Verordnung des Regierungsrates über die Steuerschätzung der Grundstücke
Verordnung des Regierungsrates über die Steuerschätzung der Grundstücke (Schätzungsverordnung; SchäV) vom 24. November 1992 (Stand 8. August 2020)
1. Allgemeine Bestimmungen
§ 1 Begriff
1 Gegenstand der Bewertung sind die Grundstücke im Sinne von Art. 655 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB)
1 )
.
§ 2 Umfang der Schätzung
1 Bestandteile und Einrichtungen, die zum Grundstück gehören, werden mit diesem zusammen bewertet.
§ 3 Gesamthafte Neuschätzung
1 Jedes nichtlandwirtschaftliche Grundstück im Sinne von § 1 wird in der Regel alle
15 Jahre gesamthaft neu geschätzt. Diese Frist wird durch allfällige Zwischenschät - zungen gemäss § 4 und § 5 nicht berührt. *
2 Die Frist beginnt ungeachtet einer späteren Eröffnung in jenem Zeitpunkt zu lau - fen, in welchem die letzte gesamthafte Neuschätzung tatsächlich durchgeführt wor - den ist.
§ 4 * Zwischenschätzung auf Antrag
1 Der Steuerpflichtige ist berechtigt, bei ausserordentlichen und wesentlichen Ver - hältnissen, die bei der letzten Schätzung noch nicht berücksichtigt worden sind, eine Zwischenschätzung zu verlangen, insbesondere
1. bei einer Umzonung;
2. wenn bei einem vermieteten Grundstück die Mietzinseinnahmen seit mindes - tens einem Jahr unter 75 % der bei der Schätzung des Ertragswertes angenom - menen Einnahmen gesunken sind;
3. bei neuen schwerwiegenden Immissionen.
1) SR 210
§ 5 Zwischenschätzung von Amtes wegen
1 Eine Zwischenschätzung ist von Amtes wegen vorzunehmen,
1. wenn ein als Einheit geschätztes Grundstück durch eine Handänderung aufge - teilt worden ist;
2. wenn ein Grundstück neu dem Baugebiet oder dem Nichtbaugebiet zugewie - sen worden ist;
3. bei wesentlichen wertvermehrenden Um-, An- oder Neubauten;
4. wenn land- oder forstwirtschaftlich eingeschätzte Grundstücke der bisherigen Bewirtschaftungsart dauernd entfremdet worden sind;
5. wenn bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in wesentlichem Aus - mass eine Umstellung auf Intensivkulturen erfolgt oder diese erheblich ver - mehrt oder vermindert worden sind;
6. wenn Bauten durch Brand oder Abbruch untergegangen sind;
7. * wenn die Gründe, die nach § 4 Ziff. 2 und Ziff. 3 zu einer Zwischenschätzung Anlass gegeben haben, weggefallen sind.
8. * wenn bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken eine Wertveränderung wesentlichen Ausmasses aufgrund einer Änderung der Anleitung zur Verord - nung über die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes, Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB)
1 ) , stattgefunden hat.
§ 6 * Liegenschaftenschätzer
1 Die Anstellung der Liegenschaftenschätzer erfolgt gemäss den personalrechtlichen Bestimmungen für das Staatspersonal.
§ 7 * Weisungsrecht
1 Die Steuerverwaltung erlässt die zur einheitlichen Durchführung der Schätzungen notwendigen Weisungen. Diese sind vom zuständigen Departement zu genehmigen.
§ 8 Durchführung der Schätzung
1 Die Steuerschätzung wird in der Regel durch einen einzelnen Schätzer vorgenom - men. *
§ 9 Schätzung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke *
1 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, welche zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören, werden durch das Landwirtschaftsamt im Auftrag der Steuerver - waltung geschätzt. *
2–3
... *
1) SR 211.412.110
§ 10 Mitwirkung der Grundeigentümer
1 Die Grundeigentümer sind im Sinne von § 157 des Steuergesetzes (StG)
1 ) zur Mit - wirkung bei der Schätzung verpflichtet. Sie haben den Schätzern insbesondere Zu - gang zum Grundstück einschliesslich der Gebäude zu ermöglichen und auf Verlan - gen Kauf- und Bauabrechnungen vorzulegen.
