Abs. 1

;

die Übernahme von Grundstücken oder die Entziehung des Eigentums auf Verlangen des Eigentümers nach

§ 40 Abs. 2

§ 42 Abs. 9

§§ 43

145 Abs. 5

§ 173 Abs. 2

§ 176 Abs. 4

und

§ 179 Abs. 3

;

die Enteignung nach

§§ 85 bis 122

;

die Überführung von Grundstücken des Sanierungsträgers in das Treuhandvermögen gemäß

§ 159 Abs. 3

;

den Erwerb nach anderen gesetzlichen Vorschriften, z.B. nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) oder nach dem Flurbereinigungsgesetz.

Dem Grunderwerb steht die Bereitstellung oder Verwendung von Grundstücken aus dem Vermögen der Gemeinde für Zwecke der Sanierung gleich.

216.3 Umzug von Bewohnern und Betrieben

Der Umzug umfaßt alle hierzu notwendigen Maßnahmen, erforderlichenfalls auch die vorübergehende Unterbringung in Zwischenunterkünften.

Der Umzug von Bewohnern und Betrieben gehört gemäß § 147 Abs. 1 Nr. 2 zu den Ordnungsmaßnahmen, wenn er durch folgende Gründe veranlaßt worden ist:

Enteignung oder Besitzeinweisung,

Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen gemäß

§§ 182 bis 185

Vertrag des Eigentümers mit der Gemeinde nach

§ 147 Abs. 2

mit nachfolgender Auflösung des Verhältnisses zwischen dem Eigentümer und dem Nutzungsberechtigten,

Auflösung des Nutzungsverhältnisses durch die Gemeinde bei gemeindeeigenen Gebäuden.

Beruht der Umzug auf einer vertragsrechtlichen Aufhebung des Miet- oder Pachtverhältnisses oder des sonstigen Nutzungsverhältnisses (z.B. ordentliche Kündigung), so zählt er nicht zu den Ordnungsmaßnahmen.

216.4 Freilegung von Grundstücken

Die Freilegung von Grundstücken i.S. von § 147 Abs. 1 Nr. 3 umfaßt alle Maßnahmen, die notwendig sind, damit die bauliche oder sonstige Nutzung entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung durchgeführt werden kann. Hierzu können insbesondere gehören:

die Beseitigung baulicher Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen einschließlich der Abräumung,

die Beseitigung sonstiger Anlagen, z.B. von Aufschüttungen, Straßendecken,

für die Verkehrssicherung oder die Zwischennutzung erforderliche Maßnahmen,

das Abräumen von Lagerplätzen,

der Abbau von Bodenversiegelungen,

die Beseitigung von umweltgefährdenden Stoffen im Boden.

216.5 Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen

216.5.1 Allgemeines

Der sanierungsrechtliche Begriff der Erschließungsanlagen in § 147 Abs. 1 Nr. 4 ist weiter als der beitragsrechtliche in § 127 Abs. 2 . Erfaßt werden auch in § 127 Abs. 4 genannte Anlagen, für die nur nach dem NKAG Abgaben erhoben werden können.

Der sanierungsrechtliche Erschließungsbegriff ist dagegen enger als der allgemeine Begriff der Erschließung nach § 123 . Ausgeschlossen sind insbesondere Anlagen, die ein anderer Träger als die Gemeinde zu tragen verpflichtet ist. Ausgeschossen sind auch Anlagen, die nicht der Erschließung dienen, sondern bei denen andere Zwecke im Vordergrund stehen, z.B. Deichverteidigungsstraßen. Das gleiche gilt für Anlagen, deren Herstellung oder Änderung sich nach anderen gesetzlichen Vorschriften regelt (z.B. nach dem Energiewirtschaftsgesetz). Die Herstellung oder Änderung einer Erschließungsanlage kann der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nur insoweit zugerechnet werden, als sie nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich ist ( § 146 ).

216.5.2 Erschließungsanlagen im sanierungsrechtlichen Sinne

Zu den Erschließungsanlagen im sanierungsrechtlichen Sinne von § 147 Abs. 1 Nr. 4 gehören:

die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze (

§ 127 Abs. 2 Nr. 1

) zur Erschließung des Sanierungsgebiets einschließlich der dazu gehörenden Fußwege und Radwege;

die öffentlichen, aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen, z.B. Fußwege und Wohnwege (

§ 127 Abs. 2 Nr. 2

) zur Erschließung des Sanierungsgebiets;

die Sammelstraßen (

§ 127 Abs. 2 Nr. 3

). Sammelstraßen sind öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die selbst nicht zum Anbau bestimmt sind, aber zur Erschließung des Sanierungsgebiets erforderlich sind;

die innerhalb der Ortsdurchfahrten von Bundes-, Landes- oder Kreisstraßen liegenden Bürgersteige und Parkflächen, soweit die Gemeinde Straßenbaulastträger ist;

die in der Baulast der Gemeinden stehenden Fahrbahnen der Ortsdurchfahrten der Bundes-, Landes- und Kreisstraßen, soweit diese gegenüber der freien Strecke eine größere Breite erfordern;

Parkflächen und Grünanlagen, soweit sie Bestandteil der vorstehend genannten Anlagen sind oder nach städtebaulichen Grundsätzen zur Erschließung des Sanierungsgebiets notwendig sind (

§ 127 Abs. 2 Nr. 4

);

Anlagen zum Schutz des Sanierungsgebiets gegen schädliche Umwelteinwirkungen i.S. des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der Erschließungsanlagen sind (

§ 127 Abs. 2 Nr. 5

);

Anlagen zur Ableitung von Abwasser (

§ 127 Abs. 4

) aus dem Sanierungsgebiet;

die öffentlichen Spielplätze i.S. von

§ 1 Abs. 1 Nr. 2 des Niedersächsischen Gesetzes über Spielplätze

Die sanierungsbedingten Erschließungsanlagen können auch außerhalb des Sanierungsgebiets gelegen sein.

216.5.3 Ausgeschlossene Anlagen

Nicht zu den Erschließungsanlagen i.S. von § 147 Abs. 1 Nr. 4 gehören:

private, nichtöffentliche Straßen, Wege und Plätze, Wohnwege;

private Grünanlagen, Innenhöfe;

die nach

§ 47 NBauO

notwendigen privaten Stellplätze und Garagen;

die nach

§§ 6 bis 9 des Niedersächsischen Gesetzes über Spielplätze

notwendigen Spielplätze für Kleinkinder und Gemeinschaftsanlagen;

Verkehrsmaßnahmen auf den erschlossenen Grundstücken selbst, wie z.B. Zufahrten ab Grenze Straße/Grundstück, Verbindungsstrecken zwischen einzelnen Gebäuden auf dem Baugrundstück;

Anschlüsse auf den erschlossenen Grundstücken an öffentliche Leitungen;

Ortsdurchfahrten von Bundes, Landes- und Kreisstraßen in der Baulast des Bundes, des Landes oder des Landkreises;

Fahrbahnen der Ortsdurchfahrten von Bundes-, Landes und Kreisstraßen in der Baulast der Gemeinde, soweit die Fahrbahnen dieser Straßen keine größere Breite als ihre anschließenden freien Strecken erfordern;

Brücken, Tunnels und Unterführungen mit den dazugehörenden Rampen;

Anlagen der Deutschen Bundespost, der Deutschen Bundesbahn oder eines anderen öffentlichen Aufgabenträgers;

Anlagen und Einrichtungen zur öffentlichen Versorgung der Grundstücke mit Elektrizität, Gas, Wasser und Wärme;

Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen.

216.5.4 Anlagenspaltung

Soweit eine Erschließungsanlage nicht nur der Erschließung des Sanierungsgebiets dient, ist sie nur anteilig sanierungsbedingt.

216.5.5 Herstellung und Änderung

Erfaßt wird von § 147 Abs. 1 Nr. 4 die erstmalige Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen.

Zur Herstellung gehören alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um eine funktionsfähige Erschließungsanlage neu anzulegen.

Zur Änderung gehört jede Umgestaltung vorhandener Erschließungsanlagen. Der Begriff der Änderung umfaßt die Erweiterung, Verbesserung und Erneuerung i.S. von § 6 NKAG ; er schließt auch den Umbau und den "Rückbau" ein.

Die Instandhaltung und Instandsetzung von Erschließungsanlagen gehören nicht zu den Ordnungsmaßnahmen.

216.6 Sonstige Ordnungsmaßnahmen

216.6.1 Allgemeines

Als sonstige Ordnungsmaßnahmen werden in § 147 Abs. 1 Nr. 5 alle Maßnahmen zusammengefaßt, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können. Hierzu gehören insbesondere:

Bewirtschaftung von gemeindeeigenen Grundstücken bis zum Abschluß der Baumaßnahmen,

Gebäudewertminderungen infolge von Ordnungsmaßnahmen auf benachbarten Grundstücken,

Maßnahmen zur Behebung besonderer Gründungsschwierigkeiten,

Regulierung des Grundstücksniveaus einschließlich Stützmauern,

Änderung von öffentlichen Versorgungseinrichtungen,

sonstige Maßnahmen der Gemeinde, die eine Entschädigungspflicht auslösen.

216.6.2 Änderung von öffentlichen Versorgungseinrichtungen

Zu den öffentlichen Versorgungseinrichtungen i.S. von § 150 gehören:

Anlagen der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wasser und Wärme,

Anlagen der Abwasserwirtschaft und

Fernmeldeanlagen der Deutschen Bundespost.

Träger dieser Anlagen muß eine andere Rechtsperson als die Gemeinde sein. Die Anlagen gehören deshalb auch nicht zu den Erschließungsanlagen i.S. von § 147 Abs. 1 Nr. 4 .

Für die Durchführung der Sanierung ist nur die Änderung der genannten Anlagen von Bedeutung. Es müssen daher vor Beginn der Sanierung Anlagen der genannten Art vorhanden gewesen sein.

Erforderlich ist weiter, daß die Anlagen infolge von Ordnungs- oder Baumaßnahmen im Zuge der Durchführung der Sanierung dem Aufgabenträger nicht mehr zur Verfügung stehen und deshalb neu angelegt werden müssen.

Abschnitt 217 VV-BauGB - 217. Baumaßnahmen

217.1 Einzelne Baumaßnahmen

Zu den Baumaßnahmen gehören folgende in § 148 Abs. 2 abschließend aufgezählte Maßnahmen:

die Modernisierung und Instandsetzung,

die Neubebauung und die Ersatzbauten,

die Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen,

die Verlagerung oder Änderung von Betrieben.

217.2 Modernisierung und Instandsetzung

217.2.1 Sanierungsrechtliche Bedeutung der Begriffe

Die Begriffe "Modernisierung und Instandsetzung" in § 148 Abs. 2 Nr. 1 haben einen eigenständigen sanierungsrechtlichen Inhalt. Dieser geht über den der gleichen Begriffe in § 177 oder im Bauordnungsrecht hinaus.

217.2.2 Gegenstände der Modernisierung und Instandsetzung

Als Gegenstände der Modernisierung und Instandsetzung kommen in Betracht:

Gebäude i.S. von § 2 Abs. 2 NBauO ;

sonstige bauliche Anlagen i.S. von § 2 Abs. 1 Satz 1 NBauO ;

Nebenanlagen, Außenanlagen.

Nebenanlagen und Außenanlagen kommen als Gegenstand der Modernisierung und Instandsetzung in Betracht, soweit sie einem Gebäude oder einer baulichen Anlage zugeordnet werden können; nicht erforderlich ist, daß am Gebäude oder an der baulichen Anlage selbst Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden. Als Nebenanlagen und Außenanlagen kommen in Betracht:

private Straßen, Wege, Plätze, Wohnwege,

private Grünanlagen, Innenhöfe,

die nach § 47 NBauO notwendigen Stellplätze und Garagen,

die nach §§ 6 bis 9 des Niedersächsischen Gesetzes über Spielplätze notwendigen Spielplätze,

ökologische Bauvorhaben.

Für die Modernisierung und Instandsetzung nach § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist nicht erforderlich, daß das betreffende Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage sich noch in einem funktionsfähigen Zustand befindet oder Bestandschutz genießt. Es reicht aus, wenn ein verwertbarer Restbestand vorhanden ist (z.B. Ruine eines Gebäudes) und dieser noch als bauliche Anlage anzusehen ist.

217.2.3 Instandsetzung

Instandsetzung i.S. von § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist die Behebung von baulichen Mängeln durch bauliche Maßnahmen.

Mängel liegen außer in den in § 177 Abs. 3 ( Nr. 244 ) genannten Fällen auch dann vor, wenn die bauliche Anlage nicht dem durch die festgelegten Ziele und Zwecke der Sanierung gebotenen Zustand entspricht. Eine Instandsetzung kommt hiernach auch in Betracht, wenn der bauliche Zustand des Gebäudes oder der baulichen Anlage für sich mangelfrei ist. Zur Instandsetzung kann auch die Wiederherstellung (Rekonstruktion) oder der Umbau von Fassaden oder Dächern gehören, wenn entsprechende Ziele und Zwecke der Sanierung in der städtebaulichen Planung festgelegt sind (hierzu Nr. 212 ).

Die Instandsetzung wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß das Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage vorübergehend auseinandergenommen werden muß (z.B. bei Fachwerkbauten).

217.2.4 Modernisierung

Modernisierung i.S. von § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist

die Beseitigung von Mißständen i.S. von

§ 177 Abs. 2

durch bauliche Maßnahmen oder

die Verbesserung des Gebrauchswerts von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen, so daß diese den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechen.

Zur Modernisierung zählen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung

des Zuschnitts der Räume,

der Belichtung und Belüftung,

des Schallschutzes,

der Energieversorgung,

der sanitären Einrichtungen,

der Beheizung,

der Funktionsabläufe in Räumen und Wohnungen,

der Zugänglichkeit von Räumen (Treppen, Aufzüge).

Zur Modernisierung können ferner gehören:

der Ausbau bisher anders genutzter Räume (z.B. Dachgeschosse),

die zur Verbesserung des Gebrauchswerts notwendigen Anbauten,

die Herstellung und Änderung von notwendigen Stellplätzen und Garagen,

die Herstellung und Änderung von notwendigen nichtöffentlichen Spielplätzen,

die Herstellung und Änderung von nichtöffentlichen Gemeinschaftsanlagen,

der Abbruch von Teilen des Gebäudes oder der sonstigen baulichen Anlage,

der Zuerwerb von Grundstücksflächen, soweit diese für Zwecke der Modernisierung benötigt werden,

Maßnahmen zur Einsparung von Energie,

die Verwertung von Brauchwasser, Regenwasser,

die Verwendung umweltschonender Baustoffe.

Maßnahmen der Instandsetzung, die durch die Beseitigung von Mißständen verursacht werden, gelten als Modernisierung.

217.2.5 Verbindung von Modernisierung und Instandsetzung, Stufen

Die Modernisierung und die Instandsetzung können jeweils für sich oder miteinander verbunden durchgeführt werden.

Aus technischen, ökonomischen oder sozialen Gründen kann die Modernisierung im Einzelfall auch in mehreren Abschnitten durchgeführt werden (stufenweise Modernisierung).

217.3 Neubebauung und Ersatzbauten

217.3.1 Neubebauung

Zur Neubebauung gehört die Errichtung privat oder öffentlich genutzter baulicher Anlagen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, soweit nicht ein Fall nach § 148 Abs. 2 Nrn. 1, 3 oder 4 vorliegt.

217.3.2 Ersatzbauten, Ersatzanlagen

Ersatzbauten i.S. von § 148 Abs. 2 Nr. 2 und die in § 148 Abs. 1 Satz 2 erwähnten Ersatzanlagen sind bauliche Anlagen, die an Stelle von beseitigten Bauten und Anlagen geschaffen werden müssen.

Ersatzbauten und Ersatzanlagen können auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

217.4 Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen

217.4.1 Gemeinbedarfseinrichtungen

Gemeinbedarfseinrichtungen sind gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 2 der Allgemeinheit dienende Anlagen und Einrichtungen. Hierzu gehören auch Parkhäuser und Tiefgaragen.

217.4.2 Folgeeinrichtungen

Folgeeinrichtungen sind Anlagen oder Einrichtungen,

die nicht der Allgemeinheit dienen, jedoch zur Versorgung des Gebiets mit Gütern oder Dienstleistungen erforderlich sind, und

die als Folge der Verbesserung oder Umgestaltung des Sanierungsgebiets erforderlich geworden sind, hierzu zählen auch ökologische Folgemaßnahmen.

Die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen ( § 148 Abs. 1 Satz 2 ).

217.4.3 Sanierungsbedingtheit

Die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen ist nur insoweit den Baumaßnahmen zuzurechnen, als sie sanierungsbedingt sind.

217.4.4 Errichtung und Änderung

Zu den Baumaßnahmen i.S. von § 148 gehört nur die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen. Die Modernisierung oder Instandsetzung bestehender Gebäude oder sonstiger baulicher Anlagen mit dem Ziel, Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen dort einzurichten, fällt unter Nr. 217.2.

217.5 Verlagerung oder Änderung von Betrieben

217.5.1 Betriebe

Die von der Regelung in § 148 Abs. 2 Nr. 4 erfaßten Betriebe können gewerblicher, landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Art sein. Ausgenommen sind Gemeinbedarfseinrichtungen i.S. von Nr. 217.4.

Der Betrieb muß im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen.

Der Betrieb muß auch nach der Verlagerung oder Änderung weiterbetrieben werden. Diese Voraussetzung ist nicht gegeben, wenn der Betrieb nicht verlagerungswürdig oder nicht verlagerungsfähig bzw. nicht änderungswürdig oder nicht änderungsfähig ist.

217.5.2 Verlagerung von Betrieben

Die Verlagerung von Betrieben ist als Baumaßnahme von Bedeutung, soweit hiermit die Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen am anderen Standort verbunden ist.

217.5.3 Änderung baulicher Anlagen von Betrieben

Zu den Baumaßnahmen gehört auch die wesentliche Änderung baulicher Anlagen eines am bisherigen Standort verbleibenden Betriebs, soweit dadurch die Verlagerung des Betriebs vermieden werden kann.

Erweiterungen oder Verbesserungen des Betriebs zählen nicht zu den Baumaßnahmen der Sanierung.

Absch. 218 - 219, Vierter Abschnitt - Sanierungsrechtliche Ergänzungen des allgemeinen Städtebaurechts

Abschnitt 218 VV-BauGB - 218. Vorkaufsrecht in Sanierungsgebieten

218.1 Erweiterung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

Nach Inkrafttreten der Sanierungssatzung steht der Gemeinde im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und in dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.

218.2 Anwendungsbereich des erweiterten Vorkaufsrechts

Das erweiterte Vorkaufsrecht ist unabhängig davon, ob das umfassende oder das vereinfachte Sanierungsverfahren zur Anwendung kommt; es ist auch unerheblich, ob § 144 ganz oder teilweise ausgeschlossen ist.

218.3 Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts

Neben den allgemeinen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt die Ausübung des Rechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 voraus, daß die Gemeinde den Kaufvertrag nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und § 145 , gegebenenfalls i.V.m. § 153 Abs. 2 genehmigt hat, sofern nicht die Anwendung der genannten Vorschriften ausgeschlossen

ist ( Nr. 203 ).

Bei der nach § 24 Abs. 3 erforderlichen Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, ist von Bedeutung, daß nach § 136 Abs. 4 Satz 1 städtebauliche Sanierungsmaßnahmen generell dem Wohl der Allgemeinheit dienen.

218.4 Ausübung zugunsten des Sanierungsträgers

Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 1 kann die Gemeinde das ihr zustehende Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 auch zugunsten eines Sanierungsträgers ausüben, wenn der Träger einverstanden ist.

Abschnitt 219 VV-BauGB - 219. Erleichterungen des Enteignungsverfahrens

219.1 Enteignung zugunsten des Sanierungsträgers

Auf Grund von § 87 Abs. 3 Satz 3 kann die Enteignung eines im Sanierungsgebiet oder im dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebiet gelegenen Grundstücks auch zugunsten des Sanierungsträgers erfolgen, wenn die Enteignung zugunsten der Gemeinde zulässig wäre.

219.2 Nachweis der Voraussetzungen

Wird die Enteignung eines im Sanierungsgebiet oder im dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebiet gelegenen Grundstücks beantragt, entfallen die besonderen Enteignungsvoraussetzungen des § 87 Abs. 2 . Es genügt der Nachweis, daß sich die Gemeinde ernsthaft um den freihändigen Erwerb des Grundstücks zu angemessenen Bedingungen vergeblich bemüht hat (§ 88).

219.3 Anwendungsbereich der Erleichterungen

Die in § 87 Abs. 3 Satz 3 und § 88 für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen vorgesehenen Erleichterungen bei der Enteignung kommen unabhängig davon zur Anwendung, ob die Sanierung im umfassenden oder im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird und ob § 144 ganz oder teilweise ausgeschlossen ist.

Absch. 220 - 222, Fünfter Abschnitt - Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge

Abschnitt 220 VV-BauGB - 220. Anwendungsbereich der §§ 144 und 145 , Verhältnis zu anderen Vorschriften

220.1 Sachlicher Anwendungsbereich

Die §§ 144 und 145 finden Anwendung bei

Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren (

Nr. 203.2

) und

Sanierungsmaßnahmen im vereinfachten Verfahren (

Nr. 203.3

), sofern die Anwendung dieser Vorschriften nicht ganz oder teilweise ausgeschlossen

ist.

220.2 Räumlicher Anwendungsbereich

Soweit die §§ 144 und 145 sachlich anwendbar sind, gelten sie in

förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und

dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten.

220.3 Zeitlicher Anwendungsbereich

Die §§ 144 und 145 sind anwendbar, sobald die Sanierungssatzung rechtsverbindlich geworden ist ( Nr. 211.7 ).

Die Genehmigungspflicht nach § 144 erfaßt aber auch solche Vorhaben Teilungen und Rechtsvorgänge, die vor dem Erlaß der Sanierungssatzung begonnen, aber noch nicht abgeschlossen worden sind. Dies gilt insbesondere für schwebend unwirksame Rechtsvorgänge, wenn z.B. eine erforderliche Teilungsgenehmigung nach §§ 19 , 20 , 21 und 23 oder eine Genehmigung nach § 51 noch nicht erteilt worden ist.

Teilungen oder Rechtsvorgänge, die zu ihrer Wirksamkeit nur noch einer Eintragung im Grundbuch bedürfen, werden von § 144 nicht mehr erfaßt, wenn der schuldrechtliche Vertrag und die Auflassung bzw. die Einigung bereits vor Inkrafttreten der Sanierungssatzung vorgelegen haben, der Eintragungsantrag aber erst danach gestellt wird.

Die Anwendbarkeit der §§ 144 und 145 endet mit der Aufhebung der Sanierungssatzung ( Nr. 235 ).

Die §§ 144 und 145 kommen ebenfalls nicht mehr zur Anwendung, wenn die Sanierung gemäß § 163 für das betreffende Grundstück als abgeschlossen erklärt wird ( Nr. 236 ).

220.4 Verhältnis zu anderen Vorschriften

Die §§ 144 und 145 treten an die Stelle der in Nr. 201.2.2 Abs. 1 und 2 genannten Vorschriften.

Unberührt bleiben die in Nr. 201.2.2 Abs. 3 genannten Genehmigungsvorbehalte.

Abschnitt 221 VV-BauGB - 221. Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge

221.1 Zweck der §§ 144 und 145

221.1.1 Absicherung des Sanierungsverfahrens

Die §§ 144 und 145 haben den Zweck, das Sanierungsverfahren gegen Störungen und Erschwerungen abzusichern und der Gemeinde einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Sanierungsziele einzuräumen. Mit ihrer Hilfe sollen Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge unterbunden werden, die sich erschwerend auf den Ablauf der Sanierung auswirken können.

221.1.2 Schutzfunktion

Die §§ 144 und 145 dienen zugleich dem Schutz der Betroffenen. Die Betroffenen werden gehindert, Vorhaben durchzuführen, Teilungen von Grundstücken vorzunehmen oder Rechtsgeschäfte zu schließen, die sich beim weiteren Fortgang der Sanierung als verfehlt erweisen.

221.1.3 Kaufpreisprüfung

Bei Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren haben die §§ 144 und 145 auch die Aufgabe, der Gemeinde eine Preisprüfung bei Grundstücksgeschäften im Sanierungsgebiet zu ermöglichen (vgl. § 153 Abs. 2 ).

221.2 Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1

221.2.1 Durchführung von Vorhaben

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 ist die Durchführung von Vorhaben i.S. von § 29 . Zur Durchführung gehören die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen.

Vom Genehmigungsvorbehalt werden erfaßt:

bauliche Anlagen i.S. von § 29 Satz 1 , die einer bauaufsichtlichen Genehmigung ( § 68 NBauO ) oder einer bauaufsichtlichen Zustimmung ( § 82 NBauO ) bedürfen oder über deren Zulässigkeit in einem anderen Verfahren entschieden wird;

folgende Maßnahmen, die nicht die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Gegenstand haben:

Aufschüttungen größeren Umfangs,

Abgrabungen größeren Umfangs,

Ausschachtungen,

Ablagerungen einschließlich Lagerstätten.

Hierbei ist nicht entscheidend, ob diese Maßnahmen einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung oder einer Genehmigung nach anderen Vorschriften bedürfen.

221.2.2 Beseitigung baulicher Anlagen

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 ist die Beseitigung einer baulichen Anlage. Erfaßt wird neben der totalen Beseitigung auch die teilweise Beseitigung.

Ohne Bedeutung ist, ob

die zu beseitigende bauliche Anlage formell oder materiell rechtswidrig oder rechtmäßig war oder ist,

die Errichtung der zu beseitigenden baulichen Anlage baurechtlich genehmigt war und

ob eine Genehmigung vorlag oder

die Beseitigung selbst nach anderen Vorschriften genehmigungspflichtig ist.

221.2.3 Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alternative 1 sind alle erheblichen oder wesentlich wertsteigernden Veränderungen von Grundstücken.

Der Genehmigungsvorbehalt bezieht sich auf das Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne einschließlich seiner wesentlichen Bestandteile i.S. von §§ 93 , 94 BGB .

Veränderungen sind nur Maßnahmen tatsächlicher Art, nicht Veränderungen rechtlicher Natur; letztere werden von § 144 Abs. 1 Nr. 3 oder von § 144 Abs. 2 erfaßt. Als Veränderung kommt z.B. die Verlegung von Entwässerungsanlagen in Betracht. Die alleinige Änderung der Nutzung eines Grundstücks ist für § 144 Abs. 1 Nr. 1 ohne Bedeutung.

Für die Frage, ob die Änderung erheblich ist, kommt es nicht darauf an, ob sie wertsteigernd oder wertmindernd ist.

Maßgebend ist ihre Auswirkung auf die Ziele und Zwecke des Sanierung.

Wesentlich wertsteigernd kann auch eine nicht erhebliche Veränderung sein. Entscheidend ist, ob infolge der Veränderung ein merklich höherer Verkaufserlös erwartet werden kann.

221.2.4 Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von baulichen Anlagen

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alternative 2 sind alle erheblichen oder wesentlich wertsteigernden Veränderungen an baulichen Anlagen auch wenn sie sonst nicht genehmigungs- oder zustimmungspflichtig sind.

Als Veränderungen kommen alle Baumaßnahmen i.S. vor § 2 Abs. 5 NBauO an Anlagen oder Teilen von baulicher Anlagen in Betracht, die in §§ 69 oder 70 NBauO oder in Anhang zur NBauO genannt sind. Erfaßt wird auch das; Einfügen von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen in vorhandene Anlagen.

Für die Beurteilung, ob die Veränderung erheblich oder wesentlich wertsteigernd ist, gilt Nr. 221.2.3 entsprechend.

221.2.5 Teilung eines Grundstücks

Genehmigungspflichtig ist nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 die Teilung eines Grundstücks. Die Genehmigung ist auch dann erforderlich, wenn die Veräußerung eines Grundstücks nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 genehmigt worden ist.

Mit der Genehmigung der Teilung wird nicht die Genehmigung der Veräußerung von Grundstücken nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 oder die Genehmigung für das Verpflichtungsgeschäft hierzu nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 entbehrlich.

Der Begriff der Teilung eines Grundstücks entspricht dem in § 19 Abs. 2 .

221.2.6 Vereinbarung von Nutzungsverhältnissen

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 3 sind Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks Gebäudes oder Gebäudeteils eingegangen oder verlängert wird.

Voraussetzung ist, daß die Vereinbarung auf eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen ist. Das ist auch der Fall, wenn bei unbestimmter Vertragsdauer eine Kündigungsfrist von mehr als einem Jahr vereinbart ist.

Der Genehmigungspflicht unterliegen auch Verträge über den Gebrauch oder die Nutzung künftig zu genehmigende oder noch zu errichtender Gebäude und Gebäudeteile.

221.3 Genehmigungspflichtige Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 2

221.3.1 Rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 ist die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks sowie die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts.

Als Veräußerung eines Grundstücks gilt nach § 200 Abs. 1 auch die Veräußerung eines Grundstücksteils. Der Veräußerung eines Grundstücks ist die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück gleichzusetzen, da dieser ein unmittelbares Eigentumsrecht am Grundstück darstellt. Dagegen ist die Veräußerung eines Erbanteils an einer Erbmasse, zu der das Grundstück gehört, nicht als Grundstücksveräußerung anzusehen, da der Erbanteil nur ein Recht an der Sachgesamtheit begründet, nicht jedoch an den zu der Gesamtheit gehörenden einzelnen Sachen.

Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 besteht unabhängig davon, ob das Grundstück schon bebaut ist oder ob erst seine künftige Bebauung beabsichtigt ist.

221.3.2 Bestellung belastender Grundstücksrechte

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 ist jede Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts. Erfaßt wird damit die Begründung von:

Grunddienstbarkeiten (

§§ 1018 bis 1029 BGB

Nießbrauchrechten (

§§ 1030 bis 1089 BGB

beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten (

§§ 1090 bis 1093 BGB

dinglichen Vorkaufsrechten (

§§ 1094 bis 1104 BGB

Reallasten (

§§ 1105 bis 1112 BGB

Hypotheken (

§§ 1113 bis 1190 BGB

Grundschulden (

§§ 1191 bis 1198 BGB

Rentenschulden (

§§ 1199 bis 1203 BGB

Vom Genehmigungsvorbehalt nicht erfaßt wird die Eintragung einer Zwangshypothek.

Keiner Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 bedürfen die Veräußerung und Aufhebung der genannten Belastungen.

Nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 2 ist die Bestellung eines belastenden Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen i.S. des § 148 Abs. 2 im Zusammenhang steht, nicht genehmigungspflichtig. Die Baumaßnahmen müssen in Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ausgeführt werden, d.h., mindestens im Einklang mit den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung stehen.

Im Zusammenhang mit der Durchführung von Baumaßnahmen können z.B. die Bestellung von Hypotheken zur Finanzierung der Neubauten, Ersatzbauten und Modernisierungen oder die Begründung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten auf Flächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 oder eines Nutzungsrechts im Vollzug der Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 stehen.

221.3.3 Schuldrechtliche Verpflichtung zu dinglichen Rechtsgeschäften

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 ist ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zur

Veräußerung eines Grundstücks (

§ 144 Abs. 2 Nr. 1

Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts (

§ 144 Abs. 2 Nr. 1

Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (

§ 144 Abs. 2 Nr. 2

)

begründet wird.

Wird für einen schuldrechtlichen Vertrag, der eine Verpflichtung zu einem der in § 144 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 genannten dinglichen Rechtsgeschäfte enthält, eine Genehmigung erteilt, so gilt auch das zur Ausführung vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt ( § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 ).

221.4 Freistellung vom Genehmigungsvorhalt

Gemäß § 144 Abs. 4 bedürfen keiner Genehmigung:

Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist (

§ 144 Abs. 4 Nr. 1

). Die Genehmigungsfreiheit entbindet die Gemeinde und den Träger nicht von der Pflicht zu prüfen, ob das Vorhaben oder der Rechtsvorgang den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme entspricht (vgl.

§ 145 Abs. 2

);

Rechtsvorgänge nach

§ 144 Abs. 2

zum Zwecke der Vorwegnahme der Erbfolge (

§ 144 Abs. 4 Nr. 2

);

vor förmlicher Festlegung baurechtlich genehmigte Vorhaben (

§ 144 Abs. 4 Nr. 3 Halbsatz 1

);

Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung (

§ 144 Abs. 4 Nr. 3 Halbsatz 2

);

Teilungen eines Grundstücks nach

§ 144 Abs. 1 Nr. 2

sowie Rechtsvorgänge nach

§ 144 Abs. 1 Nr. 3

und

Abs. 2

, die Zwecken der Landesverteidigung dienen (

§ 144 Abs. 4 Nr. 4

);

der rechtsgeschäftliche (schuldrechtliche und dingliche) Erwerb von Grundstücken durch den Bedarfsträger, die in ein Planfeststellungsverfahren nach den in

§ 38

genannten Vorschriften einbezogen sind.

221.5 Allgemeine Genehmigung

221.5.1 Anwendungsbereich

Nach § 144 Abs. 3 kann die Gemeinde für bestimmte Fälle des § 144 Abs. 1 und 2 die Genehmigung allgemein erteilen.

Da § 144 Abs. 3 sich auf bestimmte Fälle des Genehmigungsvorbehalts in § 144 Abs. 1 und 2 bezieht, darf die Gemeinde nicht die Genehmigung für alle dort genannten Fälle erteilen.

Einer besonderen Prüfung bedarf die Erteilung einer allgemeinen Genehmigung für alle Fälle nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 . Falls die Gemeinde so verfährt, entfällt die Möglichkeit, die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, die den Anfangswert i.S. des § 153 Abs. 1 überschreitet, nach § 153 Abs. 2 zu untersagen. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, daß der Grundstückserwerber sich später bei seiner Heranziehung zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages auf die allgemeine Genehmigung des Grundstücksgeschäfts durch die Gemeinde beruft und gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 eine Anrechnung des Betrages, der den sanierungsunbeeinflußten Wert überschreitet, verlangt. In diesem Falle würde der Gemeinde ein vermeidbarer Einnahmeverlust entstehen.

221.5.2 Verfahren

Die allgemeine Erteilung der Genehmigung nach § 144 Abs. 3 erfolgt durch Verwaltungsakt in der Form der Allgemeinverfügung. Die Genehmigung kann erteilt werden, solange die Sanierungssatzung rechtsverbindlich ist. Sie kann unter den Voraussetzungen der § 48 und 49 VwVfG von der Gemeinde zurückgenommen bzw. widerrufen werden. Es wird daher empfohlen, bei Erteilung der Genehmigung den federzeitigen Widerruf vorzubehalten.

Abschnitt 222 VV-BauGB - 222. Genehmigung nach § 145

222.1 Genehmigungsbehörde

Die Genehmigung wird nach § 145 Abs. 1 Satz 1 durch die Gemeinde erteilt. Es handelt sich um die Erledigung einer Aufgabe des eigenen

Wirkungskreises.

Welches Gemeindeorgan intern zuständig ist, richtet sich nach der NGO . Im Regelfall handelt es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung, so daß der Gemeindedirektor gemäß § 62 NGO zuständig ist.

Liegt das Grundstück in einem Umlegungsgebiet, wird empfohlen, den Umlegungsausschuß zu beteiligen ( § 51 Abs. 1 Satz 2 ).

222.2 Antrag

Der Antrag auf Genehmigung ist schriftlich oder zur Niederschrift bei der Genehmigungsbehörde zu stellen.

Der Antrag und die beizufügenden Unterlagen müssen alle Angaben enthalten, die den Rechtsvorgang, den Rechtsakt oder das Vorhaben und dessen Genehmigungspflicht eindeutig erkennen lassen und eine Beurteilung ermöglichen. Fehlende Unterlagen und Angaben hat die Behörde nachzufordern.

