Beschluss über die Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften

Beschluss über die Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften vom 09.04.1992 (Fassung in Kraft getreten am 01.01.2023) Der Staatsrat des Kantons Freiburg gestützt auf die Artikel 22 Abs. 2 und 53 Abs. 3 des Gesetzes vom 6. Juni

2000 über die direkten Kantonssteuern (DStG); in Erwägung:

... Auf Antrag der Finanzdirektion, beschliesst:

1 Ermittlung des Mietwertes

Art. 1

1 Der Mietwert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft oder einer vom Eigentümer oder Nutzniesser selbst benutzten Wohnung wird aufgrund von Normen festgesetzt.

2 Die Normen werden aufgrund von Zimmereinheiten, von zusätzlichen Räu - men und von Garagen festgesetzt.

Art. 2

1 Die Anzahl der Zimmereinheiten wird aufgrund der Wohnfläche ermittelt.

2 Für die Ermittlung der Anzahl Einheiten werden die Zimmer, Küchen, ge - heizten Wintergärten und die Schwimmbäder im Haus in Betracht gezogen. Im Untergeschoss werden einzig die Zimmer mit normalen Fenstern berück - sichtigt. Bei den Mansarden wird die Fläche ab einer Höhe von 1.50 m be - rechnet (SIA-Normen).

3 Die Wohnflächen werden nach folgender Tabelle in Zimmereinheiten um - gerechnet: Wohnfläche Zimmereinheiten bis zu 2 m² 0,1 Einheiten

Wohnfläche Zimmereinheiten

2,1 bis 4 m² 0,2 Einheiten

4,1 bis 6 m² 0,3 Einheiten

6,1 bis 8 m² 0,4 Einheiten

8,1 bis 10 m² 0,5 Einheiten

10,1 bis 12 m² 0,6 Einheiten

12,1 bis 14 m² 0,7 Einheiten

14,1 bis 16 m² 0,8 Einheiten

16,1 bis 18 m² 0,9 Einheiten

18,1 bis 20 m² 1,0 Einheiten

20,1 bis 22 m² 1,1 Einheiten

22,1 bis 24 m² 1,2 Einheiten

24,1 bis 26 m² 1,3 Einheiten

26,1 bis 28 m² 1,4 Einheiten

28,1 bis 30 m² 1,5 Einheiten

30,1 bis 32 m² 1,6 Einheiten

32,1 bis 34 m² 1,7 Einheiten

34,1 bis 36 m² 1,8 Einheiten

36,1 bis 38 m² 1,9 Einheiten

38,1 bis 40 m² 2,0 Einheiten

40,1 bis 42 m² 2,1 Einheiten

42,1 bis 44 m² 2,2 Einheiten

44,1 bis 46 m² 2,3 Einheiten

46,1 bis 48 m² 2,4 Einheiten

48,1 bis 50 m² 2,5 Einheiten

50,1 bis 55 m² 2,6 Einheiten Für jede zusätzliche Fläche von 0,1 bis 5 m² 0,1 Einheiten

4 Die übrigen Räumlichkeiten werden pauschal wie folgt bewertet:

a) 0,3 Einheiten für eine Halle oder Wohndiele;

b) 0,2 Einheiten für einen zusätzlichen Waschraum;

c) 0,1 Einheiten für ein zusätzliches, separates WC;

d) 0,3 Einheiten für eine Sauna und Dusche.

Art. 3

1 Der Wert der Zimmereinheit wird unter Berücksichtigung des Baujahres, des Jahres des Umbaus oder der Renovation sowie des Ausbaus und der Lage der Liegenschaft bestimmt.

2 Der Ausbau und die Lage der Liegenschaft werden aufgrund von Punkten bewertet.

Art. 4

1 Für den Innenausbau werden folgende Punkte zugeteilt:

a) 2 Punkte: sehr einfach

b) 4 Punkte: einfach

c) 6 Punkte: Standard

d) 8 Punkte: luxuriös

2 Die dazwischenliegenden Punkte können benutzt werden.

3 Die Aussenanlagen werden für die Berechnung des Mietwertes nicht be - rücksichtigt.

Art. 5

1 Für die Einzel-Lage der Liegenschaft innerhalb des Gemeindegebietes wer - den folgende Punkte zugeteilt:

a) 1 Punkt: schlecht gelegen = Lage A

b) 2 Punkte: normale Lage = Lage B

c) 3 Punkte: gute Lage = Lage C

2 Die Bewertungskriterien für die Bestimmung der Einzel-Lage der Liegen - schaft werden wie folgt festgelegt:

a) Entfernung zum nächsten Lebensmittelgeschäft (La - den): 0 – 10 Punkte

b) Entfernung zur nächstgelegenen Haltestelle des öf - fentlichen Verkehrs (Bus oder Bahn): 0 – 8 Punkte

