Verordnung des Regierungsrates über die Steuerschätzung der Grundstücke (640.12)

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Verordnung des Regierungsrates über die Steuerschätzung der Grundstücke (640.12)

Verordnung des Regierungsrates über die Steuerschätzung der Grundstücke

Verordnung des Regierungsrates über die Steuerschätzung der Grundstücke (Schätzungsverordnung; SchäV) vom 24. November 1992 (Stand 8. August 2020)

1. Allgemeine Bestimmungen

§ 1 Begriff

1 Gegenstand der Bewertung sind die Grundstücke im Sinne von Art. 655 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB)

1 )

§ 2 Umfang der Schätzung

1 Bestandteile und Einrichtungen, die zum Grundstück gehören, werden mit diesem zusammen bewertet.

§ 3 Gesamthafte Neuschätzung

1 Jedes nichtlandwirtschaftliche Grundstück im Sinne von § 1 wird in der Regel alle

15 Jahre gesamthaft neu geschätzt. Diese Frist wird durch allfällige Zwischenschät - zungen gemäss § 4 und § 5 nicht berührt. *

2 Die Frist beginnt ungeachtet einer späteren Eröffnung in jenem Zeitpunkt zu lau - fen, in welchem die letzte gesamthafte Neuschätzung tatsächlich durchgeführt wor - den ist.

§ 4 * Zwischenschätzung auf Antrag

1 Der Steuerpflichtige ist berechtigt, bei ausserordentlichen und wesentlichen Ver - hältnissen, die bei der letzten Schätzung noch nicht berücksichtigt worden sind, eine Zwischenschätzung zu verlangen, insbesondere

1. bei einer Umzonung;

2. wenn bei einem vermieteten Grundstück die Mietzinseinnahmen seit mindes - tens einem Jahr unter 75 % der bei der Schätzung des Ertragswertes angenom - menen Einnahmen gesunken sind;

3. bei neuen schwerwiegenden Immissionen.

1) SR 210

§ 5 Zwischenschätzung von Amtes wegen

1 Eine Zwischenschätzung ist von Amtes wegen vorzunehmen,

1. wenn ein als Einheit geschätztes Grundstück durch eine Handänderung aufge - teilt worden ist;

2. wenn ein Grundstück neu dem Baugebiet oder dem Nichtbaugebiet zugewie - sen worden ist;

3. bei wesentlichen wertvermehrenden Um-, An- oder Neubauten;

4. wenn land- oder forstwirtschaftlich eingeschätzte Grundstücke der bisherigen Bewirtschaftungsart dauernd entfremdet worden sind;

5. wenn bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in wesentlichem Aus - mass eine Umstellung auf Intensivkulturen erfolgt oder diese erheblich ver - mehrt oder vermindert worden sind;

6. wenn Bauten durch Brand oder Abbruch untergegangen sind;

7. * wenn die Gründe, die nach § 4 Ziff. 2 und Ziff. 3 zu einer Zwischenschätzung Anlass gegeben haben, weggefallen sind.

8. * wenn bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken eine Wertveränderung wesentlichen Ausmasses aufgrund einer Änderung der Anleitung zur Verord - nung über die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes, Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB)

1 ) , stattgefunden hat.

§ 6 * Liegenschaftenschätzer

1 Die Anstellung der Liegenschaftenschätzer erfolgt gemäss den personalrechtlichen Bestimmungen für das Staatspersonal.

§ 7 * Weisungsrecht

1 Die Steuerverwaltung erlässt die zur einheitlichen Durchführung der Schätzungen notwendigen Weisungen. Diese sind vom zuständigen Departement zu genehmigen.

§ 8 Durchführung der Schätzung

1 Die Steuerschätzung wird in der Regel durch einen einzelnen Schätzer vorgenom - men. *

§ 9 Schätzung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke *

1 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, welche zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören, werden durch das Landwirtschaftsamt im Auftrag der Steuerver - waltung geschätzt. *

2–3

... *

1) SR 211.412.110

§ 10 Mitwirkung der Grundeigentümer

1 Die Grundeigentümer sind im Sinne von § 157 des Steuergesetzes (StG)

1 ) zur Mit - wirkung bei der Schätzung verpflichtet. Sie haben den Schätzern insbesondere Zu - gang zum Grundstück einschliesslich der Gebäude zu ermöglichen und auf Verlan - gen Kauf- und Bauabrechnungen vorzulegen.

§ 11 * Verfahren

1 Das Schätzungsverfahren richtet sich sinngemäss nach § 142 ff. StG.

2. Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke

§ 12 Verkehrswert

1 Der Verkehrswert eines Grundstückes bestimmt sich aus der Gesamtheit aller wert - bildenden Faktoren, wie Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, Nutzungs - möglichkeiten, tatsächliche Eigenschaften, besondere Lage und Beschaffenheit.

2 Der Verkehrswert wird in der Regel aus dem Ertrags- und dem Realwert ermittelt. Vorbehalten bleiben die Vorschriften von § 15 und § 17 bis § 19. *

§ 13 Ertragswert

1 Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert des Grundstückes. Der Ka - pitalisierungssatz ist so festzulegen, dass er einer angemessenen Verzinsung des in - vestierten Kapitals und der Deckung der Unterhalts- und Betriebskosten für das Grundstück entspricht.

