Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke

OGS 2016, 42 Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtland- wirtschaftlichen Grundstücke vom 14. Juni 2016 1 Der Regierungsrat des Kantons Obwalden, gestützt auf Artikel 23 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung vom 26. Oktober 2006 2 und gestützt auf Artikel 23 Absatz 3 und Artikel 45 Ab- satz 2 und 3 des Steuergesetzes vom 30. Oktober 1994 3 , beschliesst: I.

Art. 1

Allgemeines 1 Die Eigentümer sind verpflichtet, persönlich oder durch eine Stellvertre- tung bei der Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts von Liegenschaften mitzuwirken. 2 Beim Vorliegen besonderer Verhältnisse wie besondere Bauart, Ausstat- tung oder Umgebung, Villen und Liebhaberobjekte oder bei unrealisti- schen Ergebnissen aufgrund der nachfolgenden Berechnungsgrundlagen kann durch die Steuerverwaltung eine eingehende Besichtigung des Grundstücks oder der Anlage vorgenommen werden. 4 3 Industrielle und gewerbliche Grundstücke sowie Grundstücke, welche nicht in diesen Ausführungsbestimmungen umschrieben sind, können durch die Steuerverwaltung unter Berücksichtigung der jeweiligen Nut- zung individuell bewertet werden.

Art. 2

Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Kleinwohnung, Zweifamilienhäuser, Dreifamilienhäuser (inkl. Ferienhäuser, Wohnen und Gewerbe im Privateigentum, bis 3 Einheiten) 5 1 OGS 2016, 42, in Kraft seit 1. Juli 2016, geändert durch Nachtrag vom 18. Dezem- ber 2018, in Kraft seit 1. Januar 2019 (OGS 2018, 55) 2 GDB 213.71 3 GDB 641.4 4 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018 5 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018

2 1 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach folgender Berechnungsmethode: a. Steuerwert: + Landwert (Landfläche x Landwert gemäss Art. 10 dieser Ausfüh- rungsbestimmungen) + Zeitwert Gebäude (Neuwert abzüglich Altersentwertung von 1,00 % pro Jahr bis max. 70 %, Basis ist das wirtschaftliche Alter) 1 + Wertvermehrende Investitionen (Unterhaltsarbeiten werden zu 35 % als wertvermehrend angerechnet, ein Freibetrag von Fr. 50 000.– wird abgezogen) + Anbauten / Erweiterungen (zu 100 % angerechnet) = Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert b. Eigenmietwert: = 3,8 % von Netto-Steuerwert 2 Sind einzelne Einheiten (Räume) fremd genutzt (z.B. Kleinwohnung, gewerbliches Büro), erfolgt eine Berechnung nach den selbst genutzten Einheiten: a. Steuerwert (Berechnung gemäss Art. 2 Abs. 1 Bst. a dieser Ausfüh- rungsbestimmungen) b. Eigenmietwert: = 3,8 % von Netto-Steuerwert Eigennutzung Steuerwert x Einheiten selbst genutzt Steuerwert Eigennutzung = Einheiten gesamt Steuerwert Eigennutzung, davon 65 % = Netto-Steuerwert Eigennut- zung Anzahl Einheiten: + Anzahl Zimmer (1 Zimmer entspricht einer Einheit) + Vermietbare Fläche (bei gewerblicher Nutzung entsprechen 25 m² einer Einheit) + Anzahl Autoabstellplätze (1 Garagenplatz oder 1 Einstellhallenplatz entspricht 0.25 Einheiten) = Anzahl Einheiten 1 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018

3

Art. 3

Stockwerkeigentum und selbstständiges Miteigentum 1 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach folgender Berechnungsmethode: a. Steuerwert: + Landwertanteil gemäss Landwertzonenplan, umgerechnet in Pro- zent des Anteils Neuwert Gebäude (gemäss Art. 10 Abs. 1 und 2 dieser Ausführungsbestimmungen) + Anteil Zeitwert Gebäude (Neuwert Gebäude Stammgrundstück x Wertquote abzüglich Altersentwertung von 1,00 % pro Jahr bis max. 70 %, Basis ist das wirtschaftliche Alter) 1 + Wertvermehrende Investitionen (Unterhaltsarbeiten werden zu 35 % als wertvermehrend angerechnet, ein Freibetrag von Fr. 50 000.– wird abgezogen) + Anbauten / Erweiterungen (zu 100 % angerechnet) = Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert b. Eigenmietwert: = 3,8 % von Netto-Steuerwert 2 Sind einzelne Einheiten (Räume) fremd genutzt (z.B. Kleinwohnung, gewerbliches Büro), erfolgt eine Berechnung nach den selbst genutzten Einheiten gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. b dieser Ausführungsbestimmungen.

