Mehrwertausgleichsverordnung
1 Mehrwertausgleic hsverordnung (MAV)
700.91 Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) (vom 30. September 2020)
1 ,
2 Der Regierungsrat, gestützt auf §§
3 Abs. 4, 12 Abs. 2, 17 Abs. 2 und 27 des Mehrwertaus gleichsgesetzes vom 28. Oktober 2019 (MAG)
4 , beschliesst:
1. Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen
Geltungsbereich
§ 1.
Diese Verordnung gilt für de n kantonalen und kommunalen Mehrwertausgleich.
Zuständigkeiten
§ 2.
1 Die Baudirektion vollzieht den kantonalen Mehrwertaus gleich.
2 Sie kann den Vollzug ganz oder teilweise unterg eordneten Ver waltungsstellen übertragen.
b. Gemeinden
§ 3.
1 Die Gemeinden vollziehen de n kommunalen Mehrwertaus gleich.
2 Sie melden der Baudirektion die Verwaltungsstellen, die für den Vollzug zuständig sind.
Kommunale
Mehrwert
-
abgabe
§ 4.
Die Gemeinden legen die Freifläche und den Abgabesatz ein heitlich für ihr Gemeindegebiet fest.
Gemeinschaft
-
liches Eigentum
§ 5.
Bei gemeinschaftlichem Eigen tum kann die Personenverbin dung oder Gemeinschaft aufgeforde rt werden, eine gemeinsame Ver treterin oder einen gemeinsamen Vert reter zu bezeichne n. Leistet sie der Aufforderung innert Frist kein e Folge, bezeichnet die zuständige Verwaltungsstelle die Vertreterin oder den Vertreter.
2. Abschnitt: Bemessung des Mehrwerts A. Grundsätze
Verkehrswert
§ 6.
Der Verkehrswert gemäss §
3 Abs. 1 MAG entspricht dem Erlös, der bei einer Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag gemäss §
3 Abs. 2 MAG hätte erzielt werden können.
a. Kanton
2
700.91 Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) Bewertungs grundsätze
§ 7.
1 Die Bewertung eines Grundstücks richtet sich a. nach den örtlichen Verhältnissen, insbesondere der Infrastruktur und den Verkehrsverhältnissen, b. nach der Lage des Grundstücks, insbesondere seiner Erschliessung und Überbauungsmöglichkeit.
2 Für die Überbauungsmöglic hkeit ist massgebend: a. die höchstmögliche Ausnütz ung gemäss Bau- und Zonenordnung unter Berücksichtigung öffentlic h-rechtlicher Ba ubeschränkungen, b. die anrechenbare Grundstücksfläche gemäss §
259 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
3 .
3 Für die Bewertung eines Grundstü cks wird eine anerkannte Be
- wertungsmethode angewendet.
4 Bei der Bewertung werden nur planungsbedingte Zuschläge und Abzüge berücksichtigt. Planungsbericht
§ 8.
Die Gemeinde stellt den Mehrwertausgleich für jede Planungs
- massnahme im Bericht gemäss Ar t. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000
7 dar. B. Landpreismodelle Ziel und Grund lagen
§ 9.
1 Zur schematischen, formelmä ssigen Bewertung von Grund
- stücken mit und ohne Planungsmassn ahme werden Landpreismodelle erstellt.
2 Die Modelle beruhen insbesonde re auf den beurkundeten Grund
- stückverkäufen. Sie berücksichtigen die Einflussfaktoren, die sich auf den Grundstückspreis auswirken, in sbesondere die Erreichbarkeit von Zentren und Naherholungsg ebieten, die Immiss ionen, die topografi
- schen Gegebenheiten, die kommunale Steuerbelastung und die Über
- bauungsmöglichkeit.
3 Die Baudirektion beauftragt Sach verständige mit der Erstellung der Landpreismodelle. Sie lässt die Modelle in de r Regel alle vier Jahre überprüfen.