Der Antrag auf Erteilung einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder eines Bauvorbescheids enthält nicht den Antrag nach § 145 ; dieser muß vielmehr ausdrücklich gesondert gestellt werden.

222.3 Entscheidungsfrist

Über den Antrag hat die Genehmigungsbehörde gemäß § 145 Abs. 1 Satz 1 binnen drei Monaten nach Eingang des vollständigen Antrags zu entscheiden. Müssen Unterlagen und Angaben nachgefordert werden, beginnt die Frist erst mit Eingang der letzten angeforderten Unterlagen zu laufen.

Kann die Genehmigungsbehörde die Prüfung nicht innerhalb der Genehmigungsfrist abschließen, hat sie nach § 145 Abs. 1 Satz 2 entsprechend § 19 Abs. 3 Satz 4 bis 6 zu verfahren. Sie hat dies dem Antragsteller durch einen Zwischenbescheid mitzuteilen. In dem Zwischenbescheid ist die Frist zu nennen, die für die abschließende Prüfung des Antrags benötigt wird; diese Frist darf höchstens weitere drei Monate betragen. Dieser Zwischenbescheid muß dem Antragsteller vor Ablauf der Genehmigungsfrist zugegangen sein; fällt der letzte Tag der Frist auf einen Sonn- oder Feiertag oder auf einen Sonnabend, genügt ein Zugang vor Ablauf des nächstfolgenden Werktags ( § 31 VwVfG und § 193 BGB ).

Im Falle einer Verlängerung der Frist durch Zwischenbescheid wird die neue Frist von dem Ablauf der Dreimonatsfrist an berechnet.

222.4 Versagungsgründe

222.4.1 Allgemeines

Ist ein Versagungsgrund gegeben, so liegt die Entscheidung nicht im Ermessen der Gemeinde, vielmehr muß sie die Genehmigung versagen.

222.4.2 Beeinträchtigung der Sanierung

Die Genehmigung ist nach § 145 Abs. 2 zu versagen, wenn das Vorhaben, der Rechtsvorgang, der Rechtsakt oder die mit ihm erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme

unmöglich machen,

wesentlich erschweren oder

ihren Zielen und Zwecken zuwiderlaufen

würde.

Es wird keine Gewißheit verlangt, sondern es genügen konkrete Anhaltspunkte, die die Annahme rechtfertigen, daß Beeinträchtigungen i.S. des § 145 Abs. 2 zu erwarten sind. Hierbei kommt es im wesentlichen auf die Lage des Einzelfalles

an.

Bei der Frage, welche Nutzung bezweckt wird, kommt es nicht nur auf die Erklärungen der Beteiligten an; vielmehr können auch andere Erkenntnisquellen verwertet werden.

Maßstab für die Prüfung der Beeinträchtigungen sind die von der Gemeinde festgelegten Ziele und Zwecke der Sanierung sowie der Stand der Durchführung. Da § 145 Abs. 2 auch der Sicherung der Planung dient, bedarf es für den Zeitpunkt der förmlichen Festlegung noch keiner städtebaulichen Planung, sondern lediglich einer Aussage über die anzustrebenden allgemeinen Ziele der städtebaulichen Gesamtmaßnahme gemäß § 141 Abs. 1 Satz 1 . Die Gemeinde kann daher für einen begrenzten Zeitraum die Genehmigung nach § 145 Abs. 2 versagen, ohne daß bereits eine von ihr beschlossene städtebauliche Planung vorliegt. In diesen Fällen müssen genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 und 2 zurückgestellt werden, soweit sie der künftigen Planung vorgreifen.

Auf Grund des Gebots der zügigen Durchführung nach § 136 Abs. 1 ist die Gemeinde jedoch nach der förmlichen Festlegung verpflichtet, unverzüglich eine städtebauliche Planung aufzustellen ( Nr. 213 ). Im Ergebnis muß diese Planung eine Aussageschärfe enthalten, die einen hinreichenden Maßstab für die Beurteilung der Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 und 2 bildet.

Soweit die Gemeinde ihrer Planungspflicht nicht genügt, wird nach Ablauf einer angemessenen Frist § 145 Abs. 2 gegenüber dem Betroffenen unanwendbar.

Die Gemeinde kann ihre städtebauliche Planung verändern oder durch eine neue Planung ersetzen. In diesem Fall ist für die Anwendung von § 145 Abs. 2 die veränderte oder neue Planung maßgebend.

Bei der Anwendung des § 145 Abs. 2 ist nur die Planung zugrunde zu legen, deren Durchsetzung die Gemeinde beabsichtigt.

Unter diesen Voraussetzungen kann auch ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan unbeachtlich

sein, wenn er nicht den Zielen und Zwecken der Sanierung entspricht. Aus den §§ 30 und 34 können keine Ansprüche auf Erteilung einer Genehmigung nach § 145 Abs. 2 hergeleitet werden.

222.4.3 Verzicht auf Entschädigung

Nach § 145 Abs. 3 kann eine vorhandene wesentliche Erschwerung der städtebaulichen Sanierung i.S. von § 145 Abs. 2 außer in den Fällen des § 144 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 1 durch einen Entschädigungsverzicht des Berechtigten für sich und seine Rechtsnachfolger beseitigt werden. In diesen Fällen besteht ein Rechtsanspruch auf die Erteilung der Genehmigung. Damit werden Investitionen der Betroffenen auf eigenes Risiko ermöglicht. Im Falle der Enteignung entfällt insoweit eine Entschädigung.

§ 145 Abs. 3 ist aber nur anzuwenden, wenn und soweit der Verzicht auf die Entschädigung tatsächlich zu einer Beseitigung der wesentlichen Erschwerung der städtebaulichen Sanierung führt. Das ist nicht der Fall, wenn durch den Vorgang oder das Vorhaben Sachverhalte geschaffen werden, die tatsachlich schwer zu beseitigen sind und deswegen die zügige Durchführung der städtebaulichen Sanierung beeinträchtigen würden.

222.5 Entscheidung, Nebenbestimmungen

Die Entscheidung über die Genehmigung oder deren Versagung erfolgt durch Verwaltungsakt.

Die Genehmigung nach § 145 kann gemäß § 145 Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 1 unter Auflagen erteilt werden. Befristungen und Bedingungen sind nach § 145 Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 2 nur bei der Genehmigung von Vorhaben und sonstigen Maßnahmen nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 (Veränderungssperre) und bei der Genehmigung von Nutzungsverhältnissen nach § 144 Abs. 1 Nr. 3 (Vertragssperre) möglich. Ist eine Genehmigung nach § 145 Abs. 3 nicht zulässig, kann sie auch nicht unter Auflagen, Befristungen oder Bedingungen erteilt werden. Auflagen, Befristungen und Bedingungen sind nur insoweit zulässig, als sie dazu dienen, die Versagungsgründe auszuräumen. Auflösende Befristungen und Bedingungen sind mit der Auflassung, auflösende Bedingungen mit der Bestellung eines Erbbaurechts nicht vereinbar ( § 925 Abs. 2 BGB , § 1 Abs. 4 Satz 1 der Verordnung über das Erbbaurecht).

Die durch Auflagen, Befristungen und Bedingungen betroffene Vertragspartei ist berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach der Unanfechtbarkeit der Entscheidung vom Vertrag zurückzutreten ( § 51 Abs. 4 Satz 2 und 3 i.V.m. § 145 Abs. 4 Satz 2 ).

222.6 Genehmigung durch Fristablauf

Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist oder der verlängerten Frist versagt wird ( § 19 Abs. 3 Satz 6 ). Maßgebend ist der Zugang des Versagungsbescheides. Die Genehmigung gilt somit auch dann als erteilt, wenn der Zwischenbescheid erst nach Ablauf der Frist zugeht und damit keine Verlängerungswirkung hat. Bei mehreren Antragstellern ist zur Vermeidung uneinheitlicher Ergebnisse darauf zu achten, daß Versagungs- und Zwischenbescheide allen Antragstellern zugehen.

222.7 Eintragung im Grundbuch, Negativzeugnis

Hinsichtlich der Genehmigung eines Rechtsvorgangs nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 ist gemäß § 145 Abs. 6 die Vorschrift des § 23 anzuwenden. Danach darf das Grundbuchamt im Falle eines solchen genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgangs eine Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn ihm der Genehmigungsbescheid der Gemeinde vorliegt.

Die Genehmigungsbehörde hat auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen, wenn zu einem Rechtsvorgang eine Genehmigung nicht erforderlich ist oder die Genehmigung als erteilt gilt.

222.8 Wirkungen der Entscheidung

Die Genehmigung nach § 145 besitzt keine positive Bindungswirkung im Hinblick auf die Baugenehmigung oder sonstige

Genehmigungen.

222.9 Verhältnis der Genehmigung nach § 145 zur Baugenehmigung

§§ 144 und 145 gehören zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die nach § 75 NBauO einem Vorhaben und damit der Erteilung der Baugenehmigung nicht entgegenstehen dürfen. Ohne vorherige Erteilung der Genehmigung nach § 145 darf daher keine Baugenehmigung ( § 75 NBauO ) oder Teilbaugenehmigung ( § 76 NBauO ) ausgesprochen werden. Ist die Genehmigung nach § 145 versagt, so ist auch die bauaufsichtliche Genehmigung zu versagen. Ist die Genehmigung

nach § 145 Abs. 4 unter Auflagen befristet oder bedingt erteilt, so sind diese Nebenbestimmungen, soweit sie für die Baugenehmigung von Bedeutung sind, zu übernehmen. Läßt das Bauordnungsrecht die Übernahme der Einschränkungen nicht zu, so kann die Baugenehmigung nicht erteilt werden. Die vorstehenden Ausführungen gelten entsprechend auch für den Vorbescheid nach § 74 NBauO .

222.10 Durchführung von Vorhaben ohne Genehmigung

Führt ein Grundstückseigentümer ein Vorhaben i.S. von § 144 Abs. 1 Nr. 1 , das nicht auch bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig ist, ohne Genehmigung

der Gemeinde nach § 145 Abs. 1 durch, begeht er keine Ordnungswidrigkeit. Die Verhängung einer Geldbuße ist daher nicht möglich.

Betrifft das Vorhaben eine bauliche Anlage i.S. von § 2 Abs. 1 NBauO oder Baumaßnahmen i.S. von § 2 Abs. 5 NBauO , so kann die Bauaufsicht gemäß § 89 NBauO die Baueinstellung anordnen. Da die Bauaufsichtsbehörden allgemein die Aufgabe haben, rechtswidrige Baumaßnahmen von Amts wegen zu verhindern, ist in der Regel die Baueinstellung anzuordnen. Entsprechendes gilt auch für eine Beseitigungsanordnung durch die Bauaufsicht.

222.11 Übernahmeverlangen nach § 145 Abs. 5 und § 168

Bei Versagung der Genehmigung nach § 145 Abs. 2 kann der Eigentümer nach Maßgabe des § 145 Abs. 5 Satz 1 von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, auf das sich der Rechtsvorgang, der Rechtsakt oder das Vorhaben bezieht.

Das Recht, auf Grund anderer Bestimmungen des BauGB (z.B. § 40 Abs. 2 oder § 173 Abs. 2 ) ein Übernahmeverlangen geltend zu machen, wird durch § 145 Abs. 5 und § 168 nicht berührt.

Absch. 223 - 228, Sechster Abschnitt - Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften

Abschnitt 223 VV-BauGB - 223. Anwendungsbereich der §§ 153 bis 156 , Zweck und Gegenstand der Vorschriften

223.1 Anwendungsbereich

Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 153 bis 156 sind anzuwenden, wenn die Sanierung im umfassenden Verfahren ( Nr. 203.2 ) durchgeführt wird.

Die Anwendung des besonderen Sanierungsrechts ist in diesem Falle räumlich begrenzt auf

das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet und

dazu gehörende Ersatz- und Ergänzungsgebiete (

§ 142 Abs. 2 Satz 2

Das besondere Sanierungsrecht kann durch die Wahl des vereinfachten Verfahrens ( Nr. 203.3 ) unter den Voraussetzungen des § 142 Abs. 4 Satz 1 ausgeschlossen werden. Der Ausschluß muß in der Sanierungssatzung erfolgen. Ein späterer Ausschluß ist nur in der in Nr. 203.7 dargestellten Weise möglich.

223.2 Zweck, besondere bodenpolitische Konzeption

Das besondere Sanierungsrecht der §§ 153 bis 156 ist Ausdruck einer besonderen bodenpolitischen Konzeption. Diese hat zum Ziel:

die Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen,

die Limitierung von Grundstückswerten bei Entschädigungen und Ausgleichsleistungen auf den sanierungsunbeeinflußten Wert,

die Limitierung von Grundstückswerten bei Grundstücksgeschäften der Gemeinde oder des Sanierungsträgers,

die Preisprüfung bei Grundstücksgeschäften Dritter.

Die auf Grund der §§ 153 bis 156 durchzuführenden Maßnahmen dienen dazu, der Gemeinde Finanzierungsmittel für die betreffende Sanierungsmaßnahme zu beschaffen und die Durchführung der Sanierung im übrigen zu erleichtern.

223.3 Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen

Der Verkehrswert des einzelnen Grundstücks kann infolge der Sanierungsmaßnahme erhöht werden, z.B. durch die Verbesserung

der Bebauung,

der Struktur,

der Nutzung,

des Umfeldes.

In der Regel wirken sich die Verbesserungen auch auf die Ertragsverhältnisse des Grundstücks entsprechend aus.

Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen können sich gemäß § 153 Abs. 1 und § 23 Satz 3 WertV ergeben aus

der Aussicht auf die Sanierung,

der Vorbereitung der Sanierung oder

der Durchführung der Sanierung.

Welche Werterhöhungen sanierungsbedingt sind, kann nur für die einzelne städtebauliche Sanierungsmaßnahme festgestellt werden. Hinweise hierauf können außergewöhnliche Bodenpreissteigerungen innerhalb des Gebiets ergeben, die eingetreten sind, nachdem die Sanierungsabsicht in der Öffentlichkeit bekannt geworden ist. Dieser Zeitpunkt wird bei Sanierungsmaßnahmen in der Regel vor dem Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ( Nr. 210.5.1 ) liegen.

Im übrigen ist es nicht erforderlich, den werterhöhenden Einfluß einzelner Maßnahmen gesondert zu ermitteln.

223.4 Maßgebende Bodenwerte

223.4.1 Sanierungsunbeeinflußter Wert

Der sanierungsunbeeinflußte Wert ist gemäß § 153 Abs. 1 der Verkehrswert eines Grundstücks unter Ausschluß der sanierungsbedingten Werterhöhungen.

223.4.2 Anfangswert

Der Anfangswert ist nach § 154 Abs. 2 Satzteil 1 der sanierungsunbeeinflußte Wert des Bodens ohne seine Bebauung.

223.4.3 Neuordnungswert

Der Neuordnungswert ist gemäß § 153 Abs. 4 der Verkehrswert des Grundstücks unter Berücksichtigung seiner rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung.

223.4.4 Endwert

Der Endwert ist nach § 154 Abs. 2 Satzteil 2 der Neuordnungswert des Bodens ohne seine Bebauung.

223.5 Form der Bodenwertabschöpfung

Die sanierungsbedingten Werterhöhungen werden abgeschöpft durch:

den gemeindlichen Erwerb von Grundstücken zum sanierungsunbeeinflußten Grundstückswert nach

§ 153 Abs. 1

und gegebenenfalls die Veräußerung zum Neuordnungswert nach

§ 153 Abs. 4

die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach

§§ 154

und

155

sowie

die Erhebung von Ausgleichsleistungen im Umlegungsverfahren gemäß

§ 153 Abs. 5 Nrn. 1 und 2

Abschnitt 224 VV-BauGB - 224. Preisprüfung durch die Gemeinde

224.1 Gegenstand und Form der Preisprüfung

Bei Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren ( Nr. 203.2 ) unterliegen gemäß § 153 Abs. 2

die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und

die Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts

der Preisprüfung durch die Gemeinde. Die Preisprüfung erfolgt im Genehmigungsverfahren nach §§ 144 und 145 .

224.2 Versagung der Genehmigung

Die Genehmigung nach § 144 ist gemäß § 145 Abs. 2 zu versagen, wenn der betreffende Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung wesentlich erschweren würde (vgl. Nr. 222.4 ).

Eine wesentliche Erschwerung liegt nach § 153 Abs. 2 vor, wenn bei dem betreffenden Grundstücksgeschäft der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert liegt, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 ergibt ( Nr. 223.4.1 ).

Die Veräußerung über dem sanierungsunbeeinflußten Wert würde zu einer doppelten Belastung des Erwerbers führen, wenn dieser später als Eigentümer zu Ausgleichsbeträgen herangezogen wird. Die Preisprüfung dient insoweit auch dem Schutz des Erwerbers.

Bei nur geringfügiger Überschreitung hat die Gemeinde die rechtsgeschäftliche Veräußerung des Grundstücks und die Bestellung des Erbbaurechts, nicht aber den Kaufpreis als solchen in dem Bescheid zu genehmigen. In dem Bescheid ist darauf hinzuweisen, daß das Grundstück insoweit der Ausgleichsbetragspflicht nach § 154 noch unterliegt.

Abschnitt 225 VV-BauGB - 225. Erwerb von Grundstücken durch die Gemeinde, Veräußerung zum Neuordnungswert

225.1 Erwerb zum sanierungsunbeeinflußten Wert

Nach § 153 Abs. 3 darf die Gemeinde oder der Sanierungsträger beim Erwerb eines Grundstücks im Sanierungsgebiet keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des § 153 Abs. 1 ergibt. Dies ist der sanierungsunbeeinflußte Wert ( Nr. 223.4.1 ).

Die Bindung an den sanierungsunbeeinflußten Wert gilt für jede Art des gemeindlichen Grunderwerbs, also auch für Enteignungen sowie für die Überführung von Grundstücken des Sanierungsträgers in das Treuhandvermögen gemäß § 160 ( Nr. 231 ).

Werterhöhungen des Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, sind jedoch beim Kaufpreis zu berücksichtigen. Sind die Aufwendungen nach der förmlichen Festlegung getätigt worden, so müssen sie entsprechend den Veränderungen von der Gemeinde gemäß §§ 144 und 145 genehmigt worden sein.

Das Verbot der Vereinbarung eines höheren Kaufpreises als des sanierengsunbeeinflußten Wertes gilt gemäß § 153 Abs. 3 Satz 2 auch für die in § 144 Abs. 4 Nrn. 4 und 5 genannten Fälle.

225.2 Veräußerung der Grundstücke zum Neuordnungswert

Die Gemeinde ist nach § 153 Abs. 4 verpflichtet, Grundstücke zum Neuordnungswert zu veräußern,

die sie durch Ausübung des Vorkaufsrechts erlangt hat (

§ 89 Abs. 1 Nr. 1

) oder

die zu ihren Gunsten enteignet worden sind, um sie für eine bauliche Nutzung vorzubereiten oder der baulichen Nutzung zuzuführen (

§ 89 Abs. 1 Nr. 2

Für Grundstücke, die die Gemeinde vor dem 1.7.1987 erworben hat, ergibt sich die Verpflichtung zur Veräußerung zum Neuordnungswert aus § 240 Abs. 2 und § 25 StBauFG. Dies gilt entsprechend bei Verkaufsfällen aus der Zeit vor dem 1.7.1987, wenn die Gemeinde gemäß § 235 Abs. 1 das Vorkaufsrecht nach den bisher geltenden Vorschriften des BBauG und des StBauFG ausgeübt hat.

Abschnitt 226 VV-BauGB - 226. Erhebung von Ausgleichsbeträgen

226.1 Verpflichtung der Gemeinde zur Erhebung des Ausgleichsbetrags

Die Gemeinde ist nach § 154 Abs. 1 Satz 1 verpflichtet, von den Eigentümern der in den förmlich festgelegten Sanierungs-, Ersatz- und Ergänzungsgebieten gelegenen Grundstücke Ausgleichsbeträge zu erheben, soweit ihre Grundstücke sanierungsbedingte Werterhöhungen erfahren haben. Für Ersatz- und Ergänzungsgebiete ergibt sich die Verpflichtung auf Grund von § 142 Abs. 2 Satz 2 .

Die Verpflichtung zur Erhebung des Ausgleichsbetrags besteht für die Gemeinde sowohl dem Grunde nach als auch in der in dem Gesetz vorgesehenen Höhe.

226.2 Zeitpunkt der Erhebung des Ausgleichsbetrags

Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 sind die Ausgleichsbeträge zu erheben, wenn die Sanierungssatzung gemäß § 162 ganz oder teilweise aufgehoben oder die Sanierung gemäß § 163 für ein Grundstück als abgeschlossen erklärt worden ist.

Im Falle der Aufhebung der förmlichen Festlegung nach § 162 Abs. 1 Nr. 2 oder 3 wird, soweit es nicht zur Durchführung einzelner städtebaulicher Maßnahmen gekommen ist, eine Erhebung der Ausgleichsbeträge nicht in Frage kommen.

Die Erhebung der Ausgleichsbeträge setzt nicht das weitere Fortbestehen der Sanierungssatzung voraus. Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung beginnt jedoch die Frist für die Festsetzungsverjährung. Sie beträgt vier Jahre ( § 155 Abs. 5 i.V.m. § 11 NKAG und §§ 169ff. der Abgabenordnung - AO 1977 ).

Im Interesse der alsbaldigen Deckung der Kosten der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ist eine möglichst frühe Entlassung der Grundstücke aus dem förmlich festgelegten Gebiet anzustreben, um den Ausgleichsbetrag erheben zu können. Ein Muster für einen Bescheid über die vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags nach § 154 Abs. 3 ist als Anlage abgedruckt.

226.3 Ausgleichsbetragspflichtiger

226.3.1 Eigentümer

Ausgleichsbetragspflichtig ist nach § 154 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ausschließlich der Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt

der Aufhebung der Sanierungssatzung nach

§ 162

der Erklärung des Abschlusses der Sanierung für einzelne Grundstücke nach

§ 163

des Abschlusses einer Ablösungsvereinbarung nach

§ 154 Abs. 3 Satz 2

der vorzeitigen Festsetzung des Ausgleichsbetrags nach

§ 154 Abs. 3 Satz 3

oder

der Veranlagung zu einer Vorauszahlung auf den Ausgleichsbetrag nach

§ 154 Abs. 6

Miteigentümer sind nach § 154 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile ausgleichsbetragspflichtig.

Maßgebend sind die Eintragungen im Grundbuch, außer wenn zwischenzeitlich ein Eigentumswechsel kraft Gesetzes stattgefunden hat (Erbgang, Zwangsversteigerung, Enteignung) und das Grundbuch noch nicht berichtigt ist. Wechselt der Eigentümer nach Abschluß der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme, geht die Ausgleichsbetragspflicht nicht auf den neuen Eigentümer über; eine Ausnahme besteht im Falle der Gesamtrechtsnachfolge.

226.3.2 Juristische Personen des öffentlichen Rechts

Bei privat nutzbaren Grundstücken sind auch juristische Personen des öffentlichen Rechts ausgleichsbetragspflichtig.

226.3.3 Gemeinde als Eigentümerin

Bei gemeindeeigenen Grundstücken entfällt eine Ausgleichsbetragspflicht, da Schuldner und Gläubiger identisch sind.

226.3.4 Ausgleichsbetragspflichtiger bei öffentlicher Nutzung

Ausgleichsbetragspflichtig ist grundsätzlich auch der Eigentümer von Grundstücken mit öffentlicher Nutzung (z.B. Gemeinbedarfsflächen, Verkehrs- und Grünflächen). Besteht jedoch eine dauerhafte öffentliche Zweckbindung der Flächen, insbesondere durch einen Bebauungsplan, so sind diese Grundstücke dem allgemeinen Grundstücksverkehr entzogen und von der weiteren Werterhöhung ausgeschlossen. Soweit jedoch Erschließungsanlagen i.S. von § 127 Abs. 2 hergestellt, erweitert oder verbessert werden und hierfür nach § 154 Abs. 1 Satz 2 keine Beiträge erhoben werden dürfen, können die eingesparten Beiträge als Werterhöhung des Grundstücks berücksichtigt werden.

226.4 Bemessung des Ausgleichsbetrags

226.4.1 Allgemeines

Der Ausgleichsbetrag bemißt sich nach § 154 Abs. 1 und 2 unter Berücksichtigung der nach § 155 Abs. 1 anrechenbaren Beträge (Nr. 226.5) nach dem Unterschied zwischen

dem Anfangswert (

Nr. 223.4.2

) und

dem Endwert (

Nr. 223.4.4

226.4.2 Ermittlung der Anfangs- und Endwerte

Die Anfangs- und Endwerte sind, jeweils bezogen auf die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung, nach § 162 oder § 163 in entsprechender Anwendung der §§ 21 und 23 WertV zu ermitteln.

Die Ermittlung ist grundsätzlich für jedes Grundstück im Anwendungsbereich erforderlich.

Wird bei ihrer Ermittlung von Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke ausgegangen, so sind nach § 24 Abs. 2 WertV Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzungsmöglichkeiten, die sich aus einer bestehenbleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, nur bei der Ermittlung des Endwertes zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen.

226.5 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag

226.5.1 In anderen Verfahren berücksichtigte Vorteile oder Werterhöhungen

Nach § 155 Abs. 1 Nr. 1 sind auf den Ausgleichsbetrag die durch die städtebauliche Sanierungsmaßnahme entstandenen Vorteile oder Werterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die bereits in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind. Ein solcher Fall kann vorliegen, wenn im Rahmen einer Vollenteignung nach § 86 Abs. 1 Nr. 1 Ersatzland gemäß § 100 im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebiet bereitgestellt wurde. Das gleiche gilt, wenn im Falle der Teilenteignung ein Vorteilsausgleich stattgefunden hat

226.5.2 Wertsteigerungen nach Verkauf durch die Gemeinde

Wenn unvorhergesehen nach Verkauf eines Grundstücks durch die Gemeinde infolge der weiteren Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme Änderungen eintreten, die zu zusätzlichen Bodenwertsteigerungen führen, ist nur der beim Verkauf von der Gemeinde berücksichtigte Teil der Bodenwertsteigerung auf den Ausgleichsbetrag anrechenbar; für den unvorhergesehenen Teil ist also ein Ausgleichsbetrag nachzuerheben. Dies kommt z.B. in Betracht, wenn eine Änderung der städtebaulichen Planung zu weiteren Wertsteigerungen führt, die bei Abschluß des Kaufvertrags noch nicht vorhersehbar war.

Konnte hingegen bei Abschluß des Kaufvertrags die durch die städtebauliche Sanierungsmaßnahme bedingte Bodenwertsteigerung auch nach § 23 Satz 4 WertV noch nicht vollständig ermittelt werden, so ist bei der Erhebung des Ausgleichsbetrags nur die bei der Veräußerung bereits berücksichtigte Werterhöhung mit der Folge anzurechnen, daß dem Ausgleichsbetrag nur noch die weiteren Wertsteigerungen unterliegen.

226.5.3 Zulässige Erhöhung des Bodenwerts durch eigene Aufwendungen

Zulässige Werterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, sind gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Es sind nur die Erhöhungen des Bodenwerts, nicht dagegen die Aufwendungen selbst zu berücksichtigen.

Zu den hiernach anrechenbaren Leistungen zählen auch Beiträge nach § 6 NKAG , die im Rahmen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme zur Werterhöhung des Grundstücks beigetragen haben.

Grundsätzlich ist es auch zulässig, diese Leistungen bei der Feststellung des Anfangs- und des Endwerts nach § 154 Abs. 2 unberücksichtigt zu lassen. Dies ist vor allem deshalb sinnvoll, weil die Bemessungsgrundlagen für Beiträge nach § 6 NKAG in einer Beziehung zur tatsächlichen Nutzung des Grundstücks stehen, während bei der Berechnung des Endwerts nur der Grundstückswert ohne Berücksichtigung der Bebauung oder tatsächlichen Nutzung anzusetzen ist. Wird so vorgegangen, ist der Ausgleichsbetragspflichtige bei der Erhebung des Ausgleichsbetrags aber ausdrücklich darauf hinzuweisen, daß diese Leistungen in die festgestellte Wertsteigerung nicht mit einbezogen worden sind. Ein derartiges Verfahren ist insbesondere dann zu empfehlen, wenn die Leistungen, für die Beiträge nach § 6 NKAG erhoben werden, nicht nur die Grundstücke in dem förmlich festgelegten Bereich der städtebaulichen Maßnahme betreffen, sondern zugleich weitere Gebiete in der Gemeinde berühren.

226.5.4 Kosten des Eigentümers für von ihm durchgeführte Ordnungsmaßnahmen

Dem Eigentümer entstandene Kosten für Ordnungsmaßnahmen sind gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2 anzurechnen. Soweit die anerkannten Kosten der Ordnungsmaßnahmen höher sind als der für das Grundstück ermittelte Ausgleichsbetrag, sind dem Eigentümer die Kosten der Ordnungsmaßnahmen gemäß § 155 Abs. 6 zu erstatten.

Anrechenbar sind jedoch nur die Kosten der Ordnungsmaßnahmen, die die Gemeinde mit dem Eigentümer gemäß § 147 Abs. 2 Satz 1 vereinbart hat.

226.5.5 Kaufpreis über dem sanierungsunbeeinflußten Wert

Die Vorschrift des § 155 Abs. 1 Nr. 3 bezieht sich auf von der Gemeinde genehmigte Grundstücksveräußerungsverträge, bei denen ein Kaufpreis vereinbart wurde, der über dem sanierungsunbeeinflußten Wert ( Nr. 224.4.1 ) lag. Um das berechtigte Vertrauen des Erwerbers in die Genehmigung nach § 145 Abs. 2 i.V.m. § 153 zu schützen, sieht § 155 Abs. 1 Nr. 3 vor, daß der Teil des Kaufpreises, der den sanierungsunbeeinflußten Wert übersteigt und den der Erwerber zulässigerweise an den Voreigentümer entrichtet hat, auf den Anfangswert anzurechnen ist.

Im einzelnen sind folgende Fallgestaltungen denkbar:

Wie sich später nach Vollziehung des Rechtsgeschäfts bei Ermittlung des Anfangswerts herausstellt, wurde mehr als der sanierungsunbeeinflußte Wert gezahlt und trotz der nach

§ 153 Abs. 2

vorliegenden Versagungsgründe - unzulässigerweise - genehmigt. Die Genehmigung ist nicht rücknehmbar.

Die Gemeinde hat nach

§ 144 Abs. 3

die Veräußerung allgemein genehmigt, so daß ein Kaufpreis über dem sanierungsunabhängigen Wert vereinbart werden durfte.

Der gezahlte und nach

§ 153 Abs. 1

i.V.m.

§ 153 Abs. 2

genehmigte Kaufpreis umfaßt Werterhöhungen des Grundstücks, die der Voreigentümer zulässigerweise bewirkt hat. Bei der Erteilung der Genehmigung durch die Gemeinde gemäß

§ 144

ist daher der Bodenwert festzustellen und dem Erwerber mitzuteilen.

Es wurde ein Preis gezahlt und nach

§ 153 Abs. 2

genehmigt, der geringfügig über dem sanierungsunbeeinflußten Wert liegt. Der Kaufvertrag wurde nach

§ 145

genehmigt, nicht jedoch der Kaufpreis. Die Überzahlung wird daher nicht angerechnet (vgl.

Nr. 224.2

226.6 Ablösung des Ausgleichsbetrags

226.6.1 Ermessen der Gemeinde

Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 2 kann die Gemeinde vor Abschluß der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nach eigenem Ermessen die freiwillige Ablösung des Ausgleichsbetrags zulassen. Die durch die Ablösung getroffene Regelung ist endgültig.

Voraussetzung für die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags ist, daß

eine von der Gemeinde beschlossene städtebauliche Planung (

Nr. 213

) vorliegt,

die sich aus der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ergebende Neuordnung und die daraus resultierende Nutzung des Grundstücks bekannt sind und

die sanierungsbedingten Werterhöhungen entsprechend dem Verfahren zur Festsetzung der Ausgleichsbeträge ermittelt werden können.

Die Ermittlung des Neuordnungswerts richtet sich nach Nrn. 228.3.3 und 228.3.4 . § 154 Abs. 4 und 5 sowie § 155 sind bei der Ermittlung des Ablösebetrags entsprechend anzuwenden.

Ein Muster für die Vereinbarung über die Ablösung des Ausgleichsbetrags ist als Anlage abgedruckt.

226.6.2 Ablösung durch Vereinbarung eines höheren Ausgleichsbetrags

Die Vorschrift des § 154 Abs. 3 Satz 2 letzter Halbsatz läßt zu, vor Abschluß der Sanierungsmaßnahme einen höheren Ausgleichsbetrag freihändig zu vereinbaren, als sich möglicherweise nach Abschluß der Sanierungsmaßnahme ergeben würde. Dies kann in Betracht kommen, wenn die Gemeinde noch keine städtebauliche Planung beschlossen hat, die städtebaulich bedingten Bodenwerterhöhungen sich daher noch nicht feststellen, sondern nur schätzen lassen, ein Eigentümer aber an einer abschließenden Regelung interessiert ist. In diesem Falle kann die Gemeinde mit dem Ausgleichsbetragspflichtigen in der Weise eine abschließende Regelung treffen, daß die Zahlung eines Betrags vereinbart wird, in dem zugunsten der Gemeinde ein Sicherheitszuschlag enthalten ist, mit dem noch nicht absehbare weitere sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen infolge der weiteren Neuordnung des Gebiets, die sich auf das betreffende Grundstück auswirken können, vorsorglich berücksichtigt werden. Die Vereinbarung eines höheren Ausgleichsbetrags ist endgültig. Bestätigt sich nach Abschluß der Sanierungsmaßnahme, daß ein höherer Ausgleichsbetrag vereinbart wurde, als er sich nach Abschluß der Sanierungsmaßnahme ergibt, besteht kein Anspruch des Eigentümers auf Rückzahlung des Mehrbetrags.

226.7 Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags

Die Gemeinde soll nach § 154 Abs. 3 Satz 3 auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen,

wenn

der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluß der Sanierung nach

§§ 162

und

163

ein berechtigtes Interesse hat und

der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

Die vorzeitige Festsetzung tritt an die Stelle des Ausgleichsbetragsbescheides nach

§ 154 Abs. 4 ; die Vorschriften des § 154 Abs. 5 über die Umwandlung des Ausgleichsbetrags in ein Tilgungsdarlehen sowie des § 155 sind entsprechend anzuwenden.

226.8 Erhebung des Ausgleichsbetrags

226.8.1 Bescheid

Nach § 154 Abs. 4 Satz 1 fordert die Gemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an.

Als Anlagen sind abgedruckt:

Musterbescheid für die Erhebung einer Vorauszahlung auf den Ausgleichsbetrag nach

§ 154 Abs. 6

Musterbescheid für die Erhebung des Ausgleichsbetrags bei vorzeitigem Abschluß gemäß

§ 163

Musterbescheid für die Erhebung des Ausgleichsbetrags nach Abschluß der Sanierung gemäß

§ 162

226.8.2 Erörterung

Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung

der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse (

Nr. 228.2.1

) sowie

der nach

§ 155 Abs. 1

anrechenbaren Beträge

innerhalb angemessener Frist zu geben. Ein Muster für das Schreiben an den Ausgleichsbetragspflichtigen ist als Anlage abgedruckt.

226.8.3 Fälligkeit

Der Ausgleichsbetrag wird einen Monat nach Bekanntgabe des Ausgleichsbetragsbescheides fällig. Mit der Fälligkeit beginnt die Zahlungsverjährung. Die Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre ( § 155 Abs. 5 i.V.m. § 11 NKAG und §§ 228ff. AO 1977 ).