c) Zufahrtsweg zur Liegenschaft: 1 – 4 Punkte

d) Ausbau der Zufahrt zur Liegenschaft: 0 – 4 Punkte

e) Grundstücksgrösse inkl. Bauten: 4 – 12 Punkte

f) Zonenbezeichnung: 2 – 8 Punkte

g) Besonnung (Exposition): 0 – 6 Punkte

h) Immissionen: Lärm: 0 – 12 Punkte

i) Immissionen: Geruch und Gestank: 0 – 8 Punkte

3 Für die Zweitwohnung wird das Punktetotal um 7 Punkte erhöht.

Art. 6

1 Der monatliche Wert der Basisnormen wird unter Berücksichtigung des Baujahres, des Jahres des Umbaus oder der Renovation, wie folgt festgesetzt: Anzahl Punkte bis 1929 von 1930 bis

1949 von 1950 bis 1960 von 1961 bis 1974 von 1975 bis 1990 seit 1991

3 Fr. 52 Fr. 65 Fr. 78 Fr. 91 Fr. 104 Fr. 117

4 Fr. 72 Fr. 85 Fr. 98 Fr. 111 Fr. 130 Fr. 150

5 Fr. 91 Fr. 104 Fr. 117 Fr. 130 Fr. 156 Fr. 182

6 Fr. 111 Fr. 124 Fr. 137 Fr. 156 Fr. 182 Fr. 208

7 Fr. 130 Fr. 143 Fr. 156 Fr. 182 Fr. 208 Fr. 234

8 Fr. 150 Fr. 163 Fr. 176 Fr. 208 Fr. 234 Fr. 260

9 Fr. 169 Fr. 182 Fr. 195 Fr. 234 Fr. 260 Fr. 286

10 Fr. 189 Fr. 202 Fr. 215 Fr. 260 Fr. 286 Fr. 312

11 Fr. 208 Fr. 221 Fr. 234 Fr. 286 Fr. 312 Fr. 338

Art. 7

1 Der monatliche Mietwert der zusätzlichen Räume und Einrichtungen wird wie folgt festgesetzt:

a) Fr. 1 pro m² für die Gartenlauben, Loggias sowie die gedeckten Balko -

b) Fr. 1.50 pro m² für Spiel- und Bastelräume;

c) Fr. 3 pro m² für die Carnotzets, die ungeheizten Wintergärten und die Schwimmbäder im Freien ohne Überdachung;

d) Fr. 4 pro m² für die möblierten Zimmer ohne normale Fenster im Unter - geschoss;

e) Fr. 5 pro m² für die Schwimmbäder im Freien mit Überdachung.

Art. 8

1 Um der Bauweise und der Art der Unterkellerung der Liegenschaft Rech - nung zu tragen, werden die durch Faktoren bestimmten Reduktionen vom Total der gemäss Artikel 2-7 festgesetzten Werte vorgenommen.

2 Für die Bauweise werden folgende Reduktionsfaktoren angewendet:

a) 4 % für ein Doppeleinfamilienhaus oder eine Villa mit mehr als einer Wohnung;

b) 6 % für ein Reiheneinfamilienhaus oder eine Villa in Terrassen;

c) 14 % für ein Stockwerkeigentum oder eine Eigentumswohnung (Wohn - haus mit mehr als drei Wohnungen).

3 Für die Art der Unterkellerung wird einer der folgenden Reduktionsfaktoren angewendet:

a) 3 % bei teilweiser Unterkellerung der Liegenschaft;

b) 5 % bei nicht unterkellerter Liegenschaft.

Art. 9

1 Der monatliche Mietwert der Garagen wird wie folgt festgesetzt:

a) Fr. 50 für eine Boxe (Tiefgarage oder gedeckter Platz im Freien);

b) Fr. 80 für eine einfache Garage;

c) Fr. 100 für eine Doppelgarage (hintereinander);

d) Fr. 130 für eine Doppelgarage (nebeneinander).

Art. 10

1 Um den regionalen Unterschieden Rechnung zu tragen, wird jeder Gemein - de ein Quotient zugeteilt.

2 Die Tabelle in Anhang 1, welche integrierender Bestandteil dieses Be - schlusses ist, enthält den Quotienten jeder Gemeinde.

Art. 11

1 Der monatliche Mietwert einer vom Eigentümer oder Nutzniesser selbst be - wohnten nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft oder Wohnung entspricht dem Total der gemäss den Artikeln 2-9 bestimmten Werte, die mit dem in

Artikel 10 aufgeführten Gemeindequotienten multipliziert worden sind.