4 Sie stellt die Modelle de n Gemeinden zur Verfügung. Expertengruppe Landpreis modelle
§ 1
- modelle ein, die zu einem Drittel aus verwaltungsinternen und zu zwei Dritteln aus verwaltung sunabhängigen Fachpersonen, insbesondere aus den Bereichen Imm obilienwesen und Wisse nschaft, besteht.
3 Mehrwertausgleic hsverordnung (MAV)
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2 Die Expertengruppe nimmt mindestens alle zwei Jahre zu den Landpreismodellen Stellung, insbesonde re zu deren wissenschaftlichen Grundlagen, der Weiterentwicklung der Modelle und den planungs bedingten Zuschlägen und Abzüge n. Bei erheblichen Marktverände rungen kann sie eine ausserorde ntliche Überprüfung der Modelle ver anlassen.
3 Die Baudirektion regelt die Au fgaben und die Organisation der Expertengruppe. C. Verfahren
Mehrwert
-
prognose
§ 11.
1 Vor der Festsetzung einer Planungsmassnahme ermittelt die zuständige Verwaltungsstelle den voraussichtlichen Mehrwert ge stützt auf die Landpreismodelle (M ehrwertprognose). Erfolgt der Aus gleich mittels eines städtebaulic hen Vertrags, wird keine Mehrwert prognose erstellt.
2 Die Mehrwertprognose erfolgt auf der Grundlage der zum Zeit punkt der Erstellung vorliegenden Informationen.
3 Bei der Planauflage gemäss §
7 Abs. 2 PBG wird die Mehrwert prognose für die von der Planungsmas snahme betroffenen Grundstücke gesamthaft bekannt gegeben.
4 Den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie den Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsn ehmern wird gleichzeitig die Mehrwertprognose mitgeteilt, die ihr Grundstück betrifft.
5 Sie können sich während der Aufl agefrist zur Mehrwertprognose äussern.
Mehrwert
-
ermittlung
§ 12.
1 Nach der Festsetzung der Planungsmassnahme prüft die zuständige Verwaltungsstelle, ob besondere Gründe für eine indivi duelle Schätz ung vorliegen.
2 Liegen keine besonderen Gründe vo r und wird keine individuelle Schätzung verlangt, ermittelt sie den Mehrwert des Grundstücks ge stützt auf die Landpreismodelle.
b. besondere
Gründe
§ 13.
1 Als besondere Gründe ge lten insbesondere: a. verbesserte Nutzungsmöglichkei ten infolge von Sondernutzungs planungen, b. tatsächliche und öffentlich-rechtliche Eigenschaften des Grund stücks, die dazu führen, dass die durch die Planungsmassnahme ver besserten Nutzungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft werden kön nen,
a. Grundsatz
4
700.91 Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) c. Grundstücke in Zonen nach §
49 b PBG oder anderw eitig für den gemeinnützigen Wohnungsbau daue rhaft gesicherte Grundstücke.
2 Die zuständige Verwaltungsstelle teilt das Ergebnis ihrer Prüfung gemäss §
12 Abs. 1 den Grundeigentü merinnen und Grundeigentümern sowie den Baurechtsnehmerinne n und Baurechtsnehmern mit. c. individuelle Schätzung auf Verlangen
§ 14.
1 Die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer bzw. die Baurechtsnehmerin oder der Ba urechtsnehmer kann innert zehn Tagen nach der Mitteilung gemäss §
13 Abs. 2 eine individuelle Schät
- zung verlangen.
2 Wer eine individuelle Schätzun g verlangt, hat keinen Anspruch darauf, zu bestimmen, wer die Schätzung durchführt. d. Durch führung der individuellen Schätzung
§ 15.
1 Die zuständige Verwaltungsstelle veranlasst die individuelle Schätzung. Sie kann externe Fachpersonen beiziehen.
2 Sie prüft die Schätzung unabhäng iger Fachpersonen. Sie kann zu
- sätzliche Schätzungen in Auftrag geben.