226.8.4 Keine Sicherung als öffentliche Last

Nach § 154 Abs. 4 Satz 3 ruht der Ausgleichsbetrag nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Der Ausgleichsbetrag genießt daher im Falle der Zwangsversteigerung nicht den Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG .

226.9 Umwandlung des Ausgleichsbetrags in ein Tilgungsdarlehen

226.9.1 Voraussetzungen im Regelfall

Nach § 154 Abs. 5 Satz 1 hat die Gemeinde auf Antrag des Eigentümers den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern ihm die Zahlung mit eigenen oder fremden Mitteln bei Fälligkeit nicht zugemutet werden kann. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 v.H. jährlich zu verzinsen und mit 5 v.H. zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen ( § 154 Abs. 5 Satz 2 ). Ein Muster für den Darlehensvertrag ist als Anlage abgedruckt.

Die Regelung dient insbesondere dazu, Härten, die sich aus den Notwendigkeiten der Finanzierung einer Baumaßnahme ergeben, zu vermeiden oder zu mildern. Für die Nichtzumutbarkeit lassen sich jedoch keine allgemeinen Beurteilungsmaßstäbe aufstellen.

Soweit ein Antrag gestellt wird, ist die Zumutbarkeit in jedem Fall besonders zu prüfen. Ergibt diese Prüfung, daß die Zahlung des Ausgleichsbetrags im Zeitpunkt der Fälligkeit unzumutbar ist, hat der Eigentümer einen Rechtsanspruch auf Umwandlung des Ausgleichsbetrags in ein Tilgungsdarlehen.

226.9.2 Herabsetzung der Tilgung und der Darlehenszinsen

Gemäß § 154 Abs. 5 kann unter bestimmten Voraussetzungen im Einzelfall der Tilgungssatz bis auf 1 v.H. herabgesetzt und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden. Die Herabsetzung ist zulässig, wenn sie

im öffentlichen Interesse (Nr. 226.9.3),

zur Vermeidung unbilliger Härten (Nr. 226.9.4) oder

zur Vermeidung einer vom Eigentümer nicht zu vertreten den Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung (Nr. 226.9.5)

geboten ist.

Im Einzelfall können die beiden letzten Voraussetzungen zugleich vorliegen.

226.9.3 Herabsetzung im öffentlichen Interesse

Die Herabsetzung ist im öffentlichen Interesse geboten, wenn ohne sie eine geplante einzelne, aber für die städtebauliche Sanierungsmaßnahme wichtige Baumaßnahme nicht möglich oder gefährdet wäre.

Die Herabsetzung im öffentlichen Interesse kommt auch in Betracht, wenn der ausgleichsbetragspflichtige Eigentümer im Fall der Heranziehung zu dem Ausgleichsbetrag objektiv nicht mehr in der Lage ist, ein städtebaulich wertvolles Gebäude weiter zu unterhalten.

226.9.4 Herabsetzung zur Vermeidung unbilliger Härten

Eine Herabsetzung der Tilgung und der Darlehenszinsen zur Vermeidung unbilliger Härten ist nicht bereits dann geboten, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige die für die Zins- und Tilgungsleistungen benötigten Mittel nicht aus dem Grundstück erwirtschaften kann. Die Zumutbarkeit bezieht sich auch auf den Einsatz fremder Mittel. Die Bedingungen, unter denen die fremden Mittel beschafft werden können, sind für die Entscheidung über die unbillige Härte wichtig. Bedeutsam ist auch, ob und in welchem Umfange im Erhebungszeitraum und auch für eine längere Zeit danach die sanierungsbedingte Wertsteigerung vom Eigentümer realisiert werden kann. Die unbillige Härte muß in jedem Einzelfall besonders geprüft werden. Es ist unzulässig, die unbillige Härte für Bevölkerungsgruppen insgesamt zu bejahen.

226.9.5 Herabsetzung auf Grund einer vom Eigentümer nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung

Beeinträchtigungen in der zulässigen Nutzung eines Grundstücks sind bereits gemäß § 24 Abs. 2 Satz 2 WertV bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen. Es kann sich bei sachgerechter Ermittlung des Endwerts nur um eine vorübergehende Unwirtschaftlichkeit handeln, d.h., die Erträge fließen zum Zeitpunkt der Erhebung noch nicht oder noch nicht voll.

Bei jeder behaupteten Unwirtschaftlichkeit ist jedoch zuerst zu untersuchen, ob sie nicht vom Eigentümer selbst zu vertreten ist. Die Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung ist für sich allein noch kein Grund für eine Herabsetzung des Tilgungssatzes und der Zinsen. Die Zumutbarkeit des Einsatzes eigener Mittel und fremder Mittel ist mithin bei der Prüfung entsprechender Anträge zu berücksichtigen.

226.10 Absehen von der Festsetzung und der Erhebung des Ausgleichsbetrags

226.10.1 Sogenannte Bagatellfälle

Nach § 155 Abs. 3 kann die Gemeinde von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

die voraussichtlichen Einnahmen unter Berücksichtigung der nach

§ 154 Abs. 1

anzurechnenden Beträge den Verwaltungsaufwand für die Erhebung nicht oder nicht wesentlich übersteigen und

eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist.

Die Anwendung der Vorschrift kommt in der Regel in Betracht, wenn

das Gebiet der Gesamtmaßnahme aus einer Vielzahl kleiner Grundstücke besteht,

das vorhandene Bodenwertniveau sowie die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen verhältnismäßig niedrig sind,

der Verwaltungsaufwand verhältnismäßig hoch ist, weil die notwendigen Ermittlungen sich auf ein kleines Gebiet beziehen.

226.10.2 Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrags im Einzelfall

Gemäß § 155 Abs. 4 i.V.m. § 135 Abs. 5 kann die Gemeinde im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist.

Abschnitt 227 VV-BauGB - 227. Sanierungsumlegung

227.1 Modifizierungen der umlegungsrechtlichen Bestimmungen

Die bodenordnungsrechtlichen Vorschriften der §§ 45 bis 84 finden mit Ausnahme der Vorschrift des § 58 über die Verteilung nach Flächen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten nach folgenden Maßgaben Anwendung:

als Einwurfswert (

§ 57 Satz 2

) ist nach

§ 153 Abs. 5 Nr. 1

der Bodenwert unter Ausschluß sanierungsbedingter Werterhöhungen (

Nr. 223.3

) zu ermitteln;

als Zuteilungswert (

§ 57 Satz 2

) ist nach

§ 153 Abs. 5 Nr. 1

der Bodenwert unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung zu ermitteln;

bei der Bemessung von Geldabfindungen, insbesondere nach

§ 59 Abs. 5

sowie nach Maßgabe des

§ 60 Satz 1

, bleiben sanierungsbedingte Werterhöhungen außer Betracht;

bei der Bemessung der Abfindung mit Grundeigentum, durch Begründung von Miteigentum an einem Grundstück, Gewährung von grundstücksgleichen Rechten, Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder sonstigen dinglichen Rechten bleiben sanierungsbedingte Werterhöhungen grundsätzlich auch außer Betracht;

bei Abfindungen außerhalb des Umlegungsgebiets, jedoch innerhalb des Sanierungsgebiets, kann in sinngemäßer Anwendung der Bestimmung des

§ 153 Abs. 4

die Abfindung unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung erfolgen. Die Höhe des Abfindungsanspruchs bemißt sich auch in diesem Fall nach dem Wert des eingeworfenen Grundstücks unter Ausschluß sanierungsbedingter Werterhöhungen.

227.2 Entfallen des Ausgleichsbetrags

Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Abs. 5 durchgeführt worden ist.

227.3 Überleitung

Hat die Umlegungsstelle vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets in einem Umlegungsverfahren, das sich auf ein Grundstück im Gebiet bezieht, den Umlegungsplan nach § 66 aufgestellt oder ist eine Vorwegentscheidung nach § 76 getroffen worden, bleibt es nach § 156 dabei.

Abschnitt 228 VV-BauGB - 228. Wertermittlung

228.1 Verantwortung der Gemeinde

Die Feststellung der maßgeblichen Grundstückswerte beim Vollzug des besonderen Sanierungsrechts obliegt der Gemeinde. Der Umlegungsausschuß setzt die Werte fest, die in einem Umlegungsverfahren maßgebend sind.

228.2 Gutachterausschuß für Grundstückswerte

228.2.1 Allgemeines

Die Gemeinde kann sich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte bedienen. Der Ausschuß hat auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken zu erstatten und Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete, bezogen auf einen Zeitpunkt, zu ermitteln, der von dem turnusmäßigen abweicht ( § 193 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 i.V.m. § 196 Abs. 1 Satz 5 ). Der Gutachterausschuß ermittelt von Amts wegen Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten ( § 193 Abs. 3 ). Im übrigen berät der Ausschuß die Gemeinde in allen mit der Sanierung zusammenhängenden Fragen über Grundstückswerte.

228.2.2 Wirkung der Gutachten

Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes (z.B. durch förderungsrechtliche Vorschriften im Falle der Förderung) bestimmt oder vereinbart ist ( § 193 Abs. 4 bzw. § 143 ). Das gilt im Grundsatz auch für die übrigen Wertermittlungsergebnisse.

228.2.3 Anrufung des Oberen Gutachterausschusses

Unter der Voraussetzung, daß bereits ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses vorliegt und die Verbindlichkeit des Gutachtens oder des zu erstattenden Obergutachtens vereinbart worden ist, kann der Obere Gutachterausschuß angerufen werden.

228.2.4 Grundlagen der Wertermittlung

Für Wertermittlungen gelten die Vorschriften der §§ 192ff. und der WertV .

228.3 Ermittlung

228.3.1 Allgemeines

Im Interesse der rechtlichen Gleichbehandlung der betroffenen Grundstückseigentümer während und nach Abschluß der Sanierung ist die frühzeitige Erarbeitung eines Rahmens für das Wertgefüge und das Wertniveau der Grundstücke im Sanierungsgebiet angebracht. Es ist zweckmäßig, hierfür den Gutachterausschuß für Grundstückswerte einzuschalten. Der Ausschuß bereitet die wertermittlungsrelevanten Grundlagen für das Verfahrensgebiet und für Vergleichsgebiete im Hinblick auf die Anforderungen des jeweiligen Sanierungsverfahrens auf. Die Ermittlungen beziehen sich sowohl auf den sanierungsunbeeinflußten Grundstückswert (Nr. 223.4.1) und den Anfangswert ( Nr. 223.4.2 ) als auch auf den Neuordnungswert ( Nr. 223.4.3 ) und den Endwert ( Nr. 223.4.4 ).

228.3.2 Vorarbeiten des Gutachterausschusses

Der Gutachterausschuß hat Daten in dem erforderlichen Umfang zu erfassen, die Daten zu analysieren und die Ergebnisse aufzubereiten. Die Erfassung ist auf § 197 zu stützen. Sie ist erforderlich, wenn z.B. Angaben über Mieten und Pachten oder über Art, Größe, Ausstattung und Zustand von Gebäuden nicht oder nicht in dem benötigten Umfang vorliegen. Die Analysen haben zum Ziel,

die Aussagekraft der Gutachten zu erhöhen,

Struktur und Aussagekraft der Bodenrichtwerte zu optimieren,

Bodenrichtwerte i.S. des

§ 196 Abs. 1 Satz 5

zu ermitteln (auf Antrag für einzelne Gebiete zu Zeitpunkten, die sich nach Nr. 228.3.5 ergeben),

sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten, wie Bodenpreisindizes,

Umrechnungskoeffizienten, Klassifikationen.

228.3.3 Sanierungsunbeeinflußter Grundstückswert, Anfangswert

Für den sanierungsunbeeinflußten Wert nach § 153 Abs. 1 ( Nr. 223.4.1 ) wie für den Anfangswert ( Nr. 223.4.2 ) ist der Zustand maßgebend, den das Wertermittlungsobjekt ohne Beeinflussung durch die Sanierung am Wertermittlungsstichtag gehabt hätte. Hierbei ist von der Entwicklung in vergleichbaren Gebieten, für die eine Sanierung noch nicht vorgesehen ist, und von Erfahrungswerten auszugehen.

228.3.4 Neuordnungswert, Endwert

Für den Neuordnungswert nach § 153 Abs. 4 ( Nr. 223.4.3 ) und den Endwert nach § 154 Abs. 2 ( Nr. 223.4.4 ) ist der Zustand nach Abschluß der Sanierung zugrunde zu legen ( § 2 Abs. 1 Satz 2 und § 23 Satz 2 WertV ). Bei der Wertermittlung ist gegebenenfalls fiktiv davon auszugehen daß die rechtliche und tatsächliche Neuordnung abgeschlossen ist. Hierbei ist, soweit kein Bebauungsplan aufgestellt worden ist, auf die Ziele und Zwecke der Sanierung ( Nr. 212 ) abzustellen. Soweit Maßnahmen noch nicht abgeschlossen sind, ist die Aussicht auf die in der Planung vorgesehenen Änderungen und sonstigen Wertverbesserungen in einer angemessenen Höhe bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Der Abschlag wird im wesentlichen begründet mit

der Wartezeit bis zum Abschluß der von der Gemeinde geplanten Ordnungs- und Baumaßnahmen und

dem für die Durchführung dieser Einzelmaßnahmen bestehenden Wagnis.

Die Auswirkung dieser Umstände auf den jeweiligen Wert muß unter Berücksichtigung der ortsüblichen Gegebenheiten und der besonderen Verhältnisse des Grundstücks und seiner Umgebung quantifiziert werden. Das Wagnis besteht vor allem darin, daß die erwartete Rentabilität von Investitionen - zumindest vorübergehend in einer gewissen Anlaufzeit - mit Unsicherheiten behaftet ist. Soweit sich dies im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf die Preisgestaltung auswirkt, muß es bei der Wertermittlung berücksichtigt werden. Von dem zunächst auf den fiktiven Endzustand bezogenen Endwert müssen daher entsprechend der Wartezeit für die Durchführung der von der Gemeinde geplanten Einzelmaßnahme im Rahmen der Sanierung und dem dafür bestehenden Wagnis Abschläge (sogenannte Pionierabschläge) angebracht werden. Die Abschläge für die Wartezeit können auch in der Weise bemessen werden, daß die zum Zeitpunkt der vorzeitigen Ermittlung noch nicht "realisierten" sanierungsbedingten Werterhöhungen auf den Zeitpunkt der vorzeitigen Ermittlung abgezinst werden.

228.3.5 Wertermittlungsstichtag

Der Wertermittlungsstichtag ist maßgebend für die Feststellung des Zustandes und der allgemeinen Wertverhältnisse (Währungs- und Preisverhältnisse). Er wird bestimmt durch den Zeitpunkt der Wirksamkeit folgender Rechtshandlungen

auf der Grundlage sanierungsunbeeinflußter Grundstückswerte i.S. des § 153 Abs. 1 :

Genehmigung privater Grundstücksgeschäfte gemäß § 153 Abs. 2 ,

Erwerb von Grundstücken durch die Gemeinde oder den Sanierungs- oder Bedarfsträger nach § 153 Abs. 1 und 3 ,

Enteignung von Grundstücken zugunsten der Gemein de oder des Sanierungsträgers,

Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 ,

Überführung von Grundstücken des Sanierungsträgers gemäß § 160 Abs. 5 ;

auf der Grundlage von Neuordnungswerten:

Veräußerung von Grundstücken während des Sanierungsverfahrens;

auf der Grundlage von Anfangs- und Endwerten, die jeweils auf denselben Stichtag zu

beziehen sind:

Ablösung des Ausgleichsbetrags nach § 154 Abs. 3 Satz 2 ,

Vereinbarung eines höheren Ausgleichsbetrags nach § 154 Abs. 3 Satz 2 ,

vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen

nach § 153 Abs. 3 Satz 3 ,

Erhebung von Vorauszahlungen auf den Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 6 ,

Erhebung von Ausgleichsbeträgen bei Erklärung des Abschlusses der Sanierung für einzelne Grundstücke nach § 163 ( Nr. 236 ),

Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach Abschluß der Sanierung gemäß § 162 ( Nr. 235 ).

228.3.6 Anwendung in besonderen Fällen

Für die gutachtliche Ermittlung von Bodenwerterhöhungen i.S. des § 155 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 kann der Gutachterausschuß Daten zur Verfügung stellen. Das gilt auch für die Beurteilung des Bodenwertniveaus bei der Entscheidung nach § 142 Abs. 4 . Sanierungsbedingte Werterhöhungen können aus Bodenrichtwerten, gegebenenfalls aus solchen nach § 196 Abs. 1 Satz 5 , abgeleitet werden. Es dürfen aber auch Methoden eingesetzt werden, mit deren Hilfe diese Werterhöhungen direkt ermittelt werden können, wenn die Verfahren allgemein anerkannt sind. Ihre Anwendung kommt vor allem in Betracht, wenn für die sonst erforderliche Ermittlung der Anfangs- und Endwerte nicht genügend Vergleichsmaterial vorhanden ist oder wenn das aus Anfangs- und Endwert abgeleitete Ergebnis durch eine unabhängige Ermittlung gestützt werden soll.

228.4 Information des Gutachterausschusses

Die Gemeinde teilt dem örtlichen Gutachterausschuß die Anfangs- und Endwerte mit, die der Bemessung von Ausgleichsbeträgen zugrunde gelegt worden sind.

Absch. 229 - 231, Siebenter Abschnitt - Sanierungsträger und andere Beauftragte

Abschnitt 229 VV-BauGB - 229. Übertragung von Aufgaben der Gemeinde

229.1 Allgemeines

229.1.1 Zulässigkeit der Übertragung

Die Gemeinde kann sich zur Erfüllung von Aufgaben, die ihr bei der Vorbereitung, Durchführung oder Abwicklung der Sanierung obliegen, eines geeigneten Beauftragten bedienen ( § 157 Abs. 1 Satz 1 ), soweit sich aus Nr. 229.2 nichts anderes ergibt.

229.1.2 Ermessen der Gemeinde

Ob die Gemeinde sich eines Sanierungsträgers oder eines anderen Beauftragten bedient, liegt grundsätzlich in ihrem Ermessen. Sie kann alle betreffenden Aufgaben auch mit eigenen Kräften erfüllen.

Aus dem Gebot der zügigen Durchführung kann sich jedoch die Notwendigkeit ergeben, Aufgaben zu übertragen, wenn die Gemeinde selbst nicht in der Lage ist, die zügige Durchführung sicherzustellen.

229.1.3 Verantwortung der Gemeinde

Trotz der Übertragung von Aufgaben auf einen Sanierungsträger oder anderen Beauftragten bleibt die Verantwortung der Gemeinde für die Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme bestehen. Die Aufgabenübertragung hat keine Entlastung der Gemeinde zur Folge; eine Delegation von Aufgaben im Rechtssinne liegt nicht vor.

229.2 Aufgaben

229.2.1 Nicht übertragbare Aufgaben

Nicht übertragbar sind Aufgaben, deren Erfüllung notwendig die Ausübung von Hoheitsgewalt erfordert oder die nur in den Formen des öffentlichen Rechts erledigt werden können. Hierzu gehören alle Maßnahmen, die einen Beschluß der Gemeindevertretung, den Erlaß eines Verwaltungsaktes oder den Abschluß eines öffentlich-rechtlichen Vertrages erfordern. Das gleiche gilt für die förmliche Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Hiernach sind insbesondere nicht übertragbar:

der Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen (

Nr. 210.5.1

der Beschluß zur Sanierungssatzung (

Nr. 211.3.4

der Beschluß über die förmliche Festlegung von Ersatz und Ergänzungsgebieten (

Nr. 202.11.4

die in Nr. 26.2 VV-BBauG genannten Aufgaben bei der Aufstellung von Bauleitplänen,

der Beschluß über die städtebauliche Planung, insbesondere über den Rahmenplan (

Nrn. 213.3.11

und

212.4

die Entscheidung über Genehmigungsanträge nach

§§ 144

und

145

(

Nr. 222.1

die Umlegung,

die Aufhebung und Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen (

Nr. 250.6.1

die Erhebung von Ausgleichsbeträgen (

Nr. 226.8

die Bewilligung von Sanierungsmitteln,

die Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke gemäß

§ 163

(

Nr. 236.4

der Beschluß über die Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß

§ 162

(

Nr. 235.3.1

die Gewährung eines Härteausgleichs (

Nr. 248.4.2

die Androhung und Festsetzung eines Zwangsgeldes bei Verletzung der Auskunftspflicht

nach

§ 138

(

Nr. 206.5

229.2.2 Eingeschränkt übertragbare Aufgaben

Gemäß § 157 Abs. 1 Satz 2 können folgende Aufgaben nur einem bestätigten Sanierungsträger übertragen werden:

die Durchführung der Sanierung, soweit sie nach

§§ 146 bis 148

der Gemeinde obliegt,

der Erwerb von Grundstücken oder von Rechten an Grundstücken im Auftrag der Gemeinde zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung,

die Bewirtschaftung von Mitteln der Gemeinde, die der Sanierung dienen.

Einem auf eigene Rechnung tätigen Sanierungsträger (Sanierungsunternehmer) soll nach § 157 Abs. 2 nicht die Ausarbeitung von Bauleitplänen übertragen werden. Das gleiche gilt im Hinblick auf ein vom Sanierungsunternehmer rechtlich oder wirtschaftlich abhängiges Unternehmen.

229.3 Beauftragter

229.3.1 Sanierungsträger

Als Beauftragter kommt in erster Linie ein bestätigter Sanierungsträger in Betracht ( Nr. 230 ).

229.3.2 Sonstiger Beauftragter

Nach § 157 Abs. 1 Satz 1 ist für den sonstigen Beauftragten alleinige Voraussetzung, daß er für die Übernahme der Aufgaben geeignet ist. Unter dieser Voraussetzung kommen als sonstige Beauftragte in Betracht:

Einzelpersonen,

Unternehmen,

Behörden des Landes, Landkreise, Samtgemeinden oder sonstige öffentliche Stellen.

229.4 Beauftragung

Die Übertragung von Aufgaben der Gemeinde erfolgt

beim Sanierungsträger durch Abschluß eines Sanierungsträgervertrages (Nr. 229.5),

beim sonstigen Beauftragten durch Abschluß eines Werkvertrages i.S. von

§ 631 BGB

229.5 Sanierungsträgervertrag

229.5.1 Form

Die Übertragung von Aufgaben der Gemeinde auf den Sanierungsträger erfolgt durch schriftlichen Vertrag ( § 159 Abs. 2 Satz 1 ). Die Vertragsurkunde ist gemäß § 126 BGB von den Vertragsparteien eigenhändig zu unterzeichnen. Eine notarielle Beurkundung gemäß § 313 BGB ist, auch wenn die Übertragung oder der Erwerb von Grundstücken zu den übertragenen Aufgaben gehören soll, nicht erforderlich ( § 159 Abs. 2 Satz 2 ).

229.5.2 Rechtsnatur

Der Sanierungsträgervertrag ist, da öffentliche Aufgaben der Gemeinde übertragen werden, ein öffentlich-rechtlicher Vertrag i.S. von § 54 VwVfG .

229.5.3 Inhalt

Der Sanierungsträgervertrag muß nach § 159 Abs. 2 Satz 1 mindestens folgendes festlegen:

Art und Umfang der zu übertragenden Aufgaben;

Rechtsteilung des Sanierungsträgers.

Festgelegt werden muß, ob der Sanierungsträger gemäß § 159 Abs. 1

im eigenen Namen für Rechnung der Gemeinde als deren Treuhänder (Sanierungstreuhänder) oder

im eigenen Namen für eigene Rechnung (Sanierungsunternehmer)

tätig werden soll;

Vergütung;

Befugnis der Gemeinde zur Erteilung von Weisungen.

Die Weisungsbefugnis der Gemeinde kann vertraglich nicht abbedungen oder eingeschränkt werden. Der Vertrag kann jedoch nähere Regelungen über die Ausübung der Weisungsbefugnis treffen.

Der Sanierungsträgervertrag kann weitere Bestimmungen enthalten, insbesondere über

jährliche Prüfung des Sanierungsträgers;

Abwicklung von beendeten Sanierungsträgerverträgen, soweit das BauGB keine Regelungen getroffen hat (vgl. Nr. 229.5.7).

229.5.4 Kommunalaufsichtliche Genehmigung

Der Sanierungsträgervertrag begründet

nach

§ 160 Abs. 4

beim Sanierungstreuhänder bzw.

nach

§ 159 Abs. 6 Satz 5

beim Sanierungsunternehmer

Gewährleistungs- und Haftungsverpflichtungen der Gemeinde. Auf Grund von § 93 Abs. 2 NGO bedarf der Sanierungsträgervertrag daher der Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde.

Die gemäß § 93 Abs. 4 NGO durch RdErl. des MI vom 7.2.1979 (Nds. MBl. S. 237 - GültL 76/48) erteilte allgemeine Genehmigung für Rechtsgeschäfte i.S. von § 93 Abs. 2 und 3 NGO gilt nicht für Sanierungsträgerverträge.

229.5.5 Rechtswirkungen

Der Sanierungsträgervertrag löst folgende Verpflichtungen des Sanierungsträgers aus:

Auskunftspflicht. Der Sanierungsträger hat der Gemeinde auf Verlangen Auskunft zu erteilen (

§ 159 Abs. 1 Satz 3

). Diese Pflicht kann vertraglich nicht abbedungen oder eingeschränkt werden. Der Sanierungsträgervertrag kann nähere Bestimmungen über die Auskunftserteilung treffen;

Veräußerung von Grundstücken gemäß

§ 159 Abs. 3

;

Abführung bzw. Verrechnung von Ausgleichsbeträgen gemäß

§ 159 Abs. 4

;

Zahlung von Ausgleichsbeträgen gemäß

§ 159 Abs. 5

229.5.6 Beendigung des Sanierungsträgervertrages

Der Sanierungsträgervertrag kann gemäß § 159 Abs. 2 Satz 3 von jeder Seite nur aus wichtigem Grund gekündigt werden.

Der Sanierungsträgervertrag endet mit seiner Erfüllung, d.h. mit Abschluß und Abwicklung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ( Nrn. 234 bis 237 ).

Der Sanierungsträgervertrag erlischt mit der Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen des Sanierungsträgers ( § 159 Abs. 6 Satz 1 bzw. § 161 Abs. 3 Satz 1 ).

229.5.7 Abwicklung des Sanierungsträgervertrages

Die Abwicklung des beendeten Sanierungsträgervertrages ist in § 159 Abs. 6 und 7 , in § 160 Abs. 6 und in § 161 Abs. 3 gesetzlich geregelt.

Weitergehende Regelungen über die Vertragsabwicklung können im Sanierungsträgervertrag getroffen werden.

Abschnitt 230 VV-BauGB - 230. Bestätigter Sanierungsträger

230.1 Unternehmen

230.1.1 Bestätigungsfähige Unternehmen

Als Sanierungsträger können nur Unternehmen bestätigt werden ( § 158 ).

Das Unternehmen umfaßt die gesamte gewerbliche oder berufliche Tätigkeit des Unternehmers. Als Unternehmer gilt (vgl. § 2 des Umsatzsteuergesetzes), wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Gewerblich oder beruflich ist jede Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber Mitgliedern tätig wird.

230.1.2 Ausgeschlossene Unternehmen

Das Unternehmen darf nicht selbst als Bauunternehmen tätig oder von einem Bauunternehmen abhängig sein ( § 158 Abs. 1 Nr. 1 ).

Als Bauunternehmen gelten Unternehmen, die gewerblich Baustoffe und Bauelemente herstellen oder vertreiben, und Unternehmen, die Hoch- oder Tiefbauten ausführen.

Ein Abhängigkeitsverhältnis liegt vor, wenn auf das eine Bestätigung beantragende, rechtlich selbständige Unternehmen ein Bauunternehmen unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluß ausüben kann. Von einem in Mehrheitsbesitz stehenden Unternehmen wird vermutet, daß es von dem an ihm mit Mehrheit beteiligten Unternehmen abhängig ist (vgl. § 17 des Aktiengesetzes).

230.2 Bestätigungsvoraussetzungen

230.2.1 Eignung im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit

Das Unternehmen muß im Hinblick auf seine Geschäftstätigkeit geeignet sein ( § 158 Abs. 1 Nr. 2 ). Zum Nachweis der Eignung sind erforderlich:

eine Übersicht über die rechtlichen und organisatorischen Verhältnisse sowie über die unternehmerischen Aufgaben des Unternehmens;

ein von einem Wirtschaftsprüfer oder einem zugelassenen Wirtschaftsprüfungsunternehmen erstellter Prüfungsbericht, der über die gesamte unternehmerische Tätigkeit und über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Antragstellers Auskunft gibt und nicht älter als 18 Monate ist;

bei privatrechtlich unbegrenzt haftenden Unternehmensinhabern oder Gesellschaftern: eine Übersicht über die privaten Vermögenswerte und die damit zusammenhängenden Verbindlichkeiten;

bei juristischen Personen und Personengesellschaften: der zur Zeit der Antragstellung geltende Gesellschaftsvertrag bzw. die Satzung;

eine Selbstauskunft über die Erfüllung von Verbindlichkeiten unter besonderer Angabe, ob Wechselproteste, Vergleichs- oder Konkursverfahren, Offenbarungseide oder Zwangsmaßnahmen von Gläubigern stattgefunden haben;

sofern eine betriebsinterne Eigenkontrolle eingerichtet ist: eine Erklärung des Antragstellers über seine Bereitschaft zur Auskunft über deren Ergebnisse, die für die beantragte Bestätigung von Bedeutung sein können.

230.2.2 Eignung im Hinblick auf die wirtschaftlichen Verhältnisse

Das Unternehmen muß ferner im Hinblick auf seine wirtschaftlichen Verhältnisse geeignet sein ( § 158 Abs. 1 Nr. 2 ). Zum Nachweis der Eignung sind erforderlich:

Angaben über die Höhe des zur Durchführung der gemäß

§ 157 Abs. 1 Satz 2

übernommenen und zu übernehmen den Aufgaben erforderlichen Finanzvolumens;

Angabe des finanziellen Volumens der außerhalb der städtebaulichen Aufgaben und deren Finanzierung zu erfüllenden Geschäfte des Unternehmens.

230.2.3 Befähigung zur Übernahme von Aufgaben eines Sanierungsträgers

Das Unternehmen muß besonders zur Übernahme von Aufgaben eines Sanierungsträgers befähigt sein ( § 158 Abs. 1 Nr. 2 ). Zum Nachweis der Befähigung sind insbesondere erforderlich:

Darstellung der Organisation und des Personalbestandes des mit der Erfüllung der in

§ 157 Abs. 1 Satz 2

aufgeführten Aufgaben betrauten Betriebsteils des Antragstellers mit Angaben der in diesem Betriebsteil tätigen vertretungsberechtigten Personen und leitenden Angestellten, insbesondere im Hinblick auf deren Ausbildung und bisherige berufliche Tätigkeit;

Angaben über den Einsatz und die Aufgaben fremder Kräfte und Unternehmen unter Mitteilung der Vertragsbedingungen. Für Unternehmen, die als Betreuer oder als Geschäftsbesorger tätig werden, ist eine Darstellung nach Buchst. a beizufügen. Will der Antragsteller bei der Erfüllung der übernommenen oder noch zu übernehmenden Aufgaben nach

§ 157 Abs. 1 Satz 2

durch ein anderes Unternehmen sich teilweise betreuen oder seine Geschäfte besorgen lassen, so hat er die Bestätigung dieses Unternehmens als Sanierungsträger nachzuweisen. Eine auf die Sanierungsaufgabe bezogene überwiegende Betreuung durch ein anderes Unternehmen schließt eine Bestätigung als Sanierungsträger aus;

Angaben über Sanierungsmaßnahmen, für die eine Trägerschaft in Aussicht genommen ist.

230.2.4 Zuverlässigkeit der zur Vertretung berufenen Personen und leitenden Angestellten

Die zur Vertretung berufenen Personen sowie die leitenden Angestellten müssen die erforderliche geschäftliche Zuverlässigkeit besitzen ( § 158 Abs. 1 Nr. 4 ). Zum Nachweis der Zuverlässigkeit sind erforderlich:

Vorlage eines Handelsregisterauszuges über die Vertretungsbefugnis oder - soweit dies im Handelsregister nicht eintragungsfähig ist - eine Abschrift vertraglicher Vereinbarungen über die Vertretungsbefugnisse;

Auflistung aller leitenden Angestellten.

Hierzu zählen nach § 4 Abs. 2 Buchst. c des Betriebsverfassungsgesetzes solche Angestellte,

die zur selbständigen Einstellung und Entlassung von im Betrieb oder in der Betriebsabteilung beschäftigten Arbeitnehmern berechtigt sind oder

denen Generalvollmacht oder Prokura erteilt ist oder

die Aufgaben wahrnehmen, die regelmäßig wegen ihrer Bedeutung für den Bestand und die Entwicklung des Betriebs nur auf Grund besonderen persönlichen Vertrauens des Arbeitgebers bestimmten Personen im Hinblick auf deren besondere Erfahrungen und Kenntnisse übertragen werden;

Auskunft über die unter § 158 Abs. 1 Nr. 4 fallenden Personen hinsichtlich

rechtskräftiger Urteile in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Urkundenfälschung, Hehlerei oder Wuchers sowie wegen falscher eidesstattlicher Versicherungen,

Vergleichs- und Konkursverfahren und Wechselproteste sowie

sonstiger gegen sie gerichteter Zwangsmaßnahmen von Gläubigern.

230.2.5 Jährliche Prüfung der Geschäftstätigkeit

Das Unternehmen muß einer jährlichen Prüfung seiner Geschäftstätigkeit und seiner wirtschaftlichen Verhältnisse unterliegen ( § 158 Abs. 1 Nr. 3 ).

Unternehmen, die nicht bereits kraft Gesetzes einer jährlichen Prüfung ihrer Geschäftstätigkeit und ihrer wirtschaftlichen, Verhältnisse unterliegen, haben eine Erklärung darüber vorzulegen, daß sie sich einer derartigen Prüfung unterwerfen. Beizufügen ist ein Vorschlag, wer Träger der Prüfung werden soll.

Die jährliche Prüfung der Geschäftstätigkeit und der wirtschaftlichen Verhältnisse ist darauf beschränkt, ob die Voraussetzungen für die Bestätigung weiter gegeben sind. Ferner ist zu prüfen, ob die gesetzlichen Bestimmungen über das Treuhandvermögen bei der Tätigkeit des Sanierungsträgers eingehalten worden sind.

Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung erstreckt sich nicht darauf, daß der Sanierungsträgervertrag eingehalten oder die Bindungen für den Einsatz von Sanierungsförderungsmitteln beachtet worden sind. Diese Prüfung obliegt der Gemeinde, beim Einsatz von Städtebauförderungsmitteln des Landes auch den hierfür zuständigen Stellen des Landes. Die Prüfung nach § 158 Abs. 1 Nr. 3 kann die nach anderen Vorschriften erforderlichen Prüfungen nicht ersetzen.

230.3 Bestätigungsverfahren

230.3.1 Inhalt und Form des Antrags

Der Antrag auf Bestätigung als Sanierungsträger muß alle zur Prüfung gemäß Nr. 230.2 erforderlichen Angaben und Nachweise enthalten. Er ist in vierfacher Ausfertigung vorzulegen.

230.3.2 Bestätigungsbehörden

Bestätigungsbehörden sind die Bezirksregierungen.