2 Der in Anwendung von Absatz 1 bestimmte monatliche Mietwert wird um

10 % erhöht.

Art. 12

1 Der Mietwert der selbstbenutzten Berufs- und Geschäftsräume muss demje - nigen Wert entsprechen, der als Miete für ein gleichartiges Objekt in gleicher Lage bezahlt werden müsste.

2 Ermittlung des Steuerwertes

Art. 13

1 In der Regel wird der Steuerwert von nichtlandwirtschaftlichen Liegen - schaften aufgrund des arithmetischen Mittels zwischen dem Verkehrswert (Marktwert) und dem zweifachen Ertragswert ermittelt.

2 Der Steuerwert der Liegenschaften, die zum Geschäftsvermögen gehören, wird in Anwendung von Absatz 1 ermittelt. Für Liegenschaftsgüter ohne Er - trag wird der Steuerwert auf Grund des arithmetischen Mittels zwischen dem zweifachen Verkehrswert und dem Ertragswert ermittelt.

3 Fehlen für Expertisen von Industrieanlagen oder besonderen Liegenschaften wie historischen Bauten, Klöstern, Transportanlagen usw. vergleichbare Wer - te, so werden der Ertragswert und der Verkehrswert gemäss den Grundsätzen des Handbuches der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbe - wertungsexperten festgesetzt.

Art. 14

1 Der Ertragswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft ergibt sich durch Kapitalisierung des Bruttoertrages der Liegenschaft, deren Satz in Ab - satz 3 festgesetzt ist.

2 Der Bruttoertrag entspricht dem Gesamtmietwert der Liegenschaft oder der Wohnung des Eigentümers und dem Mietwert der Berufs- und Geschäftsräu - me im Jahr sowie der Mietzinseinnahmen entsprechend der Mietzinsaufstel - lung für die Wohnungen, Geschäfts- und übrigen Räume.

3 Folgende Kapitalisierungssätze kommen zur Anwendung:

a) 8 1/2 % für die Mehrfamilienhäuser;

b) 8 % für Stockwerkeigentum und Eigentumswohnung;

c) 8 1/2 % für die anderen bis 1929 erstellten Liegenschaften;

d) 8 1/4 % für die anderen von 1930 bis 1960 erstellten Liegenschaften;

e) 8 % für die anderen nach 1960 erstellten Liegenschaften.

Art. 15

1 Der Verkehrswert des Bodens oder eines Gebäudes wird anhand des mittle - ren Preises ermittelt, welcher für gleiche oder ähnliche Liegenschaften in der - selben Gegend während einer längeren Zeitspanne bei Verkäufen erzielt wur - de und mit Wahrscheinlichkeit auch für die betreffende Liegenschaft erzielt werden könnte. Die unter dem Einfluss spezieller oder persönlicher Umstän - de erzielten Veräusserungspreise sind nicht zu berücksichtigen.

2 Der Verkehrswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft kann grund - sätzlich nicht unter dem Ertragswert liegen.

3 Schlussbestimmungen

Art. 16

1 Die Ermittlung der Miet- und Steuerwerte von landwirtschaftlichen Liegen - schaften und der Wälder ist Gegenstand eines anderen Beschlusses.

Art. 17

1 Die Finanzdirektion setzt in einer Verordnung die Abzüge der Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften sowie der Aufwen - dungen für Energiesparmassnahmen fest.

Art. 18

1 Dieser Beschluss tritt am 1. Januar 1993 in Kraft und findet ab der Steuer - periode 1993/94 Anwendung.

2 Er ist im Amtsblatt zu veröffentlichen, in die amtliche Gesetzessammlung aufzunehmen und im Sonderdruck herauszugeben. ANHÄNGE IN DER FORM SEPARATER DOKUMENTE Anhang 1: Quotienten der Gemeinden (Art. 10)

Änderungstabelle – Nach Beschlussdatum Beschluss Berührtes Element Änderungstyp Inkrafttreten Quelle (ASF seit 2002)