3 Die Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer bzw. die Bau
- rechtsnehmerinnen oder Baurechtsn ehmer sind verpflichtet, bei der Schätzung des Mehrwerts mitzuwirke n sowie wahrheitsgemäss und frist
- gerecht Auskünfte zu erteilen. Komm en sie der Mitwirkungspflicht trotz Mahnung nicht oder nur ungenügend na ch, ermittelt die zuständige Ver
- waltungsstelle den Mehrwert na ch pflichtgemässem Ermessen.
4 Die Kosten für die individuelle Schätzung tragen a. in den Fällen gemäss §
2 Abs. 1 MAG der kantonale Mehrwertaus
- gleichsfonds, b. bei Auf- und Umzonungen die kom munalen Mehrwertausgleichs
- fonds, c. in den Fällen gemäss §
14, wer die Schätzung verlangt hat. e. Planauflage und rechtliches Gehör
§ 16.
1 Mit der Planauflage gemäss §
5 Abs. 3 PBG wird der er
- mittelte Mehrwert für die von der Planungsmassnahme betroffenen Grundstücke gesamtha ft bekannt gegeben.
2 Den Grundeigentümerinnen und Gr undeigentümern sowie den Baurechtsnehmerinnen und Baurecht snehmern wird gleichzeitig mit der Planauflage eine Frist von 30 Tagen angesetzt, um a. zum für ihr Grundstück ermittelten Mehrwert Stellung zu nehmen und b. Abzüge gemäss §
19 Abs. 5 MAG geltend zu machen.
3 Abzüge gemäss Abs. 2 lit. b, die erst nach der Festsetzung der Mehrwertabgabe entstehen, sind spätestens 30 Tage nach der Rech
- nungstellung geltend zu machen.
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f. Bereinigung
§ 17.
Nach Eintritt der Rechtskra ft der Planungsmassnahme be reinigt die zuständige Verwaltung sstelle den ermitte lten Mehrwert.
3. Abschnitt: Mehrwertabgabe A. Festsetzung
Festsetzungs
-
verfügung
§ 18.
1 Die zuständige Verw altungsstelle setzt nach Inkrafttreten der Planungsmassnahme die Mehrwe rtabgabe auf der Grundlage des bereinigten Mehrwerts und nach Massgabe des anwendbaren Abgabe satzes fest.
2 Die Verfügung verweist auf die Regelung gemäss §
5 Abs. 2 und 3 MAG sowie die Möglichkeit zum na chträglichen Abzug gemäss §
16 Abs. 3.
Grundpfand
-
recht
§ 19.
1 Die zuständige Verwaltungsstelle meldet das Grundpfand recht dem Grundbuchamt zur Eintragung an, sobald die Festsetzungs verfügung rechtskräftig ist. Auf die Anmeldung kann verzichtet wer den, wenn das Ausfallris iko gering erscheint.
2 Die Kosten trägt a. in den Fällen gemäss §
2 Abs. 1 MAG der kantonale Mehrwertaus gleichsfonds, b. bei Auf- und Umzonungen der kom munale Mehrwertausgleichs fonds. B. Bezug der Mehrwertabgabe
Fälligkeit
§ 20.
1 Als geringfügige baulic he Massnahmen gemäss §
10 Abs. 1 MAG gelten Erweiterungen der anre chenbaren Geschossfläche gemäss
§ 255 PBG innerhalb des bestehende
n Gebäudes von weniger als 100 m
2 sowie Sanierungen.
2 Die Erweiterung der bestehenden Gebäudefläche gilt nicht als geringfügige bauliche Massnahme gemäss §
10 Abs. 1 MAG.
b. bei Auf- und
Umzonungen
§ 21.
1 Als geringfügige baulic he Massnahmen gemäss §
10 Abs. 1 MAG gelten Erweiterungen von Ba uten um eine anrechenbare Ge schossfläche gemäss §
255 PBG von weniger als 100 m
2 sowie Sanierun gen.
2 Die Veräusserung löst keine Fälligkeit aus.
a. bei
Einzonungen
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700.91 Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) Meldefrist
§ 22.
Die Meldungen gemäss §
11 MAG erfolgen innert 30 Tagen. Vorzeitige Rechnung stellung
§ 23.