Örtlich zuständig ist:

für Unternehmen mit ihrem Haupt- oder Nebensitz in Niedersachsen: die Bezirksregierung, in deren Bezirk der Sitz liegt;

für Unternehmen ohne Sitz in Niedersachsen: die Bezirksregierung, auf deren Bezirk sich das Tätigkeitsfeld laut Antrag beschränkt;

sofern eine Zuständigkeit nach den vorstehenden Regelungen nicht gegeben ist: die Bezirksregierung Hannover.

230.3.3 Bestätigung

Die Bestätigung oder die Ablehnung des Antrags erfolgt durch schriftlichen Verwaltungsakt. Die Bestätigung kann mit Nebenbestimmungen versehen werden. Bei Erstanträgen soll die Bestätigung auf zwei Jahre befristet werden. Danach ist eine unbefristete Bestätigung nur dann zu erteilen, wenn die Auswertung des vorgelegten Prüfberichts ergibt, daß das Unternehmen die Voraussetzungen für eine Bestätigung (insbesondere § 158 Nr. 2 BauGB ) dauerhaft erfüllt. In den Bestätigungsbescheid sind grundsätzlich folgende Auflagen aufzunehmen:

Vorlage eines jährlichen Prüfberichts,

Mittelungspflicht hinsichtlich aller Änderungen gegenüber den Angaben im Antrag.

Wenn die Bestätigung räumlich nicht nur auf einen Regierungsbezirk begrenzt ist, unterrichten sich die Bezirksregierungen gegenseitig sowie das Sozialministerium durch Übersendung je einer Durchschrift.

Für die Entscheidung über Anträge auf Bestätigung als Sanierungsträger wird eine Gebühr erhoben.

Bei der Prüfung der Anträge können auf Kosten des Antragstellers Sachverständige herangezogen werden, soweit die Entscheidung dies erfordert.

Abschnitt 231 VV-BauGB - 231. Treuhandvermögen

231.1 Entstehung des Treuhandvermögens

Der Sanierungstreuhänder erfüllt die ihm übertragenen Aufgaben mit dem Treuhandvermögen im eigenen Namen für Rechnung der Gemeinde ( § 160 Abs. 1 ). Das Treuhandvermögen entsteht kraft Gesetzes mit Abschluß des Sanierungsträgervertrages.

231.2 Rechtsstellung des Treuhandvermögens

Das Treuhandvermögen ist formell Eigentum des Sanierungstreuhänders. Der Sanierungstreuhänder hat das Treuhandvermögen jedoch getrennt vom anderen Vermögen zu verwalten. Das Treuhandvermögen ist insoweit Sondervermögen des Sanierungstreuhänders.

Das Treuhandvermögen ist wirtschaftlich Vermögen der Gemeinde. Da der Sanierungstreuhänder jedoch formell Eigentümer ist, unterliegt das Treuhandvermögen nicht den Vorschriften des Kommunalrechts und des kommunalen Haushaltsrechts. Lediglich die Zuführungen von Mitteln der Gemeinde an das Treuhandvermögen sowie Ablieferungen sind im Haushaltsplan der Gemeinde im Unterabschnitt 615 zu veranschlagen.

231.3 Gegenstände des Treuhandvermögens

Die Gegenstände des Treuhandvermögens sind in § 160 Abs. 3 , 4 und 5 bestimmt.

231.4 Sicherung des Treuhandvermögens

Das Treuhandvermögen ist gemäß § 161 gegen den Zugriff Dritter sowie im Falle des Konkurses über das Vermögen des Sanierungsträgers gesichert.

Absch. 232 - 233, Achter Abschnitt - Abgaben- und steuerrechtliche Vorschriften

Abschnitt 232 VV-BauGB - 232. Abgaben- und Auslagenbefreiung

232.1 Befreiung nach Bundesrecht

232.1.1 Allgemeines

Auf Grund von § 151 sind die dort bezeichneten Geschäfte und Verhandlungen frei von Gebühren und ähnlichen Abgaben sowie von Auslagen.

232.1.2 Beschränkung auf bundesgesetzliche Abgabentatbestände

Die Regelung des § 151 betrifft nur solche Abgaben und Auslagen, die auf Bundesrecht beruhen. Landesrechtliche

Abgabenvorschriften werden von der Befreiung nach § 151 nicht berührt ( § 151 Abs. 2 Satz 2 ).

232.1.3 Ausgeschlossene Abgaben

Von der Abgabenfreiheit nach § 151 sind neben den auf Landesrecht beruhenden Abgaben auch folgende bundesgesetzlich

geregelte Abgaben ausgeschlossen:

Notariatsgebühren (§ 144 der Kostenordnung),

Kosten eines Rechtsstreits (

§ 151 Abs. 2 Satz 1

232.1.4 Von der Befreiung erfaßte Abgaben

Auf Grund von § 151 ist z.B. von folgenden Abgaben und Auslagen eine Befreiung möglich:

Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung oder Löschung des Sanierungsvermerks,

Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung oder Löschung von Rechten.

232.2 Befreiung nach Landesrecht

Eine allgemeine Befreiung sanierungsbedingter Geschäfte oder Verhandlungen von Abgaben oder Auslagen die auf Landesrecht beruhen, besteht nicht.

Abschnitt 233 VV-BauGB - 233. Steuerrechtliche Vergünstigungen

233.1 Allgemeines

Das BauGB enthält keine Vorschriften über steuerrechtliche Vergünstigungen. Diese sind in die jeweiligen Steuergesetze aufgenommen worden (vgl. Art. 2 Nrn. 15 bis 20 BauGB-Gesetz).

233.2 Hinweis auf steuerrechtliche Vorschriften

233.2.1 Grund- und Gewerbesteuer

Grund- und Gewerbesteuererlaß kann nach § 33 des Grundsteuergesetzes sowie nach §§ 163 und 227 AO 1977 beantragt werden.

Das Verfahren bestimmt sich nach diesen Vorschriften i.V.m. den Grundsteuer-Richtlinien

sowie den Gewerbesteuer-Richtlinien.

233.2.2 Gesellschaftssteuer

Nach § 7 des Kapitalverkehrssteuergesetzes (KVStG) sind die in § 2 KVStG bezeichneten Rechtsvorgänge bei Kapitalgesellschaften, die nach Satzung und tatsächlicher Geschäftsführung ausschließlich der Vorbereitung oder Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen dienen, von der Gesellschaftssteuer ausgenommen; fallen die Voraussetzungen für die Ausnahme von der Besteuerung fort, bevor die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, werden damit auch die Rechtsvorgänge steuerpflichtig, die sich innerhalb der letzten fünf Jahre vor dem Fortfall der Voraussetzungen ereignet haben und noch nicht versteuert sind.

233.2.3 Vermögensteuer, Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer

Unternehmen in der Rechtsform einer juristischen Person, deren Tätigkeit sich auf die Erfüllung der Aufgaben nach § 157 oder § 167 beschränkt und die nicht selbst als Bauunternehmen tätig oder von einem Bauunternehmen abhängig sind, sind (mit erstmaliger Wirkung für das Kalenderjahr) befreit

nach § 3 Abs. 1 Nr. 18 des Vermögensteuergesetzes von der Vermögensteuer,

nach § 5 Abs. 1 Nr. 17 des Körperschaftsteuergesetzes von der Körperschaftsteuer und

nach § 3 Nr. 22 des Gewerbesteuergesetzes von der Gewerbesteuer.

Im übrigen findet § 102 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) keine Anwendung auf diese Kapitalgesellschaften (§ 102 Abs. 1 Satz 3 BewG).

Der Steuerpflichtige sowie Behörden mit entsprechender Sachkenntnis haben bei der Prüfung der Voraussetzungen für die Inanspruchnahme einer Befreiung von der Gesellschafts-, Vermögen-, Körperschaft- und Gewerbesteuer nach Maßgabe der §§ 90 , 93 , 105 , 111 bis 115 AO 1977 mitzuwirken.

233.2.4 Einkommensteuer

Die Verlängerung der Reinvestitionsfrist nach § 6b Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sowie die Vorbesitzzeit nach § 6b Abs. 4 Nr. 2 EStG bestimmt sich ab 1.1.1990 nach Maßgabe des § 6b Abs. 8 EStG . Die Vorschrift ist nach § 6b Abs. 9 EStG nur anzuwenden, wenn die nach Landesrecht zuständige Behörde bescheinigt, daß die Übertragung der Wirtschaftsgüter zum Zweck der Vorbereitung oder Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen an einen der in § 6b Abs. 8 Satz 3 EStG bezeichneten Erwerber erfolgt ist.

Gemäß § 82g und 82h der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Baumaßnahmen steuerlich begünstigt. Die Steuervergünstigungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 82g EStDV (Herstellungsaufwand) und § 82h EStDV (Erhaltungsaufwand) setzen den Tatbestand des § 177 voraus. Erforderlich ist eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Behörde. Auf Grund der Bescheinigung können Erhaltungsaufwendung und erhöhte Absetzungen auf Herstellungskosten auf mehrere Jahre verteilt werden.

Zuständig für die Erteilung der Bescheinigungen ist die Gemeinde.

Absch. 234 - 237, Neunter Abschnitt - Abschluß und Abwicklung der Sanierung

Abschnitt 234 VV-BauGB - 234. Abschluß und Abwicklung der Sanierung im allgemeinen

234.1 Formeller Abschluß der Sanierung

Die Sanierung wird nach §§ 162 und 163 ganz oder teilweise formell abgeschlossen durch

Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß

§ 162 Abs. 1 Satz 1

(

Nr. 235

teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß

§ 162 Abs. 1 Satz 2

(

Nr. 235.5

Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke gemäß

§ 163

(

Nr. 236

Feststellung der Nichtigkeit der Sanierungssatzung im Normenkontrollverfahren durch das Oberverwaltungsgericht gemäß

§ 47 VwGO

Durch Zeitablauf oder unzureichende Finanzierung tritt eine Sanierungssatzung nicht von selbst außer Kraft.

234.2 Abwicklung der Sanierung

Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung ist die Sanierung noch nicht völlig abgeschlossen; es sind weitere Maßnahmen erforderlich, die insgesamt als Abwicklung der Sanierung zusammengefaßt werden können ( Nr. 237 ).

Abschnitt 235 VV-BauGB - 235. Aufhebung der Sanierungssatzung

235.1 Voraussetzungen

235.1.1 Durchführung der Sanierung

Die Sanierung ist i.S. von § 162 Abs. 1 Satz 1 durchgeführt, wenn die Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet entsprechend den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung bebaut oder entsprechend diesen Zielen und Zwecken die Nutzung aufgenommen ist.

Eine totale Behebung der städtebaulichen Mißstände ist nicht erforderlich. Es reicht zur Durchführung aus, wenn die städtebaulichen Mißstände wesentlich gemindert sind oder wenn durch die Maßnahmen der Gemeinde private Investitionen so angestoßen sind, daß sich der notwendige Umstrukturierungs- oder Erneuerungsprozeß aus eigener Kraft weiter vollziehen kann.

235.1.2 Undurchführbarkeit der Sanierung

Ob eine Sanierung undurchführbar ist, ist nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen. Auf den Willen der Gemeinde kommt es insoweit nicht an.

Undurchführbar kann eine Sanierung aus den in Nr. 210.2.4 genannten Gründen sein.

235.1.3 Aufgeben der Sanierungsabsicht

Das Aufgeben der Sanierungsabsicht steht nicht im freien Ermessen der Gemeinde. Will die Gemeinde die Sanierung aufgeben, müssen hierfür sachliche und nachprüfbare Gründe von erheblichem Gewicht vorliegen.

Hat die Gemeinde eine Sanierung begonnen, muß sie diese grundsätzlich auch zu Ende führen. Ein nicht begründetes Aufgeben der Sanierungsabsicht stünde im Widerspruch zu dem in § 136 Abs. 1 enthaltenen Gebot der zügigen Durchführung ( Nr. 202.9 ) und wäre auch mit dem Vertrauensschutz der Betroffenen nicht zu vereinbaren.

235.2 Pflicht zur Aufhebung

Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen für die Aufhebung der Sanierungssatzung vor, muß die Gemeinde diese aufheben. Ein Ermessen besteht insoweit nicht.

Die Einhaltung der Pflicht kann im Wege der Kommunalaufsicht, erforderlichenfalls durch Ersatzvornahme gemäß § 131 NGO , durchgesetzt werden.

235.3 Form der Aufhebung

235.3.1 Aufhebungssatzung

Die Sanierungssatzung wird durch Satzung der Gemeinde aufgehoben ( § 162 Abs. 2 ). Nrn. 211.3 bis 211.10 gelten entsprechend.

Ein Muster der Aufhebungssatzung ist als Anlage abgedruckt.

235.3.2 Begründung

Nr. 211.3.3 gilt entsprechend.

235.3.3 Anzeige

Nrn. 211.4 bis 211.7 gelten entsprechend.

235.3.4 Bekanntmachung, Inkrafttreten, Benachrichtigungen

Die Aufhebungssatzung ist ortsüblich bekanntzumachen ( § 162 Abs. 2 Satz 3 ). Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich ( § 162 Abs. 2 Satz 5 ). Nr. 211.8 gilt entsprechend.

Die in Nr. 211.9 genannten Stellen sind zu benachrichtigen.

235.4 Rechtswirkungen der Aufhebung

235.4.1 Nicht mehr anwendbare Vorschriften

Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung sind die in Nr. 211.1.2 genannten Vorschriften nicht mehr anwendbar, da sie unmittelbar auf die förmliche Festlegung der Sanierung abstellen.

235.4.2 Weiter anzuwendende Vorschriften

Über den Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung hinaus sind weiter anzuwenden: §§ 150 , 154 , 155 , 157 bis 161 , 164 .

235.5 Teilaufhebung der Sanierungssatzung

235.5.1 Voraussetzungen

Sind die Voraussetzungen für die Aufhebung der Sanierungssatzung nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben ( § 162 Abs. 1 Satz 2 ).

235.5.2 Pflicht zur Teilaufhebung, Form, Rechtswirkungen

Die Nrn. 235.2 bis 235.4 gelten entsprechend.

In der Satzung ist der aufzuhebende Teil genau zu bezeichnen. Nr. 211.3.2 gilt entsprechend.

Abschnitt 236 VV-BauGB - 236. Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke

236.1 Anwendungsbereich des § 163

236.1.1 Einzelne Grundstücke

Die Sanierung kann gemäß § 163 für einzelne Grundstücke als abgeschlossen erklärt werden. Die Erklärung ist möglich für Grundstücke

im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und

in Ersatz- und Ergänzungsgebieten.

Die Erklärung ist auch für mehrere Grundstücke möglich, wenn der Fortbestand der Sanierungssatzung im übrigen sinnvoll bleibt.

236.1.2 Vorzeitige Entlassung

Die Vorschrift des § 163 regelt den vorzeitigen Abschluß der Sanierung. Sie ist daher nur anwendbar, solange eine Aufhebung der Satzung nach § 162 nicht möglich ist.

Soll der Abschluß für mehrere Grundstücke erklärt werden, die räumlich zusammenhängen, so ist an Stelle des § 163 die Teilaufhebung nach § 162 Abs. 1 Satz 2 in Betracht zu ziehen.

236.2 Voraussetzungen

236.2.1 Abschluß der Durchführung

Voraussetzung für die Erklärung ist, daß die Sanierung für das betreffende Grundstück abgeschlossen ist. Dies ist der Fall, wenn

das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung bebaut ist (

§ 163 Abs. 1 Nr. 1 Alternative 1

) oder

das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung in sonstiger Weise genutzt wird (

§ 163 Abs. 1 Nr. 1 Alternative 2

) oder

das Gebäude auf dem Grundstück modernisiert oder instandgesetzt ist (

§ 163 Abs. 1 Nr. 2

Weitere Voraussetzung ist, daß die Anwendung der §§ 144 , 145 und 153 nicht mehr erforderlich ist.

236.2.2 Mögliche Durchführung zum späteren Zeitpunkt

Der Abschluß der Sanierung kann für das betreffende Grundstück auch erklärt werden, wenn die Durchführung ohne Gefährdung der Ziele und Zwecke der Sanierung zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist ( § 163 Abs. 2 ).

Weitere Voraussetzung ist, daß die Anwendung der §§ 143 , 145 und 153 nicht mehr erforderlich ist.

236.3 Verpflichtung der Gemeinde, Ermessen

236.3.1 Fälle des § 163 Abs. 1

Liegen die Voraussetzungen für die Abschlußerklärung nach § 163 Abs. 1 Satz 1 vor, so hat der Eigentümer einen Rechtsanspruch auf Abgabe der Abschlußerklärung. Die Gemeinde hat die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen zu erklären, wenn der Eigentümer dies beantragt ( § 163 Abs. 1 Satz 2 ).

Liegt ein Antrag des Eigentümers nicht vor, kann die Gemeinde nach Ermessen von Amts wegen die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen erklären.

236.3.2 Fälle des § 163 Abs. 2

In den Fällen des § 163 Abs. 2 liegt es im Ermessen der Gemeinde, die Sanierung für das einzelne Grundstück abzuschließen.

Allerdings können auch hier sowohl der Eigentümer als auch die Gemeinde das Entlassungsverfahren in Gang setzen. Der Eigentümer kann einen Antrag auf Entlassung stellen, die Gemeinde kann aber auch von Amts wegen handeln.

236.4 Form der Abschlußerklärung

Die Abschlußerklärung nach § 163 ist ein Verwaltungsakt. Im Bescheid ist auf die Rechtswirkung nach § 163 Abs. 3 hinzuweisen. Zulässig ist auch der Abschluß einer öffentlichrechtlichen Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Gemeinde nach §§ 54 bis 62 VwVfG .

Eine Vereinbarung ist insbesondere in den Fällen des § 163 Abs. 2 in Betracht zu ziehen, um die spätere Durchführung der Sanierung auf dem Grundstück rechtlich abzusichern.

236.5 Rechtswirkung der Abschlußerklärung ( § 163 Abs. 3 )

Mit der Abschlußerklärung entfällt für das betreffende Grundstück die Anwendung der §§ 144 , 145 und 153 ( § 163 Abs. 3 Satz 1 ).

Ist ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen, so ist dieser zu löschen ( § 163 Abs. 3 Satz 2 ).

Das Grundstück bleibt auch nach der Abschlußerklärung formell Bestandteil des Sanierungsgebiets. Bei einer Aufhebung der Sanierungssatzung ist es in die Satzung einzubeziehen.

Abschnitt 237 VV-BauGB - 237. Abwicklung der Sanierung

237.1 Abwicklung der Sanierung im allgemeinen

237.1.1 Gegenstand der Abwicklung

Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung ist die Sanierung noch nicht abgeschlossen. Es sind weitere Maßnahmen erforderlich, die insgesamt als Abwicklung der Sanierung zusammengefaßt werden können.

Zur Abwicklung gehören die unter Nrn. 237.2 bis 237.10 genannten Verfahren und Maßnahmen.

237.1.2 Beginn und Ende der Abwicklung

Die Abwicklung von Sanierungsmaßnahmen beginnt spätestens mit der Aufhebung der Sanierungssatzung.

Bei der Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke werden Maßnahmen der Abwicklung bereits zu einem früheren Zeitpunkt erforderlich.

Einzelne Maßnahmen der Abwicklung können im übrigen während des gesamten Durchführungszeitraums erforderlich sein und durchgeführt werden, z.B. die Veräußerung von Grundstücken oder die Ablösung von Ausgleichsbeträgen.

237.2 Löschen des Sanierungsvermerks

Nach Aufhebung der Sanierungssatzung hat die Gemeinde, falls die Sanierung im umfassenden

Verfahren oder im vereinfachten Verfahren unter Anwendung des § 144 Abs. 2 durchgeführt worden ist, das Grundbuchamt zu ersuchen, in den Grundbüchern der betroffenen Grundstücke die Sanierungsvermerke zu löschen ( § 162 Abs. 3 ).

Das gleiche gilt im Hinblick auf einzelne Grundstücke, wenn für diese die Sanierung gemäß § 163 als abgeschlossen erklärt wird ( § 163 Abs. 3 ).

237.3 Berichtigung von Bauleitplänen

Ist das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet

in einem Sanierungsbebauungsplan nach § 10 StBauFG,

im Flächennutzungsplan gemäß § 5 Abs. 5 BBauG

kenntlich gemacht, so werden diese Kenntlichmachungen bei Aufhebung der Sanierungssatzung gegenstandslos, falls die Aufhebung aus Gründen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 erfolgt. Die Bauleitpläne sind entsprechend zu berichtigen.

Wird die Sanierungssatzung ganz oder teilweise aus Gründen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 oder Nr. 3 aufgehoben, weil die Sanierung sich als undurchführbar erwiesen hat oder aufgegeben wird, so ist nur die Kennzeichnung im Sanierungsbebauungsplan überflüssig geworden, nicht jedoch im Flächennutzungsplan, weil das Gebiet weiterhin sanierungsbedürftig ist.

237.4 Löschen personenbezogener Daten

Personenbezogene Daten, die nach § 138 Abs. 1 erhoben worden sind ( Nr. 206.6 ), sind nach Aufhebung der Sanierungssatzung zu löschen ( § 138 Abs. 2 ).

237.5 Veräußerung von Grundstücken der Gemeinde und des Sanierungsträgers

237.5.1 Veräußerungspflicht

Die Gemeinde ist verpflichtet, im Sanierungsgebiet oder in dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten gelegene Grundstücke zu veräußern,

die sie durch Ausübung des Vorkaufsrechts erlangt hat (

§ 89 Abs. 1 Nr. 1

) oder

die zu ihren Gunsten enteignet worden sind, um sie für eine bauliche Nutzung vorzubereiten oder der baulichen Nutzung zuzuführen (

§ 89 Abs. 1 Nr. 2

Von der Veräußerungspflicht sind nach § 89 Abs. 1 Satz 2 und 3 solche Grundstücke ausgenommen, die für den Gemeinbedarf, für öffentliche Zwecke oder als Austauschland von der Gemeinde benötigt werden.

Die Veräußerung soll vorgenommen werden, sobald der mit dem Erwerb verfolgte Zweck verwirklicht werden kann oder entfallen ist. Dieser Zeitpunkt kann vor der Aufhebung der Sanierungssatzung liegen.

Für Grundstücke, die die Gemeinde vor dem 1.7.1987 erworben hat, verbleibt es nach § 240 Abs. 2 bei der Veräußerungspflicht nach §§ 26 und 89 BBauG und § 25 StBauFG. Dies gilt entsprechend bei Verkaufsfällen aus der Zeit vor dem 1.7.1987, wenn die Gemeinde nach § 235 Abs. 1 das Vorkaufsrecht nach den bisher geltenden Vorschriften des BBauG und des StBauFG ausgeübt hat.

Die weitergehende Veräußerungspflicht auf Grund förderungsrechtlicher Bestimmungen und Auflagen bleibt unberührt.

237.5.2 Verpflichteter

Zur Veräußerung verpflichtet ist die Gemeinde.

Der Sanierungsträger ist nach § 159 Abs. 3 verpflichtet, alle Grundstücke, die er in Erfüllung der Aufgaben zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erworben hat, unter Beachtung der Weisungen der Gemeinde zu veräußern. Er hat nicht veräußerte Grundstücke der Gemeinde anzugeben und auf ihr Verlangen an Dritte oder an die Gemeinde zu veräußern.

237.5.3 Begünstigte Personengruppen

In § 89 Abs. 3 wird bestimmt, welche Personengruppen bei der Veräußerung von Grundstücken vorrangig zu berücksichtigen sind. Diese Vorschrift gilt gemäß § 159 Abs. 3 Satz 1 auch für die Veräußerung durch den Sanierungsträger.

Vorrangig zu berücksichtigen sind Personen, die in der Lage sind und sich verpflichten, Baumaßnahmen auf den Grundstücken in angemessener Frist durchzuführen oder die Grundstücke entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung in sonstiger Weise zu nutzen. Diese Regelung entspricht dem Gebot der zügigen Durchführung von Sanierungsmaßnahmen in § 136 Abs. 1 . Der Vorrang gilt aber nur für Personen, die das Grundstück selbst nutzen wollen, nicht aber für solche, die die Grundstücke lediglich bebauen und anschließend veräußern wollen.

Innerhalb des so bevorrechtigten Personenkreises sind nach § 89 Abs. 3 Satz 2 vorrangig zu berücksichtigen

in den Fällen des Grundstückserwerbs der Gemeinde durch Ausübung des Vorkaufsrechts (

§ 89 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1

): die früheren Käufer;

in den Fällen der Enteignung (

§ 89 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2

): die früheren Eigentümer.

Ein individueller Anspruch von Angehörigen der genannten Personengruppen auf Erwerb eines bestimmten Grundstücks wird durch § 89 Abs. 3 nicht begründet.

237.5.4 Veräußerung zum Neuordnungswert

Wird die Sanierung im umfassenden Verfahren durchgeführt, so ist das Grundstück gemäß § 153 Abs. 4 Satz 1 zum Neuordnungswert ( Nr. 223.4.3 ) zu veräußern.

Auf Grund von § 97 NGO besteht eine vergleichbare Verpflichtung auch bei Sanierungsmaßnahmen im vereinfachten Verfahren und für Grundstücke, die nicht durch Ausübung des Vorkaufsrechts oder im Wege der Enteignung von der Gemeinde oder dem Sanierungsträger erworben worden sind.

Förderungsrechtliche Auflagen, Grundstücke nur zum Neuordnungswert zu veräußern, bleiben unberührt.

237.5.5 Erfüllung der Veräußerungspflicht

Die Gemeinde oder der Sanierungsträger kann die Grundstücke gemäß § 89 Abs. 4 auch in der Weise veräußern, daß zugunsten Dritter grundstücksgleiche Rechte, Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder sonstige dingliche Rechte begrünet werden.

237.6 Rückübertragung von Grundstücken

Wird die Sanierungssatzung aus Gründen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 oder Nr. 3 aufgehoben, hat der frühere Eigentümer eines Grundstücks einen Anspruch auf Rückübertragung gemäß § 164 .

237.7 Erhebung von Ausgleichsbeträgen

Nach Abschluß der Sanierung im umfassenden Verfahren sind Ausgleichsbeträge zu erheben. Auf Nr. 226 wird verwiesen.

237.8 Abwicklung von Rechtsbeziehungen zu Sanierungsträgern oder sonstigen Beauftragten, Auflösung des Treuhandvermögens

Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung entfällt in der Regel auch die Grundlage für die Bestellung eines Sanierungsträgers oder eines sonstigen Beauftragten. Dem bisherigen Sanierungsträger können allerdings auch Aufgaben der Abwicklung übertragen werden; er wird insoweit als sonstiger Beauftragter tätig.

Der als Treuhänder tätige Sanierungsträger hat der Gemeinde nach Beendigung seiner Tätigkeit gemäß § 160 Abs. 6 Satz 1 Rechenschaft abzulegen. Er hat insbesondere das Treuhandvermögen, soweit er es nicht veräußert hat, auf die Gemeinde zu übertragen ( § 160 Abs. 6 Satz 2 ).

237.9 Rechtliche Sicherung der Sanierungsergebnisse

Im Hinblick auf die erheblichen Aufwendungen für die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ist es im Regelfall geboten, die Sanierungsergebnisse auch für die Zeit nach Aufhebung der Sanierungssatzung rechtlich zu sichern, soweit dies nicht schon geschehen ist. Als rechtliche Sicherungsinstrumente sind in Betracht zu ziehen:

die Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bebauungsplänen,

der Erlaß einer Erhaltungssatzung nach

§ 172

der Erlaß einer örtlichen Bauvorschrift über die Gestaltung nach

§ 56 NBauO

237.10 Abrechnung der Gesamtmaßnahme

Ist die städtebauliche Sanierungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme mit Städtebauförderungsmitteln des Landes gefördert worden, so ist bei Abschluß eine Abrechnung nach Maßgabe der förderungsrechtlichen Bestimmungen vorzunehmen.

237.11 Dokumentation

Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme sollen in Form eines Berichts dokumentiert werden.

Eine Dokumentation ist erforderlich, wenn für die betreffende Sanierungsmaßnahme Städtebauförderungsmittel des Landes gewährt wurden.

Absch. 238, Zweiter Teil - Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

Abschnitt 238 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Absch. 239 - 246, Dritter Teil - Erhaltungssatzung und städtebauliche Gebote

Absch. 239 - 241, Erster Abschnitt - Erhaltungssatzung

Abschnitt 239 VV-BauGB - 239. Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten

239.1 Anwendungsbereich der §§ 172 und 173 , Verhältnis zu anderen Vorschriften

239.1.1 Sachlicher Anwendungsbereich, Erhaltungsgebiet

Die Erhaltungsvorschriften der §§ 172 und 173 finden Anwendung in Gebieten, die die Gemeinde durch Erhaltungssatzung als Erhaltungsgebiete bezeichnet (förmlich festgelegt) hat.

In den Erhaltungsgebieten gilt ein besonderer Genehmigungsvorbehalt für den Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen, in den Fällen des § 172 Abs. 1 Nr. 1 auch für die Errichtung baulicher Anlagen (hierzu Nr. 240.1 ).

239.1.2 Räumlicher Anwendungsbereich

Als Erhaltungsgebiete kommen alle Gebiete in Betracht, in denen bauliche Anlagen, ökologisch wertvolle Bereiche oder weitere besondere Gebietseigenarten aus den in § 172 Abs. 1 , 3 und 5 genannten Gründen erhalten bleiben sollen.

Hierbei kann es sich handeln um Gebiete

innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans i.S. von

§ 30 Abs. 1

innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils i.S. von

§ 34

oder

im Außenbereich i.S. von

§ 19 Abs. 1 Nr. 3

239.1.3 Zeitlicher Anwendungsbereich

Eine Beschränkung der Geltungsdauer der Erhaltungssatzung ist nicht vorgeschrieben. In den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 ergibt sich eine zeitliche Begrenzung der Erhaltungssatzung aus der Dauer der Umstrukturierung.

239.1.4 Verhältnis zu anderen Vorschriften

Der durch die Erhaltungssatzung begründete Genehmigungsvorbehalt läßt andere Vorschriften und Genehmigungsvorbehalte unberührt, d.h., er tritt zu diesen hinzu (vgl. Nr. 202.2.2 Abs. 1 und 2 ).

Die §§ 172 und 173 gehören zu den Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die nach § 75 NBauO einer Baumaßnahme entgegenstehen können. Ist dies der Fall, darf eine Baugenehmigung, eine Teilbaugenehmigung oder ein Vorbescheid nicht erteilt werden. Ist ein Vorhaben nach §§ 172 und 173 nur unter Auflagen oder nur befristet oder nur bedingt zulässig, so sind diese Nebenbestimmungen, soweit sie für die Baugenehmigung von Bedeutung sind, in die Baugenehmigung zu übernehmen.

Nach §§ 30 bis 37 zulässige Vorhaben können infolge der Anwendung der §§ 172 und 173 nicht nur modifiziert, sondern auch suspendiert werden.

239.1.5 Ergänzende Vorschriften

Die Erhaltungsvorschriften der §§ 172 und 173 werden durch § 24 Abs. 1 Nr. 4 und § 85 Abs. 1 Nr. 6 ergänzt. Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung

besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken (

§ 24 Abs. 1 Nr. 4

);

kann gemäß

§ 85 Abs. 1 Nr. 6

enteignet werden, um eine bauliche Anlage aus den in

§ 172 Abs. 3 bis 5

bezeichneten Gründen zu erhalten.

239.2 Gebietsbezogene Erhaltungsgrunde

239.2.1 Allgemeines, Zweistufigkeit des Verfahrens

Die förmliche Festlegung des Erhaltungsgebiets muß aus einem der in § 172 Abs. 1 genannten gesetzlichen Erhaltungsgründe gerechtfertigt sein. Die Kombination mehrerer Erhaltungsgründe ist möglich.

Im Satzungsverfahren werden die Erhaltungsgründe lediglich summarisch und flächenbezogen geprüft. Der mit der förmlichen Festlegung bezweckte Schutz wird nämlich in einem zweistufigen Verfahren erreicht; dieses besteht aus

der satzungsmäßigen Unterschutzstellung des Gebiets im allgemeinen (erste Stufe) und

dem nachgeschalteten konkreten Genehmigungsverfahren (zweite Stufe).

Die auf den Einzelfall bezogene Prüfung der gesetzlichen Erhaltungsgründe und die hierbei erforderliche Abwägung zwischen möglicherweise gegenläufigen öffentlichen und privaten Interessen braucht nicht schon auf der ersten Stufe abschließend vollzogen zu werden, sondern kann auf die zweite Stufe verlagert werden. Es reicht für den Erlaß der Erhaltungssatzung aus, daß das Gebiet insgesamt Besonderheiten aufweist, die die Erhaltung von baulichen Anlagen oder der Gebietseigenart rechtfertigen. Erst im Genehmigungsverfahren wird letztlich entschieden, ob bauliche Anlagen abgebrochen, geändert oder in ihrer Nutzung verändert oder ob bauliche Anlagen errichtet werden dürfen.

239.2.2 Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt

Die städtebauliche Gestalt eines Gebiets kann gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 deshalb erhaltenswürdig sein, weil bauliche Anlagen allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind.

Der Begriff des Ortsbildes betrifft die optische Einfügung einer baulichen Anlage in das Bild der Umgebung. Er hat eine städtebauliche und eine baugestalterische Komponente. Für die Anwendung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ist er vor allem in städtebaulicher Hinsicht von Bedeutung. Hierzu gehören solche Merkmale, die nach § 9 Abs. 1 auch in einem Bebauungsplan geregelt werden könnten, z.B. Standort und Stellung der baulichen Anlagen, Bauweise, Maß der baulichen Nutzung. Haben baugestalterische Elemente in ihrer Summierung wesentlichen Einfluß auf die städtebauliche Qualität des Gebiets und damit auf das Ortsbild, so können auch sie durch § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 geschützt werden.

Der Begriff "Stadtgestalt" umfaßt weitere Merkmale, z.B. Siedlungsstruktur, Stadtgrundriß, topographische Gegebenheiten.

Landschaftsbild ist jedes durch das Vorherrschen der freien Natur geprägte Bild. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 kommt daher auch zur Anwendung, wenn eine bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen das Landschaftsbild prägt. Demgemäß können Erhaltungsgebiete auch im Außenbereich oder in Randzonen der Siedlungsgebiete festgelegt werden.

Das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild müssen Besonderheiten aufweisen und aus diesem Grund schutzwürdig sein. Dies ist nicht der Fall, wenn durch Verunstaltungen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild bereits nachhaltig zerstört ist.

Die Vorschrift des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 erfaßt auch bauliche Anlagen von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung. Diese Anlagen sind zugleich Baudenkmale nach § 3 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes . Die Vorschrift gestattet aber auch einen Schutz unterhalb der Ebene des Denkmalschutzes.

293.2.3 Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung

Erhaltungsziel nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 ist die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung muß aus "besonderen städtebaulichen Gründen" erforderlich sein. Gründe des Mieterschutzes reichen nicht aus.

Nicht vorausgesetzt wird, daß die Bevölkerungsstruktur Besonderheiten im Vergleich zu anderen Gebieten aufweist.

239.2.4 Städtebauliche Umstrukturierungen

Die Bezeichnung von Erhaltungsgebieten aus diesem in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und Abs. 5 bezeichneten Grund kommt in Betracht bei

Bebauungsplänen oder

städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen,

deren Durchführung Umstrukturierungen erwarten läßt. Dies ist auch möglich, wenn der Bebauungsplan oder die Festlegung des Sanierungsgebiets bereits zuvor wirksam geworden ist.

Die Vorschrift des § 172 Abs. 1 Nr. 3 will einen sozial angemessenen Ablauf städtebaulicher Umstrukturierungsmaßnahmen sicherstellen. Die zeitliche Folge von Abbruch und damit verbundenen Umsetzungsmaßnahmen soll besteuert und mit Neubaumaßnahmen koordiniert werden können, um soziale Benachteiligungen und Beeinträchtigungen zu verhindern.