09.04.1992 Erlass Grunderlass 01.01.1993 BL/AGS 1992 f 164 / d 169

02.03.1993 Anhang 1 Inhalt geändert 01.01.1993 BL/AGS 1993 f 181 / d 179

20.03.2001 Ingress geändert 01.01.2001 BL/AGS 2001 f 96 / d 97

20.03.2001 Art. 4 geändert 01.01.2001 BL/AGS 2001 f 96 / d 97

20.03.2001 Art. 7 geändert 01.01.2001 BL/AGS 2001 f 96 / d 97

20.03.2001 Anhang 1 Inhalt geändert 01.01.2001 BL/AGS 2001 f 96 / d 97

28.03.2006 Art. 2 geändert 01.01.2005 2006_027

28.03.2006 Art. 13 geändert 01.01.2005 2006_027

11.11.2013 Art. 11 geändert 01.01.2014 2013_114

14.12.2021 Anhang 1 Inhalt geändert 01.01.2022 2021_179

10.01.2023 Anhang 1 Inhalt geändert 01.01.2023 2023_003 Änderungstabelle – Nach Artikel Berührtes Element Änderungstyp Beschluss Inkrafttreten Quelle (ASF seit 2002) Erlass Grunderlass 09.04.1992 01.01.1993 BL/AGS 1992 f 164 / d 169 Ingress geändert 20.03.2001 01.01.2001 BL/AGS 2001 f 96 / d 97

Art. 2 geändert 28.03.2006 01.01.2005 2006_027

Art. 4 geändert 20.03.2001 01.01.2001 BL/AGS 2001 f 96 / d 97

Art. 7 geändert 20.03.2001 01.01.2001 BL/AGS 2001 f 96 / d 97

Art. 11 geändert 11.11.2013 01.01.2014 2013_114

Art. 13 geändert 28.03.2006 01.01.2005 2006_027

Anhang 1 Inhalt geändert 02.03.1993 01.01.1993 BL/AGS 1993 f 181 / d 179 Anhang 1 Inhalt geändert 20.03.2001 01.01.2001 BL/AGS 2001 f 96 / d 97 Anhang 1 Inhalt geändert 14.12.2021 01.01.2022 2021_179 Anhang 1 Inhalt geändert 10.01.2023 01.01.2023 2023_003

Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften – B ANHANG 1 Quotienten der Gemeinden (Art. 10) Klassifizierung der Gemeinden für die Anwendung der Normen über die Ermittlung der Mietwerte der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften – Stand am 1. Januar 2023 Bezirk Gemeinde Massgebender Quotient SAANE Basisquotient 100 Autigny 80 Avry Avry - sur - Matran 90 Corjolens 80 Belfaux Autafond 80 Belfaux 95 Bois - d’Amont Arconciel 85 Ependes 85 Senèdes 80 La Brillaz 85 Chénens 85 Corminbœuf Chésopelloz 80 Corminboeuf 95 Cottens 90 Ferpicloz 85 Freiburg 100 Givisiez Givisiez 100 La Faye 95 Gibloux Corpataux - Magnedens 85 Estavayer - le - Gibloux 75 Farvagny 85 Posat 75

Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften – B Bezirk Gemeinde Massgebender Quotient Rossens 90 Rueyres - Saint - Laurent 80 Villarlod 80 Villarsel - le Gibloux 75 Vuisternens - en - Ogoz 80 Granges - Paccot 95 Grolley Corsalettes 70 Grolley 85 Hauterive (FR) 85 Marly 100 Matran 90 Le Mouret Bonnefontaine 85 Essert 80 Montévraz 75 Oberried 75 Praroman – Le Mouret 90 Zénauva 70 Neyruz 90 Pierrafortscha 80 Ponthaux 85 Prez Corserey 85 Noréaz 85 Prez - vers - Noréaz 85 La Sonnaz La Corbaz 80 Cormagens 80 Lossy - Formangueires 85 Treyvaux 80 Villars - sur - Glâne 100 Villarsel - sur - Marly 80 SENSE Basisquotient 100 Bösingen 85 Brünisried 75 Düdingen 95 Giffers 85 Heitenried 80

Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften – B Bezirk Gemeinde Massgebender Quotient Plaffeien Oberschrot 85 Plaffeien 85 Schwarzsee 85 Zumholz 75 Plasselb 80 Rechthalten 80 St. Silvester 75 St. Ursen 80 Schmitten 90 Tafers Alterswil 80 Kleinschönberg 100 St. Antoni 80 Tafers 90 Tentlingen 85 Ueberstorf 80 Wünnewil - Flamatt 90 GREYERZ Basisquotient 100 Bas - Intyamon Enney 80 Estavannens 75 Villars - sous - Mont 75 Botterens Botterens 80 Villarbeney 75 Broc 95 Bulle 100 Châtel - sur - Montsalvens 80 Corbières Corbières 80 Villarvolard 75 Crésuz 80 Echarlens 80 Grandvillard 80 Gruyères 85 Haut - Intyamon Albeuve 80 Les Sciernes 75

Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften – B Bezirk Gemeinde Massgebender Quotient Lessoc 70 Montbovon 70 Neirivue 80 Hauteville 80 Jaun 70 Marsens Marsens 85 Vuippens 80 Morlon 90 Le Pâquier 90 Pont - en - Ogoz 80 Pont - la - Ville 80 Riaz 95 La Roche 80 Sâles Maules 70 Romanens 70 Rueyres - Treyfayes 70 Sâles 80 Sorens 80 Val - de - Charmey Cerniat 75 Charmey 90 Vaulruz 85 Vuadens 90 SEE Basisquotient 100 Courgevaux 90 Courtepin Barberêche - Pensier 80 Chandossel 70 Courtaman 85 Courtepin 90 Villarepos 80 Wallenried 80 Cressier 85 Fräschels 80 Greng 95 Gurmels Cordast 80

Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften – B Bezirk Gemeinde Massgebender Quotient Gurmels 85 Guschelmuth 75 Kleingurmels 80 Liebistorf 75 Monterschu 75 Wallenbuch 70 Kerzers 95 Kleinbösingen 75 Meyriez 95 Misery - Courtion Cormérod 75 Cournillens 80 Courtion 80 Misery 85 Mont - Vully Bas - Vully 85 Haut - Vully 85 Murten Altavilla 75 Büchslen 80 Clavaleyres 70 Courlevon 75 Galmiz 85 Gempenach 80 Jeuss 75 Lurtigen 70 Murten 100 Salvenach 80 Muntelier 95 Ried bei Kerzers Agriswil 75 Ried bei Kerzers 80 Ulmiz 80 GLANE Basisquotient 100 Auboranges 75 Billens - Hennens Billens 90 Hennens 80 Chapelle 75

Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften – B Bezirk Gemeinde Massgebender Quotient Le Châtelard 70 Châtonnaye 80 Ecublens 75 Grangettes 75 Massonnens 80 Mézières Berlens 80 Mézières 90 Montet 75 Romont Les Glânes 80 Romont 100 Rue Blessens 75 Gillarens 75 Promasens 80 Rue 80 Siviriez Chavannes - les - Forts 80 Prez - vers - Siviriez 75 Le Saulgy 80 Siviriez 90 Villaraboud 80 Villaranon 80 Torny 80 Ursy Bionnens 75 Esmonts 75 Morlens 70 Mossel 70 Ursy 85 Vauderens 85 Vuarmarens 75 Villaz Fuyens 80 Lussy 85 Villarimboud 80 Villaz - Saint - Pierre 90 Villorsonnens 80 Vuisternens - devant - Romont Les Ecasseys 70

Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften – B Bezirk Gemeinde Massgebender Quotient Estévenens 75 La Joux 75 Lieffrens 70 La Magne 75 La Neirigue 70 Sommentier 75 Villariaz 80 Vuisternens - devant - Romont 85 BROYE Basisquotient 100 Belmont - Broye Chandon 70 Domdidier 95 Dompierre 85 Léchelles 85 Russy 75 Châtillon 85 Cheyres - Châbles Châbles 85 Cheyres 90 Cugy Cugy 90 Vesin 80 Delley - Portalban 85 Estavayer Autavaux 70 Bussy 70 Estavayer - le - Lac 100 Font 90 Forel 70 Franey 70 Morens 65 Montbrelloz 80 Murist 75 Rueyres - les - Prés 70 Vuissens 70 Fétigny 80 Gletterens 80 Lully Bollion 75

Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften – B Bezirk Gemeinde Massgebender Quotient Lully 90 Seiry 75 Ménières 80 Montagny Mannens - Grandsivaz 80 Montagny - la - Ville 85 Montagny - les - Monts 80 Cousset 85 Les Montets Aumont 75 Frasses 80 Granges - de - Vesin 75 Montet 80 Nuvilly 75 Prévondavaux 70 Saint - Aubin Les Friques 80 Saint - Aubin 90 Sévaz 80 Surpierre Cheiry, Chapelle 70 Praratoud 70 Surpierre 80 Villeneuve 80 Vallon 80 VIVIVSBACH Basisquotient 100 Attalens Attalens 95 Tatroz 85 Vuarat 85 Bossonnens 90 Châtel - Saint - Denis Châtel - Saint - Denis 100 Les Paccots/La Frasse 90 Le Flon Bouloz 70 Pont 75 Porsel 75 Granges 90

Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften – B Bezirk Gemeinde Massgebender Quotient Remaufens 85 Saint - Martin Besencens 70 Fiaugères 70 Saint - Martin 75 Semsales 85 La Verrerie Le Crêt 70 Grattavache 70 Progens 75