1 Die oder der Abgabepflichtige kann ab Rechtskraft der Festsetzungsverfügung die vorzeiti ge Rechnungstellung verlangen.
2 Die vorzeitige Begleichung der Ab gabe berechtigt nicht zu einer Abgabereduktion. Ausgleichszins
§ 24.
1 Der Ausgleichszins entspric ht dem im Zeitpunkt der Fäl
- ligkeit gültigen Durchschnittszins satz gemäss Art. 2 der Verordnung des WBF vom 22. Januar 2008 über die Erhebung des für die Mietzinse massgebenden hypothekarische n Durchschnittszinssatzes
5 .
2 Der Zinsenlauf beginnt neu, wenn a. die erstmalige Rechnung stellung aufgrund von §
16 Abs. 3 ange
- passt werden muss oder b. infolge eines Rechts mittelverfahrens eine neue Rechnung gestellt werden muss. Zahlungs erleichterungen
§ 25.
1 Die zuständige Verwaltung sstelle kann auf begründetes Gesuch Stundung und Ratenzahlung gewähren. Sie gewährt die Stun
- dung in der Regel für längstens fü nf Jahre. Die Mindestrate beträgt Fr. 1000.
2 Bei Um- und Aufzonungen werden Stundung und Ratenzahlung in der Regel bis zur Bauabnahme gewährt. Landwirtschaft liche Ersatz baute
§ 26.
Tritt die Fälligkeit vor Ablauf der Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute gemäss §
3 Abs. 3 MAG ein, wird der Bezug bis zum Ablauf der Frist aufgeschoben. Löschung der Grundbuch anmerkung und des Grund pfandrechts
§ 27.
Die zuständige Ve rwaltungsstelle meldet dem Grundbuch
- amt nach vollständiger Begleic hung der Abgabe oder der Verjährung der Mehrwertabgabeforderung die Löschung der Grundbuchanmer
- kung und des Grundpfandrechts.
4. Abschnitt: Städtebauliche Verträge Vorvertrag
§ 28.
1 Vor Abschluss des städtebaulichen Vertrags können die Parteien einen Vorvertrag abschliessen.
2 Sie regeln da rin insbesondere a. den Zeitrahmen für die Vertragsverhandlungen, b. die Zuständigkeit für die Abwick lung der Vertragsverhandlungen, c. die Abklärungen, die vor dem Abschluss des städtebaulichen Ver
- trags nötig sind,
7 Mehrwertausgleic hsverordnung (MAV)
700.91 d. die Voraussetzungen für einen Verhandlungsabbruch und dessen Folgen, e. die Bezeichnung von Vertragspunkten des Vo rvertrags, die veröf fentlicht werden sollen, f. Bedingungen für das Zustande kommen des städte baulichen Ver trags und den Rücktritt, g. die Festlegung des Vorgeh ens bei Leistungsänderungen.
Inhalt des
städtebaulichen
Vertrags
§ 29.
Ein städtebaulicher Vert rag regelt insbesondere a. Art und Wert der Ausgleichsleistung, b. die Kostentragung der Parteien bei Vertragsrücktritt, c. die Vertragsdauer.
Ordentliches
Bemessungs
-
verfahren
§ 30.
Scheitern die Vertragsverha ndlungen oder wird vom Ver trag zurückgetreten, wird das Verfahren gemäss §§
12 ff. durchgeführt.
Verträge bei
Einzonungen
§ 31.
Verträge zur Sicherstellung der Verfügbarkeit gemäss Art. 15 Abs. 4 Bst. d des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raum planung
6 dürfen keine Ausgleich sregelungen umfassen.
5. Abschnitt: Mehrwertausgleichsfonds A. Kantonaler Mehrwertausgleichsfonds
Fondsreglement
§ 32.
Die Baudirektion erläss t das Fondsreglement.
Bilanzierung
§ 33.
Der Mehrwertausgleichsfonds wi rd als Fremdkapital bilan ziert.
Mindestbeiträge
§ 34.