Der sozialen Belangen Rechnung tragende Ablauf muß sich aus einem Sozialplan i.S. von § 180 ergeben. Ist dieser noch nicht aufgestellt, hat ihn die Gemeinde in entsprechender

Anwendung von § 180 aufzustellen ( § 172 Abs. 5 Satz 2 ); der Sozialplan muß im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhaltungssatzung noch nicht vorliegen, sondern kann später aufgestellt werden.

239.3 Erforderlichkeit

Die förmliche Festlegung des Erhaltungsgebiets muß ferner wegen der damit verbundenen Rechtsbeschränkungen erforderlich sein. Dies ist nicht der Fall, soweit allgemeine Vorschriften zur Wahrung der in § 172 Abs. 1 und Abs. 3 bis 5 genannten Ziele ausreichen, z.B. im Hinblick auf die Erhaltung von Baudenkmalen.

239.4 Ermessen bei förmlicher Festlegung

Ob die Gemeinde ein Erhaltungsgebiet förmlich festlegt, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen. In besonderen Fällen kann sich das Ermessen zur Rechtspflicht verdichten.

239.5 Form der förmlichen Festlegung

Die förmliche Festlegung eines Erhaltungsgebiets erfolgt

in einem Bebauungsplan als besondere Festsetzung oder

durch sonstige Satzung.

Die sonstige Satzung hat keinen planerischen Gehalt, sondern legt allein das Erhaltungsgebiet

fest, in dem das besondere Erhaltungsrecht gelten soll.

239.6 Inhalt der Erhaltungssatzung

Ein besonderer Wortlaut für die Erhaltungssatzung ist nicht vorgeschrieben; erforderlich sind jedoch:

Angabe der Ermächtigungsgrundlage, bei förmlicher Festlegung durch Bebauungsplan in der Präambel;

eindeutige Bezeichnung des Gebiets. Bei förmlicher Festlegung durch Bebauungsplan erfolgt die Bezeichnung des Gebiets in Übereinstimmung mit dem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans oder durch zeichnerische Kenntlichmachung von Teilen des räumlichen Geltungsbereichs in der Planunterlage. Bei förmlicher Festlegung durch sonstige Satzung gilt

Nr. 211.3.2

entsprechend;

Angabe, aus welchem der in

§ 172 Abs. 3 bis 5

bezeichneten Gründe die Satzung erlassen wird. Dies gilt auch, wenn das Erhaltungsgebiet durch Bebauungsplan förmlich festgelegt wird; in diesem Fall sind die Gründe als textliche Festsetzungen anzugeben.

239.7 Begründung der Erhaltungssatzung

Bei förmlicher Festlegung eines Erhaltungsgebiets durch Bebauungsplan sind die Gründe in der Begründung nach § 9 Abs. 8 darzulegen. Bei förmlicher Festlegung durch sonstige Satzung ist eine Begründung nach dem BauGB nicht erforderlich.

239.8 Verfahren zum Erlaß der Erhaltungssatzung

239.8.1 Aufstellungsbeschluß

Sollen Anträge auf Genehmigung gemäß § 172 Abs. 2 zurückgestellt werden können ( Nr. 241 ), wird ein förmlicher Aufstellungsbeschluß vorausgesetzt, der ortsüblich bekanntzumachen ist.

239.8.2 Verfahren

Bei förmlicher Festlegung durch Bebauungsplan gelten die Vorschriften über das Verfahren bei der Aufstellung von Bebauungsplänen auch für die förmliche Festlegung des Erhaltungsgebiets. Bei förmlicher Festlegung durch sonstige Satzung sind durch das BauGB keine besonderen Verfahrensschritte vorgeschrieben. Insbesondere werden vorausgehende Untersuchungen nicht gefordert. Eine Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange ist nicht erforderlich.

239.8.3 Abwägung

Die Abgrenzung und förmliche Festlegung des Erhaltungsgebiets unterliegt auch bei förmlicher Festlegung durch Bebauungsplan keinem verfahrensrechtlichen Abwägungsgebot. Der Abwägungsvorgang ist daher rechtlich nicht überprüfbar.

239.9 Genehmigung oder Anzeige der Erhaltungssatzung

Bei förmlicher Festlegung des Erhaltungsgebiets durch Bebauungsplan gelten die Vorschriften über die Genehmigung bzw. Anzeige des Bebauungsplans auch im Hinblick auf die Bezeichnung des Erhaltungsgebiets. Wird das Erhaltungsgebiet durch sonstige Satzung förmlich festgelegt, ist eine Genehmigung oder Anzeige nicht erforderlich.

239.10 Inkrafttreten, Bekanntmachung

Bei förmlicher Festlegung des Erhaltungsgebiets durch Bebauungsplan tritt diese zusammen mit dem Bebauungsplan in Kraft. Maßgebend ist § 12 .

Wird das Erhaltungsgebiet durch sonstige Satzung förmlich festgelegt, ist § 16 Abs. 2 maßgebend.

239.11 Unterrichtung von Behörden und Bedarfsträgern

239.11.1 Unterrichtung von Behörden

Die Gemeinde hat eine beglaubigte Abschrift der Erhaltungssatzung und der Bekanntmachung an folgende Stellen zu übersenden:

an die Bezirksregierung,

an den Landkreis,

an das Katasteramt zugleich für den Gutachterausschuß,

an das Finanzamt.

Wird das Erhaltungsgebiet in einem Bebauungsplan förmlich festgelegt, entfällt im Hinblick auf Nr. 38 VV-BBauG eine besondere Unterrichtung.

239.11.2 Unterrichtung von Bedarfsträgern

Befinden sich im Erhaltungsgebiet Grundstücke mit besonderer Zweckbestimmung nach § 174 Abs. 1 , hat die Gemeinde den Bedarfsträger zu unterrichten ( § 174 Abs. 2 Satz 1 ).

Abschnitt 240 VV-BauGB - 240. Genehmigung gemäß § 173

240.1.1 Genehmigungspflichtige Maßnahmen

Die Erhaltungssatzung nach § 172 begründet einen besonderen erhaltungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt für

den Abbruch baulicher Anlagen,

die Änderung baulicher Anlagen,

die Nutzungsänderung baulicher Anlagen,

die Errichtung baulicher Anlagen, wenn die Erhaltungssatzung aus den in

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1

bezeichneten Gründen (

Nr. 239.2.2

) erlassen ist.

Der Genehmigungsvorbehalt erfaßt auch solche Maßnahmen, die auf Grund der Freistellung in § 69 NBauO und in dem Anhang zur NBauO keiner bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfen. Es kommt auch nicht darauf an, ob es sich bei den beabsichtigten Maßnahmen um Vorhaben i.S. von § 29 handelt. Auch geringfügige Baumaßnahmen können im Hinblick auf die Erhaltungsziele bedeutsam sein.

Dem Genehmigungsvorbehalt unterliegen alle Grundstücke im Erhaltungsgebiet, mit Ausnahme der in Nr. 240.1.2 genannten Grundstücke.

240.1.2 Freigestellte Grundstücke

Vom Genehmigungsvorbehalt sind gemäß § 174 Abs. 1 freigestellt:

die in

§ 26 Nr. 2

bezeichneten Grundstücke und

die in

§ 26 Nr. 3

bezeichneten Grundstücke.

240.1.3 Ordnungswidrigkeit

Der Abbruch oder die Änderung einer baulichen Anlage im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ohne Genehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar ( § 213 Abs. 1 Nr. 4 ). Sie kann gemäß § 213 Abs. 2 mit einem Bußgeld bis zu 50.000 DM geahndet werden.

240.2 Genehmigungsbehörde, Einvernehmen der Gemeinde

240.2.1 Genehmigungsbehörde

Genehmigungsbehörde ist die Gemeinde ( § 173 Abs. 1 Satz 1 ). Ist eine Baugenehmigung nach § 68 NBauO erforderlich, so ist die Baugenehmigungsbehörde zuständig ( § 173 Abs. 1 Satz 2 ). Dies ist die untere Bauaufsichtsbehörde ( § 65 Abs. 3 NBauO ), soweit keine besonderen Verfahren vorgeschrieben sind.

Schließt eine andere öffentlich-rechtliche Genehmigung, Erlaubnis oder ähnliche Entscheidung die Baugenehmigung ein ( § 68 Abs. 2 NBauO ), ist die hierfür zuständige Behörde auch für die Genehmigung nach § 173 zuständig.

In den Fällen des § 82 NBauO (Bauaufsichtliche Zustimmung) ist die obere Bauaufsichtsbehörde zuständig.

240.2.2 Einvernehmen der Gemeinde

Ist die Gemeinde nicht Genehmigungsbehörde, so darf die Genehmigung nur im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt werden ( § 173 Abs. 1 Satz 2 ).

240.3 Erörterung und Anhörung

Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern ( § 173 Abs. 3 ). In den Fällen des § 172 Abs. 4 und 5 hat sie auch Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte zu hören.

Die Erörterung und Anhörung obliegen der Gemeinde auch dann, wenn sie nicht selbst Genehmigungsbehörde ist.

240.4 Versagungsgründe

240.4.1 Versagungsgründe nach § 172 Abs. 3

Hat die Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets zum Ziel ( Nr. 239.2.2 ), darf die Genehmigung für den Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage versagt werden, wenn die betreffende Anlage allein oder im Zusammenhang das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist.

Die Genehmigung zur Errichtung einer baulichen Anlage darf versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Erhaltungsgebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird. Eine Beeinträchtigung ist auch anzunehmen, wenn die negativen Folgen zwar nicht schon mit dem beabsichtigten Vorhaben selbst, sondern erst infolge einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung bei Verwirklichung weiterer Vorhaben eintreten.

240.4.2 Versagungsgründe nach § 172 Abs. 4

Hat die Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zum Ziel, darf die Genehmigung versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten bleiben soll ( Nr. 239.2.3 ).

Die Gefahr nachteiliger Folgen für die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung muß gerade durch den Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung der betreffenden baulichen Anlage begründet oder verstärkt werden. Es reicht aus, wenn wegen einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung der Baumaßnahme das Schutzziel des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 erst durch das Hinzutreten weiterer Baumaßnahmen beeinträchtigt wird.

240.4.3 Versagungsgründe nach § 172 Abs. 5

Hat die Erhaltungssatzung einen Schutz bei städtebaulichen Umstrukturierungen zum Ziel ( Nr. 239.2.4 ), darf die Genehmigung nach § 172 Abs. 5 versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der

Grundlage des Sozialplans ( § 180 ) zu sichern.

Voraussetzung für die Versagung der Genehmigung ist das Vorliegen eines Sozialplans i.S. von § 180 .

Das Schutzziel des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 muß durch den beabsichtigten Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung der baulichen Anlage beeinträchtigt werden. Es reicht aus, wenn wegen einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung, die Beeinträchtigung erst bei der Verwirklichung weiterer Vorhaben eintritt.

240.5 Entscheidung über den Genehmigungsantrag

240.5.1 Anspruch auf Genehmigung

Die Genehmigung nach §§ 172 und 173 ist zu erteilen, wenn Versagungsgründe nicht vorliegen. Der Antragsteller hat insoweit einen Anspruch auf Genehmigung.

240.5.2 Versagung der Genehmigung

Die Genehmigung "darf" nur versagt werden, wenn ein Versagungsgrund nach § 172 Abs. 3 bis 5 vorliegt. Der Genehmigungsbehörde ist hier ein Ermessen eingeräumt.

In den Fällen des § 172 Abs. 4 und 5 ist die Genehmigung trotz Vereitelung des Erhaltungszwecks zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist ( § 172 Abs. 4 Satz 2 und Abs. 5 Satz 3 ).

240.6 Übernahmeanspruch

Auf den Übernahmeanspruch des § 172 Abs. 2 wird hingewiesen.

Auf die mögliche Beschränkung der Entschädigungsansprüche nach § 43 Abs. 4 und 5 wird ebenfalls hingewiesen. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des

§ 43 Abs. 1 und des § 44 Abs. 3 und 4 .

Abschnitt 241 VV-BauGB - 241. Zurückstellung von Baugesuchen gemäß § 172 Abs. 2

241.1 Sicherungsmaßnahmen

Zur Sicherung der in § 172 Abs. 3 bis 5 bezeichneten Belange können bereits vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung Anträge auf Abbruch, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zurückgestellt werden ( § 172 Abs. 2 ). § 15 Abs. 1 gilt entsprechend. Das gleiche gilt für Anträge auf Errichtung baulicher Anlagen in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 .

241.2 Aufstellungsbeschluß

Voraussetzung für die Zurückstellung von Anträgen ist der Beschluß der Gemeinde, durch Bebauungsplan oder sonstige Satzung ein Erhaltungsgebiet zu bezeichnen. Bei Bezeichnung des Erhaltungsgebiets durch Bebauungsplan kann der Beschluß mit dem Aufstellungsbeschluß nach § 2 Abs. 1 verbunden werden.

Der Beschluß muß ortsüblich bekanntgemacht sein.

241.3 Antrag der Gemeinde

Entsprechend § 15 Abs. 1 bedarf es eines Antrags der Gemeinde auf Zurückstellung bei der Baugenehmigungsbehörde.

241.4 Unzulässigkeit der Zurückstellung

Die Zurückstellung ist nicht zulässig, wenn auch nach Inkrafttreten der Erhaltungssatzung die beantragte Genehmigung im Hinblick auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit erteilt werden müßte. Eine Zurückstellung wäre dann nur im Falle einer vorgesehenen Enteignung (vgl. § 85 Abs. 1 Nr. 5 ) erreichbar, wenn die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung nach § 109 gegeben sind.

Absch. 242 - 246, Zweiter Abschnitt - Städtebauliche Gebote

Abschnitt 242 VV-BauGB - 242. Anwendungsbereich der §§ 172 bis 179

242.1 Räumlicher Anwendungsbereich

242.1.1 Geltungsbereich von Bebauungsplänen

Im Geltungsbereich eines einfachen oder qualifizierten Bebauungsplans können alle in §§ 176 bis 179 geregelten städtebaulichen Gebote (planakzessorische Gebote) angeordnet werden.

242.1.2 Im Zusammenhang bebaute Ortsteile

Innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile i.S. von § 34 können angeordnet werden:

das Baugebot nach

§ 176 Abs. 1 Nr. 1

und

Abs. 2

das Anpassungsgebot nach

§ 176 Abs. 1 Nr. 2

und

Abs. 2

das Instandsetzungsgebot nach

§ 177 Abs. 3

das Modernisierungsgebot nach

§ 177 Abs. 2

das Abbruch- und Baugebot nach

§ 176 Abs. 2

und

242.1.3 Außenbereich

Im Außenbereich können angeordnet werden:

das Instandsetzungsgebot nach

§ 177 Abs. 3

das Modernisierungsgebot nach

§ 177 Abs. 2

242.1.4 Ausgenommene Grundstücke

Gemäß § 175 Abs. 4 Satz 1 sind die §§ 176 bis 179 nicht anzuwenden bei Grundstücken,

die den in

§ 26 Nr. 2

bezeichneten Zwecken dienen,

die in

§ 26 Nr. 3

bezeichnet sind.

242.2 Verhältnis zu anderen Rechtsvorschriften und Verfahren

Vorschriften des Bundesrechts, aus denen sieh gleichartige Verpflichtungen ergeben können, bleiben unberührt. Dies gilt z.B. für Vorschriften des Immissionsschutzrechts.

Nach § 175 Abs. 5 bleiben Vorschriften des Landesrechts, aus denen sich gleichartige Verpflichtungen ergeben können, unberührt. Dies gilt insbesondere für Vorschriften

des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes,

der

NBauO

und der auf Grund der

NBauO

erlassenen Vorschriften des Landes und der Gemeinden (örtliche Bauvorschriften).

Abschnitt 243 VV-BauGB - 243. Baugebot und Anpassungsgebot

243.1 Gegenstand und Inhalt des Baugebots

243.1.1 Allgemeines

Auf Grund von § 176 können angeordnet werden:

ein Baugebot (

§ 176 Abs. 1 Nr. 1

ein Anpassungsgebot (

§ 176 Abs. 1 Nr. 2

ein Beseitigungsgebot (

§ 176 Abs. 5

Das Baugebot und das Anpassungsgebot können unabhängig voneinander oder in Kombination miteinander angeordnet werden. Das Beseitigungsgebot kann dagegen nur im Zusammenhang mit einem Baugebot oder einem Anpassungsgebot angeordnet werden, wenn nur so die Durchführung der angeordneten Baumaßnahmen möglich ist.

243.1.2 Gegenstand des Gebots

Das Gebot des § 176 bezieht sich auf die Errichtung oder die Anpassung von baulichen Anlagen.

Der Begriff der baulichen Anlage wird in § 2 Abs. 1 Satz 1 NBauO bestimmt. Es kann sich dabei um Gebäude ( § 2 Abs. 2 NBauO ) oder um sonstige bauliche Anlagen handeln. Die baulichen Anlagen können dem Wohnen oder gewerblichen, kulturellen, sozialen oder sonstigen Zwecken dienen.

Das Gebot nach § 176 erstreckt sich auch auf nichtbauliche Anlagen, wenn diese nach dem öffentlichen Baurecht erforderlich sind, um bauliche Anlagen zu errichten oder zu ändern. Dies gilt insbesondere für notwendige Stellplätze und Garagen i.S. von § 47 NBauO sowie für Spielplätze für Kleininder nach dem Niedersächsischen Gesetz über Spielplätze .

Maßnahmen, die sich lediglich auf die Beschaffenheit des Baugrundstücks oder des Wohnumfeldes beziehen, können nicht Gegenstand des Gebots nach § 176 sein, wenn sie nicht mit Baumaßnahmen im notwendigen Zusammenhang stehen.

Gemäß § 176 Abs. 6 kann sich das Baugebot auch auf andere als bauliche Anlagen beziehen, wenn eine entsprechende Nutzung im Bebauungsplan festgesetzt ist. Hierzu zählen die in § 2 Abs. 1 Satz 2 NBauO aufgeführten Anlagen.

243.1.3 Baugebot

Das Baugebot nach § 176 Abs. 1 Nr. 1 verpflichtet den Eigentümer, sein Grundstück entsprechend zu bebauen. Bebauung i.S. dieser Vorschrift ist die Neubebauung.

243.1.4 Anpassungsgebot

Das Anpassungsgebot verpflichtet den Eigentümer, ein vorhandenes Gebäude oder eine sonstige bauliche Anlage anzupassen, d.h. zu ändern, zu erweitern oder zu reduzieren. Die Grenzen zur Modernisierung können im Einzelfall fließend sein.

243.1.5 Beseitigungsgebot

Das Beseitigungsgebot nach § 176 Abs. 5 verpflichtet den Eigentümer, vorhandene bauliche Anlagen zu beseitigen, wenn dies zur Durchführung angeordneter Baumaßnahmen erforderlich ist. Ein gesondertes Abbruchgebot ist in diesem Falle entbehrlich, doch müssen die Schutzvorschriften in § 179 Abs. 2 und 3 Satz 1 , § 43 Abs. 2 und 5 sowie in § 44 Abs. 3 und 4 beachtet werden.

243.2 Voraussetzungen

243.2.1 Lage des Grundstücks

Das betreffende Grundstück muß innerhalb

des Geltungsbereichs eines einfachen oder qualifizierten Bebauungsplans oder

innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils i.S. von

§ 34

gelegen sein.

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile hat das Baugebot den Zweck, unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke entsprechend den baurechtlichen Vorschriften nutzbar zu machen oder einer baulichen Nutzung zuzuführen. Hierzu gehört insbesondere die Schließung von Baulücken.

243.2.2 Städtebauliche Erforderlichkeit

Das Baugebot oder das Anpassungsgebot muß aus städtebaulichen Gründen alsbald erforderlich sein ( § 175 Abs. 2 ).

Die städtebauliche Erforderlichkeit ist im Hinblick auf die konkrete städtebauliche Situation besonders zu begründen. Folgende Gründe können in Betracht kommen:

Zusammenhang mit anderen städtebaulichen Maßnahmen,

Entzerrung von sogenannten Gemengelagen,

Voraussetzung für weitere, im öffentlichen Interesse liegende Baumaßnahmen.

Die städtebauliche Erforderlichkeit muß auch für Maßnahmen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans besonders begründet werden. Der Hinweis auf das Vorliegen eines Bebauungsplans reicht nicht aus, da es keine allgemeine Rechtspflicht zur Planverwirklichung gibt. Aus den Festsetzungen und der Begründung nach § 9 Abs. 8 können sich aber wesentliche Gesichtspunkte für die Begründung der städtebaulichen Erforderlichkeit ergeben; dies gilt insbesondere dann, wenn bei der Planaufstellung die Anwendung der §§ 176 bis 179 zur Planverwirklichung bereits in Betracht gezogen worden ist. In diesem Falle bedürfen nur noch der konkrete Anlaß und der Zeitpunkt der Gebotsanordnung der besonderen Begründung.

Bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ist allgemein davon auszugehen daß städtebauliche Gründe i.S. von § 175 Abs. 2 vorliegen, weil die städtebauliche Sanierungsmaßnahme insgesamt dem Gemeinwohl dient ( § 136 Abs. 1 ). Aus dem Gebot zur zügigen Durchführung ( Nr. 202.9 ) kann sich sogar eine Verpflichtung für die Gemeinde ergeben, von den Instrumenten der §§ 176 bis 179 Gebrauch zu machen.

Das Vorliegen städtebaulicher Gründe wird im Umlegungsverfahren generell unterstellt. Nach § 59 Abs. 7 kann die Umlegungsstelle unter den Voraussetzungen des § 176 ein Baugebot oder Anpassungsgebot anordnen. Auf § 175 wird in § 59 Abs. 7 nicht Bezug genommen. Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen des § 175 Abs. 1 werden durch das Verfahrensrecht der Bodenordnung verdrängt.

Einer besonderen Begründung bedarf die Anordnung, wenn das Grundstück im nicht beplanten Innenbereich liegt. Der Hinweis, daß Baulücken geschlossen werden sollen, reicht für sich nicht aus.

243.2.3 Objektive wirtschaftliche Zumutbarkeit

Weitere Voraussetzung für ein Bau- oder Anpassungsgebot ist, daß die Durchführung des Vorhabens aus Gründen, die nicht in der Person des betroffenen Grundeigentümers liegen, objektiv wirtschaftlich zumutbar ist ( § 176 Abs. 3 ).

Das Vorhaben ist objektiv wirtschaftlich unzumutbar, wenn es von keinem vernünftig handelnden Eigentümer durchgeführt würde. Ist lediglich der konkret betroffene Eigentümer nicht in der Lage, das Vorhaben durchzuführen, ist nur eine subjektive Unzumutbarkeit gegeben; diese schließt die Anwendung von § 176 nicht aus, sondern löst nur die in § 176 Abs. 4 vorgesehenen Rechtsfolgen aus.

Die Gemeinde kann die objektive Unwirtschaftlichkeit des Vorhabens durch Gewährung von Fördermitteln beseitigen.

243.3 Adressat

243.3.1 Eigentümer

Adressat des Bau- oder Anpassungsgebots ist der Eigentümer des Grundstücks, gegebenenfalls der Erbbauberechtigte ( § 200 Abs. 2 ).

243.3.2 Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte

Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte haben nach § 175 Abs. 3 die angeordneten Bau- und Anpassungsmaßnahmen zu dulden. Ihnen gegenüber ist ein entsprechendes Duldungsgebot zu erlassen.

Soweit erforderlich, muß die Gemeinde von ihren Befugnissen nach §§ 182 bis 186 Gebrauch machen.

243.4 Anordnung

243.4.1 Zuständigkeit

Für die Anordnung des Baugebots ist die Gemeinde zuständig.

Bei der Umlegung kann das Baugebot und das Anpassungsgebot auch vom Umlegungsausschuß auf Antrag der Gemeinde angeordnet werden ( § 59 Abs. 7 ). Ist die Befugnis zur Durchführung der Umlegung gemäß § 46 Abs. 4 auf die Flurbereinigungsbehörde oder das Katasteramt übertragen worden, erläßt diese Behörde das Gebot nach Maßgabe der Vereinbarung gemäß § 46 Abs. 4 .

243.4.2 Erörterung

Beabsichtigt die Gemeinde, ein Baugebot oder ein Anpassungsgebot zu erlassen, soll sie dies vorher mit dem Eigentümer und den betroffenen Mietern, Pächtern und sonstigen Nutzungsberechtigten erörtern. Sie soll die Betroffenen auch über die Durchführung der Maßnahmen beraten und auf Finanzierungsmöglichkeiten aus öffentlichen Kassen und Steuererleichterungen hinweisen ( § 175 Abs. 1 ).

Die Erörterungs- und Beratungspflicht der Gemeinde entsteht, sobald die Gemeinde beabsichtigt, ein Gebot anzuordnen. Ziel der Erörterung und Beratung muß eine vertragliche Regelung zwischen der Gemeinde und den Betroffenen sein, die das Gebot erübrigt. Für diese Verträge sind die Regelungen über Entschädigungs- und Übernahmeansprüche im Zusammenhang mit dem Gebot entsprechend anzuwenden.

Nimmt ein Eigentümer oder Nutzungsberechtigter ein Angebot der Gemeinde zur Erörterung und Beratung nicht wahr, hat die Gemeinde ihre diesbezügliche Pflicht erfüllt. Da es sich bei der Pflicht nach § 175 Abs. 1 um eine Sollvorschrift handelt, kann die Gemeinde von einem Angebot zur Erörterung und Beratung absehen, wenn der Betroffene bereits eindeutig erklärt hat, er werde an der beabsichtigten Maßnahme in keinem Fall mitwirken oder sie dulden.

Die Beratungspflicht nach § 175 Abs. 1 Satz 2 geht weiter als die Erörterungspflicht, weil die Gemeinde verpflichtet ist, die Betroffenen auch über deren eigene Rechte, insbesondere auch über bestehende Finanzierungsmöglichkeiten aus öffentlichen Kassen, zu unterrichten.

243.4.3 Form

Das Bau- oder Anpassungsgebot wird durch "Bescheid", d.h. durch Verwaltungsakt angeordnet.

Zur Vermeidung eines Gebots kann auch ein öffentlichrechtlicher Vertrag zwischen der Gemeinde und dem Betroffenen geschlossen werden.

Im Falle der Umlegung kann das Bau- oder Anpassungsgebot auch im Umlegungsplan angeordnet

werden ( § 66 Abs. 3 und § 68 Abs. 1 Nr. 7 ).

243.4.4 Bestimmtheit

Die Anordnung muß die betreffende Baumaßnahme hinreichend genau bezeichnen.

Liegt ein Bebauungsplan vor, ergeben sich die anzuordnenden Baumaßnahmen aus den für das betreffende Grundstück maßgebenden Festsetzungen. Lassen die planerischen Festsetzungen dem Eigentümer einen Rahmen, so darf dieser durch konkrete Bestimmungen im Gebot nicht eingeschränkt werden. Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 kommen nur in Betracht, wenn der Eigentümer einen entsprechenden Antrag stellt.

Im nichtbeplanten Innenbereich i.S. von § 34 bestimmt sich der Inhalt des Gebots nach dem, was bebauungsrechtlich zulässig ist. Das angeordnete Vorhaben muß sich nach § 34 Abs. 1 und 2 einfügen. Ist der näheren Umgebung ein Rahmen zu entnehmen, so darf dieser in der Anordnung nicht eingeschränkt werden.

Der Inhalt der anzuordnenden Maßnahme wird zugleich durch das städtebauliche Erfordernis begrenzt. Die Gemeinde darf durch das Gebot nur anordnen, was städtebaulich erforderlich ist.

243.4.5 Angemessene Frist

Für die Durchführung der angeordneten Baumaßnahme ist eine angemessene Frist zu bestimmen. Diese ist so zu bemessen, daß der Eigentümer die entsprechenden Bauvorlagen erstellen und sich erforderliche Finanzierungsmittel beschaffen kann.

243.5 Durchsetzung des Bau- oder Anpassungsgebots

243.5.1 Vollstreckung

Die Vollstreckung eines Bau- oder Anpassungsgebots richtet sich nach dem Verwaltungsvollstreckungsgesetz.

Als Zwangsmittel kommt das Zwangsgeld in Betracht. Die Ersatzvornahme ist im Regelfall zur Durchsetzung nicht geeignet, weil die betreffende Baumaßnahme nicht so konkret angeordnet werden kann, daß nur eine Möglichkeit der Ausführung in Betracht kommt.

243.5.2 Enteignung

Als besondere Maßnahme zur Durchsetzung eines Bau- oder Anpassungsgebots sieht § 85 Abs. 1 Nr. 5 die Enteignung vor. Diese ist nach § 87 Abs. 3 Satz 2 auch zugunsten eines Bauwilligen zulässig, der in der Lage ist, die Baumaßnahmen innerhalb angemessener Frist durchzuführen, und sich hierzu verpflichtet.

243.6 Übernahmeverlangen

Auf § 176 Abs. 4 wird hingewiesen.

Abschnitt 244 VV-BauGB - 244. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

244.1 Gegenstand und Inhalt des Gebots

244.1.1 Allgemeines

Auf Grund von § 177 können angeordnet werden:

ein Instandsetzungsgebot,

ein Modernisierungsgebot.

Beide Gebote können unabhängig voneinander oder in Kombination miteinander angeordnet werden.

244.1.2 Gegenstand des Gebots

Das Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot des § 177 bezieht sich auf bauliche Anlagen. Insoweit wird auf Nr. 243.1.2 verwiesen.

Für die Instandsetzung ist nicht erforderlich, daß das betreffende Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage sich noch in einem funktionsfähigen Zustand befindet oder Bestandschutz genießt. Es reicht aus, wenn ein verwertbarer Restbestand vorhanden ist (z.B. Ruine eines Gebäudes) und dieser noch als bauliche Anlage anzusehen ist.

244.1.3 Instandsetzung

Instandsetzung i.S. von § 177 Abs. 1 und 3 ist die Behebung von baulichen Mängeln durch bauliche Maßnahmen.

244.1.4 Modernisierung

Modernisierung i.S. von § 177 Abs. 1 und 2 ist die Beseitigung von Mißständen durch bauliche Maßnahmen. Zur Modernisierung zählen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung

des Zuschnitts der Räume,

der Belichtung und Belüftung,

des Schallschutzes,

der Energieversorgung,

der sanitären Einrichtungen,

der Beheizung,

der Funktionsabläufe in Räumen und Wohnungen,

der Zugänglichkeit von Räumen (Treppen, Aufzüge).

Zur Modernisierung können ferner gehören:

die Herstellung und Änderung von notwendigen Stellplätzen und Garagen,

die Herstellung und Änderung von notwendigen nichtöffentlichen Spielplätzen.

Maßnahmen der Instandsetzung, die durch die Beseitigung von Mißständen verursacht werden, gelten als Modernisierung.

244.2 Voraussetzungen

244.2.1 Bebauungsplan

Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot ist nicht vom Vorliegen eines Bebauungsplans abhängig. Es kann auch im nicht bebauten Innenbereich i.S. von § 34 und im Außenbereich nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 erlassen werden.

Die beabsichtigte Modernisierung und Instandsetzung dürfen aber nicht nach den §§ 29 bis 37 bebauungsrechtlich unzulässig sein.

244.2.2 Vorliegen von Mängeln im Falle der Instandsetzung

Ein Instandsetzungsgebot setzt das Vorliegen von Mängeln der baulichen Anlage voraus.

Mängel sind nach § 177 Abs. 3 insbesondere dann gegeben, wenn durch Abnutzung, Witterungseinflüsse oder Einwirkung Dritter

die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,

die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- und Ortsbild nicht unerheblich beeinträchtigt oder

die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Eine Instandsetzung kommt hiernach auch in Betracht, wenn der bauliche Zustand des Gebäudes oder der baulichen Anlage für sich zwar mängelfrei ist, jedoch nicht dem vorhandenen oder geplanten Straßen- und Ortsbild entspricht. Zur Instandsetzung kann deshalb auch die Wiederherstellung (Rekonstruktion) oder der Umbau von Fassaden oder Dächern gehören. Ohne Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, ob die betreffenden Mängel auf baurechtlich genehmigten Baumaßnahmen beruhen. Es braucht auch keine Verunstaltung i.S. von § 1 Abs. 3 und § 53 NBauO vorzuliegen.

Die Instandsetzung wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß das Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage vorübergehend auseinandergenommen werden muß (z.B. bei Fachwerkbauten).

244.2.3 Vorliegen von Mißständen im Falle der Modernisierung

Das Modernisierungsgebot setzt Mißstände der baulichen Anlage voraus.

Mißstände liegen nach § 177 Abs. 2 insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Dies trifft zu, falls Gesundheitsschädigungen im medizinischen Sinne wegen des Zustandes der baulichen Anlage zu befürchten sind; in diesem Fall ist eine Gefahr im polizeirechtlichen Sinne ( § 2 Nr. 1 Nds. SOG ) gegeben. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gehen jedoch über den bloßen Schutz vor Krankheiten hinaus; gefordert wird ein Mindeststandard, der heute allgemein als selbstverständlich angesehen wird und der deshalb niemandem vorenthalten werden kann. Die Anforderungen können sich mit der technischen, wirtschaftlichen oder sozialen Entwicklung ändern. Eine obere Grenze bilden die für Neubaumaßnahmen bestehenden Anforderungen insbesondere des Bauordnungsrechts, des Gewerberechts und des Arbeitsstättenrechts.

244.2.4 Städtebauliche Gründe

Städtebauliche Gründe rechtfertigen ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot, wenn bauliche Mängel oder Mißstände in einer über den Einzelfall hinausgehenden Häufung innerhalb eines Gebiets auftreten, so daß das Entstehen städtebaulicher Mißstände i.S. von § 136 Abs. 2 Nr. 1 zu befürchten ist.

Im übrigen wird auf Nr. 243.2.2 verwiesen.

244.2.5 Möglichkeit der Modernisierung und Instandsetzung

Die Modernisierung oder Instandsetzung kann nach § 177 Abs. 1 Satz 1 nur angeordnet werden, soweit sie "möglich" ist. Sie muß daher nach öffentlichem Baurecht zulässig, bautechnisch durchführbar und wirtschaftlich vertretbar sein.

Im Regelfall sind die Modernisierung und Instandsetzung vertretbar, wenn

die modernisierte oder instandgesetzte bauliche Anlage noch für einen angemessenen Zeitraum, der in der Regel mindestens 30 Jahre umfassen soll, der vorgesehenen Nutzung dienen kann (Restnutzungsdauer),

die Kosten der Modernisierung und Instandsetzung im Hinblick auf die Erhöhung des Gebrauchswerts und die Restnutzungsdauer wirtschaftlich vertretbar sind und in der Regel nicht mehr als die Kosten eines vergleichbaren Neubaues an gleicher Stelle betragen und

bei der Modernisierung ein Standard angestrebt wird, der den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

Abweichungen von den genannten Anforderungen können sich aus den örtlichen Verhältnissen und Zielvorstellungen ergeben.

Bei baulichen Anlagen, die wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben sollen ( § 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 ), können die Kosten eines vergleichbaren Neubaues überschritten werden.

244.2.6 Zumutbarkeit

Die objektive wirtschaftliche Zumutbarkeit der Maßnahme ist keine Voraussetzung für die Anordnung eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots. § 177 Abs. 4 sieht für den Fall der objektiven wirtschaftlichen Unzumutbarkeit einen Rechtsanspruch auf Kostenerstattung vor.