2 Massgebend für die Berechnung des Kapitalisierungssatzes sind der vom zuständi - gen Departement festgelegte Zinsfuss und der objektbezogene Zuschlag. Der Zu - schlag beträgt für: *

1. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Stockwerkeigentum 1,5 – 2,5 %

2. Mehrfamilienhäuser 2,0 – 3,5 %

3. Geschäftshäuser 2,5 – 4,0 %

4. Werkstätten und Fabriken 3,0 – 8,0 %

3 Im Rahmen der Bandbreiten bestimmt sich der Kapitalisierungssatz insbesondere nach Alter, Bauart und Bauzustand der Gebäude. Die tieferen Sätze werden vor al - lem bei neuen, die höheren bei alten oder baufälligen Häusern angewendet. *

1) RB 640.1

§ 14 Realwert

1 Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Verkehrswert des Landes und dem Zu - standswert der Baute, zuzüglich Baunebenkosten und Kosten der Umgebungsarbei - ten.

2 Zustandswert der Baute ist deren Neubauwert abzüglich ein der Altersentwertung und der technischen Entwertung entsprechender Minderwert. Dabei ist auch der schlechte oder überdurchschnittliche Unterhalt zu berücksichtigen.

3 Nach den gleichen Grundsätzen sind die Baunebenkosten sowie der Aufwand für die Umgebungsgestaltung zu bewerten.

§ 15 Gewichtung

1 Bei Wochenend-, Ferien-, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Stockwerkei - gentum und Gewerbe ist den tatsächlichen Verhältnissen durch unterschiedliche Gewichtung von Ertrags- und Realwert Rechnung zu tragen. *

2 Diese Gewichtung ist nach der Formel ([m x Ertragswert] + Realwert) / (m + 1) = Verkehrswert vorzunehmen.

3 Der Gewichtungsfaktor (m) beträgt in der Regel bei: *

1. Wochenend- und Ferienhäusern 0,0 – 0,5

2. Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum 0,5 – 1,0

3. Gewerbe 0,0 – 5,0

§ 16 Geschäftshäuser und Gewerbebetriebe

1 Bei Geschäftshäusern und Gewerbebetrieben richtet sich der Verkehrswert in der Regel nach dem Mittel aus Ertrags- und Realwert. Der Ertragswert wird aus den ef - fektiven oder erzielbaren Mieteinnahmen bestimmt.

§ 17 * Industriebauten

1 Industrielle Grundstücke, welche ausschliesslich Fabrikationszwecken dienen und deren Wert durch diese Nutzungsart bestimmt wird, sind durch Punktierung des Re - alwertes zu schätzen. Die Punktzahl multipliziert mit dem Realwert ergibt den Ver - kehrswert.

2 Bei der Punktierung werden folgende Kriterien bewertet:

1. Wirtschaftlichkeit der Produktionsstruktur;

2. Standort, Verkehrserschliessung;

3. Umsatzerwartungen, Absatzrisiken;

4. Anderweitige Verwertbarkeit der Gesamtanlage;

5. Verkäuflichkeit;

6. Entwicklungsmöglichkeit.

§ 18 * Mehrfamilienhäuser

1 Bei Mehrfamilienhäusern richtet sich der Verkehrswert in der Regel nach dem Er - tragswert.

2 Der Ertragswert ergibt sich aus den effektiven oder erzielbaren Mieteinnahmen.

§ 19 Unüberbautes Land

1 Der Verkehrswert unüberbauten Landes entspricht dem mittleren Preis, der in der Gegend für Land in ähnlicher Grösse, Lage, Beschaffenheit, Nutzungsmöglichkeit und Erschliessung unter normalen Verhältnissen bezahlt wird.

3. Schätzung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke

§ 20 Ertragswert

1 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden nach Massgabe des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht unter Einschluss der erforderlichen Gebäude zum Ertragswert bewertet. *

2 Grundstücke oder Teile davon, die einem Betrieb mit gewerblichem Charakter die - nen, sind als nichtlandwirtschaftliche Grundstücke zu bewerten.

§ 21 Ermittlung des Ertragswertes

1 Die Bewertung erfolgt grundsätzlich nach dem Anhang zur Verordnung des Bun - desrates über die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes (Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes)

1 ) in der jeweils gültigen Fas - sung.

... *

§ 21a * Verkehrswert

1 Der Verkehrswert land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke entspricht dem mitt - leren Preis, der in der entsprechenden Gegend für Land in ähnlicher Grösse, Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit unter normalen Verhältnissen bezahlt wird.

1) Heute: Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.110 ). Der An - hang ist in der AS und der SR nicht publiziert. www.blw.admin.ch -> Instrumente -> Bo - den- und Pachtrecht -> Bodenrecht -> rechtliche Grundlagen -> Anleitung für die Schät - zung des landwirtschaftlichen Ertragswertes

4. Übergangs- und Schlussbestimmungen

§ 22 Anwendung bisherigen Rechtes

1 Schätzungsauslösende Tatsachen, welche sich vor Inkrafttreten dieser Verordnung verwirklicht haben, werden nach bisherigem Recht beurteilt.

2 Werden Grundstücke gesamthaft neu geschätzt, weil die letzte Gesamtschätzung zehn oder mehr Jahre zurückliegt, finden in allen Fällen die Bestimmungen dieser Verordnung Anwendung.

§ 23 Wirksamkeit

1 Der nach den Bestimmungen dieser Verordnung festgelegte Verkehrswert wird mit der Rechtskraft der Mitteilung wirksam. Für die Vermögenssteuer gilt § 24.

§ 24 * ...

§ 24a * Zwischenschätzung infolge Kleinsiedlungsverordnung

1 Wer durch die Kleinsiedlungsverordnung (KSV)

1 ) kann eine Zwischenschätzung im Sinne von § 4 verlangen. Der Antrag kann nicht mehr zurückgezogen werden.

§ 25 * ...

1) RB 700.3

Änderungstabelle - Nach Paragraph Element Beschluss Inkrafttreten Änderung Amtsblatt Erlass 24.11.1992 01.01.1993 Erstfassung 51/1992