1 Es werden folgende Minde stbeiträge festgesetzt: a. Fr. 6000 für Entschädigungen bei Auszonungen, b. Fr. 30 000 für Massna hmen der Raumplanung.
2 Auf Beiträge, die kleiner sind als die Mindestbeiträge, besteht kein Anspruch.
Rechnung
und Bericht
-
erstattung
§ 35.
1 Die Fondsverwaltung veröffent licht jährlich die Rechnung des Fonds.
2 Sie veröffentlicht insbesondere a. die Empfängerinnen und Empfänger der Beiträge, b. die Höhe der ausbezahlten Beiträge, c. die für die einzelnen Verwendung szwecke ausbezahlten Beiträge.
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700.91 Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) Vorrang
§ 36.
1 Beiträge für die Entschädig ung der Gemeinden bei Aus
- zonungen nach §
16 Abs. 1 lit. a MAG haben gegenüber Beiträgen für Massnahmen der Raumplanung nach §
16 Abs. 1 lit. b MAG Vorrang.
2 Beiträge an Massnahmen der Raumplanung werden nur geleistet, wenn der Fondsbestand 3 Mio. Franken nicht unterschreitet. Beiträge bei Auszonungen
§ 37.
Die Gemeinde reicht das Ge such im Rahmen der Vorprü
- fung gemäss §
87 a PBG ein. b. Beitragshöhe
§ 38.
1 Der Gemeinde wird der Mi nderwert des Grundstücks un
- ter Vorbehalt des Mindestbeitrags gemäss §
34 Abs. 1 lit. a vollumfäng
- lich entschädigt.
2 Der Minderwert entspricht der Di fferenz zwischen dem Verkehrs
- wert des Grundstücks mit und ohne Auszonung. Er wird nach Mög
- lichkeit gestützt auf die Landpreismodelle ermittelt.
3 Die Grundeigentümerin bzw. de r Grundeigentümer hat Anspruch auf mindestens 50% des Beitrags, der an die Gemeinde ausgerichtet wird. Die Baudirektion kann diesen An teil in der Zusicherung des Bei
- trags nach Massgabe der Schwere des Eigent umseingriffs erhöhen. Beiträge an Massnahmen der Raum planung
§ 39.
1 Beitragsberechtigte Massnahmen gemäss §
16 Abs. 1 lit. b MAG sind insbesondere a. die Aufwertung der Landschaft durch den Erhalt und die Schaf
- fung von prägenden Landschaftselementen oder die Beseitigung von Beeinträchtigungen, b. die Gestaltung des öffentlichen Raums, insbesondere die Erstel
- lung und ökologisch hochwertige Ge staltung von Pärken, Plätzen, Grünanlagen, Erholungseinrichtung en und anderen öffentlich zu
- gänglichen Freiräumen, sowie die Beseitigung von Beeinträchtigun
- gen, c. überkommunale Massnahmen zur Verbesserung des Lokalklimas und der ökologischen Qualität und Durchlässigkeit des Siedlungs
- raums, d. die Verbesserung der Bau- und Planungskultur, insbesondere bei überkommunalen Vorhaben, e. die Planungskosten für die Über deckung von Verkehrsinfrastruk
- turen, f. die Kompensation von Verlusten von Fruchtfolgeflächen aufgrund von Einzonungen im Anordnungsspiel raum des Siedlungsgebiets.
2 Beitragsberechtigt sind auch Rechtserwerbe.
3 Für Betrieb und Unterhalt werden keine Beiträge ausgerichtet. a. Gesuch a. beitrags- berechtigte Massnahmen
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b. Beitragshöhe
§ 40.
1 Bei überkommunalen Massnahmen richtet sich die Beitrags höhe nach der raumplanerischen Bedeutung und Wirkung der Mass nahme.
2 Bei kommunalen Massnahmen ist zusätzlich der Beitrag der Ge meinde massgebend. B. Kommunale Mehrwertausgleichsfonds
Bilanzierung
§ 41.
Der Mehrwertausgleichsfonds wird als Eigenkapital bilan ziert. Eine Verschuldun g ist nicht zulässig.
Beitrags
-
berechtigte
Massnahmen
§ 42.