244.3 Adressat

244.3.1 Eigentümer

Adressat des Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots ist der Eigentümer der baulichen Anlage, gegebenenfalls der Erbbauberechtigte ( § 200 Abs. 2 ).

244.3.2 Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte

Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte haben nach § 175 Abs. 3 die angeordnete Modernisierung oder Instandsetzung zu dulden. Ihnen gegenüber ist erforderlichenfalls ein entsprechendes Duldungsgebot zu erlassen.

Soweit erforderlich, muß die Gemeinde von ihren Befugnissen nach §§ 182 bis 186 Gebrauch machen.

244.4 Anordnung

244.4.1 Zuständigkeit

Nr. 243.4.1 gilt entsprechend.

Kann die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz verlangt werden, darf das Gebot nur mit Zustimmung der unteren Denkmalschutzbehörde erlassen werden ( § 177 Abs. 3 Satz 2 ).

244.4.2 Erörterung und Beratung

Nr. 243.4.2 gilt entsprechend.

244.4.3 Form

Nr. 243.4.3 gilt entsprechend.

244.4.4 Bestimmtheit

Bei der Anordnung des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots sind die angeordneten Maßnahmen genau zu bezeichnen ( § 177 Abs. 1 Satz 3 ).

Kann die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz verlangt werden, sind die aus Gründen des Denkmalschutzes gebotenen Instandsetzungsmaßnahmen im Bescheid oder in der Vereinbarung besonders zu bezeichnen ( § 177 Abs. 3 Satz 3 ).

244.5 Durchsetzung

Nr. 243.5.1 gilt entsprechend.

244.6 Kostentragung durch den Eigentümer

244.6.1 Allgemeines

Der Eigentümer hat die Kosten der Modernisierung oder Instandsetzung insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen des Gebäudes aufbringen kann ( § 177 Abs. 4 ).

Die Ermittlung der vom Eigentümer zu tragenden Kosten setzt voraus:

Feststellung der Kosten der Modernisierung und Instandsetzung,

Feststellung der nicht zu berücksichtigenden Kosten,

Feststellung der nach Modernisierung und Instandsetzung nachhaltig erzielbaren Erträge,

Feststellung der modernisierungs- und instandsetzungsbedingten laufenden Aufwendungen.

244.6.2 Kosten der Modernisierung und Instandsetzung

Zu den Kosten der Modernisierung und Instandsetzung können gehören:

Kosten für Voruntersuchungen (Modernisierungs- und Instandsetzungsgutachten, Bauvorentwurf und Kostenschätzung),

Kosten für Bauleistungen, einschließlich der Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers,

Baunebenkosten,

Kosten des Abbruchs nicht mehr verwertbarer Bauteile,

Kosten einer zusätzlichen Erschließung und Hausanschlußkosten,

Kosten für Außenanlagen, soweit die Maßnahmen durch die Modernisierung oder Instandsetzung bedingt sind,

Kosten für notwendige Stellplätze und Garagen,

Kosten für notwendige Spielplätze,

Ablösebeträge für notwendige Stellplätze, Garagen oder Spielplätze,

Kosten für den Zuerwerb von Grundstücken oder Grundstücksteilen oder für die Inanspruchnahme fremder Grundstücke, soweit dies zur Durchführung der Modernisierung erforderlich ist,

Miet- oder Pachtausfall für den Zeitraum der Modernisierung oder Instandsetzung abzüglich ersparter Aufwendungen.

244.6.3 Nicht zu berücksichtigende Kosten

Bei der Ermittlung der Kosten der Modernisierung und Instandsetzung sind nicht zu berücksichtigen:

Kosten, die der Eigentümer auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften verpflichtet ist, selbst zu tragen (

§ 177 Abs. 4 Satz 3 Alternative 1

Kosten für unterlassene Instandsetzungen, wenn der Eigentümer nicht nachweisen kann, daß ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war (

§ 177 Abs. 4 Satz 3 Alternative 2

)

Kosten, soweit sie durch Zuschüsse anderer Stellen gedeckt werden. Darlehen sind mit ihrem Barwert zu berücksichtigen. Steuervergünstigungen zählen nicht zu den hiernach zu berücksichtigenden Zuschüssen.

244.6.4 Modernisierungs- und instandsetzungsbedingte Bewirtschaftungskosten

Nach Durchführung der Modernisierung oder Instandsetzung sind Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen, soweit sie zusätzlich durch die Modernisierung oder Instandsetzung entstehen.

Als modernisierungs- oder instandsetzungsbedingte Bewirtschaftungskosten kommen in

Betracht:

Betriebskosten Zusätzliche Betriebskosten können pauschal mit 0,50 DM/qm und Jahr angesetzt werden, sofern diese Kosten nicht durch Umlagen gedeckt werden können. Bei gewerblich genutzten Räumen können zusätzliche Betriebskosten nur in begründeten Ausnahmefällen angesetzt werden.

Instandhaltungskosten Zusätzliche laufende Instandhaltungskosten kommen in Betracht, soweit Einrichtungen und Anlagen neu geschaffen werden. Höchstens können 0,5 v.H. der Modernisierungs- und Instandsetzungskosten angesetzt werden.

Mietausfallwagnis Als Mietausfallwagnis kann ein Betrag bis 1 v.H. des Gesamtertrages angesetzt werden. Bei eigengenutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen ist ein zusätzliches Mietausfallwagnis nicht anzuerkennen.

Abschreibung Im Hinblick auf die Verpflichtung des Eigentümers zur Tilgung der Fremdmittel sowie auf die Abnutzung und sonstige Entwertung der durch die Modernisierung geschaffenen Verbesserungen kann eine Abschreibung gewährt werden. Aus Gründen der Vereinfachung der Berechnung (keine Unterscheidung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten und zwischen allgemeiner und besonderer Abschreibung) kann ein pauschalierter Abschreibungssatz von 1,5 v.H. aller Kosten angesetzt werden, soweit für diese nicht ein Zuschuß gewährt wird. Dieser Satz ist zu mindern, wenn der Anteil der Instandsetzungskosten an den gesamten Kosten offensichtlich erheblich überwiegt.

Zusätzliche Verwaltungskosten sind nicht zu berücksichtigen.

244.6.5 Modernisierungs- oder instandsetzungsbedingte Kapitalkosten

Als modernisierungs- oder instandsetzungsbedingte Kapitalkosten kommen in Betracht:

Eigenkapitalkosten Eigenkapitalkosten sind die Zinsen für Eigenleistungen. Die Zinsen für Eigenleistungen sind höchstens mit 4 v.H. anzusetzen. Als Eigenleistung ist ein Anteil von mindestens 15 v.H. der zu berücksichtigenden Modernisierungs- und Instandsetzungskosten anzusetzen. Eine Ausnahme gilt für Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen.

Fremdkapitalkosten Als Fremdkapitalkosten dürfen keine höheren als die marktüblichen Zinsen angesetzt werden.

244.6.6 Nachhaltig erzielbare Erträge

Bei nicht preisgebundenem Wohnraum sind in der Regel die Erträge anzusetzen, die den ortsüblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum entsprechen. Vorhandene Mietspiegel sind zugrunde zu legen.

Bei preisgebundenem Wohnraum ist in der Regel von der Bewilligungsmiete auszugehen. Dabei sind Abschläge vorzunehmen, soweit die modernisierte Wohnung nicht die Wohnqualität von Neubauwohnungen im sozialen Wohnungsbau erreicht.

Für Geschäftsraum und für sonstige gewerbliche Räume ist die ortsübliche Miete für vergleichbaren zur Vermietung anstehenden Geschäftsraum maßgebend.

Bei der Ertragsberechnung für Eigenheime und eigengenutzte Wohnungen ist von einer Miete auszugehen, die für Wohnhäuser bzw. Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird (fiktive Miete). Für eigengenutzte Stellplätze gilt Entsprechendes.

Soweit bauliche Anlagen öffentlich genutzt werden, ist von den Erträgen auszugehen, die tatsächlich erzielbar sind.

Bei der Bemessung der erzielbaren Erträge sind gemäß § 177 Abs. 5 Halbsatz 2 die mit einem Bebauungsplan, einem Sozialplan, einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme oder einer sonstigen städtebaulichen Maßnahme verfolgten Ziele und Zwecke zu berücksichtigen, wenn

die Ziele und Zwecke von der Gemeinde beschlossen sind und

rechtlich gegenüber dem Eigentümer und seinen Rechtsnachfolgern sichergestellt ist, daß die Ziele und Zwecke bei Vermietungen, Verpachtungen oder sonstigen Gebrauchsüberlassungen dauerhaft berücksichtigt werden.

244.7 Kostenerstattungsbetrag

244.7.1 Mehrertragsberechnung

Sind dem Eigentümer bei der Modernisierung oder Instandsetzung Kosten entstanden, die er nach Nr. 244.6 nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm gemäß § 177 Abs. 4 Satz 2 zu erstatten (Kostenerstattungsbetrag), soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuß zu ihrer Deckung gewährt.

Der Kostenerstattungsbetrag wird ermittelt durch Berechnung auf der Grundlage des Jahresmehrertrages (Mehrertragsberechnung) durch die Gegenüberstellung

der Erträge vor der Modernisierung oder Instandsetzung und

der nach Durchführung der Modernisierung oder Instandsetzung nachhaltig erzielbaren Erträge.

Dabei bleiben Erträge vor der Modernisierung oder Instandsetzung außer Ansatz, soweit sie offensichtlich überhöht sind oder auf einer Nutzung beruhen, die zu den städtebaulichen Mißständen beigetragen hat.

Der Jahresmehrertrag dient der Deckung der zusätzlichen Bewirtschaftungskosten und der zusätzlichen Eigen- und Fremdkapitalkosten. Die aus dem Jahresmehrertrag verzinsbaren eigenen oder fremden Mittel sind der vom Eigentümer zu tragende Anteil an der Finanzierung der Kosten. Die Differenz zwischen diesem Kostenanteil und den Kosten der Modernisierung oder Instandsetzung ist der Kostenerstattungsbetrag.

Die Ermittlung des Kostenerstattungsbetrages auf der Grundlage der Mehrertragsberechnung

kann nach dem als Anlage abgedruckten Muster erfolgen.

244.7.2 Pauschalierung

Bei Abschluß einer Modernisierungs- oder Instandsetzungsvereinbarung kann der Kostenerstattungsbetrag unter Verzicht auf eine genaue Berechnung im Einzelfall als Pauschale in Höhe eines bestimmten Vomhundertsatzes der vor der Modernisierung oder Instandsetzung veranschlagten Kosten festgesetzt werden.

Zur Pauschalierung kann eine allgemeine Regelung der Gemeinde erlassen werden.

Abschnitt 245 VV-BauGB - 245. Pflanzgebot

245.1 Gegenstand und Inhalt des Gebots

Auf Grund von § 178 kann das Anpflanzen von

Bäumen,

Sträuchern und

sonstige Bepflanzungen (z.B. Rasen, Dachbegrünung, Fassadenbegrünung)

angeordnet werden. Die Erhaltung vorhandener Bepflanzungen ist nicht Gegenstand des

Pflanzgebots nach § 178 .

245.2 Voraussetzungen

245.2.1 Bebauungsplan

Das Pflanzgebot kann nur für Grundstücke im Geltungsbereich eines einfachen oder qualifizierten Bebauungsplans angeordnet werden, der Festsetzungen i.S. von § 9 Abs. 1 Nr. 25 enthält.

245.2.2 Städtebauliche Gründe

Die städtebaulichen Gründe für die Anordnung eines Pflanzgebots werden sich in der Regel aus dem Bebauungsplan und seiner Begründung ergeben. Einer besonderen Begründung bedürfen daher nur der Anlaß und der Zeitpunkt für die Gebotsanordnung. Im übrigen wird auf Nr. 243.2.2 verwiesen.

245.3 Adressat

Nr. 243.3 gilt entsprechend.

245.4 Anordnung und Durchsetzung

Nrn. 243.4 und 243.5.1 gelten entsprechend.

Abschnitt 246 VV-BauGB - 246. Abbruchgebot

246.1 Gegenstand und Inhalt des Gebots

Auf Grund von § 179 kann der Eigentümer verpflichtet werden, die Beseitigung einer baulichen Anlage zu dulden. Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, den Abbruch selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. § 179 ermächtigt nicht zu einem Abbruchgebot sondern nur zu einer Duldungsanordnung.

Das Recht des Eigentümers, die Beseitigung der baulichen Anlage selbst vorzunehmen, bleibt unberührt ( § 179 Abs. 1 Satz 3 ).

Zum Begriff der baulichen Anlage wird auf Nr. 243.1.2 verwiesen.

246.2 Voraussetzungen

246.2.1 Lage des Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

Voraussetzung für die Anordnung des Abbruchgebots ist, daß das betreffende Grundstück im Geltungsbereich eines einfachen oder qualifizierten Bebauungsplans liegt. Das Abbruchgebot dient der Planverwirklichung.

246.2.2 Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans

Das Abbruchgebot kann gemäß § 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 angeordnet werden, wenn die bauliche Anlage den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entspricht. Es reicht nicht aus, daß die zu beseitigenden baulichen Anlagen als solche lediglich kenntlich gemacht sind; es muß ein Widerspruch zu positiven Festsetzungen vorliegen.

246.2.3 Vorliegen von Mängeln oder Mißständen

Das Abbruchgebot kann nach § 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 neben den in Nrn. 246.2.1 und 246.2.2 genannten Fällen auch angeordnet werden, wenn die bauliche Anlage Mißstände oder Mängel aufweist, die auch durch eine Modernisierung oder Instandsetzung nicht behoben werden können.

Hinsichtlich der Begriffe "Mißstände" und "Mängel" wird auf Nrn. 244.2.2 und 244.2.3 verwiesen.

Weiter ist erforderlich, daß die Beseitigung der Mißstände oder die Behebung der Mängel nicht möglich ist. Auf Nr. 244.2.5 wird insoweit verwiesen.

Bei dieser Alternative des § 179 Abs. 1 ist nicht erforderlich, daß die betreffenden baulichen Anlagen im Widerspruch zu Festsetzungen des Bebauungsplans stehen.

246.2.4 Städtebauliche Gründe

Der alsbaldige Abbruch der baulichen Anlagen muß aus städtebaulichen Gründen erforderlich sein. Der Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans reicht für sich nicht aus.

246.2.5 Keine Zumutbarkeit

Auf die objektive wirtschaftliche Zumutbarkeit kommt es beim Erlaß eines Abbruchgebots nicht an.

246.3 Adressat, Betroffene

246.3.1 Eigentümer

Adressat des Abbruchgebots ist der Eigentümer ( § 179 Abs. 1 Satz 1 ), gegebenenfalls der Erbbauberechtigte ( § 200 Abs. 2 ).

246.3.2 Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte

Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte haben nach § 175 Abs. 3 den Abbruch zu dulden. Ihnen gegenüber ist ein entsprechendes Duldungsgebot zu erlassen.

Soweit erforderlich, muß die Gemeinde von ihren Befugnissen nach §§ 182 bis 186 Gebrauch machen.

246.3.3 Dinglich Berechtigte

Vom Abbruchgebot sollen gemäß § 179 Abs. 1 Satz 2 solche Rechtsinhaber benachrichtigt werden, für die ein Recht im Grundbuch eingetragen oder durch Eintragung gesichert ist, das nicht zur Nutzung berechtigt. Die Benachrichtigung ist kein Verwaltungsakt, sondern soll lediglich die Rechte dieser Berechtigten gegenüber dem Eigentümer wahren.

246.4 Anordnung

246.4.1 Zuständigkeit

Für die Anordnung des Abbruchgebots ist die Gemeinde zuständig.

246.4.2 Erörterung, Form der Anordnung

Nrn. 243.4.2 und 243.4.3 gelten entsprechend.

246.5 Durchsetzung des Abbruchgebots

246.5.1 Vollstreckung

Die Vollstreckung eines Abbruchgebots richtet sich nach dem Verwaltungsvollstreckungsgesetz .

Als Zwangsmittel kommt das Zwangsgeld in Betracht. Die Ersatzvornahme ist nicht möglich, da das Abbruchgebot nicht zur Vornahme der Beseitigung baulicher Anlagen, sondern nur zur Duldung des Abbruchs verpflichtet.

246.5.2 Vollstreckungsschutz bei Wohn- und Geschäftsraum

Das Abbruchgebot darf bei Wohnraum nur vollzogen werden, wenn im Zeitpunkt der Beseitigung angemessener Ersatzwohnraum für die Bewohner unter zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht ( § 179 Abs. 2 Satz 1 ).

Das gleiche gilt im Hinblick auf Geschäftsräume, wenn der Inhaber die anderweitige Unterbringung anstrebt.

Absch. 247 - 248, Vierter Teil - Sozialplan und Härteausgleich

Abschnitt 247 VV-BauGB - 247. Sozialplan

247.1 Anwendungsbereich des § 180 , Erforderlichkeit des Sozialplans

Ein Sozialplan i.S. von § 180 soll aufgestellt werden:

im Geltungsbereich eines einfachen oder qualifizierten Bebauungsplans, wenn sich die Planverwirklichung voraussichtlich nachteilig auf die persönlichen Lebensumstände der in dem Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen auswirken wird;

im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder in dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten, wenn sich die Durchführung der Sanierung voraussichtlich nachteilig auf die persönlichen Lebensumstände der in dem Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen auswirken wird;

im förmlich festgelegten Erhaltungsgebiet, wenn die Erhaltungssatzung gemäß

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3

erlassen wurde, um bei städtebaulichen Umstrukturierungen einen sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf zu sichern (

§ 172 Abs. 5

247.2 Zweck des Sozialplans, Verhältnis zu anderen Planungen und Verfahren

247.2.1 Zweck

Der Sozialplan nach § 180 hat die Aufgabe, sozial nachteilige Auswirkungen bei der Durchführung städtebaulicher Planungen oder Maßnahmen zu vermeiden oder zu mildern. Er ist ein Instrument zur Bewältigung sozial nachteiliger Folgen ihm vorgegebener städtebaulicher Maßnahmen ("Durchführungsfolgenplanung").

247.2.2 Verhältnis zur Beteiligung von Bürgern oder Betroffenen

Die in §§ 3 und 137 vorgeschriebene Beteiligung von Bürgern und Betroffenen an Planungen und Maßnahmen einerseits und die Sozialplanung nach § 180 andererseits berühren einander nicht, da sie verschiedene Phasen der Planung betreffen.

Die Beteiligung von Bürgern nach § 3 ist ein besonderer Verfahrensabschnitt bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen. Der Sozialplan ist demgegenüber ein der Bauleitplanung nachgängiges Verfahren zur Bewältigung von Planungsfolgen; er setzt erst ein, wenn die planerischen Entscheidungen, an denen die Bürger beteiligt werden, getroffen sind.

Entsprechendes gilt für das Verhältnis der Betroffenenbeteiligung nach § 137 zur Sozialplanung.

247.2.3 Verhältnis zur planerischen Abwägung

Der Sozialplan nach § 180 ist der planerischen Abwägung nach § 1 Abs. 6 oder § 136 Abs. 4 Satz 3 nachgeordnet.

Im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 6 sind auch die sozialen Belange der Bevölkerung zu berücksichtigen. Sofern diese wesentlich sind, sind sie im Erläuterungsbericht ( § 5 Abs. 5 ) oder in der Begründung zum Bebauungsplan ( § 9 Abs. 8 ) darzustellen. Hat die Gemeinde bei der Abwägung die sozialen Belange der Bevölkerung nicht erkannt, unzureichend ermittelt oder nicht mit dem gebührenden Gewicht in die Abwägung eingestellt, so leidet der betreffende Bauleitplan an einem Abwägungsfehler. Eine Anwendung von § 180 kommt insoweit nicht in Betracht.

Ein Sozialplan nach § 180 wird erst erforderlich, wenn die planerische Abwägung nach § 1 Abs. 6 zum Ergebnis kommt, daß die betreffenden sozialen Belange hinter anderen Belangen zurücktreten müssen und daß ein Ausgleich zur Vermeidung oder Milderung durch entsprechende Darstellungen oder Festsetzungen im Bauleitplan nicht möglich ist.

Entsprechendes gilt im Hinblick auf die Abwägung nach § 136 Abs. 4 Satz 3 .

247.2.4 Verhältnis zu speziellen Erörterungspflichten

Die speziellen Erörterungspflichten, auch im Hinblick auf die nachteiligen Folgen für Betroffene gemäß § 140 Nr. 5 oder § 175 werden durch § 180 nicht berührt; sie sind unabhängig von der Sozialplanung nach § 180 durchzuführen.

247.2.5 Rückwirkung der Sozialplanung auf städtebauliche Planungen und Maßnahmen

Die im Zuge der Sozialplanung erforderlichen Bestandsaufnahmen, Erörterungen und Prüfungen können Anlaß für die Gemeinde sein, den Bebauungsplan, die Festlegung von Zielen und Zwecken der Sanierung sowie sonstige Planungen und Maßnahmen, die Anlaß zur Sozialplanung gegeben haben, zu ändern. Diese Planänderungen sind jedoch nicht Teil des sozialplanerischen Verfahrens, vielmehr fällt die gesamte städtebauliche Planung in ein früheres, der Sozialplanung vorausgehendes Stadium zurück. Die Planänderung kann ihrerseits jedoch wieder Anlaß für eine erneute Sozialplanung sein.

247.3 Rechtliche Bedeutung des Sozialplans

247.3.1 Grundlage für Entscheidungen

Der Sozialplan nach § 180 ist in den folgenden Fällen Grundlage für Entscheidungen und insoweit rechtlich von Bedeutung:

bei Erhaltungssatzungen zur Sicherung eines sozial gerechten Ablaufs von städtebaulichen Umstrukturierungen gemäß

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2

und

Abs. 5

. Steht der Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung dem im Sozialplan festgelegten Ablauf der Umstrukturierung entgegen, kann die nach

§ 172 Abs. 1

erforderliche Genehmigung für den Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen versagt werden;

beim Erlaß eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach

§ 177

. Bei der Ermittlung des vom Eigentümer zu tragenden Kostenanteils ist gemäß

§ 177 Abs. 5

neben anderen Gesichtspunkten auch der Sozialplan zu berücksichtigen;

bei der Gewährung eines Härteausgleichs in den Fällen des

§ 181 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5

. Ein Härteausgleich kann in den Fällen des

§ 181 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5

nur gewährt werden, sofern der Sozialplan dies vorsieht.

247.3.2 Keine Ansprüche Betroffener

Der Pflicht der Gemeinde zur Aufstellung des Sozialplans steht kein Rechtsanspruch der Betroffenen gegenüber.

Durch den Sozialplan werden, soweit sich aus Nr. 248 nichts anderes ergibt, keine Leistungsansprüche von Betroffenen begründet.

247.4 Unmittelbar Betroffene

247.4.1 Nachteilige Auswirkungen auf die persönlichen Verhältnisse

Gegenstand des Sozialplans sind nachteilige Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der im betreffenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen.

Zu den persönlichen Lebensumständen können gehören:

Berufs- und Arbeitsverhältnisse,

Erwerbsverhältnisse bei Gewerbetreibenden,

Familienverhältnisse,

Wohnbedürfnisse,

soziale Verflechtungen,

örtliche Bindungen.

Bei der Prüfung der Frage, ob die persönlichen Lebensumstände nachteilig betroffen werden, ist auch das Lebensalter zu berücksichtigen.

247.4.2 Individuelle Betroffenheit

Der Sozialplan nach § 180 ist auf die nachteiligen Auswirkungen für den einzelnen Betroffenen auszurichten. Gruppenbezogene, nichtindividualisierte Feststellungen und Aussagen reichen nicht aus.

Als individuell Betroffene i.S. von § 180 kommen nur natürliche Personen in Betracht, da nur bei ihnen "persönliche Lebensumstände" gegeben sind.

247.4.3 Unmittelbare Betroffenheit

Unmittelbar betroffen werden nur die im Geltungsbereich des Bebauungsplans oder der Satzung wohnenden oder arbeitenden Menschen. Personen, die in der Nachbarschaft dieser Gebiete wohnen oder arbeiten, sind nicht unmittelbar betroffen, auch wenn sich die städtebauliche Maßnahme bei ihnen auswirkt (z.B. Verringerung des Kundenstammes bei Gewerbetreibenden).

247.4.4 Zeitpunkt der Betroffenheit

Eine Sozialplanung ist erforderlich, sobald und soweit absehbar ist, daß Bebauungspläne oder städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sich konkret auf den einzelnen auswirken werden. Das gleiche gilt bei städtebaulichen Umstrukturierungen in Erhaltungsgebieten.

Eine konkrete Auswirkung ist bei Bebauungsplanen spätestens dann gegeben, wenn mit der Verwirklichung planerisch festgesetzter Maßnahmen begonnen wird, z.B. mit der Zulassung von Vorhaben nach §§ 30 , 31 oder 33 , mit der Herstellung oder Änderung von Erschließungsanlagen, mit der Umlegung oder mit dem Erlaß von städtebaulichen Geboten nach §§ 175 bis 179 . In den Fällen des § 33 kann dieser Zeitpunkt vor dem des Inkrafttretens des Bebauungsplans liegen.

Bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen sind konkrete Auswirkungen spätestens mit dem Beginn von Durchführungsmaßnahmen i.S. von §§ 146 bis 148 in Betracht zu ziehen. In den Fällen des § 140 Nr. 7 kann dieser Zeitpunkt vor dem des Inkrafttretens der Sanierungssatzung liegen.

Bei Umstrukturierungen in Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 liegt eine Betroffenheit spätestens dann vor, wenn die Genehmigung des Abbruchs, der Änderung oder der Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erteilt werden soll.

247.5 Sozialplanerisches Verfahren, Aufstellung und Fortschreibung des Sozialplans

247.5.1 Allgemeines

Das sozialplanerische Verfahren (Sozialplanung) ist in § 180 Abs. 1 geregelt. Die Sozialplanung ist ein auf den einzelnen individuell ausgerichtetes

Verfahren mit folgen den Phasen:

Bestandsaufnahme der nachteiligen Auswirkungen und der betroffenen Personen (Nr. 247.5.2),

Erörterung mit den Betroffenen (Nr. 247.5.3),

Beratung und Hinweise der Gemeinde (Nr. 247.5.4),

Hilfsmaßnahmen der Gemeinde (Nr. 247.5.5).

Beginn und Abschluß der einzelnen Phasen der Sozialplanung richten sich nach den individuellen Verhältnissen. Die Phasen des Verfahrens können daher im Hinblick auf verschiedene Betroffene zu unterschiedlichen Zeiten ablaufen.

Aus dem Wesen der Sozialplanung ergibt sich, daß der Sozialplan nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt endgültig aufgestellt sein kann. Der Sozialplan ist fortzuschreiben, sobald und soweit sich die Verhältnisse im Einzelfall oder die Person der Betroffenen ändern.

247.5.2 Feststellung der nachteiligen Auswirkungen

Im sozialplanerischen Verfahren sind im Hinblick auf jeden einzelnen, der möglicherweise konkret und unmittelbar betroffen sein könnte, die nachteiligen Auswirkungen festzustellen. Hierzu müssen der Gemeinde die erforderlichen Informationen über die persönlichen Lebensumstände vorliegen. Erforderlichenfalls hat die Gemeinde sich die Informationen zu beschaffen.

Gruppenbezogene, noch nicht individualisierte Feststellungen genügen nicht.

Im Regelfall reicht es aus, wenn die möglicherweise Betroffenen über die nachteiligen Auswirkungen der konkreten städtebaulichen Maßnahmen unterrichtet werden und Gelegenheit zur Äußerung erhalten. Äußern sich Beteiligte nicht, kann die Gemeinde davon ausgehen, daß sie nicht unmittelbar betroffen sind oder sozialplanerische Hilfen nicht in Anspruch nehmen wollen.

247.5.3 Erörterung mit den Betroffenen

Ist jemand unmittelbar und konkret betroffen, hat die Gemeinde Vorstellungen zu entwickeln, wie die nachteiligen Folgen möglichst vermieden oder gemildert werden. Dabei ist zu prüfen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfange vom Betroffenen eigene Anstrengungen zur Beseitigung oder Milderung erwartet werden können. Dies ist mit dem Betroffenen zu erörtern.

247.5.4 Beratung und Hinweise der Gemeinde

Der Betroffene ist individuell zu beraten und auf bestehende Hilfsmöglichkeiten und Leistungen aus öffentlichen Haushalten hinzuweisen, z.B. auf Leistungen nach dem Wohngeldgesetz, nach dem Arbeitsförderungsgesetz, nach dem Bundessozialhilfegesetz oder auf sonstige Förderungsprogramme.

Hinzuweisen ist auch auf Hilfen durch nichtöffentliche Stellen, z.B. durch Wohlfahrtsverbände oder sonstige Einrichtungen.

Soweit erforderlich, hat die Gemeinde dem Betroffenen auch beim Verkehr mit Behörden zu helfen. Eine Rechtsberatung im engeren Sinne ist nicht möglich.

247.5.5 Hilfsmaßnahmen der Gemeinde

Sind Betroffene nach ihren persönlichen Lebensumständen (z.B. Alter, Behinderung, Krankheit, Sprachschwierigkeiten) nicht in der Lage, sich selbst zu helfen oder angebotene Hilfsmöglichkeiten zu nutzen, so hat die Gemeinde geeignete Hilfsmaßnahmen in Betracht zu ziehen ( § 180 Abs. 1 Satz 3 ). Das gleiche gilt, falls sonstige Gründe Hilfsmaßnahmen der Gemeinde erforderlich machen. Als Hilfsmaßnahmen der Gemeinde kommen in Betracht:

Vermittlung oder Zuweisung einer Wohnung oder eines Heimplatzes,

Betreuung im Rahmen der Familien- und Jugendhilfe,

Gewährung eines Härteausgleichs nach Maßgabe des

§ 181

Gewährung sonstiger freiwilliger Leistungen ohne gesetzliche Grundlage.

247.6 Inhalt des Sozialplans

247.6.1 Inhalt im allgemeinen

Der Sozialplan ist nach § 180 Abs. 2 die schriftliche Darstellung der Bestandsaufnahme sowie des Ergebnisses der Erörterungen und Prüfungen nach § 180 Abs. 1 .

247.6.2 Individualisierte Darstellung

Die Darstellung nach § 180 Abs. 2 ist im Hinblick auf jeden einzelnen Betroffenen erforderlich. Dies folgt aus dem

Charakter des Sozialplans als Instrument zur Beseitigung oder Milderung individueller

Betroffenheiten.

Im Hinblick auf den Persönlichkeitsschutz des Betroffenen ist der Sozialplan mit seinen auf den Einzelfall bezogenen Darstellungen nicht geeignet für die Einsichtnahme durch Dritte oder für eine Veröffentlichung.

247.6.3 Verallgemeinerte Darstellung

Neben der individualisierten Darstellung ist im Regelfalle auch eine Darstellung verallgemeinerter

Auswertungen und Ergebnisse der Sozialplanung vorzunehmen. Eine solche Darstellung

ist notwendig, wenn Entscheidungen nach § 172 Abs. 5 oder § 181 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 auf den Sozialplan gestützt werden sollen. Der Sozialplan muß insoweit für eine rechtliche Prüfung allgemein zugänglich sein, wofür sich aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes nur eine Darstellung in verallgemeinerter Form eignet.

In verallgemeinerter Form kann der Sozialplan auch veröffentlicht werden. Eine Einsichtnahme durch Dritte ist möglich. Ein Beschluß der Gemeinde ist nicht erforderlich.

247.7 Übertragung auf andere

247.7.1 Entscheidung der Gemeinde

Die Aufstellung des Sozialplans ist nach § 180 Aufgabe der Gemeinde. Die Aufgabe kann aber nach Maßgabe des § 180 Abs. 3 auf einen anderen übertragen werden.

Liegen die Voraussetzungen für eine Übertragung vor, kann die Gemeinde diese Aufgaben aber auch ganz oder teilweise auf Kosten des anderen selbst übernehmen. Die Gemeinde muß zwischen beiden Alternativen wählen, sie darf nicht untätig bleiben.

247.7.2 Anlaß und Voraussetzungen für eine Übertragung

Die Übertragung kommt in Betracht, wenn die Verwirklichung einer Durchführungsmaßnahme durch einen anderen als die Gemeinde bevorsteht. Dies ist z.B. der Fall, wenn der andere eine Baugenehmigung, eine Teilungsgenehmigung, eine Genehmigung nach § 144 oder eine sonstige Genehmigung für das betreffende Vorhaben, die Teilung oder den Rechtsvorgang beantragt oder die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen gemäß § 147 Abs. 2 übernimmt.

Wird die bauaufsichtliche Genehmigung eines Vorhabens beantragt und wird sich die Durchführung voraussichtlich nachteilig auswirken, so hat die Gemeinde anläßlich ihrer Stellungnahme gemäß § 73 Abs. 1 NBauO zu prüfen, ob und in welchem Umfange ein Sozialplan erforderlich ist und wer ihn durchführen soll.

247.7.3 Anderer

Als anderer i.S. von § 180 Abs. 3 kommt jede von der Gemeinde verschiedene natürliche oder juristische Person in Betracht.

Anderer i.S. des § 180 Abs. 3 kann auch eine Behörde sein, die mit der Verwirklichung des Bebauungsplans ihr zustehende Kompetenzen wahrnimmt (z.B. Bau einer Ortsdurchfahrt durch den von der Gemeinde verschiedenen Träger der Straßenbaulast).

247.7.4 Übertragung

Die Übertragung erfolgt durch Verwaltungsakt oder durch öffentlich-rechtlichen Vertrag i.S. von § 54 VwVfG .

Die Übertragung ist auch gegen den Willen des anderen zulässig.

Bei der Übertragung von Aufgaben der Sozialplanung im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen ist der andere zum Schutz der personenbezogenen Daten nach Maßgabe des § 138 Abs. 2 und 3 zu verpflichten.

247.7.5 Übertragbare Aufgaben

Die Gemeinde kann von dem anderen nur solche Maßnahmen verlangen, zu denen sie selbst nach § 180 Abs. 1 verpflichtet ist.

Eine zeitliche, gegenständliche und räumliche Begrenzung der übertragbaren Aufgaben ergibt sich auf Grund des konkreten Anlasses. Die Übertragung ist nur im Hinblick auf die Verwirklichung einer konkreten Durchführungsmaßnahme, nicht aber generell zulässig. Die Gemeinde kann daher nicht die gesamte Sozialplanung für das betreffende Gebiet allgemein übertragen.

Eine weitere Begrenzung ergibt sich im Hinblick auf den Datenschutz. Die Erhebung

personenbezogener Daten ist nur in §§ 138 , 195 und 199 zugelassen. Da die Sozialplanung die Erhebung personenbezogener Daten voraussetzt, ist eine Übertragung auf Dritte nur im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen rechtlich zweifelsfrei abgesichert.

247.7.6 Mitwirkung der Gemeinde nach Übertragung

Der andere kann die ihm übertragenen Aufgaben der Sozialplanung nach § 180 Abs. 3 nur im Einvernehmen mit der Gemeinde durchführen.

Die Gemeinde soll den anderen bei der Erfüllung seiner Aufgaben soweit wie möglich unterstützen.

247.7.7 Widerruf der Übertragung

Die Gemeinde kann dem anderen die ihm nach § 180 Abs. 3 übertragenen Aufgaben nachträglich ganz oder teilweise entziehen und selbst übernehmen, wenn hierfür ein sachlicher Grund vorliegt. Dies ist der Fall, wenn der andere den mit der Übertragung verbundenen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Die Gemeinde kann den anderen in diesem Falle mit den Kosten des Sozialplans belasten.