§ 11 * Verfahren
1 Das Schätzungsverfahren richtet sich sinngemäss nach § 142 ff. StG.
2. Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke
§ 12 Verkehrswert
1 Der Verkehrswert eines Grundstückes bestimmt sich aus der Gesamtheit aller wert - bildenden Faktoren, wie Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, Nutzungs - möglichkeiten, tatsächliche Eigenschaften, besondere Lage und Beschaffenheit.
2 Der Verkehrswert wird in der Regel aus dem Ertrags- und dem Realwert ermittelt. Vorbehalten bleiben die Vorschriften von § 15 und § 17 bis § 19. *
§ 13 Ertragswert
1 Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert des Grundstückes. Der Ka - pitalisierungssatz ist so festzulegen, dass er einer angemessenen Verzinsung des in - vestierten Kapitals und der Deckung der Unterhalts- und Betriebskosten für das Grundstück entspricht.
2 Massgebend für die Berechnung des Kapitalisierungssatzes sind der vom zuständi - gen Departement festgelegte Zinsfuss und der objektbezogene Zuschlag. Der Zu - schlag beträgt für: *
1. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Stockwerkeigentum 1,5 – 2,5 %
2. Mehrfamilienhäuser 2,0 – 3,5 %
3. Geschäftshäuser 2,5 – 4,0 %
4. Werkstätten und Fabriken 3,0 – 8,0 %
3 Im Rahmen der Bandbreiten bestimmt sich der Kapitalisierungssatz insbesondere nach Alter, Bauart und Bauzustand der Gebäude. Die tieferen Sätze werden vor al - lem bei neuen, die höheren bei alten oder baufälligen Häusern angewendet. *
1) RB 640.1
§ 14 Realwert
1 Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Verkehrswert des Landes und dem Zu - standswert der Baute, zuzüglich Baunebenkosten und Kosten der Umgebungsarbei - ten.
2 Zustandswert der Baute ist deren Neubauwert abzüglich ein der Altersentwertung und der technischen Entwertung entsprechender Minderwert. Dabei ist auch der schlechte oder überdurchschnittliche Unterhalt zu berücksichtigen.
3 Nach den gleichen Grundsätzen sind die Baunebenkosten sowie der Aufwand für die Umgebungsgestaltung zu bewerten.
§ 15 Gewichtung
1 Bei Wochenend-, Ferien-, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Stockwerkei - gentum und Gewerbe ist den tatsächlichen Verhältnissen durch unterschiedliche Gewichtung von Ertrags- und Realwert Rechnung zu tragen. *
2 Diese Gewichtung ist nach der Formel ([m x Ertragswert] + Realwert) / (m + 1) = Verkehrswert vorzunehmen.
3 Der Gewichtungsfaktor (m) beträgt in der Regel bei: *
1. Wochenend- und Ferienhäusern 0,0 – 0,5
2. Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum 0,5 – 1,0
3. Gewerbe 0,0 – 5,0
§ 16 Geschäftshäuser und Gewerbebetriebe
1 Bei Geschäftshäusern und Gewerbebetrieben richtet sich der Verkehrswert in der Regel nach dem Mittel aus Ertrags- und Realwert. Der Ertragswert wird aus den ef - fektiven oder erzielbaren Mieteinnahmen bestimmt.
§ 17 * Industriebauten
1 Industrielle Grundstücke, welche ausschliesslich Fabrikationszwecken dienen und deren Wert durch diese Nutzungsart bestimmt wird, sind durch Punktierung des Re - alwertes zu schätzen. Die Punktzahl multipliziert mit dem Realwert ergibt den Ver - kehrswert.
2 Bei der Punktierung werden folgende Kriterien bewertet:
1. Wirtschaftlichkeit der Produktionsstruktur;
2. Standort, Verkehrserschliessung;
3. Umsatzerwartungen, Absatzrisiken;
4. Anderweitige Verwertbarkeit der Gesamtanlage;
5. Verkäuflichkeit;
6. Entwicklungsmöglichkeit.
§ 18 * Mehrfamilienhäuser
1 Bei Mehrfamilienhäusern richtet sich der Verkehrswert in der Regel nach dem Er - tragswert.
2 Der Ertragswert ergibt sich aus den effektiven oder erzielbaren Mieteinnahmen.
§ 19 Unüberbautes Land
1 Der Verkehrswert unüberbauten Landes entspricht dem mittleren Preis, der in der Gegend für Land in ähnlicher Grösse, Lage, Beschaffenheit, Nutzungsmöglichkeit und Erschliessung unter normalen Verhältnissen bezahlt wird.