Art. 4

Mehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab 4 Einheiten) 1 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach folgender Berechnungsmethode: a. Steuerwert: Nettomietertrag pro Jahr = x 100 % Kapitalisierungssatz von 6.00 % = Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer oder der Eigentümerin selbst genutzten Räume ist zum Nettomietertrag hinzuzuzählen. Aus- ser Betracht fallen Nebenkosten für Heizung, Warmwasser und Reini- gung. Der Kapitalisierungssatz berücksichtigt die Verzinsung des Kapitals sowie die Bewirtschaftungs- und Rückstellungskosten. 2 Sind einzelne Einheiten (Wohnungen) selbst genutzt, erfolgt eine Be- rechnung nach den selbst genutzten Einheiten: a. Steuerwert (Berechnung gemäss Art. 4 Abs. 1 dieser Ausführungs- bestimmungen) 1 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018

4 b. Eigenmietwert: = 3,8 % von Netto-Steuerwert Eigennutzung Steuerwert x Einheiten selbst genutzt Steuerwert Eigennutzung = Einheiten gesamt Steuerwert Eigennutzung, davon 65 % = Netto-Steuerwert Eigennut- zung Anzahl Einheiten: + Anzahl Zimmer (1 Zimmer entspricht einer Einheit) + Vermietbare Fläche (bei gewerblicher Nutzung entsprechen 25 m² einer Einheit) + Anzahl Autoabstellplätze (1 Garagenplatz oder 1 Einstellhallenplatz entspricht 0,25 Einheiten) = Anzahl Einheiten

Art. 5

Einstellhallenplätze im Miteigentum 1 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach folgender Berechnungsmethode: a. Steuerwert: + Anzahl Plätze x Pauschalwert von Fr. 30 000.– = Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert Bei zwei hintereinander angeordneten Einstellhallenplätzen beträgt der Pauschalwert für den zweiten Platz Fr. 20 000.– b. Eigenmietwert: = 3,8 % von Netto-Steuerwert

Art. 6

Im Baurecht erstellte Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Kleinwohnung, Zweifamilienhäuser, Dreifamilienhäuser, Stockwerkeigentum (Wohnen und Gewerbe, bis 3 Einheiten) 1 Die Festsetzung des Steuerwerts erfolgt nach folgender Berechnungs- methode für den Baurechtgeber: a. Steuerwert Land: + Landwert (Landfläche x Landwert gemäss Art. 10 dieser Ausfüh- rungsbestimmungen) = Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert 2 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach folgender Berechnungsmethode für den Baurechtnehmer: a. Steuerwert Gebäude:

5 + Zeitwert Gebäude (Neuwert abzüglich Altersentwertung von 1,00 % pro Jahr bis max. 70 %, Basis ist das wirtschaftliche Alter) 1 + Wertvermehrende Investitionen (Unterhaltsarbeiten werden zu 35 % als wertvermehrend angerechnet, ein Freibetrag von Fr. 50 000.– wird abgezogen) + Anbauten / Erweiterungen (zu 100 % angerechnet) = Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert b. Eigenmietwert: = 3,8 % von Netto-Steuerwert 3 Sind einzelne Einheiten (Räume) fremd genutzt (z.B. Kleinwohnung, gewerbliches Büro), erfolgt eine Berechnung nach den selbst genutzten Einheiten gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. b dieser Ausführungsbestimmungen.