Abschnitt 248 VV-BauGB - 248. Härteausgleich

248.1 Anwendungsbereich

Die Vorschrift des § 181 über den Härteausgleich findet Anwendung

bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen (

§§ 136 bis 164

im Falle des Erlasses eines städtebaulichen Gebots nach

§§ 175 bis 179

bei Umlegungen (vgl.

§ 61 Abs. 1

in Erhaltungsgebieten (

§ 172 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3

) zur Sicherung eines sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablaufs von städtebaulichen Umstrukturierungen.

248.2 Allgemeine materielle Voraussetzungen

248.2.1 Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen

Allgemeine Voraussetzung für die Gewährung eines Härteausgleichs ist die Aufhebung eines Miet- oder Pachtverhältnisses. Eigentümer und Inhaber sonstiger dinglicher Gebrauchs- und Nutzungsrechte werden durch § 181 nicht erfaßt.

248.2.2 Wirtschaftlicher Nachteil

Die Aufhebung des Miet- und Pachtverhältnisses muß einen durch Geldleistungen ausgleichbaren wirtschaftlichen Nachteil hervorgerufen haben. Für immaterielle Nachteile kann ein Härteausgleich nicht gewährt werden.

248.2.3 Nachteil in den persönlichen Lebensumständen

Weitere Voraussetzung ist, daß für den Betroffenen ein Nachteil in seinen persönlichen Lebensumständen eingetreten ist. Welche Lebensverhältnisse betroffen sein können, ist in Nr. 247.4.1 aufgeführt.

Juristische Personen kommen als Empfänger eines Härteausgleichs nicht in Betracht, da sie nicht in persönlichen Lebensumständen betroffen sein können.

Der Nachteil kann wegen seiner persönlichen Natur nicht abgetreten oder vererbt werden.

248.2.4 Besondere Härte

Der Nachteil muß für den Betroffenen eine besondere Härte bedeuten. Mit dieser Beschränkung soll ausgeschlossen werden, daß jeder Nachteil ausgleichsberechtigt ist.

248.2.5 Billigkeit

Die Billigkeit muß den Ausgleich erfordern.

248.2.6 Ausschluß von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen

Die Gewährung eines Härteausgleichs setzt weiter voraus, daß für die wirtschaftlichen Nachteile ein Ausgleich oder eine Entschädigung nicht zu gewähren ist. Der Härteausgleich ist auch gegenüber anderen Leistungen subsidiär.

248.2.7 Unmöglichkeit der Abwendung durch den Betroffenen

Schließlich setzt die Gewährung eines Härteausgleichs voraus, daß der Betroffene die Nachteile nicht durch zumutbare Maßnahmen, insbesondere unter Einsatz eigener oder fremder Mittel, abwehren kann ( § 181 Abs. 3 ).

248.3 Einzelne Fälle des § 181 Abs. 1 Satz 1

248.3.1 Aufhebung eines Miet- oder Pachtverhältnisses

Die Gewährung eines Härteausgleichs nach § 181 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 kommt in Betracht, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis mit Rücksicht auf die Durchführung städtebaulicher Maßnahmen

unter Anwendung von

§ 61 Abs. 1

oder von

§§ 182 bis 184

aufgehoben ist oder

gemäß

§ 86 Abs. 1 Nr. 3

enteignet worden ist.

248.3.2 Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses

Nach § 181 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 kommt die Gewährung eines Härteausgleichs in Betracht, wenn einer Vertragspartei gekündigt worden und die Kündigung zur Durchführung städtebaulicher Maßnahmen erforderlich ist.

Entsprechendes gilt, wenn ein Miet- oder Pachtverhältnis vorzeitig durch Vereinbarung der Beteiligten beendet wird.

Die vertragliche Vereinbarung zur Abwehr eines Gebots wird von § 181 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 nicht erfaßt.

Berechtigt sind die Mieter und Pächter einerseits und die Vermieter und Verpächter andererseits.

248.3.3 Unbenutzbarkeit der vermieteten oder verpachteten Räume

Ein Härteausgleich kommt nach § 181 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 in Betracht, wenn ohne Beendigung des Rechtsverhältnisses die vermieteten oder verpachteten Räume ganz oder teilweise vorübergehend unbenutzbar sind. Die Unbenutzbarkeit muß durch die alsbaldige Durchführung einer städtebaulichen Maßnahme bedingt sein.

248.3.4 Vorübergehende anderweitige Unterbringung

Nach § 181 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 kann ein Härteausgleich für die Umzugskosten bei vorübergehender anderweitiger Unterbringung gewährt werden. Voraussetzung ist, daß ein Sozialplan die vorübergehende anderweitige Unterbringung oder die Neubegründung eines Miet- oder Pachtverhältnisses im Gebiet vorsieht.

Die Regelung ist in allen Fällen anwendbar, in denen ein Sozialplan aufzustellen ist, insbesondere auch in den Fällen des § 172 Abs. 5 .

248.4 Verfahren

248.4.1 Antrag

Formelle Voraussetzung für die Gewährung eines Härteausgleichs ist ein Antrag des Betroffenen. Der Antrag ist bei der Gemeinde zu stellen.

248.4.2 Entscheidung der Gemeinde

Liegen die Voraussetzungen für die Gewährung eines Härteausgleichs vor, soll die Gemeinde dem Antrag stattgeben. § 181 Abs. 1 Satz 1 enthält eine Soll-Vorschrift. Derartige Vorschriften sprechen im Regelfall eine bindende Verpflichtung aus; lediglich in atypischen Fällen räumen sie ein Ermessen ein.

Die Entscheidung über den Antrag ergeht in Form eines Verwaltungsakts.

248.4.3 Rechtsweg

Zuständig für Rechtsstreitigkeiten über den Härteausgleich sind die Kammern für Baulandsachen ( § 217 Abs. 1 ).

Absch. 249 - 400, Fünfter Teil - Aufhebung und Verlängerung schuldrechtlicher Gebrauchs- und Nutzungsverhältnisse

Abschnitt 249 VV-BauGB - 249. Allgemeines

249.1 Schuldrechtliche Gebrauchs- und Nutzungsverhältnisse

Die §§ 182 bis 184 betreffen schuldrechtliche Gebrauchs- und Nutzungsverhältnisse. Hierzu gehören:

Mietverhältnisse (

§§ 535 bis 580a BGB

Pachtverhältnisse (

§§ 581 bis 597 BGB

andere schuldrechtliche Gebrauchs- und Nutzungsverhältnisse. Hierunter fallen gemäß

§ 184

alle schuldrechtlichen Verträge, die zum Gebrauch oder zur Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils oder einer sonstigen baulichen Anlage berechtigen, wie unentgeltliche Nutzungsverhältnisse (z.B. Altenteil). Nicht erfaßt werden dingliche Rechte, die zum Gebrauch oder zur Nutzung berechtigen, z.B. der Nießbrauch (

§§ 1030 bis 1067 BGB

), die Grunddienstbarkeit (

§§ 1018 bis 1029 BGB

), die beschränkt persönliche Dienstbarkeit (

§§ 1090 bis 1093 BGB

) oder das Dauerwohnrecht und das Dauernutzungsrecht (

§§ 31 bis 42 des Wohnungseigentumsgesetzes

). Diese Rechte können nur im Wege der Enteignung aufgehoben werden.

249.2 Aufhebung, Verlängerung

Die schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsverhältnisse können

gemäß

§§ 182 bis 184

aufgehoben oder

gemäß

§ 186

verlängert werden.

Die Aufhebung oder Verlängerung erfolgt hoheitlich in den Formen des öffentlichen Rechts.

249.3 Räumlicher Anwendungsbereich

Die Vorschriften über die Aufhebung bzw. Verlängerung von schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsverhältnissen finden Anwendung

bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen innerhalb förmlich festgelegter Sanierungsgebiete und dazu gehörender Ersatz- und Ergänzungsgebiete und

bei Maßnahmen nach

§§ 175 bis 179

(städtebauliche Gebote). Bei planakzessorischen Geboten (

Nr. 242.1.2

) ist die Anwendung der

§§ 182 bis 186

auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans beschränkt.

249.4 Verhältnis zu anderen Vorschriften

249.4.1 Privatrechtliche Kündigung oder Aufhebung

Die §§ 182 bis 186 kommen nicht zur Anwendung, wenn das schuldrechtliche Gebrauchs- oder Nutzungsverhältnis vertragsgemäß vor Ablauf der Aufhebungsfrist endet oder - im Antragsverfahren - durch ordentliche Kündigung beendet werden kann.

249.4.2 Aufhebung nach anderen Vorschriften des öffentlichen Rechts

Die Zulässigkeit einer Aufhebung von Miet- oder Pachtverhältnissen im Wege

der Umlegung durch Umlegungsplan gemäß

§ 61

der Enteignung gemäß

§ 86 Abs. 1 Nr. 3

und

§ 97

wird durch §§ 182 bis 186 nicht berührt.

Abschnitt 250 VV-BauGB - 250. Aufhebung von schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsverhältnissen

250.1 Gesetzliche Regelungen in §§ 182 bis 184

250.1.1 Fälle

Die Aufhebung von schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsverhältnissen ist in §§ 182 bis 184 für folgende Fälle geregelt:

Aufhebung auf Antrag des Eigentümers bei bebauten oder unbebauten Grundstücken im Sanierungsfall (

§ 182 Abs. 1 Alternative 1

Aufhebung auf Antrag des Mieters oder Pächters bei Geschäftsgrundstücken im Sanierungsfall (

§ 182 Abs. 3

Aufhebung von Amts wegen bei bebauten oder unbebauten Grundstücken im Sanierungsfall (

§ 182 Abs. 1 Alternative 2

Aufhebung bei bebauten und unbebauten Grundstücken im Gebotsfall (

§ 182 Abs. 1 Alternative 3

Aufhebung auf Antrag des Eigentümers bei unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (

§ 183

Die Voraussetzungen für die Aufhebung weichen in den genannten Fällen teilweise voneinander ab.

250.1.2 Verhältnis von § 182 zu § 183

Die Vorschrift des § 183 ist bei unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sanierungsgebiet oder bei Maßnahmen nach §§ 175 bis 179 (Gebotsfall) anzuwenden ( § 183 Abs. 2 i.V.m. § 182 Abs. 1 ). Sinn und Zweck von § 183 Abs. 1 ist es, die vom Eigentümer ausgehende Initiative zur Verwirklichung des in einem Bebauungsplan abschließend konkretisierten Sanierungskonzepts zu unterstützen. Dementsprechend kommt die Aufhebung eines Rechtsverhältnisses ausschließlich auf Antrag des Eigentümers in Betracht; eine Aufhebung von Amts wegen ist nur unter den verschärften Anforderungen des § 182 Abs. 1 im Gebotsfall zulässig. § 182 Abs. 1 tritt gegenüber der Spezialvorschrift des § 183 Abs. 1 zurück, wenn sich der Aufhebungsantrag des Eigentümers auf ein unbebautes Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bezieht und der Eigentümer die im Bebauungsplan vorgesehene neue Nutzung verwirklichen will.

In den Fällen des Bau- und Pflanzgebots kommt nicht § 183 , sondern § 182 Abs. 1 zur Anwendung.

250.2 Voraussetzungen für die Aufhebung in den einzelnen Fällen

250.2.1 Aufhebung auf Antrag des Eigentümers bei bebauten oder unbebauten Grundstücken im Sanierungsfall ( § 182 Abs. 1 Alternative 1 )

Bei bebauten oder unbebauten Grundstücken im Sanierungsgebiet oder in dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten kann ein schuldrechtliches Gebrauchs- und Nutzungsverhältnis gemäß § 182 Abs. 1 Alternative 1 aufgehoben werden, wenn dies zur Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Sanierung

( Nr. 212 ) erforderlich ist.

Der Verwirklichung der Ziele und Zwecke dienen Ordnungs- und Baumaßnahmen gemäß §§ 147 und 148 .

Die betreffenden Ziele und Zwecke der Sanierung müssen so konkretisiert sein, daß ihnen eindeutig entnommen werden kann, ob die Aufhebung erforderlich ist. Außerdem müssen die bisherige Vorbereitung und Durchführung einen solchen Stand erreicht haben, daß die Aufhebung zum betreffenden Zeitpunkt geboten ist.

Ohne Bedeutung ist bei diesem Fall einer Aufhebung, ob ein Bebauungsplan vorliegt oder ob die Voraussetzungen für die Anordnung eines städtebaulichen Gebots gegeben sind.

250.2.2 Aufhebung auf Antrag des Mieters oder Pächters bei Geschäftsräumen im Sanierungsfall ( § 182 Abs. 3 )

Bei Sanierungsmaßnahmen kann die Vertragsaufhebung gemäß § 182 Abs. 3 auch auf Antrag eines Mieters oder Pächters erfolgen. Diese Möglichkeit ist auf Miet- und Pachtverhältnisse über Geschäftsraum beschränkt.

Voraussetzung für die Aufhebung ist, daß die Erwerbsgrundlage des Mieters oder Pächters infolge der Durchführung der Sanierung wesentlich beeinträchtigt ist und ihm die Fortsetzung des Miet- oder Pachtverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn durch Umsetzung von Bewohnern der Kundenstamm verringert oder durch den Bau von Erschließungsanlagen die Zugänglichkeit von Geschäftsräumen erheblich erschwert wird.

250.2.3 Aufhebung von Amts wegen bei bebauten oder unbebauten Grundstücken im Sanierungsfall ( § 182 Abs. 1 Alternative 2 )

Hat der Eigentümer einen Antrag nicht gestellt, kann ein schuldrechtliches Gebrauchs- und Nutzungsverhältnis bei bebauten oder unbebauten Grundstücken im Sanierungsfall nur aufgehoben werden, wenn die Voraussetzungen für die Anordnung eines städtebaulichen Gebots gegeben sind. Bei planakzessorischen Geboten ( Nr. 242.1.2 ) muß ein Bebauungsplan vorliegen. Es reicht nicht aus, daß die Aufhebung des schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsverhältnisses nach den Zielen und Zwecken der Sanierung oder zur Durchsetzung einer städtebaulichen Rahmenplanung erforderlich ist.

Das städtebauliche Gebot muß erlassen sein, wenn die Aufhebung angeordnet wird.

250.2.4 Aufhebung bei bebauten oder unbebauten Grund stücken im Gebotsfall ( § 182 Abs. 1 Alternative 3 )

Bei bebauten oder unbebauten Grundstücken kann ein schuldrechtliches Gebrauchs- und Nutzungsverhältnis gemäß § 182 Abs. 1 Alternative 3 auch zur Durchführung eines städtebaulichen Gebots ( §§ 175 bis 179 ) sowohl auf Antrag des Eigentümers als auch von Amts wegen angeordnet werden.

Die materiell- und formell-rechtlichen Voraussetzungen für die Anordnung eines Gebots müssen erfüllt sein. Bei planakzessorischen Geboten ( Nr. 242.1.2 ) muß ein Bebauungsplan vorliegen.

Bei Vorliegen eines Antrags des Eigentümers ist nicht erforderlich, daß ein Gebot bereits angeordnet ist. Die Gemeinde kann z.B. von einer Anordnung absehen, weil der Eigentümer sich freiwillig zur Durchführung bereiterklärt hat.

Von Amts wegen kann die Gemeinde nur vorgehen, wenn sie bereits ein städtebauliches Gebot erlassen hat.

250.2.5 Aufhebung auf Antrag des Eigentümers bei unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ( § 183 )

Liegt ein einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan vor, kann auf Antrag des Eigentümers ein schuldrechtliches Gebrauchs- und Nutzungsverhältnis bei einem unbebauten Grundstück gemäß § 183 aufgehoben werden.

Die Aufhebung ist, wie sich aus der Verweisung in § 183 Abs. 2 auf § 182 Abs. 1 ergibt, sowohl im Sanierungs- als auch im Gebotsfall möglich.

Voraussetzung ist, daß die Festsetzungen eines rechtswirksamen Bebauungsplans hinsichtlich des betreffenden Grundstücks eine andere als die bisherige Nutzung vorsehen.

Ferner muß der Eigentümer die Absicht haben, die Nutzung des Grundstücks entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans alsbald zu ändern.

250.3 Weitere Voraussetzungen

250.3.1 Bei Mietverhältnissen über Wohnraum

Ein Mietverhältnis über Wohnraum darf nur aufgehoben werden, wenn im Zeitpunkt der Beendigung angemessener Ersatzwohnraum für den Mieter und die zu seinem Haushalt gehörenden Personen zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht ( § 182 Abs. 2 Satz 1 ).

250.3.2 Bei Miet- oder Pachtverhältnissen über Geschäftsraum

Ein Miet- oder Pachtverhältnis über Geschäftsraum darf nur aufgehoben werden, wenn

der Mieter oder Pächter eine anderweitige Unterbringung anstrebt und

im Zeitpunkt der Beendigung des Rechtsverhältnisses anderer geeigneter Geschäftsraum zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht.

250.4 Aufhebungsfristen

Bei der Aufhebung eines schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsverhältnisses sind gemäß § 182 Abs. 1 folgende Fristen einzuräumen:

bei land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken: bis zum Schluß des Pachtjahres;

in allen sonstigen Fällen: mindestens sechs Monate.

250.5 Adressat

Adressaten der Aufhebungsanordnung sind die Parteien des betreffenden schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsverhältnisses.

250.6 Verfahren, Form der Aufhebung

250.6.1 Zuständigkeit

Für die Aufhebung von schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsverhältnissen ist die Gemeinde zuständig. Es handelt sich um eine Aufgabe des eigenen Wirkungskreises.

250.6.2 Erörterung mit den Betroffenen

Maßgebend ist § 28 VwVfG .

250.6.3 Form und Inhalt

Die Aufhebung des schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsverhältnisses erfolgt durch privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt. Zugleich wird der Gebrauchs- oder Nutzungsberechtigte zur Räumung verpflichtet.

250.7 Durchsetzung

Die Aufhebungsverfügung wird in ihrem Verpflichtungsteil nach Maßgabe des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes durchgesetzt.

250.8 Entschädigung

Auf § 185 wird hingewiesen. Zur Entschädigung ist die Gemeinde verpflichtet.

Abschnitt 251 VV-BauGB - 251. Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen

251.1 Gegenstand der Regelung

Auf Grund von § 186 kann die Gemeinde ein Miet- oder Pachtverhältnis über Wohn- und Geschäftsraum verlängern.

251.2 Voraussetzungen

251.2.1 Antrag

Die Verlängerung ist nur auf Antrag des Mieters oder Pächters zulässig.

251.2.2 Sozialplan

Die Verlängerung des Miet- oder Pachtverhältnisses muß zur Verwirklichung des Sozialplans ( Nr. 247 ) erforderlich sein.

251.2.3 Lage des Grundstücks

Das Grundstück muß im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebiet gelegen sein.

Auf Grund der Verknüpfung mit dem Sozialplan ergibt sich, daß außerhalb von Sanierungsgebieten ein Bebauungsplan erforderlich ist (vgl. § 180 Abs. 1 Satz 1 ).

251.3 Adressaten, Verfahren, Durchsetzung, Rechtsbehelfe

Die Nrn. 250.5 bis 250.8 gelten entsprechend.

Abschnitt 252 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 253 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 254 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 255 VV-BauGB

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Abschnitt 256 VV-BauGB

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Abschnitt 257 VV-BauGB

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Abschnitt 258 VV-BauGB

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Abschnitt 259 VV-BauGB

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Abschnitt 260 VV-BauGB

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Abschnitt 261 VV-BauGB

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Abschnitt 262 VV-BauGB

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Abschnitt 263 VV-BauGB

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Abschnitt 264 VV-BauGB

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Abschnitt 265 VV-BauGB

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Abschnitt 266 VV-BauGB

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Abschnitt 267 VV-BauGB

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Abschnitt 268 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Abschnitt 269 VV-BauGB

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Abschnitt 270 VV-BauGB

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Abschnitt 271 VV-BauGB

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Abschnitt 272 VV-BauGB

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Abschnitt 273 VV-BauGB

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Abschnitt 274 VV-BauGB

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Abschnitt 275 VV-BauGB

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Abschnitt 276 VV-BauGB

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Abschnitt 277 VV-BauGB

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Abschnitt 278 VV-BauGB

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Abschnitt 279 VV-BauGB

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Abschnitt 280 VV-BauGB

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Abschnitt 281 VV-BauGB

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Abschnitt 282 VV-BauGB

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Abschnitt 283 VV-BauGB

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Abschnitt 284 VV-BauGB

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Abschnitt 286 VV-BauGB

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Abschnitt 287 VV-BauGB

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Abschnitt 288 VV-BauGB

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Abschnitt 289 VV-BauGB

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Abschnitt 290 VV-BauGB

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Abschnitt 291 VV-BauGB

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Abschnitt 292 VV-BauGB

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Abschnitt 293 VV-BauGB

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Abschnitt 294 VV-BauGB

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Abschnitt 295 VV-BauGB

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Abschnitt 296 VV-BauGB

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Abschnitt 298 VV-BauGB

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Abschnitt 299 VV-BauGB

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Abschnitt 300 VV-BauGB

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Abschnitt 301 VV-BauGB

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Abschnitt 302 VV-BauGB

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Abschnitt 314 VV-BauGB

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Abschnitt 326 VV-BauGB

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Abschnitt 327 VV-BauGB

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Abschnitt 328 VV-BauGB

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Abschnitt 329 VV-BauGB

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Abschnitt 340 VV-BauGB

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Abschnitt 341 VV-BauGB

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Abschnitt 342 VV-BauGB

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Abschnitt 343 VV-BauGB

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Abschnitt 348 VV-BauGB

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Abschnitt 349 VV-BauGB

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Abschnitt 350 VV-BauGB

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Abschnitt 351 VV-BauGB

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Abschnitt 354 VV-BauGB

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Abschnitt 356 VV-BauGB

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Abschnitt 357 VV-BauGB

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Abschnitt 367 VV-BauGB

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Abschnitt 368 VV-BauGB

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Abschnitt 369 VV-BauGB

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Abschnitt 370 VV-BauGB

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Abschnitt 371 VV-BauGB

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Abschnitt 373 VV-BauGB

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Abschnitt 375 VV-BauGB

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Abschnitt 376 VV-BauGB

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Abschnitt 377 VV-BauGB

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Abschnitt 378 VV-BauGB

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Abschnitt 379 VV-BauGB

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Abschnitt 380 VV-BauGB

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Abschnitt 381 VV-BauGB

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Abschnitt 382 VV-BauGB

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Abschnitt 383 VV-BauGB

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Abschnitt 384 VV-BauGB

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Abschnitt 385 VV-BauGB

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Abschnitt 386 VV-BauGB

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Abschnitt 387 VV-BauGB

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Abschnitt 388 VV-BauGB

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Abschnitt 389 VV-BauGB

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Abschnitt 390 VV-BauGB

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Abschnitt 391 VV-BauGB

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Abschnitt 392 VV-BauGB

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Abschnitt 393 VV-BauGB

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Abschnitt 394 VV-BauGB

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Abschnitt 395 VV-BauGB

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Abschnitt 396 VV-BauGB

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Abschnitt 397 VV-BauGB

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Abschnitt 398 VV-BauGB

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Abschnitt 399 VV-BauGB

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Abschnitt 400 VV-BauGB

(nicht besetzt)

Absch. 401 - 408, Drittes Kapitel - Wertermittlung

Abschnitt 401 VV-BauGB - 401. Gutachterausschüsse und Obere Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ( §§ 192 , 198 BauGB , §§ 10ff. DVBauGB)

401.1 Organisation, Zusammensetzung

401.1.1 Die Gutachter (Vorsitzende, Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachter) der nach § 10 DVBauGB gebildeten Ausschüsse (Gutachterausschüsse und Obere Gutachterausschüsse) werden von der Bezirksregierung für die Dauer der Amtsperiode des Gutachterausschusses bestellt. Eine erforderliche Neubestellung in der laufenden Amtsperiode endet mit der Amtsperiode.

401.1.2 Die Ausschüsse sind unter Berücksichtigung regionaler Besonderheiten so zu besetzen, daß in ihnen alle für die Wertermittlung erheblichen Fachrichtungen (z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Immobilienhandel, Land- und Forstwirtschaft, Betriebswirtschaft, Liegenschafts- und Vermessungswesen) vertreten sind und sich unter den Gutachtern Personen mit besonderer Sachkunde für die verschiedenen Gebietsteile des Zuständigkeitsbereichs befinden.

401.1.3 Gutachter sind abzuberufen, wenn

die Bestellungsvoraussetzungen (

§ 192 Abs. 3 BauGB

, § 11 Abs. 3 DVBauGB) entfallen sind oder

sie ihr Amt durch schriftliche Erklärung niederlegen.

Gutachter können abberufen werden, wenn ein wichtiger Grund i.S. von § 86 VwVfG vorliegt (§ 12 DVBauGB).

401.2 Besetzung der Ausschüsse im Einzelfall

Die Besetzung der Ausschüsse im Einzelfall richtet sich nach § 14 DVBauGB. In den Fällen des § 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 DVBauGB soll sich die Besetzung an der jeweiligen Problemstellung orientieren.

401.3 Handeln der Ausschüsse

401.3.1 Beschlüsse des Gutachterausschusses sollen in gemeinsamer Sitzung gefaßt werden. Die Beschlußfassung im Umlaufverfahren ist mit Zustimmung der beteiligten Gutachter im Einzelfall zulässig; das gilt nicht für die Beschlüsse über Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB .

401.3.2 Abweichende Auffassungen einzelner Gutachter bei der Beschlußfassung sind auf Verlangen aktenkundig zu machen; sie sind nicht in das Gutachten aufzunehmen.

401.3.3 Die Ergebnisse von Wertermittlungen und die Auskünfte aus der Kaufpreissammlung durch den Gutachterausschuß haben keine bindende Wirkung; sie sind keine Verwaltungsakte i.S. von § 35 VwVfG .

401.3.4 Ablehnende Entscheidungen über Anträge sind Verwaltungsakte; sie können verwaltungsgerichtlich angefochten werden. Bei Amtspflichtverletzungen des Gutachterausschusses haftet das Land Niedersachsen ( Artikel 34 GG , § 839 BGB ).

Abschnitt 402 VV-BauGB - 402. Kaufpreissammlung ( § 195 BauGB )

402.1 Zweck, Inhalt und Form (§ 21 DVBauGB)

Die Kaufpreissammlung ist Grundlage der Wertermittlung durch die Gutachterausschüsse. Für die Führung der Kaufpreissammlung sind die durch § 20 DVBauGB vorgeschriebene Systematik und die durch Runderlaß eingeführte "Beschreibung der Elemente der Kaufpreissammlung" maßgebend. Die Kaufpreissammlung wird als Datei automatisiert geführt. Die dafür eingeführten Programme sind für die Führung und Auswertung verbindlich. Bei Bedarf kann ergänzend eine Kaufpreiskarte geführt werden.

402.2 Unterlagen, Daten, Auskünfte nach § 197 BauGB

402.2.1 Zur Führung der Kaufpreissammlung werden herangezogen:

Vertragabschriften und Urkunden nach

§ 195 Abs. 1 BauGB

Daten nach § 18 DVBauGB,

Auskünfte nach

§ 197 BauGB

, soweit sie mit der Auswertung der nach

§ 195 BauGB

übersandten Dokumente zusammenhängen.

402.2.2 Auskunfts-, Vorlage- und Duldungspflichten nach § 197 Abs. 1 BauGB werden durch Verwaltungsakte konkretisiert. Die Verwaltungsakte können auf der Grundlage des § 70 NVwVG durchgesetzt werden.

402.2.3 Die Unterlagen sind nach Übernahme der Auswertungsergebnisse in die Kaufpreissammlung zu vernichten.

402.3 Übermittlung an die Finanzämter ( § 195 Abs. 2 Satz 1 BauGB )

402.3.1 Für Zwecke der steuerlichen Bewertung haben die hierzu beauftragten Bediensteten der zuständigen Finanzämter nach § 195 Abs. 2 Satz 1 BauGB Zugang zu den Kaufpreissammlungen. Bei Bedarf sind Daten aus der Kaufpreissammlung an die Finanzämter abzugeben.

402.3.2 Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse übermitteln die für die Statistik der Kaufwerte für Bauland benötigten Daten den Finanzämtern, die gegenüber dem Niedersächsischen Landesverwaltungsamt auskunftspflichtig sind ( § 2 Nr. 5 i.V.m. § 7 des Gesetzes über die Preisstatistik vom 9.8.1958, BGBl. I S. 605).

402.4 Vorlage von Urkunden oder Akten bei Gerichten oder Staatsanwaltschaften ( § 195 Abs. 2 Satz 2 BauGB )

402.4.1 Gerichte oder Staatsanwaltschaften sind berechtigt, die Vorlage von Urkunden oder

Akten zu verlangen, soweit es in dem jeweils anzuwendenden Verfahrensrecht ( VwGO , StPO , ZPO ) vorgesehen ist und wenn von Amts wegen ermittelt wird. Auf Anordnung eines Gerichts kann der zugezogene Sachverständige die Unterlagen erhalten.

402.4.2 Aus der Kaufpreissammlung werden die Daten eines konkret zu benennenden Objektes oder

eine auf das zu begutachtende Objekt bezogene Stichprobe (siehe Nr. 403.1 ) in dem Umfang abgegeben, der für eine sachgerechte Wertermittlung erforderlich ist. Die Angaben und Daten der Stichprobe müssen nicht anonymisiert werden.

Abschnitt 403 VV-BauGB - 403. Auskunft aus der Kaufpreissammlung ( § 195 Abs. 3 BauGB )

403.1 Definition

Gegenstand der Auskunft nach § 26 Satz 1 Nr. 2 DVBauGB sind Kaufpreise und Daten über wert- und preisbeeinflussende Merkmale solcher Grundstücke, die nach den Angaben des Antragstellers mit dem Objekt, für dessen Wertermittlung Auskunft begehrt wird, vergleichbar sind (Stichprobe). Die Auskunft wird in Form landeseinheitlich bestimmter Ausgabeformate durch die Geschäftsstelle des örtlich zuständigen Gutachterausschusses erteilt. Umfang und Inhalt der Stichprobe müssen so beschaffen sein, daß der Antragsteller mit Hilfe der ihm übermittelten Daten den mit der Auskunft verfolgten Zweck sachgerecht erreichen kann. Der Antragsteller muß in der Lage sein, die Daten sachgerecht zu verwenden. Bei der Festlegung der Auswahlkriterien für eine Stichprobe soll daher auf die Kenntnisse des Antragstellers über Auswertung und Anwendung der Daten abgestellt werden.

Unberührt bleibt der Auskunftsanspruch nach § 26 Satz 1 Nr. 1 DVBauGB; er beschränkt sich auf die zur Person der betroffenen Eigentümer und Erbbauberechtigten gespeicherten Daten. Bei entsprechenden Anträgen sind die Nrn. 403.2 bis 403.5 nicht anzuwenden.

403.2 Voraussetzungen

403.2.1 Auskunft wird auf Antrag erteilt. Der Antrag muß das Objekt, für dessen Wertermittlung Auskunft begehrt wird, benennen und hinsichtlich der wertrelevanten Daten beschreiben. Mängel in der Beschreibung, die sich auf den Inhalt der Auskunft auswirken, hat der Antragsteller zu vertreten.

Der Antrag ist begründet, wenn der Antragsteller ein berechtigtes Interesse an der Auskunft dargelegt hat ( § 195 Abs. 3 BauGB ) und der Antrag sich auf einen konkreten Einzelfall bezieht (§ 26 DVBauGB).

403.2.2 Die Auskunft darf nur anonymisiert erteilt werden (Nr. 403.4). Der Antragsteller ist schriftlich darauf hinzuweisen, daß er die ihm übermittelten Daten nur für den Zweck verwenden darf, mit dem er sein berechtigtes Interesse begründet hat (§ 26 DVBauGB), und daß eine Weitergabe der Daten daher unzulässig ist.

403.3 Berechtigtes Interesse ( § 195 Abs. 3 BauGB )

Ein berechtigtes Interesse ist z.B. anzunehmen, wenn

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Grundstückswerte mit der Erstattung eines Gutachtens beauftragt worden sind,

Behörden die Auskunft zur Erfüllung ihrer Aufgaben benötigen,

Grundstückseigentümer die Auskunft für die Wertermittlung ihres Grundstücks begehren oder

der Grundstückseigentümer einer Auskunftserteilung an andere Personen und Stellen zugestimmt hat.

403.4 Anonymisierung (§ 26 DVBauGB)

Die Auskunft nach Nr. 403.1 (Stichprobe) ist zu anonymisieren. Die Stichprobe gilt als anonymisiert, wenn die Einzelangaben über persönliche oder sachliche Verhältnisse nicht oder nur mit einem unverhältnismäßig großen Aufwand an Zeit, Kosten und Arbeitskraft einer bestimmten oder bestimmbaren Person oder einem bestimmten oder bestimmbaren Grundstück zugeordnet werden können.

403.5 Weitergabe von Daten für wissenschaftliche Zwecke

403.5.1 Daten der Kaufpreissammlung können auf Antrag an Universitäten, Fachhochschulen und Forschungseinrichtungen flächendeckend und anonymisiert für wissenschaftliche Zwecke weitergegeben werden. Umfang und Zweck des Forschungsvorhabens sind darzulegen.

403.5.2 Die Empfänger der Daten müssen sich verpflichten, die übermittelten Daten nur für den angegebenen Zweck zu verwenden und die Forschungsergebnisse dem Gutachterausschuß zur Verfügung zu stellen.

Abschnitt 404 VV-BauGB - 404. Gutachten ( § 193 BauGB , § 19 DVBauGB) und Obergutachten ( § 198 Abs. 2 BauGB , § 27 DVBauGB)

404.1 Grundsätze

404.1.1 Die Gutachten sind sachgerecht und nachvollziehbar zu begründen. Auf eine solche Begründung darf selbst dann nicht verzichtet werden, wenn der Antragsteller das ausdrücklich wünscht. Gutachtliche Äußerungen oder andere vereinfachte Wertermittlungen sind vom Gutachterausschuß nicht abzugeben.

404.1.2 Gemäß § 193 Abs. 1 BauGB und § 198 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 27 DVBauGB beantragte Gutachten sind zu erstatten, wenn die Antragsberechtigung gegeben ist; dies gilt auch, wenn die Erstattung des Gutachtens eine spezielle Sachkunde erfordert. Auf Nr. 404.3 wird verwiesen.

404.1.3 Durch ein Obergutachten wird das in derselben Angelegenheit erstattete Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses nicht aufgehoben.

404.2 Ermittlung des Sachverhalts

Der Gutachterausschuß und seine Geschäftsstelle ermitteln den Sachverhalt von Amts wegen. Der Wertermittlung werden die Umstände zugrunde gelegt, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen und angemessenen Erforschung des Sachverhalts, vor allem bei der örtlichen Besichtigung, erkennbar waren oder sonst bekanntgeworden sind (Nr. 404.3). Im Gutachten ist darauf hinzuweisen.

404.3 Verwendung von Stellungnahmen und Gutachten anderer Stellen und Personen

Ist zur Erstattung eines Verkehrswertgutachtens wegen der besonderen Problemstellung die Hinzuziehung eines nicht dem Ausschuß angehörenden Sachverständigen oder einer sonstigen Stelle erforderlich (z.B. Bewertung eines Mühlen- oder Fischereirechts, Einholung eines bodenkundlichen Gutachtens), so soll der Sachverständige oder die sonstige Stelle wegen der Kostenbelastung im Benehmen mit dem Antragsteller hinzugezogen werden. Werden wertermittlungsrelevante Aussagen dieser Gutachter oder Stellen im Gutachten berücksichtigt, so ist im Gutachten die Quelle anzugeben und darauf hinzuweisen. Den Verkehrswert des Objektes ermittelt der Gutachterausschuß eigenverantwortlich.