1 Kommunale Planungsmassnahmen gemäss §
23 MAG sind insbesondere a. die Gestaltung des öffentlichen Raums, insbesondere die Erstellung und ökologisch hochwertige Gestal tung und Ausstattung von Pär ken, Plätzen, Grünanlagen und Erholungseinrichtungen und ande ren öffentlich zugäng lichen Freiräumen, b. die Verbesserung des Lokalkli mas und die Verb esserung der öko logischen Qualität und Durchl ässigkeit des Siedlungsraums, c. die Verbesserung der Zugänglic hkeit von Haltestellen des öffent lichen Verkehrs und von öffentli chen Einrichtungen mit Rad- und Fusswegen, d. die Erstellung von sozialen Infr astrukturen wie die Erstellung von sozialen Treffpunkten oder au sserschulischen Einrichtungen, e. die Verbesserung der Bau- und Planungskultur, f. die Planungskosten für die Über deckung von Verkehrsinfrastruk turen.
2 Beitragsberechtigt sind auch Rechtserwerbe.
3 Für Betrieb und Unterhalt werden keine Beiträge ausgerichtet.
Zuständigkeit
für Fonds
-
entnahmen
§ 43.
Die Zuständigkeit für Entn ahmen aus dem Mehrwertaus gleichsfonds richtet sich nach der Zuständigkeitsordnung für Verpflich tungskredite. Massgebend ist die Höhe der Fondsentnahme.
Bericht
-
erstattung
§ 44.
Die Gemeinden geben die Ve rwendung der Mittel ihres Mehrwertausgleichsfonds jährlich bekannt.
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6. Abschnitt: Applikationen, Daten und Wirkungskontrolle Online-Platt form Mehrwert ausgleich
§ 45.
Die Baudirektion stellt über da s Internet Applikationen für den Vollzug des kantonalen und kommunalen Mehrwertausgleichs zur Verfügung (Online-Plattfo rm Mehrwertausgleich). Sie ist für die Infor
- mationsbestände verantwortlich. Zugriffsrechte
§ 46.
Kantonale Verwalt ungsstellen, Gemei nden, Notariate und Grundbuchämter sowie Private haben Zugriff auf die Online-Plattform Mehrwertausgleich. Die Baudirektion regelt die Berechtigungen der Benutzergruppen. Indikatoren der Wirkungs kontrolle
§ 47.
1 Folgende Indikatoren werd en jährlich ausgewiesen: a. für rechtskräftige Ein-, Auf- und Umzonungen sowie Auszonungen die Anzahl der Fälle und deren Fläc hen, aufgeteilt nach regionaler Verteilung und Zonenarten, b. die Summen der bezogenen Ab gaben nach Art der Massnahme (Ein-, Auf- und Umzonung) sowie na ch regionaler Verteilung und Zonenarten, c. die Summen der ausstehenden Ab gaben nach Art der Massnahme (Ein-, Auf- und Umzonung) sowie na ch regionaler Verteilung und Zonenarten, d. den Gesamtertrag des kantonalen Mehrwertausgleichsfonds und dessen Endbestand, e. die Gesamterträge der kommunale n Mehrwertausgleichsfonds und deren Endbestand, f. die Summe der Beiträge des ka ntonalen Mehrwertausgleichsfonds nach Verwendungszwecken und räumlicher Verteilung, g. die Summe der Beiträge der ko mmunalen Mehrwertausgleichsfonds nach Verwendungszwecken und räumlicher Verteilung.
2 Die Gemeinde übermittelt der Baudirektion die erforderlichen Daten.
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7. Abschnitt: Übergangsbestimmung
§ 48.
Gesuche für Beiträge gemäss §
16 Abs. 1 lit. b MAG können ab 1. Januar 2022 eingereicht werden.
1 OS 75, 634 ; Begründung siehe ABl 2020-10-23 .
2 Inkrafttreten: 1. Januar 2021.
3 LS 700.1 .
4 LS 700.9 .
5 .
6 SR 700 .
7 SR 700.1 .
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