3. Schätzung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke
§ 20 Ertragswert
1 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden nach Massgabe des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht unter Einschluss der erforderlichen Gebäude zum Ertragswert bewertet. *
2 Grundstücke oder Teile davon, die einem Betrieb mit gewerblichem Charakter die - nen, sind als nichtlandwirtschaftliche Grundstücke zu bewerten.
§ 21 Ermittlung des Ertragswertes
1 Die Bewertung erfolgt grundsätzlich nach dem Anhang zur Verordnung des Bun - desrates über die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes (Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes)
1 ) in der jeweils gültigen Fas - sung.
2
... *
§ 21a * Verkehrswert
1 Der Verkehrswert land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke entspricht dem mitt - leren Preis, der in der entsprechenden Gegend für Land in ähnlicher Grösse, Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit unter normalen Verhältnissen bezahlt wird.
1) Heute: Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.110 ). Der An - hang ist in der AS und der SR nicht publiziert. www.blw.admin.ch -> Instrumente -> Bo - den- und Pachtrecht -> Bodenrecht -> rechtliche Grundlagen -> Anleitung für die Schät - zung des landwirtschaftlichen Ertragswertes
4. Übergangs- und Schlussbestimmungen
§ 22 Anwendung bisherigen Rechtes
1 Schätzungsauslösende Tatsachen, welche sich vor Inkrafttreten dieser Verordnung verwirklicht haben, werden nach bisherigem Recht beurteilt.
2 Werden Grundstücke gesamthaft neu geschätzt, weil die letzte Gesamtschätzung zehn oder mehr Jahre zurückliegt, finden in allen Fällen die Bestimmungen dieser Verordnung Anwendung.
§ 23 Wirksamkeit
1 Der nach den Bestimmungen dieser Verordnung festgelegte Verkehrswert wird mit der Rechtskraft der Mitteilung wirksam. Für die Vermögenssteuer gilt § 24.
§ 24 * ...
§ 24a * Zwischenschätzung infolge Kleinsiedlungsverordnung
1 Wer durch die Kleinsiedlungsverordnung (KSV)
1 ) kann eine Zwischenschätzung im Sinne von § 4 verlangen. Der Antrag kann nicht mehr zurückgezogen werden.
§ 25 * ...
1) RB 700.3
Änderungstabelle - Nach Paragraph Element Beschluss Inkrafttreten Änderung Amtsblatt Erlass 24.11.1992 01.01.1993 Erstfassung 51/1992
§ 3 Abs. 1 04.12.2012 01.01.2013 geändert 49/2012
§ 3 Abs. 1 22.03.2016 01.01.2017 geändert 13/2016
§ 4 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 5 Abs. 1, 7. 11.12.2007 01.01.2008 geändert 50/2007
§ 5 Abs. 1, 8. 22.03.2016 01.01.2017 eingefügt 13/2016
§ 6 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 7 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 8 Abs. 1 14.12.2004 01.01.2005 geändert 50/2004
§ 9 22.03.2016 01.01.2017 Titel geändert 13/2016
§ 9 Abs. 1 22.03.2016 01.01.2017 geändert 13/2016
§ 9 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 9 Abs. 2 22.03.2016 01.01.2017 aufgehoben 13/2016
§ 9 Abs. 3 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 9 Abs. 3 22.03.2016 01.01.2017 aufgehoben 13/2016
§ 11 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 12 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 13 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 13 Abs. 3 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 15 Abs. 1 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 15 Abs. 3 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 17 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 18 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 20 Abs. 1 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 20 Abs. 1 04.12.2012 01.01.2013 geändert 49/2012
§ 21 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 aufgehoben 42/2003
§ 21a 04.12.2012 01.01.2013 eingefügt 49/2012
§ 24 04.12.2012 01.01.2013 aufgehoben 49/2012
§ 24a 03.08.2020 08.08.2020 eingefügt 32/2020
§ 25 03.08.2020 08.08.2020 aufgehoben 32/2020
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