Abschnitt 405 VV-BauGB - 405. Bodenrichtwerte ( § 196 BauGB , § 22 DVBauGB)

405.1 Definition

405.1.1 Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für Grundstücke eines Gebietes, die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse haben. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein definiertes Grundstück (Bodenrichtwertgrundstück).

405.1.2 Bodenrichtwerte können als zonale oder lagetypische Bodenrichtwerte ermittelt und dargestellt werden.

Zonale Bodenrichtwerte sind zu ermitteln, wenn abgegrenzte Bodenrichtwertzonen gebildet werden können, deren Grundstücke überwiegend gleiche Zustandsmerkmale und ein einheitliches Wertniveau aufweisen.

Sofern auf Grund der Gebietsstruktur eine sachgerechte Zonenbildung nicht möglich ist, sind lagetypische Bodenrichtwerte zu ermitteln. Das lagetypische Bodenrichtwertgrundstück ist hinsichtlich der lagetypischen Merkmale, wie z.B. Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Erschließungszustand und Grundstückszuschnitt, zu definieren. Für ein Gebiet können mehrere lagetypische Bodenrichtwerte ermittelt werden, wenn verschiedene Grundstückstypen mit unterschiedlichem Wertniveau als repräsentativ anzusehen sind.

Bodenrichtwerte werden nicht begründet.

405.2 Turnus, Darstellung

Bodenrichtwerte werden von Amts wegen zum Ende eines jeden Kalenderjahres ermittelt;

sie sind in Bodenrichtwertkarten einzutragen. Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 2 BauGB werden in einer besonderen, die Bodenrichtwertkarte des jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunktes ergänzenden Karte dargestellt; Nr. 405.3 gilt entsprechend.

405.3 Bekanntgabe, Auskunft

405.3.1 Die Ermittlung von Bodenrichtwerten ist im Verkündungsblatt der Bezirksregierung und in der örtlichen Tagespresse - entweder im redaktionellen Teil durch entsprechende Artikel oder unter den amtlichen Bekanntmachungen - bekanntzugeben.

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte soll möglichst gleichzeitig mit der Aufstellung des Grundstücksmarktberichts (Nr. 408) bekanntgegeben werden. Die Bekanntmachungen der Gutachterausschüsse eines Regierungsbezirks und des jeweiligen Oberen Gutachterausschusses können gemeinsam erfolgen.

405.3.2 Auskünfte aus den Bodenrichtwertkarten können mündlich, schriftlich oder durch Abgabe der Bodenrichtwertkarte oder eines Auszuges daraus erteilt werden.

405.3.3 Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses übersendet dem zuständigen Finanzamt eine Vervielfältigung der Bodenrichtwertkarten.

405.4 Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB

Abweichend von dem allgemeinen Turnus sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete (z.B. Sanierung, Umlegung) zu ermitteln, wenn es von den für den Vollzug des BauGB zuständigen Behörden beantragt wird. Die Zonenbildung für diese Bodenrichtwerte kann von der Zonenbildung der für das Gebiet nach § 196 Abs. 1 Sätze 1 bis 4 BauGB ermittelten Bodenrichtwerte abweichen. Nr. 405.3.2 ist anzuwenden.

Abschnitt 406 VV-BauGB - 406. Übersichten über die Bodenrichtwerte für typische Orte (§ 22 Abs. 5 DVBauGB)

406.1 Inhalt

406.1.1 Es werden die Bodenrichtwerte typischer Orte für Wohnbauflächen und gewerbliche Bauflächen zusammengestellt. Um längerfristige Entwicklungen verfolgen zu können, soll die Auswahl der typischen Orte nur in Ausnahmefällen geändert werden.

406.1.2 Auf Grund der von den örtlichen Gutachterausschüssen erstellten Übersichten stellt der Obere Gutachterausschuß die Übersicht für den Regierungsbezirk zusammen. Nr. 406.1.1 gilt entsprechend.

406.2 Turnus, Darstellung

Die Übersichten über die Bodenrichtwerte typischer Orte werden von Amts wegen in demselben Turnus wie die Bodenrichtwerte erstellt; sie werden als Tabelle geführt.

406.3 Bekanntgabe

Die Übersichten sind Bestandteil des Grundstücksmarktberichts. Die Bekanntgabe ergibt sich aus Nr. 408.3 .

Abschnitt 407 VV-BauGB - 407. Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten ( § 193 Abs. 3 BauGB , §§ 8 bis 12 WertV )

407.1 Definition

Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten sind Aussagen zu den repräsentativen Parametern des Grundstücksmarktes (z.B. Umrechnungs- und Vergleichsfaktoren).

407.2 Turnus, Darstellung

407.2.1 Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten werden von Amts wegen ermittelt und, wenn sich die Lage auf dem Grundstücksmarkt geändert hat, fortgeschrieben.

407.2.2 Die Ergebnisse werden in tabellarischer oder anderer geeigneter Form zusammengestellt.

407.3 Bekanntgabe, Auskunft

407.3.1 Die im Laufe des Berichtsjahres ermittelten sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten sind Bestandteil des Grundstücksmarktberichts. Die Bekanntgabe ergibt sich aus Nr. 408.3 .

407.3.2 Über später abgeleitete oder aktualisierte zur Wertermittlung erforderliche Daten kann Auskunft erteilt werden, wenn ein entsprechender Beschluß des Gutachterausschusses in der Besetzung nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 DVBauGB vorliegt.

Abschnitt 408 VV-BauGB - 408. Grundstücksmarktberichte (§ 23 DVBauGB)

408.1 Zweck, Inhalt

408.1.1 Grundstücksmarktberichte werden für den Zuständigkeitsbereich eines Gutachterausschusses erstellt. Die Grundstücksmarktberichte geben einen umfassenden Überblick über die Situation auf dem Grundstücksmarkt des vergangenen Kalenderjahres. Sie enthalten allgemeine Beschreibungen, marktrelevante Angaben, differenzierte mengenstatistische Daten und Ergebnisse von Analysen. Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten und die Übersicht über die Bodenrichtwerte werden in dem Grundstücksmarktbericht zusammengefaßt (§ 23 DVBauGB).

408.1.2 Der Grundstücksmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses ist auf Grund der Angaben der Gutachterausschüsse, eigener Ermittlungen und regionaler Daten für den Regierungsbezirk zu erstellen. Nr. 408.1.1 gilt entsprechend.

408.2 Turnus, Darstellung

Die Grundstücksmarktberichte werden von Amts wegen jährlich als landeseinheitlich gestaltete Broschüre zusammengestellt.

408.3 Bekanntgabe, Abgabe oder Auskunft

Die Aufstellung der Grundstücksmarktberichte wird bekanntgegeben. Nrn. 405.3.1 und 405.3.2 gelten entsprechend Die Grundstücksmarktberichte für den Bereich eines Regierungsbezirks können auch von den Geschäftsstellen der örtlichen Gutachterausschüsse bezogen werden.

An die Dienststellen der Landesverwaltung, Landkreise, Gemeinde und Samtgemeinden.

Anlage 12 VV-BauGB - Muster für Präambel und Ausfertigung des Flächennutzungsplans (1)

Auf Grund des § 1 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) i.V.m. § 40 / § 72 Abs. 1 Nr. 1 der Niedersächsischen Gemeindeordnung hat der Rat der Gemeinde/Samtgemeinderat (2) ............................... diesen Flächennutzungsplan, bestehend aus der Planzeichnung ( .................. Blätter) (3) und den nachstehenden/nebenstehenden/obenstehenden (2) textlichen Darstellungen, beschlossen:

.............................................................................................

..............................................................................................

......................................................., den ................................

............................... (Siegel) ................................
Ratsvorsitzende/Ratsvorsitzender(2)	Gemeindedirektorin/Gemeindedirektor/Samtgemeindedirektorin/Samtgemeindedirektor(2)

(1) Amtl. Anm.:

Die Präambel ist bei Änderungen oder Ergänzungen bzw. bei der Aufhebung sinngemäß zu fassen.

(2) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(3) Amtl. Anm.:

Ggf. einsetzen.

(2) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(2) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(2) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

Fußnoten
(¹) Amtl. Anm.:	Die Präambel ist bei Änderungen oder Ergänzungen bzw. bei der Aufhebung sinngemäß zu fassen.
(²) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(³) Amtl. Anm.:	Ggf. einsetzen.
(²) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(²) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(²) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.

Anlage 13 VV-BauGB - Muster für Präambel und Ausfertigung des Bebauungsplans (1) (ohne örtliche Bauvorschriften)

Auf Grund des § 1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) i.V.m. § 40 der Niedersächsischen Gemeindeordnung hat der Rat der Gemeinde diesen Bebauungsplan Nr. .............., bestehend aus der

Planzeichnung und den nachstehenden/nebenstehenden/obenstehenden (2) textlichen Festsetzungen, als Satzung beschlossen:

.............................................................................................

......................................................., den ................................

............................... (Siegel) ................................
Ratsvorsitzende/Ratsvorsitzender(2)	Gemeindedirektorin/Gemeindedirektor(2)

(1) Amtl. Anm.:

Die Präambel ist bei Änderungen oder Ergänzungen bzw. bei der Aufhebung sinngemäß zu fassen.

(2) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(2) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(2) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

Fußnoten
(¹) Amtl. Anm.:	Die Präambel ist bei Änderungen oder Ergänzungen bzw. bei der Aufhebung sinngemäß zu fassen.
(²) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(²) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(²) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.

Anlage 14 VV-BauGB - Muster für Präambel und Ausfertigung des Bebauungsplans (1) (mit örtlichen Bauvorschriften)

Auf Grund des § 1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) und der §§ 56 , 97 und 98 der Niedersächsischen Bauordnung und des § 40 der Niedersächsischen Gemeindeordnung hat der Rat der Gemeinde ..............................................................

diesen Bebauungsplan Nr. .................... bestehend aus der Planzeichnung und

den nachstehenden/nebenstehenden/obenstehenden (2) textlichen Festsetzungen sowie den nachstehenden/nebenstehenden/obenstehenden (2) örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung, als Satzung beschlossen:

.............................................................................................

......................................................., den ................................

............................... (Siegel) ................................
Ratsvorsitzende/Ratsvorsitzender(2)	Gemeindedirektorin/Gemeindedirektor(2)

(1) Amtl. Anm.:

Die Präambel ist bei Änderungen oder Ergänzungen bzw. bei der Aufhebung sinngemäß zu fassen.

(2) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(2) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(2) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(2) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

Fußnoten
(¹) Amtl. Anm.:	Die Präambel ist bei Änderungen oder Ergänzungen bzw. bei der Aufhebung sinngemäß zu fassen.
(²) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(²) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(²) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(²) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.

Anlage 15 VV-BauGB - Muster für Verfahrensvermerke beim Flächennutzungsplan (1)

Aufstellungsbeschluß (2)

Der Rat/Verwaltungsausschuß der Gemeinde/Samtgemeinde/Samtgemeindeausschuß (3) hat in seiner Sitzung am ..................................... die Aufstellung des Flächennutzungsplans beschlossen. Der Aufstellungsbeschluß ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am ............................... ortsüblich bekanntgemacht.

......................................................., den ................................

.............................................................................................

(4)

Planunterlage

Vervielfältigungsvermerke (5)

Kartengrundlage:	Deutsche Grundkarte
	1:5.000
	Blatt-Nr.: .......................
	Blattname: ........................

Herausgabevermerk:	Herausgegeben vom Katasteramt .....
	.................................
	Ausgabejahr: .....................

Erlaubnisvermerk:	Vervielfältigungserlaubnis
	............................
	erteilt durch das Katasteramt .....
	................................
	am .............................
	Az.: ............................

Vervielfältigungsvermerke (6)

Kartengrundlage:	Topographische Karte
	1:25.000
	Blatt-Nr.: .......................
	Blattname: .......................

Herausgabevermerk:	Herausgegeben vom Niedersächsischen Landesverwaltungsamt - Landesmessung -
	Ausgabejahr: ....................

Erlaubnisvermerk:	Vervielfältigungserlaubnis
	..................................
	erteilt durch das Niedersächsische Landesverwaltungsamt - Landesvermessung -
	am .............................
	Az.: ...........................

Planverfasser

Der Entwurf des Flächennutzungsplans wurde ausgearbeitet von

...............................................................................................................

......................................................., den ................................................

....................................
Planverfasser

Öffentliche Auslegung(7)

Der Rat/Verwaltungsausschuß der Gemeinde/Samtgemeinde/Samtgemeindeausschuß (3) hat in seiner Sitzung am ................................................... dem Entwurf des Flächennutzungsplans und des Erläuterungsberichts zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB / § 3 Abs. 3 Satz 1 erster Halbsatz i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB (3) beschlossen. (2)

Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden am ............................. ortsüblich bekanntgemacht.

Der Entwurf des Flächennutzungsplans und des Erläuterungsberichts haben vom ....................... bis ......................... gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Öffentliche Auslegung mit Einschränkung(8)

Der Rat/Verwaltungsausschuß der Gemeinde/Samtgemeinde/Samtgemeindeausschuß (3) hat in seiner Sitzung am ....................... dem geänderten Entwurf des Flächennutzungsplans und des Erläuterungsberichts zugestimmt und die erneute öffentliche Auslegung mit Einschränkung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 zweiter Halbsatz BauGB beschlossen. (2)

Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden am .............. ortsüblich bekanntgemacht.

Der Entwurf des Flächennutzungsplans und des Erläuterungsberichts haben vom ................. bis ....................... gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Vereinfachte Änderung(9)

Der Rat/Verwaltungsausschuß der Gemeinde/Samtgemeinde/Samtgemeindeausschuß (3) hat in seiner Sitzung am ................................ dem vereinfacht geänderten Entwurf des Flächennutzungsplans und des Erläuterungsberichts zugestimmt. Den Beteiligten im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB wurde mit Schreiben vom ......................... Gelegenheit zur Stellungnahme bis

zum ................................ gegeben.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Feststellungsbeschluß

Der Rat der Gemeinde/Samtgemeinde (3) hat nach Prüfung der Bedenken und Anregungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB den Flächennutzungsplan nebst Erläuterungsbericht in seiner Sitzung am ........................... beschlossen.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Genehmigung

Der Flächennutzungsplan ist mit Verfügung (Az.: .......................) vom heutigen Tage unter Auflagen/mit Maßgaben/mit Ausnahme der durch .......................... kenntlich gemachten Teile (3) gemäß § 6 BauGB genehmigt.

......................................................., den ................................................

Höhere Verwaltungsbehörde
......................................
(Unterschrift)

Beitrittbeschluß(9)

Der Rat der Gemeinde/Samtgemeinde (3) ist den in der Genehmigungsverfügung vom .............................. (Az.: ....................................) aufgeführten Auflagen/Maßgaben/Ausnahmen (3) in seiner Sitzung am ............................................ beigetreten.

Der Flächennutzungsplan hat wegen der Auflagen/Maßgaben (3) vom ......................... bis ............................... öffentlich ausgelegen.

Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden am ........................ ortsüblich bekanntgemacht.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Inkrafttreten

Die Erteilung der Genehmigung des Flächennutzungsplans ist gemäß § 6 Abs. 5 BauGB am ................ im Amtsblatt .................... bekanntgemacht worden.

Der Flächennutzungsplan ist damit am wirksam geworden.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften

Innerhalb eines Jahres nach Wirksamwerden des Flächennutzungsplans ist die Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften beim Zustandekommen des Flächennutzungsplans nicht (3) geltend gemacht worden.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Mängel der Abwägung

Innerhalb von sieben Jahren nach Wirksamwerden des Flächennutzungsplans sind Mängel der Abwägung nicht (3) geltend gemacht worden.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

(1) Amtl. Anm.:

Die Verfahrensvermerke sind bei Änderungen, Ergänzungen oder Aufhebungen sinngemäß zu erfassen. Das gleiche gilt, wenn der Flächennutzungsplan gemäß

§ 215 Abs. 3 BauGB

in Kraft gesetzt oder mit Rückwirkung erneut in Kraft gesetzt wird.

(2) Amtl. Anm.:

Nur wenn ein Beschluß gefaßt wurde.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(5) Amtl. Anm.:

Bei Verwendung der Deutschen Grundkarte 1:5.000.

(6) Amtl. Anm.:

Bei Verwendung der Topographischen Karte 1:25.000.

(7) Amtl. Anm.:

Zeitangaben für die letzte öffentliche Auslegung o h n e Einschränkungen. Sofern darüber hinaus eine öffentliche Auslegung mit Einschränkungen durchgeführt wurde, ist der entsprechende Verfahrensvermerk z u s ä t z l i c h zu verwenden - vgl. Fußnote 8)

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(2) Amtl. Anm.:

Nur wenn ein Beschluß gefaßt wurde.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(8) Amtl. Anm.:

Zeitangaben für diejenige öffentliche Auslegung, für die bestimmt wurde, daß Bedenken und Anregungen nur zu den geänderten oder ergänzenden Teilen vorgebracht werden können.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(2) Amtl. Anm.:

Nur wenn ein Beschluß gefaßt wurde.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(9) Amtl. Anm.:

Nur falls erforderlich.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(9) Amtl. Anm.:

Nur falls erforderlich.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

Fußnoten
(¹) Amtl. Anm.:	Die Verfahrensvermerke sind bei Änderungen, Ergänzungen oder Aufhebungen sinngemäß zu erfassen. Das gleiche gilt, wenn der Flächennutzungsplan gemäß § 215 Abs. 3 BauGB in Kraft gesetzt oder mit Rückwirkung erneut in Kraft gesetzt wird.
(²) Amtl. Anm.:	Nur wenn ein Beschluß gefaßt wurde.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(⁵) Amtl. Anm.:	Bei Verwendung der Deutschen Grundkarte 1:5.000.
(⁶) Amtl. Anm.:	Bei Verwendung der Topographischen Karte 1:25.000.
(⁷) Amtl. Anm.:	Zeitangaben für die letzte öffentliche Auslegung o h n e Einschränkungen. Sofern darüber hinaus eine öffentliche Auslegung mit Einschränkungen durchgeführt wurde, ist der entsprechende Verfahrensvermerk z u s ä t z l i c h zu verwenden - vgl. Fußnote 8)
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(²) Amtl. Anm.:	Nur wenn ein Beschluß gefaßt wurde.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(⁸) Amtl. Anm.:	Zeitangaben für diejenige öffentliche Auslegung, für die bestimmt wurde, daß Bedenken und Anregungen nur zu den geänderten oder ergänzenden Teilen vorgebracht werden können.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(²) Amtl. Anm.:	Nur wenn ein Beschluß gefaßt wurde.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(⁹) Amtl. Anm.:	Nur falls erforderlich.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁹) Amtl. Anm.:	Nur falls erforderlich.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.

Anlage 16 VV-BauGB - Muster für Verfahrensvermerke beim Bebauungsplan (1)

Aufstellungsbeschluß (2)

Der Rat/Verwaltungsausschuß (3) der Gemeinde hat in seiner Sitzung am ............................. die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. ................................ beschlossen. Der Aufstellungsbeschluß ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am ........... ortsüblich bekanntgemacht.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Planunterlage

Kartengrundlage:

Liegenschaftskarte: ........................................

Maßstab: ................................................

Die Vervielfältigung ist nur für eigene, nichtgewerbliche Zwecke gestattet (§ 13 Abs. 4 des Niedersächsischen Vermessungs- und Katastergesetzes vom 2.7.1985, Nds. GVBl. S. 187, geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 19.9.1989, Nds. GVBl. S. 345).

Die Planunterlage entspricht dem Inhalt des Liegenschaftskatasters und weist die städtebaulich bedeutsamen baulichen Anlagen sowie Straßen, Wege und Plätze vollständig, nach (Stand vom .............. ). Sie ist hinsichtlich der Darstellung der Grenzen und der baulichen Anlagen geometrisch einwandfrei. (5)

Die Übertragbarkeit der neu zu bildenden Grenzen in die Örtlichkeit ist einwandfrei möglich. (6)

......................................................., den ................................................

Katasteramt (7) .............................................................................................

..........................................
(Unterschrift)

Planverfasser

Der Entwurf des Bebauungsplans wurde ausgearbeitet von

................................................................................................................

......................................................., den ................................................

..........................................
Planverfasser

Öffentliche Auslegung(8)

Der Rat/Verwaltungsausschuß (3) der Gemeinde hat in seiner Sitzung am dem Entwurf des Bebauungsplans und der Begründung zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB / § 3 Abs. 3 Satz 1 erster Halbsatz i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB (3) beschlossen. (2)

Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden am ............................. ortsüblich bekanntgemacht.

Der Entwurf des Bebauungsplans und der Begründung haben vom ....................... bis ............................. gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Öffentliche Auslegung mit Einschränkung(8)

Der Rat/Verwaltungsausschuß (3) der Gemeinde hat in seiner Sitzung am ........................... dem geänderten Entwurf des Bebauungsplans und der Begründung zugestimmt und die erneute öffentliche Auslegung mit Einschränkung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 zweiter Halbsatz BauGB beschlossen. (2)

Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden am ........................ ortsüblich bekanntgemacht.

Der Entwurf des Bebauungsplans und der Begründung haben vom ................ bis ........................ gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Vereinfachte Änderung(10)

Der Rat/Verwaltungsausschuß (3) der Gemeinde hat in seiner Sitzung am ....................................... dem vereinfacht geänderten Entwurf des Bebauungsplans und der Begrünung zugestimmt.

Den Beteiligten im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB wurde mit Schreiben vom ................................... Gelegenheit zur Stellungnahme

bis zum ........................gegeben.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Satzungsbeschluß

Der Rat der Gemeinde hat den Bebauungsplan nach Prüfung der Bedenken und Anregungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in seiner Sitzung am ........................... als Satzung ( § 10 BauGB ) sowie die Begründung beschlossen.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Genehmigung

Der Bebauungsplan nach § 8 Abs. 2 Satz 2 BauGB / § 8 Abs. 4 BauGB ist mit Verfügung vom heutigen Tage (Az.: ........................ ) unter Auflagen/mit Maßgaben/mit Ausnahme der durch ........................ kenntlich gemachten Teile gemäß § 11 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 6 Abs. 2 und 4 BauGB genehmigt.

......................................................., den ................................................

Höhere Verwaltungsbehörde
..........................................
(Unterschrift)

Anzeige

Der Bebauungsplan ist gemäß § 11 Abs. 1 und 3 BauGB am ........................ angezeigt worden.

Für den Bebauungsplan wurde eine Verletzung von Rechtsvorschriften gemäß § 11 Abs. 3 BauGB mit Maßgaben/mit Ausnahme der durch ..................... kenntlich gemachten Teile (3) nicht geltend gemacht.

......................................................., den ................................................

Aufsichtsbehörde
..........................................
(Unterschrift)

Beitrittsbeschluß(10)

Der Rat der Gemeinde ist den in der Verfügung vom ............................. (Az.: .........................) aufgeführten Auflagen/Maßgaben/Ausnahmen (3) in seiner Sitzung am .............................. beigetreten.

Der Bebauungsplan hat wegen der Auflagen/Maßgaben (3) vom .......................... bis .................................. öffentlich ausgelegen.

Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden am .............................. ortsüblich bekanntgemacht.

......................................................., den ................................................

...............................................................................................................

(4)

Inkrafttreten

Die Erteilung der Genehmigung/Durchführung des Anzeigeverfahrens (3) des Bebauungsplans ist gemäß § 12 BauGB am ..................... im Amtsblatt ................................... bekanntgemacht

worden.

Der Bebauungsplan ist damit am ...................................... rechtsverbindlich

geworden.

......................................................., den ................................................

.................................................................................................................

(4)

Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften

Innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten des Bebauungsplans ist die Verletzung von

Verfahrens- oder Formvorschriften beim Zustandekommen des Bebauungsplans nicht (3) geltend gemacht worden.

......................................................., den ................................................

.................................................................................................................

(4)

Mängel der Abwägung

Innerhalb von sieben Jahren nach Inkrafttreten des Bebauungsplans sind Mängel der Abwägung nicht (3) geltend gemacht worden.

......................................................., den ................................................

.................................................................................................................

(4)

(1) Amtl. Anm.:

Die Verfahrensvermerke sind bei Änderungen, Ergänzungen oder Aufhebungen sinngemäß zu erfassen. Das gleiche gilt, wenn der Bebauungsplan gemäß

§ 215 Abs. 3 BauGB

in Kraft gesetzt oder mit Rückwirkung erneut in Kraft gesetzt wird.

(2) Amtl. Anm.:

Nur wenn ein Aufstellungsbeschluß gefaßt wurde.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(5) Amtl. Anm.:

Nur bei Bebauungsplänen nach

Nr. 41.2.3 VV-BauGB

(6) Amtl. Anm.:

Nur bei Bebauungsplänen, bei deren Durchführung neue Grenzen gebildet werden, deren Verlauf durch den Bebauungsplan festgesetzt wird (vgl.

Nr. 41.2.4 VV-BauGB

(7) Amtl. Anm.:

Oder eine andere nach

Nr. 41.2.1 VV-BauGB

zuständige Stelle.

(8) Amtl. Anm.:

Zeitangaben für die letzte öffentliche Auslegung ohne Einschränkungen. Sofern darüber hinaus eine öffentliche Auslegung m i t Einschränkungen durchgeführt wurde, ist der entsprechende Verfahrensvermerk z u s ä t z l i c h zu verwenden - vgl. Fußnote 9).

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(2) Amtl. Anm.:

Nur wenn ein Aufstellungsbeschluß gefaßt wurde.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(8) Amtl. Anm.:

Zeitangaben für diejenige öffentliche Auslegung, für die bestimmt wurde, daß Bedenken und Anregungen nur zu den geänderten oder ergänzenden Teilen vorgebracht werden können.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(2) Amtl. Anm.:

Nur wenn ein Aufstellungsbeschluß gefaßt wurde.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(10) Amtl. Anm.:

Nur falls erforderlich.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(10) Amtl. Anm.:

Nur falls erforderlich.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

(3) Amtl. Anm.:

Nichtzutreffendes streichen.

(4) Amtl. Anm.:

Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der

NGO

Fußnoten
(¹) Amtl. Anm.:	Die Verfahrensvermerke sind bei Änderungen, Ergänzungen oder Aufhebungen sinngemäß zu erfassen. Das gleiche gilt, wenn der Bebauungsplan gemäß § 215 Abs. 3 BauGB in Kraft gesetzt oder mit Rückwirkung erneut in Kraft gesetzt wird.
(²) Amtl. Anm.:	Nur wenn ein Aufstellungsbeschluß gefaßt wurde.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(⁵) Amtl. Anm.:	Nur bei Bebauungsplänen nach Nr. 41.2.3 VV-BauGB.
(⁶) Amtl. Anm.:	Nur bei Bebauungsplänen, bei deren Durchführung neue Grenzen gebildet werden, deren Verlauf durch den Bebauungsplan festgesetzt wird (vgl. Nr. 41.2.4 VV-BauGB).
(⁷) Amtl. Anm.:	Oder eine andere nach Nr. 41.2.1 VV-BauGB zuständige Stelle.
(⁸) Amtl. Anm.:	Zeitangaben für die letzte öffentliche Auslegung ohne Einschränkungen. Sofern darüber hinaus eine öffentliche Auslegung m i t Einschränkungen durchgeführt wurde, ist der entsprechende Verfahrensvermerk z u s ä t z l i c h zu verwenden - vgl. Fußnote 9).
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(²) Amtl. Anm.:	Nur wenn ein Aufstellungsbeschluß gefaßt wurde.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(⁸) Amtl. Anm.:	Zeitangaben für diejenige öffentliche Auslegung, für die bestimmt wurde, daß Bedenken und Anregungen nur zu den geänderten oder ergänzenden Teilen vorgebracht werden können.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(²) Amtl. Anm.:	Nur wenn ein Aufstellungsbeschluß gefaßt wurde.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(1⁰) Amtl. Anm.:	Nur falls erforderlich.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(1⁰) Amtl. Anm.:	Nur falls erforderlich.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.
(³) Amtl. Anm.:	Nichtzutreffendes streichen.
(⁴) Amtl. Anm.:	Die Unterzeichnung durch die Gemeinde erfolgt entsprechend den Vorschriften der NGO.

Anlage 17 VV-BauGB - Verzeichnis der Träger öffentlicher Belange

Öffentliche Belange	Behörden und Stellen

Abfallentsorgung	Landkreis als Entsorgungspflichtiger (1) , BezReg. als Träger der Abfallentsorgungsplanung für den Siedlungsabfall,
	Staatliche Gewerbeaufsichtsämter für die Sonderabfallüberwachung
Agrarstruktur, Neuordnung des ländlichen Raumes	Amt für Agrarstruktur
Arbeitsmarkt	Arbeitsamt
Bauaufsicht	Landkreis als untere Bauaufsichtsbehörde (1)
Bau- und Bodendenkmalpflege	BezReg.
Bauliche Anlagen des Landes und des Bundes (Zuständigkeitsbereich der Staatshochbauverwaltung, zugleich Finanzbauverwaltung)	Staatshochbauamt
Bergbau	Bergamt
Bodenschätze	Bergamt, Landesamt für Bodenforschung, Landkreis als untere Naturschutzbehörde (1) , soweit Bodenschätze nicht den bergrechtlichen Vorschriften unterliegen
Boden- und Baugrundbeschaffenheit, Hydrogeologie	Landesamt für Bodenforschung
Brandschutz	Landkreis als Träger des übergemeindlichen abwehrenden und des vorbeugenden Brandschutzes (1)
Forstwirtschaft	Forstamt (staatliches Forstamt, Klosterforstamt, Forstamt der Landwirtschaftskammer); ggf. Bundesvermögensamt
Gesundheitswesen	Landkreis als Gesundheitsamt (1)
Gewerbe, Handel und Industrie	Staatliches Gewerbeaufsichtsamt, Industrie- und Handelskammer, Handwerkskammer, Arbeitsamt, Bergamt
Gottesdienst und Seelsorge	örtliche Kirchengemeinden,
	oberste Aufsichtsbehörden der ev. Landeskirchen und der röm.-kath. Diözesen,
	sonstige Religionsgemeinschaften des öffentlichen Rechts
Grenzschutz	Grenzschutzpräsidium Nord
Grundbesitz der öffentlichen Hand:
a) Bund	Bundesvermögensamt (2)
b) Land	die verwaltenden Stellen (2)
Hochschulwesen	Hochschule
Immissionsschutz	Staatliches Gewerbeaufsichtsamt,
	Landkreis, soweit für den Immissionsschutz zuständige Genehmigungs- und Aufsichtsbehörde,
	Bergamt
Jagdwesen	Landkreis als Jagdbehörde (1)(4)
Jugendpflege	Landkreis als Kreisjugendamt (1)
Kataster- und Vermessungswesen	Katasteramt
Katastrophenschutz	Landkreis als Katastrophenschutzbehörde (1)
Landwirtschaft	Landwirtschaftskammer
Lebensmittel- und Bedarfsgegenständeüberwachung	Landkreis als Veterinäramt (1)
Naturschutz und Landschaftspflege	Landkreis als (untere) Naturschutzbehörde (1) ,
	BezReg. als obere Naturschutzbehörde, soweit Nationalparks, Naturschutzgebiete oder Gebiete mit Vorkaufsrecht betroffen sind
Raumordnung und Landesplanung	Landkreis (1) ,
	im Bereich des Kommunalverbandes Großraum Hannover dieser Verband, im Bereich des Zweckverbandes "Großraum Braunschweig" zusätzlich dieser Verband, als untere Landesplanungsbehörde,
	BezReg. als obere Landesplanungsbehörde (bei Bauleitplänen der kreisfreien Städte)
Schulwesen	Schulträger,
öffentliche Sicherheit und Ordnung	Behörden der Gefahrenabwehr (1) ,
	zuständige Polizeidienststelle
Strahlenschutz, Kernanlagen	staatliches Gewerbeaufsichtsamt,
	ggf. MU
Verkehr:
a) Straßenverkehr	Landkreis als Straßenverkehrsbehörde')
b) Straßenbau
- Bundesautobahnen	Straßenbauamt
- Bundesstraßen	Straßenbauamt (3)
- Landesstraßen	Straßenbauamt (3)
- Kreisstraßen	Landkreis/ggf. Straßenbauamt (3)
c) Bundesbahn	Bundesbahndirektion
d) nichtbundeseigene Eisenbahnen	Eisenbahnunternehmen
e) Postwesen	Oberpostdirektion, Bereich Postdienst
Fernmeldewesen	Oberpostdirektion, Bereich TELEKOM
f) ziviler Luftverkehr	Halter des Flughafens oder Landeplatzes, Luftfahrtbehörde (BezReg. Braunschweig für die Regierungsbezirke Braunschweig und Hannover, BezReg. WeserEms für die Regierungsbezirke Lüneburg und Weser-Ems)
Versorgung:
a) Elektrizitätsversorgung	Stromversorgungsunternehmen
b) Gasversorgung	Gasversorgungsunternehmen, Ferngasunternehmen
Verteidigung:
a) militärische Verteidigung
- Bundeswehr, NATO	Wehrbereichsverwaltung II oder Standortverwaltung
- Stationierungsstreitkräfte	Bundesvermögensamt
b) zivile Verteidigung	Landkreis (1)
Veterinärwesen (einschließlich Tierschutz)	Landkreis als Veterinäramt (1)
Wasserstraßen, Häfen:
- Bundeswasserstraßen, Bundeshäfen	Wasser- und Schiffahrtsamt
- Landeshäfen, gewerbliche Seehäfen (einschließlich Anleger), schiffbare Landesgewässer	Hafenamt
- sonstige Häfen (einschließlich Anleger) und schiffbare Gewässer, Fähren außerhalb von Häfen	Landkreis (1)
Wasserwirtschaft	Landkreis als untere Wasserbehörde (1) , BezReg. als obere Wasserbehörde, StAWA,
	Wasser- und Bodenverbände
Zollwesen	Hauptzollamt

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(2) Amtl. Anm.:

In Zweifelsfällen: Staatshochbauamt.

(2) Amtl. Anm.:

In Zweifelsfällen: Staatshochbauamt.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(4) Amtl. Anm.:

Bei Eigenjagdbezirken des Landes oder seiner Sondervermögen, die durch Forstbehörden des Landes verwaltet werden: auch staatliches Forstamt; bei Jagdbezirken des Bundes, die durch Forstbehörden des Bundes verwaltet werden: auch BezReg. (Jagdwesen).

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(3) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde in Ortsdurchfahrten selbst Baulastträger ist.

(3) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde in Ortsdurchfahrten selbst Baulastträger ist.

(3) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde in Ortsdurchfahrten selbst Baulastträger ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

(1) Amtl. Anm.:

Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

Fußnoten
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(²) Amtl. Anm.:	In Zweifelsfällen: Staatshochbauamt.
(²) Amtl. Anm.:	In Zweifelsfällen: Staatshochbauamt.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(⁴) Amtl. Anm.:	Bei Eigenjagdbezirken des Landes oder seiner Sondervermögen, die durch Forstbehörden des Landes verwaltet werden: auch staatliches Forstamt;bei Jagdbezirken des Bundes, die durch Forstbehörden des Bundes verwaltet werden: auch BezReg. (Jagdwesen).
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(³) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde in Ortsdurchfahrten selbst Baulastträger ist.
(³) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde in Ortsdurchfahrten selbst Baulastträger ist.
(³) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde in Ortsdurchfahrten selbst Baulastträger ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.
(¹) Amtl. Anm.:	Soweit nicht die Gemeinde selbst zuständig ist.

Anlage 18 VV-BauGB

Anlage als pdf

Anlage 19 VV-BauGB

Anlage als pdf