Art. 7

Im Baurecht erstellte Mehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab 4 Einheiten) 1 Die Festsetzung des Steuerwerts erfolgt nach folgender Berechnungs- methode für den Baurechtgeber: a. Steuerwert Land: + Landwert (Landfläche x Landwert gemäss Art. 10 dieser Ausfüh- rungsbestimmungen) = Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert 2 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach folgender Berechnungsmethode für den Baurechtnehmer: a. Steuerwert Gebäude: Nettomietertrag pro Jahr = x 100 % Kapitalisierungssatz 6,00 %Landwert (Landfläche x Landwert gemäss Art. 10 dieser Ausfüh- rungsbestimmungen) = Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer oder der Eigentümerin selbst genutzten Räume ist zum Nettomietertrag hinzuzuzählen. Aus- ser Betracht fallen Nebenkosten für Heizung, Warmwasser und Reini- gung. Der Kapitalisierungssatz berücksichtigt die Verzinsung des Kapitals sowie die Bewirtschaftungs- und Rückstellungskosten. 3 Sind einzelne Einheiten (Wohnungen) selbst genutzt, erfolgt eine Be- rechnung nach den selbst genutzten Einheiten: 1 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018

6 a. Steuerwert (Berechnung gemäss Art. 7 Abs. 2 dieser Ausführungs- bestimmungen) b. Eigenmietwert (Berechnung gemäss Art. 4 Abs. 2 Bst. b dieser Aus- führungsbestimmungen)

Art. 8

Unselbstständiges Miteigentum (subjektiv-dingliches Mitei- gentum) 1 Unselbstständiges Miteigentum oder unselbstständige Miteigentumsan- teile an Landparzellen oder Gebäuden werden in die Berechnung der Steuerwerte und Eigenmietwerte der jeweiligen Hauptgrundstücke dazu- gerechnet.

Art. 9

Land innerhalb und ausserhalb der Bauzone 1 Die Festsetzung des Steuerwerts von unüberbautem Land innerhalb der Bauzone erfolgt nach folgender Berechnungsmethode: a. Steuerwert innerhalb Bauzone: + Landfläche x Landwert (gemäss Art. 10 dieser Ausführungsbe- stimmungen) = Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert Bei Rohbauland und / oder fehlendem Quartierplan erfolgt eine Re- duktion des Landwerts um 25 %. 2 Der Landwert von mit Wohnbauten überbautem Land ausserhalb der Bauzone (ausserhalb Landwertzone) berechnet sich nach folgender Me- thode: 1 a. Landwert ausserhalb Bauzone: = Landfläche (wenn nicht abparzelliert: 800 m²) x Landwert der nächst-gelegenen Landwertzone (gemäss Art. 10 dieser Ausfüh- rungsbestimmungen) abzüglich Reduktion je nach Distanz (ge- mäss Art. 10 Abs. 4 dieser Ausführungsbestimmungen) ab Gebäu- de bis zur nächstgelegenen Landwertzone gemessen. Bei kleinen Wohngebäuden (z.B. Berghäusschen) kann die Fläche durch die Steuerverwaltung reduziert werden. 2

Art. 10

Landwertzonenpläne 1 Die massgebenden Landwertzonenpläne pro Gemeindegebiet können beim Finanzdepartement sowie bei der entsprechenden Gemeindekanzlei und im Geoinformationssystem (GIS) 3 eingesehen werden. Innerhalb der 1 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018 2 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018 3 www.gis-daten.ch > GIS-ONLINE GEODATEN > Obwalden > Diverses

7 Bauzonen bzw. Landwertzonen sind die Grundstücke in entsprechende Zonen mit zugewiesenen Landwerten eingeteilt: Zone 1 100 Fr. / m² Zone 2 200 Fr. / m² Zone 3 300 Fr. / m² Zone 4 400 Fr. / m² Zone 5 500 Fr. / m² Zone 6 600 Fr. / m² Zone 7 700 Fr. / m² Zone 8 800 Fr. / m² 2 Für Stockwerkeigentum und selbstständiges Miteigentum gelten die Landwerte umgerechnet in Prozent des jeweiligen Anteils des Gebäude- Neuwertes: Zone 1–2 15,0 % des Anteils Neuwert Gebäude Zone 3–4 22,5 % des Anteils Neuwert Gebäude Zone 5–6 30,0 % des Anteils Neuwert Gebäude Zone 7–8 37,5 % des Anteils Neuwert Gebäude 3 Innerhalb der Bauzonen bzw. Landwertzonen werden die Landwerte für überbaute Grundstücke gemäss Art. 2, 3, 6 und 7 dieser Ausführungsbe- stimmungen berechnet. Unüberbaute Grundstücke innerhalb der Bauzo- nen bzw. Landwertzonen werden gemäss Art. 9 Abs. 1 dieser Ausfüh- rungsbestimmungen berechnet. 4 Ausserhalb der Bauzonen bzw. Landwertzonen werden die Landwerte für überbaute Grundstücke mittels einem reduzierten Wert gemäss Art. 9 Abs. 2 dieser Ausführungsbestimmungen berechnet: Distanz (Luftlinie) bis 500 m Reduktion 30 % Distanz (Luftlinie) 501 m bis 1 000 m Reduktion 40 % Distanz (Luftlinie) 1 001 m bis 2 000 m Reduktion 50 % Distanz (Luftlinie) 2 001 m bis 3 000 m Reduktion 60 % Distanz (Luftlinie) grösser 3 000 m Reduktion 70 % 5 Bauzonen ohne zugewiesenen Landwert (Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, Klosterzonen, Kurzonen, Campingzonen, Grünzonen usw.) werden unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzung individuell durch die Steuerverwaltung bewertet. 6 Liegt ein Grundstück in mehreren Landwertzonen, so kann die Steuer- verwaltung bei untergeordneter Bedeutung die flächenmässig kleinere Landwertzone der Hauptlandwertzone hinzurechnen. 1 1 Eingefügt durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018

8

Art. 11

Individuelle Schätzung des Steuerwertes und Eigenmietwer- tes 1 Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Steuerwert (100 Prozent), der über 90 Prozent des effektiven Verkehrswerts oder unter 80 Prozent desselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Steuerwerts vorzunehmen. 1 2 Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Eigenmiet- wert, der über 70 Prozent der effektiven Marktmiete oder unter 60 Prozent derselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Eigenmietwerts vorzunehmen. 3 Bei einer individuellen Schätzung gemäss Abs. 1 und 2 können die massgebenden Werte mittels Augenschein vor Ort durch die Steuerver- waltung unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzung individuell festge- legt. 2 4 Neuere amtliche Verkehrswertschätzungen oder Verkehrswertschätzun- gen nach anerkannten Grundsätzen der Liegenschaftenschätzung kön- nen als Entscheidungshilfe für die Festsetzung der Steuer- und Eigen- mietwerte dienen.

Art. 12

Neufestsetzung von Steuerwerten und Eigenmietwerten 1 Der nach diesen Ausführungsbestimmungen festgesetzte Steuerwert und Eigenmietwert werden der Grundeigentümerin oder dem Grundeigen- tümer mit einer schriftlichen Verfügung eröffnet. Die in Rechtskraft er- wachsenen Werte gelten solange, bis die Steuerverwaltung eine neue Verfügung ausstellt. 2 Eine Neufestsetzung der Steuerwerte und Eigenmietwerte von Grund- stücken kann vorgenommen werden:sofern der Regierungsrat die Faktoren der schematischen, formelmäs- sigen Bewertung für die Steuerschätzung gemäss Art. 16 Abs. 1 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung 3 neu festsetzt,nach Versand des Formulars zur Festsetzung des Steuerwerts ge- mäss Art. 16 Abs. 2 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung,nach Erstellung von Neubauten, nach Erweiterungen, Umbauten, Re- novationen oder Abbrüchen von Gebäuden,nach Teilung oder Vereinigung von Grundstücken, 1 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018 2 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018 3 GDB 213.71

9nach Ein-, Um- oder Auszonungen,nach Handänderungen.

Art. 13

Gewährung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in Härtefällen 1 Auf dem nach diesen Ausführungsbestimmungen berechneten Eigen- mietwert ist den Eigentümern bei am Wohnsitz selbst bewohnten Einfami- lienhäusern, Stockwerkeigentum oder Wohnungen in Mehrfamilienhäu- sern ein angemessener Einschlag zu gewähren, wenn der Eigenmietwert zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen der steuerpflichtigen Person in einem offensichtlichen Missverhältnis steht. Der Regierungsrat erlässt hierzu gesonderte Ausführungsbestimmungen.

Art. 14

Übergangsregelung 1 Für die Ermittlung und Festsetzung der Vermögenswerte und der Ei- genmietwerte ab der Steuerperiode 2017 gelten die Bestimmungen dieser Ausführungsbestimmungen und diejenigen des Gesetzes über die Neure- gelung der Grundstückschätzung vom 16. April 2014. 2 Im Übrigen gilt bis am 31. Dezember 2016 das bisherige Recht.